98年度重上字第489號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：99 年 04 月 27 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第489號上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　陳昭全律師被　上訴人　丁○○ 訴訟代理人　羅明通律師王子文律師複　代理人　林銘龍律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國98年7月31日臺灣桃園地方法院第一審判決（96年度重訴字第375號）提起上訴，並為聲明之擴張，本院於99年4月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人下列第二項及第三項之起訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應將坐落桃園縣中壢市○○段一三一之一一、一三一之一二地號土地上，門牌號碼桃園縣中壢市○○○路四十八號騎樓、一樓，及同路五十號地下層、一樓至七樓房屋遷讓交付予上訴人。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰零柒萬柒仟壹佰零柒元。其餘上訴及追加之訴均駁回。第一審、第二審及追加之訴訴訟費用，均由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，且為第二審程序所準用。民事訴訟法第446條第1項、第255條第2項、第463條分別定有明文，且為最高法院29年上字第359號判例所肯認。二、經查，上訴人於原審係請求：被上訴人應給付上訴人自民國93年7月15日起至桃園縣中壢市○○○路48號騎樓、1樓、5 0號地下層及1至7樓（下合稱系爭不動產，單指其中一筆或數筆時，則逕稱其建號）遷讓之日止，按每日新臺幣（下同）1萬0253元計算之不當得利（折算每月為30萬7590元）。嗣於本院擴張此部分聲明為：被上訴人應給付上訴人自93 年7月26日起至遷讓系爭不動產之日止，按每月31萬1850元計算之不當得利（見本院卷第35頁背面、第230頁、第283 頁）。被上訴人對其擴張聲明無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸上開說明，應視為同意上訴人此部分擴張聲明，先此敘明。貳、實體方面一、上訴人起訴主張：被上訴人於80年12月21日與訴外人羅玉紅簽訂房屋租賃契約書，約定租賃標的物為系爭不動產（該租賃契約下稱系爭定期租約），租賃期間自81年3月1日起至91年6月30日止，租金為每月1元，押租保證金為3500萬元（下稱系爭押租金）。惟系爭定期租約於91年6月30日租賃期限屆滿後，業更新為不定期之租賃契約（下稱系爭租約）迄今。嗣於93年7月14日，羅玉紅將系爭不動產所有權移轉予伊（上訴人與羅玉紅於93年3月16日簽定買賣契約書，下稱系爭買賣契約），系爭租約為未經公證之不定期租賃契約，被上訴人不得以之對抗伊，伊得請求被上訴人遷讓交付系爭不動產。又系爭定期契約之租金僅有1元，系爭押租金高達3500萬元，顯係出租人以系爭押租金產生之孳息充當租金之對價。然伊未一併受讓系爭押租金，故伊不受系爭租約之拘束，被上訴人應返還相當於租金之不當得利予伊。爰以系爭不動產及其坐落基地（桃園縣中壢市○○段131之11、12地號土地【下合稱系爭土地，單指其中一筆，則逕稱其地號】，與系爭不動產則合稱系爭房地）之申報總價年息10％計算，即被上訴人應給付伊自93年7月15日起至遷讓之日止，依每日租金1萬0253元計算之損害賠償，而聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭不動產遷讓交付予伊。㈡被上訴人應給付伊自93年7月15日起至遷讓之日止，按每日1萬0253元計算之不當得利。二、被上訴人則以：上訴人並無受讓系爭不動產所有權之合意，，尚未取得所有權，不得主張所有權人之權利。蓋上訴人取得系爭不動產登記名義之目的，乃在排除伊之合法占有，非基於讓與合意取得登記。又上訴人既非系爭不動產之所有權人，自不得主張不當得利之請求權。倘認上訴人為系爭不動產之所有權人，系爭租約仍繼續存於兩造間，伊預付系爭押租金而以孳息充當租金之代價，系爭押租金契約與系爭租約結合不可分割，對於上訴人仍繼續存在，上訴人亦不得對伊主張遷讓系爭不動產。甚者，系爭租約無民法第425條第2項規定之適用，上訴人未返還系爭押租金之前，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕遷讓系爭不動產，亦無不當得利情事。況上訴人於95年6月16日始再行取得系爭不動產所有權登記，復主張取得登記前之不當得利，亦屬無據。且上訴人之不當得利計算方式不可採等語置辯，並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。三、本件經原審判決上訴人於原審之訴駁回。上訴人不服原審判決提起部分上訴，並擴張聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭不動產全部遷讓交付予伊。㈢被上訴人應給付伊自93年7月26日起至遷讓系爭不動產之日止，按每月31萬1850元計算之不當得利（至原審判決駁回被上訴人應給付上訴人自93年7月15日起至同月25日止，按每月31萬1850元計算之不當得利部分，未據上訴人不服，業已確定）。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院98年10月8日及11月12 日準備程序筆錄，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）（一）被上訴人於80年12月21日，與羅玉紅簽訂系爭定期租約，約定租賃標的物為系爭不動產，租賃期間自81年3月1日起至91年6月30日止，其上載明租金為每月1元，系爭押租金為3500萬元。系爭定期租約於91年6月30日租賃期限屆滿後，業更新為系爭租約迄今。（二）系爭定期租約及系爭租約載明之租金僅1元，而系爭押租金高達3500萬元，係以出租人由系爭押租金產生之孳息充當租金之對價，羅玉紅尚未將系爭押租金返還被上訴人。（三）羅玉紅於87年4 月17日向誠泰商業銀行股份有限公司（下稱誠泰銀行）借款1億5000萬元（下稱系爭債權），並提供系爭不動產設定第一順位抵押權作為擔保。誠泰銀行嗣將系爭債權及擔保抵押權讓與中華成長二資產管理股份有限公司（下稱中華成長二公司）。（四）系爭不動產所有權人之登記異動情形如原審一卷第182頁至第184頁被上訴人整理表所示。（五）上訴人取得系爭不動產登記，再登記予陳正喜，而上訴人與陳正喜簽立之買賣契約書（下稱Ａ買賣契約）載明「賣方於⑴⑵完成後依現況交屋，買方深確（應為切之誤）了解本買賣標的的新生補習班與原屋主羅玉紅之糾紛及佔用之情形，買方願意自行負責處理與賣方無涉」。（六）系爭不動產係作為開設補習班之營業使用，系爭不動產坐落之系爭土地於起訴時公告現值為2902萬9968元，系爭不動產申報現值為839萬2000元，合計為3742萬1968元。（七）系爭不動產四周環境如本院卷第50到51頁照片所示，相關位置圖如本院卷第48、52頁所示。（八）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄）之系爭定期租約影本、系爭房地登記謄本及異動索引、收據影本、天加股份有限公司（下稱天加公司）與羅玉紅所簽立之不動產買賣契約書（下稱Ｂ買賣契約）影本、Ａ買賣契約影本、網站資料及照片附卷可稽（分別見原審一卷第10頁至第36頁、第73頁至第104頁、第202頁、原審二卷第5頁至第15頁、本院卷第48頁、第50頁至第52頁），自堪信為真實。五、經本院於98年10月8日及11月12日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院上開筆錄，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）（一）系爭租約有無民法第425條第2項規定之適用？（二）上訴人關於遷讓系爭不動產之請求，有無理由？１、系爭買賣契約是否真正？２、上訴人有無自中華成長二公司受讓誠泰銀行對於羅玉紅之系爭債權？３、上訴人是否為系爭不動產之所有權人？上訴人有無基於有效之讓與合意受讓系爭不動產？４、上訴人取得系爭不動產登記名義之目的，是否在於排除被上訴人之占有？５、系爭租約與系爭押租金契約是否結合不可分割？６、上訴人未交還系爭押租金前，被上訴人得否行使同時履行抗辯權，拒絕遷讓系爭不動產？（三）上訴人關於不當得利之請求，有無理由？１、上訴人主張之不當得利金額，是否受土地法第97條規定之限制？２、上訴人得否請求95年6月16日以前之不當得利？六、茲就爭點分別論述如下（一）系爭租約有民法第425條第2項規定之適用。１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條分別定有明文。因此，定期之租賃契約於期限屆滿時，本失其效力，承租人應交還租賃物。惟承租人於租期屆滿後，繼續為租賃物之使用收益，且出租人不即表示反對或繼續收取租金時，依民法第451條之規定，即視為不定期限繼續契約。申言之，原定期租賃契約於租期屆滿後，始因符合民法第451條規定，而更新為不定期限租賃契約，要非原定期租賃契約自始即為不定期租賃契約，應可確定。２、次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條亦有明定。又出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中。嗣於民法債編修正施行後，始將不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則，及保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，固無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年3月31日98年度第2次民事庭會議決議參照）。惟定期租賃契約成立於89 年5月5日民法債編修正施行前，而其租期屆滿日係於89年5月5日債編修正施行後者，嗣因故更新為不定期租賃契約，後再發生所有權轉讓情事，因該不定期租賃契約係發生於89年5月5日債編修正施行後，當有民法第425條第2項規定之適用。３、經查，被上訴人於80年12月21日，與羅玉紅簽訂系爭定期租約，約定租賃標的物為系爭不動產，租賃期間自81年3 月1日起至91年6月30日止。系爭定期租約於91年6月30日租賃期限屆滿後，業更新為系爭租約等節，為兩造所無異詞（見上四之（一）所示），自堪認為實在。由是以觀，系爭租約係於91年7月1日起，始生不定期限契約之效力，足認被上訴人與羅玉紅間存在之系爭租約，非成立於89年5月5日債編修正施行前，而係發生於89年5月5日民法債編修正施行後，則揆諸上１、２之法條及說明意旨所示，系爭租約之法律效果應有民法第425條第2項規定之適用，當無疑義。４、被上訴人辯稱：系爭租約與系爭定期租約，係屬同一契約，僅期限約定以法律擬制之方式予以變更。系爭定期租約既於民法第425條規定修正之前，依民法施行法第1條後段揭示之法律不溯及既往原則，自無民法第425條第2項之適用云云。５、然查，被上訴人係於80年12月21日即與羅玉紅簽訂系爭定期租約，並約定租賃期間至91年6月30日止，參諸上１之法條及說明意旨所示，系爭定期租約當於91年6月30日即因期限屆滿而消滅。至系爭租約係因依民法第451條之規定，而視為不定期限繼續契約，原與系爭定期租約無涉。觀諸系爭定期租約第6條載明「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方」；第17條約明「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論」；第19條載及「所有廁所、辦公教室，由乙方負責改裝。但期滿時乙方不得向甲方要求任何賠償」；第20條敘明「本棟大樓所有外牆得由乙方使用招牌，期滿乙方不得向甲方要求任何賠償」等節（見原審一卷第11頁至第12頁）以察，足徵羅玉紅與被上訴人簽訂系爭定期租約時，關於租期屆滿之效果，約定甚為詳密，實難認羅玉紅與被上訴人簽訂系爭定期租約時，有成立系爭租約之意思合致，自不能因更新為系爭租約，即認系爭租約之成立時間係為80年12月21日，至為明悉。６、況且，被上訴人與羅玉紅簽訂系爭定期租約時，對於各項契約條款應知之甚詳，此參諸由系爭定期租約手寫部分文字甚多（見原審一卷第12頁），即為明悉。是被上訴人對於系爭定期租約除別有約定外，應適用民法關於定期租賃規定，尤難諉為不知，而不能認為系爭定期租約將適用民法第451條之規定。又於系爭定期租約屆滿前，民法第425條第2項規定早已修正施行，則系爭租約適用民法第425條第2項規定，自無違反法律不溯及既往之原則，亦屬明確。７、被上訴人另辯以：系爭定期租約所附收據明確記載「新臺幣參仟伍佰萬元正於民國九十一年六月三十日退租時歸還」等語（見原審一卷第202頁，下稱系爭記載）。是以雙方真意係約定交付系爭不動產與系爭押租金歸還同時進行。乃羅玉紅屆期不願歸還系爭押租金，其租約期間之延續，顯係依系爭定期租約之約定，非另行成立系爭租約關係云云。８、惟查，系爭定期租約於91年6月30日租賃期限屆滿後，業更新為系爭租約迄今等情，為兩造所無異詞（見上四之（一）所示）。是故，系爭租約乃系爭定期租約依民法第451條規定而更新，應為被上訴人所不爭執之事實。乃被上訴人竟謂：系爭租約係依系爭定期租約之約定成立云云，顯與上開不爭執事實矛盾，已難謂為可採。況審諸系爭記載內容，在於約定系爭押租金應返還被上訴人之日期為91年6月30日，要難以之認有「羅玉紅未返還系爭押租金，則系爭定期租約之期限即延續」之約定存在，更不能認為系爭租約係因系爭記載而來，實屬彰彰明甚。９、至臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）民事執行處於92年10 月27日之系爭不動產拍賣公告使用情形欄固載明「租賃期間自八十年六月起為不定期租賃」等節（見原審一卷第126頁），顯與系爭定期租約之記載有違，蓋系爭定期租約係屬定期租賃契約，而非不定期租賃。故桃園地院民事執行處上開拍賣公告記載，不得資為系爭租約係成立於80年6月之認定依據。準此而論，系爭租約應有民法第425條第2項規定之適用，實屬無疑，應堪認定。（二）上訴人關於遷讓系爭不動產之請求，為有理由。１、系爭買賣契約應屬真正。 ①經查，證人羅玉紅於原審證稱：上訴人第一次來找伊，只是告訴伊，他拿到債權，第二次才提到如何處理土地與建物的事情；伊與上訴人曾於93年間簽立系爭買賣契約，原審一卷第138頁、第139頁之系爭買賣契約是伊簽的，伊與上訴人只有簽立系爭買賣契約，其後伊與上訴人都有依約履行，清償證明也有還伊；系爭買賣契約第1頁的甲方應該是伊，可能是上訴人沒注意到就先簽了等語（見原審二卷第171頁至第173頁）以察，足徵上訴人主張：系爭買賣契約乃其與羅玉紅於93年3月16日所親自簽立等節，應屬有據。 ②佐以證人即系爭買賣契約之承辦代書甲○○於本院證稱：原審二卷第3頁至第4頁之系爭買賣契約（按與原審一卷第138頁至第139頁相同），伊有看過，其上之甲○○是伊親自簽名；簽約地點在羅玉紅開的檢驗所，中壢火車站附近，時間就是93年3月16日，在場有羅玉紅夫妻、乙○○、黃淑珠的兒子，系爭買賣契約上的簽名都是當場簽名，伊有依照代書的作業標準程序告知雙方簽約內容；因為這是不良債權，上訴人向中華開發買的；伊知上訴人與羅玉紅談很久了，雙方條件都已經講好，伊只是作簽約的動作；系爭買賣契約上「甲方羅玉紅、乙方乙○○」都是本人簽名，簽名之位置不對，不影響系爭買賣契約之成立；伊當時沒有注意到簽名位置，因時間已經很晚；伊當時有將系爭買賣契約唸給他們聽，沒有問題，卷附的系爭買賣契約，與伊等當時簽的那份相同等情（見本院卷第82頁至第83頁）。準此可見，甲○○已明確證稱：系爭買賣契約係於93年3月16日，由上訴人與羅玉紅當場簽立，且甲○○有告知雙方簽約內容。至上訴人與羅玉紅錯簽欄位，係因時間較晚而未注意，要與系爭買賣契約之效力無涉。職是之故，系爭買賣契約係由上訴人與羅玉紅於93年3月16日所簽訂，而屬真正，應無疑義。 ③至上訴人於起訴狀所附證一之系爭買賣契約（見原審一卷第138頁至第139頁；原審二卷第3頁至第4頁），與上訴人庭呈系爭買賣契約原本（影本附於本院卷第166頁至第167頁），關於「乙方姓名：羅玉紅」之「玉」字簽署樣式雖有不同。然觀諸該二份系爭買賣契約內均載有「本約繕製乙式三份，各執乙份為憑」等語；二份系爭買賣契約內容相同，但關於「按照銀行利率計算」之文字書寫次序稍有不同等節以察，可見系爭買賣契約由上訴人、羅玉紅各執乙份，羅玉紅以不同方式簽署「玉」字於系爭買賣契約上，惟二份系爭買賣契約其餘內容均相符，應堪認該二份系爭買賣契約為同時製作，均屬真正，尚不能徒以上開情事，即認系爭買賣契約非屬真正。職此，系爭買賣契約應屬真正，洵堪認定。２、上訴人確有自中華成長二公司受讓誠泰銀行對於羅玉紅之系爭債權。 ①經查，羅玉紅於87年4月17日向誠泰銀行借款1億5000 萬元，並提供系爭不動產設定第一順位抵押權作為擔保；誠泰銀行嗣將系爭債權及擔保抵押權讓與中華成長二公司等事實，為兩造所不爭執（見上四之（三）所載），自堪信為真實。 ②次查，證人戊○○於原審證稱：中華開發資產管理股份有限公司（下稱中華開發公司）以中華成長二公司名義，向誠泰銀行購買整批債權，包含羅玉紅之系爭債權；伊負責中華成長二公司與上訴人簽約、交付債權讓與的相關文件等事宜；伊有見過原審二卷第132頁至第137頁之債權讓售合約（下稱系爭讓售合約），但對於合約內容記不清楚，得向中華開發公司函詢等語（見原審二卷第200至203頁）。嗣經原審函詢中華開發公司相關內容，中華開發公司以97年12月19日（九七）華開資管字第0016函覆稱：中華成長二公司於92年11月19日簽訂系爭讓售合約，將受讓自誠泰銀行對於羅玉紅及秬業股份有限公司（下稱秬業公司）等二件不良債權，以總價金6千萬元合併出售予上訴人等節（見原審二卷第217頁，下稱971219中華開發公司函）。準此可見，戊○○於原審所稱經手之系爭讓售合約，即為上訴人於原審提出之系爭讓售合約書（見原審二卷第 132 頁至第137頁），並與971219中華開發公司函所附之系爭讓售合約（見原審二卷第219頁至第223頁）相符，堪以確定。 ③復查，戊○○再於本院證稱：原審二卷第132頁至145頁所示之文件均屬真正，此兩份契約都是中華成長二公司與上訴人簽的；原審二卷第217至232頁之函文係伊負責主辦，內容為為真正（提出檔案資料正本到院），971219中華開發公司函覆原審的內容是實在的，都是依照中華成長二公司資料回復原審的等語（見本院卷第83頁），參諸當庭比對原審二卷第219至224頁之系爭讓售合約與戊○○提出之系爭讓售合約正本相符；原審二卷第290頁至291頁之債權讓售增補契約（下稱系爭增補契約）與戊○○提出之系爭增補契約正本相符，兩造均無意見等情以觀（見本院卷第83頁至第84頁），益徵系爭債權讓售合約與971219中華開發公司函內容，均屬真正，當無疑問。 ④再查，證人戊○○復結稱：伊提出之中華成長二公司92年11月10日簽呈，該簽呈羅玉紅之讓售金額為4500萬元，與原審二卷第299至224頁之系爭讓售合約羅玉紅部分金額為6000萬元，並無不同。因為系爭讓售合約將甲項羅玉紅及乙項秬業公司借款人提供不動產設定二抵押權及不良債權，以新台幣6000萬元之價額出售，由中華成長二公司出售給上訴人。至4500萬元、1500萬元，是中華成長二公司內部的拆帳問題，合計是6000萬元，只是中華成長二公司內部把羅玉紅及秬業公司分開，各為4500萬元及1500萬元；系爭增補契約已不關羅玉紅的事，因為中華成長二公司內部認為羅玉紅部分的價金已經收清了，也就是上訴人已經付清了，系爭增補契約是關於秬業公司的部分等語（見本院卷第83頁至第85頁）。由是觀之，上訴人主張：其確與中華成長二公司於92年11月19日簽訂系爭讓售合約，由中華成長二公司將羅玉紅及秬業公司之債權讓售與上訴人，且上訴人並已支付款項完畢等節，應屬可採。 ⑤另查，證人丙○○亦證稱：伊有見過原審二卷279頁至第 293頁之文件（原審二卷第279頁所示之中華開發公司98年5月5日（九八）華開資管字第00067號函，下稱980505中華開發公司函），係伊主辦回文的，且為中華開發公司發文無誤；接獲原審詢問後，中華開發公司找出原始資料，瑞陞國際資產理股份有限公司有上簽呈，再送到中華開發公司用印，瑞陞公司是中華開發資產的服務公司等語（見本院卷第85頁至第86頁）。準此可知，中華開發公司於原審二卷第279頁至第293頁之980505中華開發公司函及其附件，均堪認為真正。乃被上訴人空言指摘其真正，自不足採。 ⑥卷查，上訴人與中華成長二公司簽訂之系爭讓售合約約定：中華成長二公司擬將自誠泰銀行讓售取得，分別以羅玉紅、秬業公司為借款人，且經分別提供建物與土地（下合稱不動產擔保物，分別則稱甲項不動產、乙項不動產）設定抵押權予誠泰銀行之不良債權及其擔保權益（下稱標的債權）；第一條讓售價格（價金），中華成長二公司同意以6000萬元之價格出售標的債權予上訴人等情。由是顯見，中華成長二公司係將誠泰銀行對羅玉紅、秬業公司之債權及擔保物權全數以6000萬元之價格出售予上訴人，而非分別以6000萬之價格出售二筆債權，應可確定。 ⑦至於系爭讓售合約第二條所指：中華成長二公司與上訴人同意，第一條所訂價金支付方式如下：中華成長二公司於收受或兌領本項二期款1200萬元後，上訴人得選擇以下二者之一：（1）由中華成長二公司提供乙項不動產之塗銷抵押權同意書與上訴人，或（2）由中華成長二公司提供甲項不動產之塗銷抵押權同意書與上訴人。但上訴人應於中華成長二公司交付該同意書前，另行支付中華成長二公司2000萬元等內容，乃屬價金之支付方式，而非被上訴人所指：上訴人僅取得羅玉紅之系爭債權或鉅業公司債權之選擇權，並於選擇其一後，無論選擇何債權，均為6000萬元云云。據此可知，被上訴人以此質疑系爭讓售合約之真正，並無可取。 ⑧再者，審諸系爭讓售合約前言載明，標的債權包括以羅玉紅、秬業公司為借款人，且經分別提供甲項不動產、乙項不動產設定抵押權予誠泰銀行之不良債權及其擔保權益；系爭讓售合約第二條所示：上訴人購買標的債權，第一期應付1800萬（見第二條一之㈠款），第二期應支付1200萬（見第二條一之㈡款）。倘上訴人選擇由中華成長二公司提供乙項不動產之塗銷抵押權同意書與上訴人，上訴人應支付尾款3000萬元（見第二條一之㈢款）。若上訴人選擇由中華成長二公司提供甲項不動產之塗銷抵押權同意書與上訴人，上訴人於中華成長二公司交付該同意書前，另行支付2000萬元（見第二條一之㈡款），再支付尾款1000萬元（見第二條一之㈢款）等節以察，益證系爭讓售合約第二條為讓售程序之約定，該第二條一之㈡款係賦予上訴人選擇先取得甲項不動產或乙項不動產之塗銷抵押權同意書，而有不同之支付價金方式，要屬無疑，乃被上訴人斷章取義而指摘系爭讓售合約非真正，實不足採。 ⑨被上訴人另辯以：依系爭讓售合約第二條一之㈣所示，中華成長二公司於收受或兌領全部金額後，始轉讓系爭債權，故上訴人須證明已依系爭讓售合約條款履行，否則即未取得系爭債權；且戊○○99年1月25日庭呈之轉帳傳票雖有92年11月19日支付1800萬元，93年2月12日支付1200萬元，93年6月1日支付1800萬元（註記已收2700萬元），惟除第一期外，其餘與系爭債權合約所記載第二期應支付3200萬元（選擇系爭讓售合約第二條一之㈡（2）之情形），第三期應支付1000萬元不符，故上訴人未取得系爭債權云云。 ⑩但查，系爭讓售合約之標的債權有二，其一為誠泰銀行對羅玉紅之系爭債權及甲項不動產，其二為誠泰銀行對秬業公司之債權及乙項不動產，此觀諸系爭讓售合約前言及其附件一即明（見原審二卷第219頁、第225頁）。以中華成長二公司係向誠泰銀行標得不良債權之營運方式，豈有隨意將系爭債權及對秬業公司之債權為處分之理！況戊○○業結稱：伊提出之中華成長二公司92年11月10日簽呈記載羅玉紅部分之讓售金額為4500萬元，秬業公司部分為1500萬元，係中華成長二公司內部拆帳問題，與系爭讓售合約並無不同等語（見本院卷第84頁），足徵被上訴人將中華成長二公司內部文件解為系爭讓售合約係虛偽云云，實不足取。 ⑪末查，證人戊○○復證稱：原本上訴人買受標的債權後，要自己直接移轉抵押權，後來因臺灣金服公司有進行拍賣，上訴人認為直接向臺灣金服公司購買比較節省時間，他拿到抵押權再去賣會比較費時，所以向中華成長二公司要求增補，由上訴人找人買秬業公司之不動產（按應為乙項不動產），再把拍定款給付為中華成長二公司尾款。因此在系爭增補契約時，上訴人有再給付300萬元之價金給中華成長二公司，尾款900萬元由拍定之秬業公司不動產價金受償，多的就退回給上訴人等情（見本院卷第84頁背面），核與971219中華開發公司函所示：上訴人先後於92年11月19日給付首期款1800萬元，93年2月11日支付二期款1200萬元，93年6月1日給付1800萬元（以上合計4800萬元，分別有支票影本附於原審二卷第226頁至第228頁可稽）；93年11月1日針對秬業公司之債權及乙項不動產另簽訂系爭增補契約，而上訴人同日支付300萬元，並於94年6月30日以不動產擔保物之拍定分配款支付剩餘尾款900萬元（以上合計1200萬元，亦有支票影本及帳簿明細附於原審二卷第231頁至第232頁可參，加計上述4800萬元，則上訴人給付中華成長二公司之金額即為6000萬元）；980505中華開發公司函所附之上訴人歷次付款資金往來資料（見原審二卷第287頁至第289頁；第292頁至第293頁；戊○○於99年1月25日庭呈之轉帳傳票、收款通知單、支票、帳簿明細（均影本，見本院卷第87頁至第100頁）等資料，悉相符合。乃被上訴人僅以中華成長二公司內部文件將對於羅玉紅及秬業公司之債權分別列載、拆帳等無關上訴人與系爭讓售合約真正之細節問題，而指摘上訴人未自中華成長二公司受讓誠泰銀行對於羅玉紅之系爭債權，要非可取，實屬彰彰明甚。 ⑫據此可見，971219中華開發公司函及附件、980505中華開發公司及其附件，均為真正，上訴人確與中華成長二公司就羅玉紅之系爭債權部分，成立系爭讓售合約，而受讓誠泰銀行對於羅玉紅之系爭債權，應可認定。３、上訴人係基於有效之讓與合意而受讓系爭不動產，而於登記時取得系爭不動產之所有權。 ①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。且解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（39年臺上第1053號判例參照）。 ②經查，羅玉紅於87年4月17日向誠泰銀行借款1億5000萬元，並提供系爭不動產設定第一順位抵押權作為擔保。誠泰銀行嗣將系爭債權及擔保抵押權讓與中華成長二公司；系爭不動產所有權人之登記異動情形如原審一卷第182頁至第184頁被上訴人整理表所示等節，為兩造所無異詞（見上四之（三）、（四）所載），自堪認為實在。又上訴人確自中華成長二公司受讓誠泰銀行對於羅玉紅之系爭債權；系爭買賣契約應屬真正等情，亦分別經認定如上２、１所述。 ③職是，於系爭買賣契約簽訂前，就羅玉紅而言，係負有對於系爭債權之債務，而保有系爭不動產之所有權，且系爭不動產處分價值之高低，將影響系爭債權之受償金額或羅玉紅對系爭不動產之殘存價值（即滿足抵押債權後之價值）；就上訴人而言，雖取得系爭債權及其擔保之系爭不動產抵押權，惟系爭不動產之處分方式、速度及時機，均涉及系爭債權滿足程度，及其向中華成長二公司購得標的債權之成本回收，當可確定。準此，上訴人與羅玉紅為各蒙其利，而進行磋商、協調後，簽訂系爭買賣契約（參見上１之①、②所載），實無違金融機構之不良債權處理模式，至為明悉。要之，上訴人購得誠泰銀行對羅玉紅之系爭債權，目的在於獲取利潤。上訴人固有透過法院拍賣等途徑得以遂行系爭債權之滿足，但其選擇與羅玉紅洽談債務清償事宜，亦合常理，堪認屬實。 ④次查，上訴人既取得系爭債權及系爭不動產之抵押權，然因羅玉紅無力清償系爭債權，且系爭不動產正進行強制執行程序（見原審一卷第123頁至第126頁附之桃園地院之拍賣公告），上訴人乃與羅玉紅商討省卻由上訴人應買或承受之拍賣程序，而由羅玉紅將系爭不動產直接轉讓予上訴人，並以價金與系爭債權抵銷，亦符事理。是以，系爭買賣契約實與習見之無債權債務關係而簽訂不動產買賣契約，有所不同。申言之，解釋系爭買賣契約時，不得單以買賣契約之角度觀察，而應併以上訴人、羅玉紅之上開利害關係及其等係以解決系爭債權、適當進行系爭不動產換價程序等債務糾紛處置等角度理解。據此，系爭買賣契約關於以轉讓系爭不動產方式抵償系爭債權；撤除其他遭扣押土地查封；羅玉紅得買回系爭不動產；共同出售系爭不動產等約定條件，仍係為解決系爭債權債務糾紛，上訴人與羅玉紅各自取得系爭契約買賣約定之權利，符合上訴人與羅玉紅之利益取捨衡量，俱見上訴人與羅玉紅應有締結系爭買賣契約之真意。且羅玉紅嗣基於系爭買賣契約，而將系爭不動產所有權讓與上訴人，當有移轉系爭不動產之合意，應無疑問。 ⑤再查，審諸羅玉紅於原審結稱：伊原是欠誠泰銀行的錢，誠泰銀行賣給中華開發公司，上訴人是跟中華開發公司買債權；上訴人有出示其與中華開發公司之合約，且伊有打電話跟誠泰銀行、中華開發公司確認過，但中華開發公司之全名部分，伊未注意；上訴人說要幫伊把20多筆土地的抵押權都塗銷，伊就把上面的建物過戶給上訴人（中壢市○○○路48、50號）兩棟建物全部，價金大約是1億2千多萬元；上訴人第一次來找伊只是告訴伊他拿到系爭債權，第二次才提到如何處理土地和建物的事情；系爭買賣契約係伊與上訴人簽的，後來雙方都有依約履行，清償證明也有還伊；上訴人曾找周智慧來買系爭不動產等，伊有簽原審二卷第5頁至第8頁之Ｂ買賣契約，後來因為貸款沒過，即將系爭不動產移轉為上訴人名義等情（見原審二卷第171頁至第174頁）以觀，益證系爭買賣契約應屬真正，且羅玉紅確基於系爭買賣契約，而將系爭不動產移轉為上訴人所有，堪予認定。蓋羅玉紅就其與上訴人如何接洽、上訴人如何取得系爭債權、羅玉紅與上訴人之協議過程、因與天加公司之Ｂ買賣契約未履行，而將系爭不動產移轉為上訴人所有等節，不僅與上訴人陳述之情形相合，亦與卷附之系爭讓售合約（見原審二卷第132頁至第138頁）、系爭買賣契約（見原審二卷第3頁至第4頁）、Ｂ買賣契約（見原審二卷第5頁至第8頁）及系爭不動產所有權人之登記異動情形（見原審一卷第73頁至第74頁、第76頁至第77 頁、第79頁至第80頁、第82頁至第83頁、第85頁至第86頁、第88頁至第89頁、第91頁至第92頁、第103頁至第104頁）一致，當堪認屬實。至羅玉紅所述之中華開發公司應為中華成長二公司，要與其證言為可採無涉，蓋徵諸中華成長二公司與中華開發公司之關係（參見原審二卷第217頁所附之971219中華開發公司函），即甚清楚，併此指明。 ⑥另查，系爭買賣契約第7條第2項之內容，與同條第1項關於羅玉紅得於93年4月10日前以1億1000萬元買回系爭不動產之權利相若，係羅玉紅簽訂系爭買賣契約條件之一部分，應無違常情。且觀諸該條項文意，重點在於羅玉紅若能配合辦理11435建號未辦保存登記建物之續建，且於一年內，洽得1億2千萬元以上價格之買主購買系爭買賣契約所指之全部不動產，因上訴人得藉由羅玉紅之協助獲取1億 2000萬元滿足系爭債權，上訴人則同意給付羅玉紅剩餘價款之利益，甚為明悉。乃被上訴人認：此條項文意為限制上訴人、羅玉紅嗣與買受人簽訂買賣契約書時，應一律以上訴人及羅玉紅為共同賣方云云，顯非可取，附此說明。⑦復查，於93年6月14日時，上訴人雖與羅玉紅已簽立系爭買賣契約，但系爭不動產尚未完成移轉登記手續，故系爭不動產仍為羅玉紅所有。是故，Ｂ買賣契約載明羅玉紅賣為出賣人，而上訴人則列為債權人（見原審二卷第8頁），要無違上開認定之事實。況佐諸天加公司、羅玉紅及上訴人於93年6月14日簽訂Ｂ買賣契約，並將系爭不動產所有權移轉為天加公司後，因天加公司無法履行付款之義務，致Ｂ買賣契約解除，將系爭不動產移轉登記為上訴人所有，而羅玉紅就此未表示異議（參見羅玉紅於原審二卷第181頁至第182頁之證言），足見羅玉紅與上訴人確有基於系爭買賣契約，而讓與系爭不動產之合意。否則，於Ｂ買賣契約解除後，天加公司為何未將系爭不動產返還登記予羅玉紅。 ⑧尤有甚者，上訴人取得系爭不動產登記，再登記予陳正喜，而上訴人與陳正喜簽立Ａ買賣契約等節，為被上訴人所無異詞（見上四之（五）所載），並有Ａ買賣契約附卷可憑（見原審二卷第11頁至第15頁）。是故，部分系爭房地於94年9月29日再出售予陳正喜（指定登記於周文楣、陳聰華、李時君等人名義，見原審二卷第15頁）時，系爭房地為上訴人所有，上訴人即以自己名義與陳正喜簽訂Ａ買賣契約，益證上訴人主張：Ｂ買賣契約將羅玉紅列為賣方，要係因系爭不動產所有人為羅玉紅之故等情，應屬可信。又上訴人於97年3月28日陳報狀係稱：依約過戶予天加公司，俾利其向銀行申購貸款以支付買賣價金」等詞（見原審二卷第1頁），核與Ｂ買賣契約第3條、第6條所示約定相符；且Ｂ買賣契約之立約說明，亦與系爭買賣契約第7條㈡之約定相合。綜此可知，被上訴人所謂：依系爭不動產登記之流程以觀，天加公司取得系爭不動產移轉登記之目的，在於使他方得向銀行取得貸款，欠缺合法移轉所有權之真意云云，要與事實不符，不能採信。 ⑨再者，原審於98年5月5日至系爭不動產履勘時，被上訴人稱：上開鐵門遙控器在伊手上，但每日都會開放，且上訴人也可從補習班門口進入，自行由內部將鐵捲門打開，伊之前有發現上訴人持鐵捲門遙控器從外進入等語；上訴人之訴訟代理人乃稱：當時係向羅玉紅借的，目前上訴人手上沒有遙控器等詞（見原審二卷第278頁）。是由此對話內容足悉，上開記載乃兩造針對如何從鐵捲門進出一事提出說明，與本項爭點之論列，應無關聯。又羅玉紅證稱：「樓上三層樓清空，但補習班沒有搬遷。乙○○有去找補習班，但補習班拒不搬遷，乙○○到目前為止沒有告我違約」等語（見原審二卷第180頁至第181頁），益徵系爭不動產無法順利移轉占有，係被上訴人之占有所致，要不能證明上訴人與羅玉紅間無讓與合意，甚為明確。 ⑩此外，系爭買賣契約書第一條載明「雙方同意以乙方（按即上訴人）處理誠泰銀行抵押上列不動產之貸款為買賣之總價款」等情（見原審二卷第3頁）。易言之，上訴人以其取得誠泰銀行對羅玉紅之系爭債權，與羅玉紅基於系爭買賣契約取得之價金債權為抵銷，羅玉紅因此免除其對系爭債權之債務，上訴人則以取得系爭不動產之所有權為系爭債權之滿足。因此，被上訴人所稱：羅玉紅未取得系爭不動產價金云云，應非可採。甚且，參諸上２之⑥、⑦、⑧、⑪所示，上訴人既於93年2月11日即支付系爭讓售合約之二期款，再於93年3月16日與羅玉紅簽訂系爭買賣契約，顯無違常情，堪予採信。是則，羅玉紅嗣將系爭不動產移轉為上訴人所有，應有讓與系爭不動產之合意，當無疑問。 ⑪被上訴人尚以：上訴人及羅玉紅明知系爭不動產由伊使用，竟於系爭買賣契約第三條記載「甲方於民國九十三年四月十日前交屋給乙方」，羅玉紅未與伊協調交付系爭不動產情事，乃上訴人未解除系爭買賣契約，竟於93年7月1日塗銷系爭不動產之抵押權，並移轉登記為天加公司所有，可見羅玉紅無讓與系爭不動產所有權予上訴人之真意云云。 ⑫但查，Ｂ買賣契約第2條之四載明「尾款叁仟伍佰萬元做為支付新生補習班押、租金之用（貸款不足現金補足），交屋付清等語（見原審二卷第6頁）。準此可見，上訴人、羅玉紅與天加公司成立Ｂ買賣契約時，對於被上訴人基於系爭租約占有系爭不動產，非無處理因應之道，此其一。依Ｂ買賣契約所示，買賣總價款1億6500萬元（第1條），由上訴人取得1億2000萬元（第2條之三），羅玉紅取得1000萬元（第2條之一、二合計），其餘3500萬元則做為支付被上訴人之押租金，顯見Ｂ買賣契約已慮及被上訴人之占有問題，應屬真實，以解決斯時系爭不動產仍為羅玉紅所有之問題，此其二。再者，Ｂ買賣契約乃基於系爭買賣契約第七條之㈡之約定而來，倘系爭買賣契約非實在，豈有Ｂ買賣契約之成立可能，此其三。至天加公司因無法履行Ｂ買賣契約，上訴人、羅玉紅遂約定由天加公司逕將系爭不動產移轉為上訴人，要係基於系爭買賣契約之約定，焉能謂羅玉紅無讓與系爭不動產所有權予上訴人之真意？此其四。 ⑬綜此可知，上訴人係因系爭買賣契約，與羅玉紅基於系爭不動產之讓與合意，逕由天加公司將系爭不動產移轉為上訴人，而上訴人於該移轉登記時取得系爭不動產之所有權，洵堪認定。４、上訴人取得系爭不動產登記名義之目的，應非排除被上訴人之占有。 ①被上訴人辯以：Ｂ買賣契約第2條之四尚約定返還新生補習班押租金3500萬元，然上訴人取得系爭不動產所有權登記後，再與陳正喜成立Ａ買賣契約，即無此條款，顯見此時移轉所有權之目的，係引進第三人，以排除被上訴人之合法占有，並意圖使被上訴人3500萬元之權益落空云云。②卷查，上訴人與陳正喜簽立之Ａ買賣契約載明「賣方於⑴⑵完成後依現況交屋，買方深確（應為切之誤）了解本買賣標的的新生補習班與原屋主羅玉紅之糾紛及佔用之情形，買方願意自行負責處理與賣方無涉」等節，為兩造所無異詞（見上四之（五）所述），並有Ａ買賣契約附卷足憑（見原審二卷第11頁），當堪認為實在。 ③據此而論，Ａ買賣契約乃上訴人與陳正喜間之契約關係，核與Ｂ買賣契約涉及羅玉紅、天加公司三方之情況，顯有不同，乃其一。Ａ買賣契約總價金為8750萬元，與Ｂ買賣契約之總價金1億6500萬元相距甚遠，權利義務關係有所不同，亦屬正常，乃其二。承上３之⑫所述，Ｂ買賣契約乃基於系爭買賣契約第七條之㈡之約定而來，而Ａ買賣契約乃上訴人取得系爭不動產所有權後，始自行出售，乃其三。 ④職是之故，就上訴人而言，Ａ買賣契約目的純為取得價金，不必考慮羅玉紅與被上訴人之關係，而Ｂ買賣契約涉及羅玉紅之押租金返還債權、天加公司對於系爭不動產之占有（見Ｂ買賣契約第2條之四，原審二卷第6頁），顯見Ａ買賣契約之簽訂，係上訴人為滿足系爭債權之目的，而與排除被上訴人之占有無涉。 ⑤況且，上訴人係因系爭讓售合約而取得系爭債權，並因與羅玉紅成立系爭買賣契約、天加公司未履行Ｂ買賣契約，始取得系爭不動產。其間，誠泰銀行對於羅玉紅追討系爭債權，並將系爭債權出售中華成長二公司；中華成長二公司與上訴人成立系爭讓售合約；天加公司未履行Ｂ買賣契約等過程，皆非羅玉紅及上訴人所能左右，益徵上訴人取得系爭不動產登記名義之目的，乃基於系爭買賣契約，而非為排除被上訴人之占有，實屬彰彰明甚。 ⑥被上訴人復辯以：羅玉紅於系爭定期租約屆期後，避不依約返還3500萬元，卻提起調整租金之訴，欲將租金調整為每月205萬元9360元，以扣抵上開金額，益見羅玉紅當時之目的，係欲以不返還3500萬元之方式取回房屋。參以系爭買賣契約為93年3月16日簽訂，與前開調整租金之訴判決（見原審一卷第203頁至第215頁）收受時間相近，可見羅玉紅有借由第三人之手，以排除被上訴人關於系爭不動產之占有，而不用返還3500萬元云云。 ⑦惟查，羅玉紅縱有被上訴人指述之動機，且上訴人亦願配合，然承上⑤所述，羅玉紅顯無左右誠泰銀行、中華成長二公司或天加公司之可能。況依Ｂ買賣契約所示，羅玉紅於93年6月14日與天加公司締約時，仍考慮返還被上訴人 3500萬元之問題。且上訴人取得系爭不動產之所有權後，羅玉紅不因而免除返還被上訴人3500萬元之押租金債務。由是足知，被上訴人上開推測論述，實非可採，甚為灼然。 ⑧準此，上訴人係因系爭買賣契約，而取得系爭不動產之所有權，非為排除被上訴人之占有，至堪認定。５、系爭租約與系爭押租金契約並非結合不可分割。 ①按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第項所定意義之契約而言。若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內。此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力。出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（最高法院65年臺上字第156號判例參照）。 ②基此而論，系爭租約與系爭押租金契約顯非結合不可分割，而本件上訴人既未自羅玉紅處收受系爭押租金，自不受系爭押租金契約之約束，堪以認定。況承上（一）所述，系爭租約應有民法第425條第2項規定之適用，亦即系爭租約不得對抗上訴人，是縱系爭租約與系爭押租金契約有結合不可分割之關係，亦對上訴人不生效力。 ③至司法院院字第1909號解釋適用於「租賃契約，如訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付之租金者」等情形。惟系爭定期租約及系爭租約均無將系爭押金視為預付租金之約款，是被上訴人援引上開解釋，要屬無據。 ④且按，承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院45年臺上字第590號判例參照）。 ⑤經查，系爭定期租約及系爭租約載明之租金僅1元，而系爭押租金高達3500萬元，係以出租人由系爭押租金產生之孳息充當租金之對價，羅玉紅尚未將系爭押租金返還被上訴人等節，為兩造所無異詞（見上四之（二）所示），自堪信為真實。參以被上訴人復陳稱：系爭定期租約所附收據有系爭記載等情（見原審一卷第202頁），足見系爭押金並非租金之預付，益證被上訴人認：系爭押租金契約應對上訴人發生效力云云，洵非可採。 ⑥綜此可知，系爭租約與系爭押租金契約非結合不可分割，且系爭押租金契約對上訴人不生效力，被上訴人不得執系爭押租金契約以對抗上訴人，至堪認定。６、被上訴人不得以上訴人未交還系爭押租金，而行使同時履行抗辯權拒絕遷讓系爭不動產。 ①被上訴人辯以：系爭租約之系爭不動產之返還，與系爭押租金之歸還，顯有經濟上之關聯性，伊自得主張同時履行抗辯；且羅玉紅之債信於締約後破產，上訴人亦明示拒絕返還系爭押租金，且其財產亦遭拍賣抵押，伊亦得依民法265條規定拒絕交還系爭不動產云云。 ②惟按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項本文固有明定。查系爭租約應有民法第425條第2項規定之適用，即系爭租約及系爭押租金契約均不得對抗上訴人，業詳如上５之②、⑥所述。職此，上訴人既不受系爭契約、系爭押租金契約之拘束，自無上開法條所稱因契約而負債務之情形，至為明確。 ③至羅玉紅與被上訴人間之系爭押租金契約，羅玉紅應否返還系爭押租金，或應如何交還系爭押租金，要與上訴人無涉。因此，被上訴人以：上訴人未交還系爭押租金，且上訴人與羅玉紅履行交還系爭押租金之能力不足，而主張行使同時履行辯權，拒絕遷讓系爭不動產云云，顯屬無據。７、上訴人關於遷讓系爭不動產之請求，應屬有理由。 ①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。又訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。民事訴訟法第254條第1項本文亦有明定。而所謂於訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言。是被上訴人在本件訴訟繫屬中，將為訴訟標的之系爭房屋所有權移轉於訴外人某公司，而其關於為訴訟標的之法律關係之要件，仍不得因是而指為有欠缺（最高法院44年臺上字第1039號判例參照）。 ②查系爭不動產所有權人之登記異動情形如原審一卷第182 頁至第184頁被上訴人整理表所示等情，為兩造所無異詞（見上四之（四）所示），佐諸上訴人係基於有效之讓與合意而受讓系爭不動產，而於登記時取得系爭不動產之所有權等節，業經認定如上３所示等節以觀，足見上訴人於提起本件訴訟時，為系爭房地之所有人，應可確定。至上訴人雖於98年10月1日將系爭房地移轉於訴外人福泰團膳股份有限公司（下稱福泰公司），固據被上訴人提出形式真正為上訴人所不爭執（見本院卷第230頁）之建物登記謄本、土地登記謄本附卷為憑（分別見本院卷第179頁至第200頁；第234頁至第237頁），惟揆諸上①之規定及說明意旨所示，對本件訴訟上訴人請求被上訴人遷讓交付系爭不動產，並無影響，而不得認其關於為訴訟標的法律關係之要件為有欠缺，併此指明 ③末查，被上訴人基於系爭契約占有系爭不動產，不得對抗上訴人，即不得對上訴人主張為有權占有系爭不動產，且不得因系爭押租金而主張同時履行抗辯等節，業經分別認定如上（一）及上５、６所示。是故，上訴人以被上訴人無權占有系爭不動產，而請求遷讓交付系爭不動產，應屬有理由，實堪認定。（三）上訴人關於不當得利之請求，為部分有理由，部分無理由。１、上訴人主張之不當得利金額，不受土地法第97條規定之限制。 ①按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。土地法第97條固有明定。惟揆其立法意旨，乃為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」由是觀之，土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求。而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋率皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，或為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，更非立法之原意。復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋皆指住宅而言。因是之故，土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。 ②經查，系爭不動產係作為開設補習班之營業使用，系爭不動產坐落之系爭土地起訴時公告現值為2902萬9968元，而系爭不動產申報現值為839萬2000元，合計為3742萬1968 元等節，為被上訴人所無異詞（見上四之（六）所載）。基此，佐諸上開說明意旨所示，被上訴人既使用系爭不動產經營補習班，而屬營業使用，而非供住宅使用，是系爭不動之租金額度，自不受土地法第97條規定之限制，至為明顯。 ③甚且，被上訴人於80年12月21日，與羅玉紅簽訂系爭定期租約，係由羅玉紅以系爭押租金產生之孳息充當租金之對價等情，亦為被上訴人所不爭執（見上四之（一）、（二）所載）。而系爭押租金於81年間，1年至3年之千萬元以上之定存利率約8％等節，亦有兩造不爭執形式真正（見本院卷第230頁背面）之臺灣銀行牌告利率附卷可佐（見本院卷第256頁）。倘羅玉紅將系爭押租金置於銀行定存，每年利息約280萬元，折合每月即達23萬餘元，顯然遠高於被上訴人所稱法定地價839萬2000元為計算基礎。職此可知，被上訴人與羅玉紅簽訂系爭定期租約時，其等約定之租金，即未受土地第97條之限制，甚為明白。 ④至最高法院51年臺上字第370號判例意旨及94年度第3次民事庭會議決議，雖認土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋，兼指住屋與供營業用之房屋而言。惟本爭點乃討論土地法第97條之適用問題，要與最高法院上開決議無關，被上訴人據此而為推斷，亦非可採。２、上訴人請求95年6月16日以前，系爭房地登記為上訴人部分之不當得利，應屬有據。至請求系爭房地登記為他人名義之不當得利部分，則屬無據。 ①經查，系爭房地所有權人之登記異動情形如原審一卷第 182 頁至第184頁被上訴人整理表所示等情，為兩造所無異詞（見上四之（四）所示），並與系爭不動產異動索引（見原審一卷第73頁至第104頁）相符，自堪認為實在。 ②次按，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。修正前民法第758條定有明文。查上訴人既於93年7月26日因買賣原因而受移轉為系爭不動產之所有，自於斯時取得系爭不動產之所有權。至被上訴人辯稱：上訴人請求93年7月26日至94年11月16日間相當於租金之不當得利，因未基於有效之讓與合意受讓登記，而不得主張云云，並非可取，業已認定如上（二）之３所示，於茲不贅。 ③至系爭不動產中之6125建號、6126建號於94年11月17日移轉為周文楣所有；6127建號、6128建號於94年11月17日移轉為陳聰華所有；6129建號、6130建號於94年11月17日移轉為李時君所有；系爭土地亦於94年11月17日各移轉應有部分1677分之228、1677分之322、1677分之322（131-11 地號部分）；1769分之320、1769分之322、1769分之322 （131-12地號部分）予周文楣、陳聰華、李時君所有（以上建號建物及系爭土地移轉之應有部分，下合稱6125等上揭不動產），均至95年6月19日始移轉為上訴人所有，則上訴人自不得主張系爭房地中之6125等上揭不動產為周文楣、陳聰華、李時君所有期間之不當得利，蓋上訴人非上揭不動產之所有人，無受損害可言。 ④上訴人雖主張：因陳正喜無法履行Ａ買賣契約，伊乃依Ａ買賣契約第3條違約罰則約定，要求陳正喜將6125等上揭不動產歸還予伊，是Ａ買賣契約因解除而溯及失效，伊得請求此部分之不當得利云云。 ⑤惟查，審諸Ａ買賣契約第3條僅約定：倘陳正喜有違約情況，須將6125等上揭不動產全數過戶歸還上訴人，所付款項全部沒收，做為上訴人損害之賠償等語（見原審二卷第11頁），顯無6125等上揭不動產於Ａ買賣契約解除時，即溯及失效之約定。 ⑥況按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，此觀諸民法第259條第1款規定即明。職此，Ａ買賣契約經解除時，6125等上揭不動產之所有權歸屬，亦不因其解除而溯及失效。是上訴人主張：伊得請求此部分之不當得利云云，顯非可採。３、上訴人請求相當於租金之不當得利，於1807萬7107元部分，應屬有理由。逾此部分，則無理由。 ①末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年上字第1695號判例意旨參照）。且經法院斟酌實情，如認以公告現值較申報地價為準確，而以公告現值為不當得利之計算基準，亦非當事人所得任意爭論多寡。 ②被上訴人雖以：系爭土地既有申報地價，則法定地價應以839萬2000元為計算基礎，上訴人以3742萬1968元為計算之基礎，係屬違誤云云。惟上訴人主張之不當得利金額，不受土地法第97條規定之限制等節，業經認定如上１所述，故被上訴人以系爭房地之公告現值、申報地價而為爭執，自非可取。至系爭不動產之騎樓雖為公共使用空間，但被上訴人難謂無使用，上訴人將之併計入系爭不動產之不當得利計算，亦屬可採。 ③另查，上訴人業於98年10月1日將系爭房地移轉登記為福泰公司所有，業據被上訴人提出形式真正為上訴人所不爭執（見本院卷第230頁）之建物登記謄本、土地登記謄本附卷為憑（分別見本院卷第179頁至第200頁；第234頁至第237頁）。職是之故，系爭房地自98年10月1日之後，即非上訴人所有，則被上訴人無權占有系爭不動產，並未造成之上訴人之損害。乃上訴人復請求此部分之不當得利，自屬無理由。 ④再查，系爭不動產坐落之系爭土地起訴時公告現值為2902萬9968元，系爭不動產申報現值為839萬2000元，合計為 3742萬1968元；又系爭不動產四周環境如本院卷第50至51頁照片所示，相關位置圖如本院卷第48、52頁所示等節，為兩造所無異詞（見上四之（六）、（七）所示），並有網站資料及照片附卷可稽（見本院卷第48頁、第50頁至第52頁），應堪信為實在。 ⑤基此，衡諸系爭不動產四周環境有85度C咖啡、麥當勞速食店營業，並有諸多政府機關、學校、火車站環繞其間（見本院卷48至52頁所示），堪見系爭不動產位處桃園縣中壢市區內之繁華地帶，生活、商業機能俱佳，是上訴人以系爭不動產及系爭土地起訴之公告現值年息百分之10計算，則上訴人每月得請求相當於租金之不當得利為31萬1850元（00000000×10％÷12＝311850），應屬有據。 ⑥關於系爭房地自93年7月26日起自94年11月16日期間之不當得利計算：93年7月26日起自94年11月16日止，共16個月又21日，故此期間之不當得利為520萬7895元（計算式：311850×16＋311850÷30×21＝0000000，元以下四捨五入，以下同）。 ⑦關於系爭房地自94年11月17日起自95年6月18日期間之不當得利計算：94年11月17日起自95年6月18日止，共7個月又2日。而系爭房地除6125等上揭不動產部分外（即包括 6131 建號、6132建號、1131-11地號土地應有部分1677分之322 、1131-12地號土地應有部分1769分之322，參見原審一卷第7頁），其土地公告現值及建物申報現值，合計為988萬8448元（計算式：555420×2＋0000000×2＋0000 000×2＝0000000，上訴人誤載為0000000，見本院卷第77 頁）。是以，此期間上訴人每月得請求相當於租金之不當得利為8萬2404元（0000000×10％÷12＝82404），合計之不當得利為58萬2322元（計算式：82404×7＋82404÷3 0×2＝582322）。 ⑧關於系爭房地自95年6月19日起自98年9月30日期間之不當得利計算：95年6月19日起自98年9月30日止，共39個月又12日，故此期間之不當得利為1228萬6890元（計算式： 311850×39＋311850÷30×12=00000000）。 ⑨綜此，上訴人得請求被上訴人給付系爭房地之不當得利總計為1807萬7107元（計算式：0000000＋582322＋00000000＝00000000），應屬有理由。至逾此部分，即為無理由。七、綜上所述，上訴人本於民法第767條第1項前段、及民法第179條規定，分別請求被上訴人：㈠應將坐落系爭土地上之系爭不動產遷讓交付予上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人自93年7月26日起至遷讓系爭不動產之日止，按每月31萬1850 元計算之不當得利。於㈠被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭不動產遷讓交付予上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人1807 萬7107萬元部分，為有理由，應予准許。逾此所為之請求（含起訴及追加之訴），為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之起訴部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。又上訴人於原審係請求按每日1萬0253元計算之不當得利，於本院則擴張為按每月31萬1850元計算之不當得利，故本院就不當得利部分，僅廢棄原審駁回上訴人於原審請求不當得利數額範圍內，併此指明。至於上訴人之請求不應准許之起訴部分，原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖有未當，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至本件上訴人敗訴部分比例甚微，故諭知訴訟費用均由被上訴人負擔，併此指明。八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。中華民國 99 年 4 月 27 日民事第五庭審判長法官李錦美法官黃雯惠法官鍾任賜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 99 年 4 月 27 日書記官吳金來附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院98年度重上字第489號

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