98年度重上字第303號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：100 年 01 月 12 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第303號上　訴　人　游凱嵐訴訟代理人　葉大殷律師黃世芳律師陳思合律師被　上訴人　游錫連訴訟代理人　鄭錦堂律師李保祿律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年4月30日臺灣臺北地方法院97年度重訴字第844號第一審判決提起上訴，並為部分訴之變更，本院於99年12月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及變更之訴均駁回。第二審（含變更之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件上訴人起訴時，係主張依民法第541條、第179條、第181 條之規定，請求被上訴人給付土地建築容積買賣價金新臺幣（下同）756萬9573元（嗣減縮為650萬6222元）及法定遲延利息，並依民法第421條、第439條、第179條、第181條之規定，請求被上訴人給付租金或相當於租金之不當得利960 萬元之情，有起訴狀可稽（見原審卷第10頁）。嗣上訴人於上訴時，就上開960萬元部分，僅主張依不當得利之法律關係請求，對兩造間並無租賃關係存在，已不再爭執（見本院卷第63頁背面、第64頁、本院99年12月29日言詞辯論筆錄），核屬訴訟標的之減縮。另就土地建築容積買賣價金部分，上訴人主張改依兩造間無名契約之法律關係請求，其餘原審之請求權均不再主張（見本院99年12月29日言詞辯論筆錄），核此應屬訴之變更。被上訴人雖表示並不同意（見本院同前言詞辯論筆錄），惟審酌其變更前後所主張之社會基礎事實均屬同一，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款之規定，仍應予准許，合先敘明。二、上訴人主張：㈠緣上訴人與訴外人即被上訴人之配偶蔡雅蓁共有坐落臺北市○○區○○段三小段46、46-1、46-2、47地號土地（下稱為系爭土地），所有權權利範圍各為1/2。因系爭土地屬於「臺北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區」之特定專用區㈠，依「大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點」之相關規定，得移轉建築容積予其他接受基地，其可移轉建築容積計865.83平方公尺。而上訴人因長期旅居國外，乃將有關系爭土地建築容積移轉事項，授權訴外人即上訴人之祖母游吳阿快處理，游吳阿快則交由被上訴人代為處理。被上訴人因而於民國92年10月15日代理上訴人與訴外人國美建設股份有限公司（下稱為國美公司）簽訂容積移轉買賣契約，約定上訴人與蔡雅蓁以每坪19萬1520元之價格，共同移轉系爭土地建築容積196.16坪予國美公司，總買賣價金為3756萬8563元，並於93年1月30日將移轉之建築容積更正為202.72坪，總買賣價金變更為3999萬4934元。嗣被上訴人又先後於92年12月12日、93年4月28日，以上訴人及蔡雅蓁名義，與訴外人羅李阿昭、陳春銅簽訂容積移轉買賣契約，約定被上訴人與蔡雅蓁以每坪20萬1520元之價格移轉系爭土地建築容積面積計59.19坪予羅李阿昭，總買賣價金為1192萬7969元，以每坪17萬6330元之價格移轉系爭土地建築容積6.4坪予陳春銅，總買賣價金為112萬9000元。被上訴人代上訴人收受之買賣價金計為2652萬5952元，扣除被上訴人代上訴人匯入華南商業銀行信託帳戶之新建房屋工程款計432萬3400元後，被上訴人應返還上訴人之金額計為2220萬2552元。被上訴人雖曾陸續交付上訴人之受託人游吳阿快面額計為2155萬8692元之支票數紙，然又以給付佣金予訴外人嚴秀華為由，取回其中1601萬3713元，實際給付之金額僅有554萬5292元。惟上訴人及上訴人之受託人游吳阿快從未委託訴外人嚴秀華仲介買賣，亦未同意給付其任何報酬，被上訴人應不得自上訴人應得之買賣價金中扣除佣金費用；縱應給付報酬，亦應以一般市場交易慣例即買賣價金之4％即106萬1038元為限。是再扣除該合理佣金，以及被上訴人另為上訴人提存之909萬元後，被上訴人仍有650萬6222元之買賣價金迄未給付。從而，上訴人自得依兩造間無名契約之法律關係請求被上訴人給付650萬6222元及法定遲延利息。㈡又系爭土地上坐落門牌號碼臺北市○○區○○街112 號原有房屋（下稱為系爭原有房屋）為兩造所共有，所有權權利範圍各為1/2 。該屋雖已於92年間拆除重建，然自上訴人之祖父游俊成於83年間死亡後至92年間房屋拆除為止，被上訴人除使用系爭原有房屋一樓經營雙龍貿易行股份有限公司（下稱為雙龍貿易行）進行藥材買賣外，另占用三樓房間住用及放置個人物品，於二樓空間堆放存貨，並使用二樓房間與前廳、餐廳、廚房、廁所及洗澡間等公共空間，復要求被上訴人之繼母游吳阿快使用二樓房間。然兩造間就系爭原有房屋並無分管約定。縱有分管約定，亦係就系爭原有房屋「使用方式」之約定，仍無礙於上訴人基於共有人之地位按應有部分對被上訴人請求給付使用系爭原有房屋之對價。被上訴人於上開期間既未給付上訴人分文租金或相當於租金之代價，上訴人自得依不當得利之規定，請求被上訴人給付以月租8 萬元計算之相當於租金之不當得利計960萬元，且所為請求並未罹於15年之不當得利請求權時效至明。至於系爭原有房屋拆除後重建之新建房屋，雖非被上訴人所有，然被上訴人竟自96年7月起迄今，以每月10萬元之租金出租予第三人，迄至97年6月底止，已收取計達120萬元之租金。則上訴人亦得依民法第541條、第179條及第181條之規定，請求被上訴人返還60萬元，及自97年7月1日起至承租人返還租賃物之日止，由被上訴人按月給付上訴人5萬元。㈢爰起訴聲明請求：①被上訴人應給付上訴人1670萬6222元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止按週年利率5 ％計算之利息；並自97年7月14日起至承租人返還租賃物日止，按月給付上訴人5萬元。②願供擔保請准宣告假執行。（原審判決上訴人全部敗訴，上訴人就原審判決駁回新建房屋不當得利之60萬元及被上訴人應自97年7月14日起按月給付5萬元，以及駁回系爭土地建築容積買賣價金中64萬4864元及利息之請求部分，未據聲明不服）。上訴聲明：①原判決關於駁回下開第二項聲明部分廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1546萬1358元（即容積買賣價金586萬1358元及不當得利960萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人則以：㈠系爭土地建築容積出售予國美公司、羅李阿昭及陳春銅面積各為202.72坪、52.78坪、6.4坪，買賣價金各為3999萬4934元、1064萬0256元、112萬9000元，合計為5176萬4190元。扣除兩造應分擔之新建房屋工程款864萬6800元已由國美公司逕行匯入兩造於華南商業銀行之信託帳戶外，僅餘4311萬7390元。又因有關系爭房屋土地容積之移出須向臺北市政府申請核准，手續繁雜，且容積出售須找尋買主，被上訴人與上訴人之代理人即被上訴人之繼母游吳阿快俱無能力辦理，是被上訴人已徵得游吳阿快之同意，委請訴外人嚴秀華辦理取得系爭土地容積移轉工作及出售事宜，並約定如買賣價金超逾2000萬元，其超逾部分均作為嚴秀華之報酬及費用，嗣並結案議定報酬為1398萬6565元，由游吳阿快自行簽發支票交付予嚴秀華，並實際兌付1401萬3713元。經扣除後，買賣價金僅餘2913萬0825元，上訴人可分得之半數為1456萬5413元。又上訴人自承已取得買賣價金554萬5292元，被上訴人復已為上訴人辦理提存909萬元，則上訴人實際取得1463萬 4979元，已超逾其應分得之價金。從而，其訴請被上訴人應再給付買賣價金，洵屬無據。㈡另系爭原有房屋係由被上訴人之父游俊成於68年間贈與兩造共有，其時一樓尚由游俊成經營雙龍貿易行無償使用，二、三樓則係供全家居住。迄83年間游俊成去世，上訴人移居美國，被上訴人亦遷居他處，僅以負責人之身分於一樓經營雙龍貿易行（嗣更名為卓連貿易股份有限公司）迄92年2月7日公司解散為止，二、三樓則由上訴人之祖母游吳阿快繼續住用，此均為上訴人所知悉，且無爭議，堪認已構成默示分管之同意，上訴人亦未終止雙龍貿易行之借用契約，被上訴人自有權使用系爭原有房屋一樓繼續營業。況系爭原有房屋為一至三樓建物，總面積為564.14平方公尺，第一層面積為202.12平方公尺，則被上訴人自83年至92年2月初公司解散止，使用系爭原有房屋一樓經營雙龍貿易行，實未逾越應有部分範圍為使用收益，自無不當得利。且縱有不當得利，上訴人之請求亦已逾民法第126條所規定5年之時效而無從准許。是上訴人依不當得利之法律關係訴請被上訴人給付960萬元及遲延利息，亦無足採取等語，資為抗辯。㈢答辯聲明：①上訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、上訴人訴請給付買賣價金部分：㈠經查，有關系爭土地為上訴人與訴外人蔡雅蓁共有，所有權權利範圍各為1/2，上訴人已將系爭土地建築容積移轉事項，授權訴外人即上訴人之祖母、被上訴人之繼母游吳阿快處理，游吳阿快再交由被上訴人代為處理，被上訴人並已先後代理上訴人與訴外人國美公司、羅李阿昭、陳春銅簽訂容積移轉買賣契約，分別移轉系爭土地建築容積202.72坪、52.78坪、6.4坪予國美公司、羅李阿昭及陳春銅，買賣總價金為5176萬4190元之情，已為兩造所不爭執（見本院卷第57頁背面、第61頁背面、第84頁背面、第85頁），並有臺北市政府容積移轉許可證明、容積移轉買賣契約書、土地登記謄本、授權書等件（均影本）附卷可稽（見原審卷第12頁至第26頁、第127頁至第130頁、第211頁），應與事實相符。㈡次查，上訴人主張：就系爭土地建築容積買賣，伊與受託人游吳阿快均未委託嚴秀華辦理，亦未同意給付仲介佣金，如需給付佣金，亦應以一般市場慣例即買賣價金之4％計算之106萬1038元為限，是被上訴人就伊應分得之系爭土地建築容積買賣價金，應尚有586萬1358元迄未交付，自應依兩造間無名契約關係如數給付云云，無非援用證人游吳阿快及嚴秀華之證詞為論據。然此已為被上訴人否認，並抗辯：為處理系爭土地建築容積買賣事宜，曾委託訴外人嚴秀華仲介買賣，並與嚴秀華約定給付報酬，經結算金額為1398萬6565元，游吳阿快並簽發如附表所示支票4紙（下稱為系爭支票）交予嚴秀華，實際兌付1401萬3713元，自應自買賣價款結算扣除等語。此情已據被上訴人提出系爭支票正、反面及嚴秀華所出具之收據影本為證（見原審卷第40頁、第64頁、第65頁至第69頁、第72頁至第75頁）。復與證人嚴秀華證述：「有約定報酬是與游錫連約定，約定報酬最早時游吳阿快有在場」、「報酬是約定賣方可以拿回約二千多萬，其餘給我當報酬，如果賣方沒有辦法拿到二千多萬，我也要負責補足」、「最後的佣金是1398萬6565元」、「本件我確實收1398萬6565元」等語，悉相符合（見原審卷第140頁正、背面）。雖證人嚴秀華曾證述：面額551萬3713元、200萬元、200萬元的支票是伊背書，確實有收到，面額450萬元的支票伊沒有簽收等語（見原審卷第140頁背面）。然查，如附表編號⒋ 所示系爭450萬元之支票係於永豐商業銀行新生分行朱文宜帳戶提示兌現，朱文宜則為嚴秀華之女乙節，有彰化商業銀行永樂分行99年10月28日彰永樂字第099104109號函及永豐商業銀行新生分行99年11月11日永豐銀新生分行（099）字第000 25號函檢附之開戶資料影本在卷可稽（見本院卷第104頁、第116頁至第118頁）。則嚴秀華上揭並未收受系爭450萬元支票云云之證詞，應係出於誤記；上訴人執此質疑被上訴人實際交付嚴秀華之佣金未達1398萬6565元云云，尚無足採取。至於證人游吳阿快雖否認曾委託嚴秀華仲介買賣，亦否認曾同意給付任何仲介報酬云云，然亦證稱：「..我有開四、五張支票，是游錫連說的，嚴秀華也在場，開完我拿給我兒子，兒子將支票交給嚴秀華，是不同一天拿的，游過幾天就叫我開一張，過幾天又要我開，開支票我知道是為了容積率移轉的佣金。我開支票時我知道開多少錢，當時我有看但現在我忘記了，我有問游錫連為何開這麼多張，這麼多錢，游說沒有錯，是要付給人的佣金」等語明確（見原審卷第137頁背面、第138頁）。再參酌證人嚴秀華證述洽談仲介佣金時游吳阿快在場之情，足證游吳阿快於簽發系爭支票之際，已明確知悉係用以支付嚴秀華仲介系爭土地容積買賣之仲介報酬，並同意如數支付，至為灼然；上訴人抗辯上情，洵屬無據。又嚴秀華所收受之仲介費用雖達系爭土地容積總買賣價金之27％，然審酌仲介佣金既屬一般處理不動產買賣合理之費用支出；而有關土地容積移轉買賣除尋覓買主外，尚涉及辦理容積移出、移入之申請、新屋之規劃建築、土地建物信託、列席都發局等單位說明、送審等相關事宜，實非一般不動產仲介買賣可堪比擬；該仲介報酬之金額復為受上訴人授權之游吳阿快所同意並親自簽發支票交付各節，則基於私法自治及契約自由原則，自難認其金額有何未盡公平之違失。是以，被上訴人抗辯：所支出之仲介費用1398萬6565元應自買賣價金中扣除等語，洵屬有據。經扣除後，上訴人應分得之買賣價金應計為1888萬8813元【計算式：（5176萬4190元－1398萬6565元）÷2＝1888萬881 3元；元以下4捨5入】。㈢又上訴人前已取得被上訴人所交付系爭土地建築容積買賣價金554萬5292元；訴外人國美公司並將買賣價金中之864萬6800元直接匯入上訴人與蔡雅蓁於華南銀行信託部之信託專戶，其中半數432萬3400元即用以抵繳上訴人應分擔之新建房屋工程款；被上訴人復以上訴人受催告後受領遲延，而於97年5月21日向臺灣臺北地方法院提存所為上訴人辦理提存909萬元各節，已據被上訴人提出提存通知書、華南商業銀行信託部信託財產目錄、存證信函等件（均影本）為證（見原審卷第27頁、第39頁、第42頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第85頁）。據此，上訴人已取得之買賣價金已達1895萬8692元，核已超逾其應分得之買賣價金至明。從而，上訴人再訴請被上訴人給付買賣價金586萬1358元及遲延利息，洵屬無據，自不應准許。五、上訴人訴請給付使用系爭原有房屋之不當得利部分：㈠經查，上訴人主張：系爭土地上坐落之系爭原有房屋為兩造所共有，然自83年至92年拆除止，均由被上訴人占有使用，被上訴人逾越應有部分就共有物全部為使用收益，已受有不當得利，自應返還相當於以房屋月租8萬元計算之利益計960萬元予上訴人云云，已為被上訴人否認。且查，系爭原有房屋原為被上訴人之父即上訴人祖父游俊成所有，於68年間經游俊成贈與並移轉兩造共有，所有權權利範圍各為1/2，並由被上訴人、游俊成及被上訴人之繼母游吳阿快共同居住，其一樓則由游俊成擔任負責人之雙龍貿易行無償使用，於83年間游俊成死亡後，則由被上訴人以負責人身分於一樓繼續經營雙龍貿易行之情，已為上訴人自承屬實（見原審卷第183頁背面、本院卷第85頁）。證人游吳阿快亦證稱：系爭原有房屋由游俊成於68年間贈與兩造共有後，仍由游俊成、游吳阿快與被上訴人共同於一樓經營雙龍貿易行，伊係使用二樓奶奶房間，二樓部分工人房係由一樓做藥材生意的工人使用，二樓並有放存貨的地方，辦公室房間由游俊成使用，游俊成去世後無人使用，三樓臥房原由被上訴人使用，於游俊成死亡後未久，被上訴人已遷出系爭原有房屋，僅繼續於一樓經營藥材生意，被上訴人原住用三樓房間有上鎖，是誰鎖的不清楚等語明確（見原審卷第138頁背面、第175頁背面）。又雙龍貿易行確係由游俊成擔任負責人，於游俊成死亡後，由被上訴人為負責人，游吳阿快亦為股東之一，該公司已於92年2月7日即辦理解散登記乙節，則有雙龍貿易行變更登記事項卡及公司基本資料查詢明細影本各乙紙為證（見原審卷第119頁、第120頁）。足認被上訴人於83年游俊成死亡後雖有占有使用系爭原有房屋之事實，然所住用者並非系爭原有房屋之全部，且其使用狀態係延續自68年間以來之住用狀態，應無疑義。而審酌系爭原有房屋本屬上訴人之祖父游俊成所有，於68年間辦理贈與移轉登記予兩造共有後，既仍維持由游俊成、游俊成之妻游吳阿快、游俊成之子即被上訴人共同住居，並於一樓共同經營雙龍貿易行、於二樓放置存貨、辦公及供工人住用之上情，上訴人顯然基於家屬間同財共居之關係，已同意無償提供其共有之系爭原有房屋予其祖父游俊成、祖母游吳阿快及被上訴人共同住用及經營商業使用無疑。則審酌被上訴人於83年間游俊成死亡後，就系爭原有房屋既仍延續原有使用狀態；並考量上訴人於游俊成死亡後，乃至系爭原有房屋於92年間遭拆除止之長達10年之期間，均未排除被上訴人之占有或為反對其繼續使用之意思表示乙節，堪認上訴人確已同意將系爭原有房屋繼續無償提供被上訴人、游吳阿快及雙龍貿易行共同使用至明。則被上訴人使用系爭原有房屋縱有超逾其1/ 2應有部分者，實難認並無合法占有使用之權源。㈡況查，依證人游吳阿快上揭證詞，已足認被上訴人於游俊成死亡後即遷出系爭原有房屋，而一樓部分於游俊成死亡前後，均係由雙龍貿易行經營使用，二樓部分除吳阿快住用之房間外，亦係由該公司作為辦公室堆置存物及提供工人住用。此再參以雙龍貿易行與被上訴人間就系爭原有房屋之使用既無任何對價給付之約定，堪認自83年至92年間占有使用系爭原有房屋而受有利益者，應係雙龍貿易行，並非被上訴人。則上訴人訴請被上訴人給付逾越其共有物應有部分之使用利益，尤屬無據。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付960萬元及遲延利息，自無從准許。兩造就不當得利請求權之時效爭議，亦無再予論述之必要。六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付不當得利960萬元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判決就此部分駁回上訴人之訴及假執行之聲請部分，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。又上訴人基於無名契約請求586萬1358元本息，亦屬無據，其變更之訴應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，上訴人上訴及變更之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 1 月 12 日民事第十二庭審判長法官吳謀焰法官李昆曄法官李瑜娟正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 1 月 14 日書記官黃瑞芬附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。＊附表 ┌─┬─────┬─────┬─────┬──────┬────────┐ │編│票號 │ 付款人 │ 發票人 │ 發票日 │金額（新臺幣） │ │號│ │ │ │ │ │ ├─┼─────┼─────┼─────┼──────┼────────┤ │⒈│MA0000000 │彰化商業銀│游吳阿快 │92年10月24日│551萬3713元 │ │ │ │行永樂分行│ │ │ │ ├─┼─────┼─────┼─────┼──────┼────────┤ │⒉│MA0000000 │同上 │同上 │93年2月21日 │200萬元 │ ├─┼─────┼─────┼─────┼──────┼────────┤ │⒊│MA0000000 │同上 │同上 │93年2月21日 │200萬元 │ ├─┼─────┼─────┼─────┼──────┼────────┤ │⒋│MA0000000 │同上 │同上 │93年5月14日 │450萬元 │ └─┴─────┴─────┴─────┴──────┴────────┘

臺灣高等法院98年度重上字第303號

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