98年度上字第379號｜民事：給付報酬｜裁判日期：98 年 08 月 11 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 98年度上字第379號上　訴　人法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　盧國勳律師複　代理人　歐德芳律師上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　王東山律師複　代理人　李美寬律師許富雄律師上列當事人間給付報酬事件，兩造對於中華民國98年3月6日臺灣臺北地方法院97年度訴字第4980號第一審判決各自提起上訴，本院於98年7月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人住商資產管理股份有限公司後開第二項之訴，及訴訟費用之裁判均廢棄。上廢棄部分，上訴人乙○○應再給付上訴人住商資產管理股份有限公司新台幣貳拾萬捌仟元，及自民國九十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。住商資產管理股份有限公司其餘上訴駁回。乙○○上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由上訴人住商資產管理股份有限公司負擔百分之五十，餘由上訴人乙○○負擔。事實及理由一、上訴人住商資產管理股份有限公司 (下稱住商公司) 起訴主張：伊於民國 (下同)96年6月6日與上訴人乙○○ ( 下稱乙○○)簽訂專任委託銷售契約 (下稱系爭委託銷售契約)，由伊負責仲介乙○○所有門牌號碼臺北市中正區○○○路○ 段 146巷7號5樓房地（下稱系爭房屋），委託銷售期間至同年9月6日止，委託銷售價格新臺幣 (下同)20,800,000元，服務報酬為實際成交價格4%，嗣兩造合意延長委託銷售期間至97年5月31日止。嗣伊於97年4月7日洽得訴外人郭文喜願以20,800,000元購買系爭房屋，隨即於同年月11日寄發存證信函通知乙○○，並由訴外人郭文喜於同年月17日簽立買賣定金收款憑證，依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，乙○○與訴外人郭文喜間之不動產買賣，即視為成交。詎乙○○竟反悔不賣，於97年4 月14日寄發律師函終止系爭委託銷售契約，伊寄發存證信函催請乙○○按期與買方簽訂不動產買賣契約，亦未獲置理，依系爭委託銷售契約第5 條約定及居間之法律關係，請求給付以實際成交價4%計算之服務報酬，並依系爭委託銷售契約第11條第1項第2款約定，請求乙○○給付按委託銷售總價4%計算之服務報酬作為違約金等情，爰依法求為命乙○○給付伊1,664,000元，及其中832,000元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘832,000元自97年7月21日民事擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息之判決。二、乙○○則以：住商公司並未給予伊合理審閱期間，依消費者保護法第11條之1第1、2 項規定，系爭委託銷售契約條款並不構成契約內容。又系爭房屋當時市場成交價應可達2,110 萬元至2,350萬元間，住商公司未踐行系爭委託銷售契約第7條第2款約定提供該公司近3個月同路段、同性質不動產之成交行情，誤導伊訂定低於市場價格之委託銷售價格，且訴外人即住商公司之經紀營業員丙○○未依約定向伊報告訴外人郭文喜於97年4月1日出價2,050萬元之狀況，讓伊屢覓不著，致無法向住商公司表示更改委託售價之意思表示，顯已違反善良管理人之注意義務。再者，伊於97年4 月初知悉原訂委託銷售價格遠低於當時一般市售行情後，即於同年4月3日與訴外人丙○○多次表示欲更改委託售價，惟訴外人丙○○藉故拖延，甚至避不見面，亦拒接伊電話，伊乃於97年4月4日以手機傳送簡訊予訴外人丙○○，通知調整委託售價為2,500萬元，詎訴外人丙○○拒不依指示處理委任事務，更於同年4月7日依原委託價格與訴外人郭文喜簽立議價委託書，實有權利濫用之嫌，並違反誠言原則，因訴外人丙○○係為住商公司之經紀營業員，亦即係為住商公司履行系爭委託銷售契約之代理人，訴外人丙○○履行系爭委託銷售契約既有過失，依民法第224條規定，住商公司自應與自己之過失負同一責任，故伊於同年4月14日發函終止系爭委託銷售契約，並於97年4月16日送達住商公司而發生效力。系爭委託銷售契約既經伊終止，訴外人郭文喜遲至同年4月17日始簽署買賣定金收款憑證，住商公司自不得主張「買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」之給付報酬條件業已成就。更遑論伊並未授權住商公司代為收受買方支付之定金，住商公司擅自收受訴外人郭文喜交付之定金，對伊自不生效力。且委託售價業經伊更改為2,500萬元，訴外人郭文喜欲以2,080萬元購買系爭房屋，伊本得拒絕，自無系爭委託銷售契約第11條第1項第2款約定之違約事由。再者，如上所述，住商公司既有過失，伊拒絕與訴外人郭文喜簽約，乃正當權利之行使，並無過失可言。住商公司請求之違約金亦過高，應予酌減等語，資為抗辯。三、原審判決乙○○應給付住商公司624,000元，及自97年6月13日起算之法定遲延利息，而駁回住商公司其餘之訴。住商公司、乙○○分別就其敗訴部分提起上訴。住商公司上訴聲明及答辯聲明為：㈠原判決不利於住商公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，乙○○應再給付住商公司1,040,000元，及其中208,000元自原審起訴狀繕本送達翌日起，餘832,000元自原審97年7月21日民事擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供現金或等值銀行無記名可轉讓之定期存款單為擔保，請准宣告假執行。㈣乙○○之上訴駁回。乙○○上訴聲明及答辯聲明為：㈠原判決不利於乙○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，住商公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢住商公司之上訴駁回。四、兩造不爭執事項：㈠乙○○於96年6月6日與住商公司簽訂系爭委託銷售契約，委由住商公司仲介系爭房屋，委託銷售期間自簽約日起至96年9月6日止，委託銷售價格2,080萬元，服務報酬為實際成交價格4%，嗣延長委託銷售期間至97年5月31日止，有專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書可稽（見原審卷第7-8 頁、第10-11頁）。㈡住商公司於97年4月11日寄發存證信函通知乙○○已有買主願買系爭房屋，有存證信函可考（見原審卷第13-15頁）。㈢乙○○於97年4月14日發函住商公司、丙○○終止系爭契約，住商公司已於97年4月16日收受，有律師函、郵件收件回執可稽（見原審卷第55-57頁、第149頁）。㈣住商公司於97年5月16日委請律師催告乙○○於97年5月23日與買方郭文喜簽訂不動產買賣契約書事宜，此有存證信函、郵件收件回執為證（見原審卷第32-36頁）。五、兩造間系爭委託銷售契約有效：系爭委託銷售契約書開宗明義記載「⒈委託人簽訂本契約前，已確實攜回詳閱3天（含）以上並充份瞭解本契約之內容無誤。…委託人簽章：乙○○」（見原審卷第7 頁），且於委託銷售期間屆滿後，先後2次合意延長委託期間至97年5月31日（見原審卷第10-11頁），更自承於97年4月4日以手機傳訊簡訊表達欲提高售價至2,500萬元始出賣（見原審卷第 42-43頁），可知乙○○已充份瞭解契約內容，故其抗辯住商公司未提供系爭委託銷售契約審閱3日以上，依消費者保護法第11條之1第1、2項規定得主張契約無效云云，並未舉證以實其說，殊不可取。六、住商公司得請求乙○○給付違約金：㈠依兩造所簽定系爭委託銷售契約第2、3條約定，委託人（指乙○○）願意以總價格2,080萬元出售系爭房屋，付款方式於簽訂買賣契約時給付總價款10%，備齊移轉登記文件時給付總價款10%，稅單核下3日內給付總價款10%，移轉登記完畢後交屋時給付總價款70%（見原審卷第7頁），而訴外人郭文喜已於97年4月7日簽立買賣議價委託書與確認書，表示願以總價2,080萬元購買系爭不動產，並交付面額100萬元之合作金庫銀行支票作為保證金，嗣住商公司於97年4 月11日以存證信函通知乙○○有人承買等情，為兩造所不爭執，復有上開專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、確認書、存證信函、律師函為證（見原審卷第7-8頁、第12-15頁）。㈡按系爭委託銷售契約第4條雖約定委託銷售期間自96年6月6 日至同年9月6日止，惟兩造先後於96年9月26日合意延長銷售期間至96年12月31日止，於97年2月15日再合意延長銷售期間至97年5月31日止，有契約內容變更同意書在卷可按（見原審卷第10-11頁）。查，訴外人郭文喜與住商公司係於 97年4月7日簽訂買賣議價委託書，委託住商公司代為議價，議價期間至97年4月16日止，嗣於97年4月17日簽立買賣定金收款憑證，支付住商公司定金100萬元，有買賣議價委託書、確認書、買賣定金收款憑證（見原審卷第12、16頁），茲97年4月7日簽訂買賣議價委託書者既非乙○○，故依系爭委託銷售契約第5條第1項後段：「委託人（即乙○○）簽認買方之議價委託書或要約書，或買方（即訴外人郭文喜）簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」（見原審卷第7 頁）之約定，買賣契約應於97年4 月17日經買方即訴外人郭文喜簽訂買賣定金收款憑證時始視為成立。惟乙○○於97年4 月14日已委請律師寄發信函終止系爭委託銷售契約，該函於97年4 月16日依契約第13條約定送達住商公司，有律師函、送達回執影本在卷可按（見原審卷第55-57頁、第149頁），已發生終止系爭委託銷售契約效力（詳後述）。㈢查契約書第11條第1項第2款約定：「委託人如有『拒絕與受託依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者』視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬」，其約定意旨在於委託人拒絕與受託人「依約洽妥之買方客戶」簽訂不動產買賣契約書時，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬（兩造均主張係賠償總額預定性違約金，見本院卷第72頁）。查，乙○○於視為成立前之97年4 月16日業已終止系爭契約，已如前述，惟住商公司既已於97年4月7日與訴外人郭文喜簽訂買賣議價委託書，即已洽妥客戶，乙○○拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶郭文喜簽訂不動產買賣契約書，自有契約第11條第1項第2款「拒絕與受託依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書」違反之情事，自應負違約責任，故住商公司得依契約書該條約定，請求違約金。㈣按乙○○既於系爭委託銷售契約簽名，對內容已充分了解，且其所有之系爭房屋係於94年7 月28日經由丙○○仲介銷售而購得，斯時買賣總價款為1,350萬元 (見原審卷第90-96頁)，嗣丙○○於96年5月中旬交付系爭委託銷售契約供乙○○審閱同時，除提供附近路段近3 個月同性質之不動產成交行情外 (見原審卷第97頁)，並分析附近地段合理行情，作為訂定系爭房屋銷售價格之參考，於96年9月初，第1次續約時，丙○○亦告以位於系爭房屋附近之連雲街18號2 樓房地，最近才經由其仲介成交出售，每坪售價為43.28萬 ( 見原審卷第98頁 )，乙○○經考量後，於續約時，仍維持原銷售價格2,080萬元 (即每坪單價約為50萬元)，此經證人即本案仲介丙○○到庭證稱：「96年9 月續約時，我有告訴乙○○最近才成交一戶連雲街18號2 樓，每坪才43萬元，我說系爭房屋在五樓公寓，問乙○○是否降價，乙○○說不要，他說要實拿2000萬元」、「續約時沒有拿書面資料給乙○○，但我有口頭告訴目前行情是每坪45至48萬元」等語屬實（見原審卷第73頁），故乙○○抗辯住商公司未依契約第7 條約定：「受託人之義務㈠受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。㈡受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段、同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。…六、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況」等語，自無足採。再房屋之成交價格因地段、土地持有面積、屋況、屋齡及機能、個人喜好而有差異，乙○○提出永慶房屋案件成交行情表 (見原審卷第58頁) 及奇摩股市報導（見本院卷第39頁），僅能證明該地點曾有此交易價格及預期之報導，不能證明系爭「夾層房屋」亦有此交易價格，故其以上開證物抗辯97年3 月間附近同地段及相近坪數、屋齡、樓層之成交價格，系爭房屋當時之單坪售價可達53萬至59萬元間云云，同不足取。再住商公司既係依約行使權利，自無權利濫用、違反誠信原則之情事，且依契約書第10條約定，非經雙方同意，不得單方任意變更之，故乙○○抗辯住商公司履行系爭委託銷售契約，先有隱瞞房市行情之情事，嗣又拒絕其更改委託售價，有權利濫用，違反誠信原則及違反善良管理人之注意義務，而有過失云云，同無足取。㈤按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909號判決參照）。查，契約第第11條第1項第2款雖約定以委託銷售總價6%計算之違約金，然住商公司請求依4%計算，基於契約自由原則及處分權主義，法院應予尊重，況住商公司為促銷系爭房屋長達近1 年，期間刊登廣告費用、派報費用、櫥窗廣告費用等已花費約37萬元（見原審卷第107-126 頁），乙○○亦不否認（見本院卷第50頁），乃其並未舉證證明約定之違約金過高而有顯失公平之情事，竟抗辯約定之違約金過高，請求酌減數額云云，自不可採。㈥綜上，住商公司請求乙○○給付委託總價4%計算之違約金832,000元（計算式：20,800,000×4%＝832,000元），為有理由，應予准許。七、住商公司不得請求乙○○給付報酬：㈠按，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條第1 項定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年台上字第1175號判決參照）；又，委任契約依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方既得隨時終止，則當事人為終止之意思表示時，不論其所持理由為何，均應發生終止之效力（最高法院85年台上字第1864號判決參照）。查兩造間系爭委託銷售契約第4 條第1 項僅係約定：「委託銷售期間自民國96年6月6日起至96年9月6日止。未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」，後段之約定與民法第549條第1項規定相符，前段之約定並未明文特約不得終止契約，茲乙○○於97年4 月14日發函住商公司終止系爭委託銷售契約，住商公司已於97年4 月16日收受，兩造間之委任契約已於97年4 月16日終止。住商公司依系爭委託銷售契約第4條第1項反面之文義，主張已明確記載銷售期間，委託人不得隨時終止契約，否則，不生終止契約之效力，乙○○於97年4 月14日終止系爭委託銷售契約，既未經住商公司同意，該單方任意終止契約之行為，違反系爭委託銷售契約第4條第1項約定，不生合法終止之效力云云，自無足取。況，縱有特約約定，因乙○○主觀上已認為委託之價格與市場價格間有所差距，屢次聯絡丙○○而未獲回覆（見原審卷第50-51頁），其信賴關係已動搖，依上開判決意旨，仍得依民法第549條第1項終止契約。㈡兩造間系爭委託銷售契約第5條第1項已約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，而住商公司係於97年4月17日始與訴外人郭文喜簽立買賣定金收款憑證，此時依契約第5 條約定始視為成立，已如上述，故住商公司主張依乙○○委任之律師於97年4月9日發函表示於97年4月8日收到住商公司之傳真函時即已成交 (見原審第174頁)，自無足取。又，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，既為民法第549條第1項所規定，乙○○依法行使權利，自無不可；況委任契約既以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨，當事人任何一方得隨時終止，業已前述，故住商公司主張乙○○明知其已覓得買主，並預定97年4月17日簽約，竟故意於同年4月16日終止系爭委託銷售契約，顯係以不正當之方法阻止買賣契約之成交，類推適用民法第101條第1項規定，應視為報酬清償期已屆至云云，同無足取。㈢查，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬（民法第568條第1項參照），所謂契約因其媒介而成立，自須指合於民法第153 條之規定而成立之買賣契約，或依系爭委託銷售契約第5 條約定，視為買賣成立，然系爭委託銷售契約既因乙○○於97年4 月16日業已終止，自無成交可言，住商公司即不得依居間契約請求給付報酬。㈣綜上，系爭委託銷售契約終止前並無成交之情事，住商公司不得請求乙○○給付報酬。八、綜上所述，住商公司本於系爭委託銷售契約第11條第1項第2款約定，得請求乙○○給付違約金832,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年6月13日起（見原審卷第18頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。其另依系爭委託銷售契約第5 條及居間之法律關係，請求乙○○給付服務報酬，為無理由，不應准許。原審就上開應予准許違約金部分僅判命乙○○給付624,000元本息，尚有未合，住商公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示；乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另就給付報酬部分，原審駁回上訴人住商公司之請求，理由雖有不同，結論並無不合，住商公司上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。十、據上論結，本件住商公司之上訴為一部有理由，一部無理由，乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第2項、第79條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　11　　日民事第十五庭審判長法　官林恩山法　官陳雅玲法　官黃國忠正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　11　　日書記官陳明俐

臺灣高等法院98年度上字第379號

關鍵資訊