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臺灣高等法院98年度重上字第512號

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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第512號上　訴　人　巧沛國際股份有限公司 法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　蕭琪男律師 被　上訴人　甲○○ 訴訟代理人　李金澤律師 上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國98年8月4日臺灣板橋地方法院第一審判決（97年度重訴字第306號）提起上訴 ，本院於98年12月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊於民國97年4月15日與上訴人簽立不 動產買賣契約書（下稱系爭契約），買受上訴人所有之臺北縣中和市○○段437地號土地（下稱系爭土地），與坐落其 上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○路○段506之1號房屋1棟 （下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產），總價金為新臺幣（下同）1億4058萬元。依系爭契約第8條約定，上訴人保證系爭房屋未使用未經處理之海砂，建築完成日期在87年6月25日（含）以前者，約定氯離子含量標準為0.6kg/䎏 ；建築完成日期在87年6月25日以後者，約定氯離子含量標 準0.3kg/䎏。惟伊於97年4月23日委託臺灣省土木技師公會 就系爭房屋進行檢測，發現其鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量均高於0.3kg/䎏。伊為求慎重，於同年5月8日再委託桂田技術顧問有限公司（下稱桂田公司）鑑定系爭房屋，顯示系爭房屋之混凝土中含有之水溶性氯離子高達1.1kg/䎏以上，是系爭房屋顯有瑕疵（下稱系爭瑕疵）。嗣依臺北市土木技師公會鑑定以「外加電流法」修復系爭瑕疵，所需費用為4753萬0800元。爰依民法第359條之規定，請求上訴人減少價 金，以系爭房屋約1200坪，每坪減少3萬元計算，應減少價 金3600萬元，並聲明：㈠上訴人應給付伊3600萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、上訴人則以：伊未保證系爭房屋絕無含氯離子，上訴人於知悉系爭瑕疵後，仍繼續給付系爭契約之買賣價金，顯見系爭瑕疵不影響被上訴人對於系爭房屋價值之認定。況被上訴人於委託鑑定後，即知悉系爭房屋含有氯離子，未將此事告知伊，仍於97年5月12日要求伊交付房屋，實與誠信原則有違 。再者，被上訴人遲至同月28日始發函通知伊，顯怠於通知，應視為承認受領系爭房屋，不得再向伊主張系爭瑕疵擔保責任。又被上訴人得請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值，是被上訴人請求之金額實屬過高等語置辯，並聲明：㈠駁回被上訴人之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人1891萬6275元，及自97年7月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並 分別依聲請為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服原審判決提起上訴（被上訴人就原審判決駁回其訴及假執行之聲請部分，未聲明不服，此部分業已確定），聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事實（見本院98年10月22日準備程序筆錄，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）（一）兩造於97年4月15日簽立系爭契約，被上訴人買受上訴人 所有之系爭不動產，總價金為1億4058萬元。 （二）依系爭契約第8條約定，上訴人保證系爭房屋未使用未經 處理之海砂，建築完成日期在87年6月25日（含）以前者 ，約定氯離子含量標準為0.6kg/䎏；建築完成日期在87年6月25日以後者，約定氯離子含量標準0.3kg/䎏。上訴人 於系爭契約附件房地產現況說明書（下稱系爭說明書）勾選未作過氯離子檢測報告。 （三）系爭說明書載有「買方（即被上訴人）對本方（即上訴人）地產是否為海砂屋或輻射屋有疑義時，應於簽訂契約後支付第二期款前自行檢測之，買方檢測人員為前項檢測時，賣方（即上訴人）不得拒絕其進入」之約定。 （四）被上訴人於97年4月23日委託臺灣省土木技師公會就系爭 房屋進行檢測，發現其鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量均高於0.3kg/䎏。被上訴人復於同年5月8日委託桂田公司鑑定系爭房屋，結果顯示系爭房屋之混凝土中含有之水溶性氯離子為1.1kg/䎏以上。系爭房屋所含之氯離子含量，高於系爭契約第8條約定之標準。 （五）上訴人於97年5月12日交付系爭房屋予被上訴人，被上訴 人於同月28日發函通知上訴人：系爭房屋具有系爭瑕疵。（六）系爭房屋經原審委託臺北市土木技師公會進行鑑定，經現場取樣試驗結果，其氯離子含量在0.325kg/䎏至1.553kg / 䎏之間，混凝土中所含之氯離子含量不符合現有法定標準，即為民間所謂之海砂屋。 （七）系爭房屋係於76年2月28日建築完成，主要用途為守衛室 、工廠，主要建材為鋼筋混凝土造。 （八）原審經兩造合意，委託勤茂不動產估價師事務所（下稱勤茂事務所）就系爭房屋於97年4月15日時，未含海砂及含 有海砂之市場價格為何進行鑑價，其鑑定結論認：系爭不動產於系爭房屋未含海砂情況下，其價格為9383萬0730元，於系爭房屋含海砂情況下，其價格為7491萬4455元。 （九）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄）之系爭不動產登記謄本、系爭契約、系爭說明書影本、桂田公司氯離子含量測試報告影本、臺灣省土木技師公會氯含量試驗報告影本、臺北市土木技師公會98年2月26日 北土技字第9830286號鑑定報告書、勤茂事務所98年6月29日估價報告書附卷可稽（分別見原審卷第3頁至第4頁、第17頁至第21頁、第33頁至第34頁及外置證物），自堪信為真實。 五、經本院於98年10月22日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院上開筆錄，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）： （一）被上訴人得否請求上訴人減少價金？ １、被上訴人是否遲誤將系爭瑕疵通知上訴人，而不得請求減少價金？ ２、系爭瑕疵是否未影響被上訴人對系爭房屋價值之認定，而不得請求減少價金？ ３、被上訴人於知悉系爭瑕疵後，仍繼續給付系爭買賣價金而受領系爭房屋，再請求減少價金，有無違反誠實信用原則？ （二）減少價金之數額如何計算？ １、得否以系爭瑕疵之修繕所需費用，為減少價金數額之計算標準？倘屬可採，應以何種修繕方法為準？ ２、得否以系爭房屋有系爭瑕疵，與無系爭瑕疵情況之價格比較，而為斟酌？ 六、茲就爭點分別論述如下 （一）被上訴人得請求上訴人減少價金。 １、被上訴人並無遲誤將系爭瑕疵通知上訴人，自得請求減少價金。 ①按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條定有明文。由是可知 ，買受人雖負有發現瑕疵後，應儘速通知出賣人之義務。然此通知義務原則應於買受人受領買賣標的物後，始行發生。如買受人尚未受領，當無負預先通知出賣人之責任。②上訴人辯稱：被上訴人於交屋前，即知悉系爭房屋有系爭瑕疵，仍要求伊交屋，並遲至97年5月28日始行通知，違 反即時通知義務，不得主張瑕疵擔保請求權云云。 ③惟查，被上訴人雖先後於97年4月23日、5月8日委由臺灣 省土木技師公會、桂田公司對系爭房屋進行檢測時，即得知系爭房屋含有超量氯離子，然斯時被上訴人尚未受領系爭房屋，揆諸上①之說明，被上訴人原則尚不負有通知上訴人之義務，自無遲誤通知之情事。 ④再查，被上訴人於97年5月12日受領系爭房屋之交付後， 即於同月28日發函通知上訴人系爭房屋存有系爭瑕疵。衡諸系爭契約牽涉高額買賣價金，被上訴人慎重其事，避免錯誤；且被上訴人先委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行檢測，發現系爭瑕疵可能存在，再委託桂田公司鑑定，桂田公司係於97年5月13日始進行系爭瑕疵測試（見原 審卷第33頁所示）等節以觀，足徵被上訴人於受領系爭房屋16日後，即通知上訴人，尚難認為係遲誤通知。 ⑤至系爭說明書載有：被上訴人對於系爭房屋是否為海砂屋或輻射屋有疑義時，應於簽訂系爭契約後支付第二期款前自行檢測。被上訴人之檢測人員為檢測時，上訴人不得拒絕其進入之約定等節，雖為兩造所無異詞（見上四之（三）所述）。上訴人據此抗辯：被上訴人得於系爭房屋交付前，提前檢查系爭房屋，發現系爭瑕疵，即負有通知伊之責任，但被上訴人遲至97年5月28日始通知，應視為承認 受領系爭房屋，不得請求減少價金云云。 ⑥然查，考諸系爭說明書之約定意旨，僅在於被上訴人得於系爭房屋交付前，提前檢測系爭房屋有無海砂或輻射疑義，上訴人不得拒絕其檢測等情，並無敘及被上訴人未為檢測時，是否發生失權效果，復未約定被上訴人倘發現系爭瑕疵，即應通知上訴人，否則即不得行使瑕疵擔保請求權。是以，上訴人執系爭說明書之上揭記載，即認被上訴人不得請求減少價金云云，應非可採。 ⑦況且，衡諸系爭房屋價值甚高，竟有系爭瑕庛，業造成被上訴人相當之損害；縱被上訴人未於發現系爭瑕疵時，即時通知上訴人，以系爭房屋之性質、延後數日通知對上訴人難認有重大損害；系爭契約及系爭說明書未有明確約定，令被上訴人喪失瑕疵擔保請求權，並無充分理由；且被上訴人為求慎重，先後進行二次鑑定，以確定系爭房屋之系爭瑕疵存在；其通知上訴人之時，距離交付之日僅16日等節以觀，益證上訴人辯稱：被上訴人遲誤通知，應視為承認受領系爭房屋，不得請求減少價金云云，不足採信，應屬明確。 ⑧據此以觀，足見被上訴人未有遲誤將系爭瑕疵通知上訴人之情事，自得請求減少系爭房屋之價金，洵堪認定。 ２、系爭瑕疵確已影響被上訴人對系爭房屋價值之認定，自得向上訴人請求減少價金。 ①經查，被上訴人於97年4月23日委託臺灣省土木技師公會 就系爭房屋進行檢測，發現其鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量均高於0.3kg/䎏。被上訴人復於同年5月8日委託桂田公司鑑定系爭房屋，結果顯示系爭房屋之混凝土中含有之水溶性氯離子為1.1kg/䎏以上。系爭房屋所含之氯離子含量，高於系爭契約第8條約定之標準；又上訴人於97年5 月12日交付系爭房屋予被上訴人，被上訴人於同月28日發函通知上訴人：系爭房屋具有系爭瑕疵等事實，為兩造所不爭執（見上四之（四）、（五）所載），當堪認為實在。 ②按於房屋交易市場，海砂屋係屬重大瑕疵，當然減損房屋之價值，要屬一般經驗法則。查被上訴人於受領系爭房屋後，即於10餘日後發函上訴人為系爭瑕疵之通知，並主張權利，且於上訴人置之不理後，即於97年7月15日提本件 訴訟。由是可見，被上訴人亟欲行使系爭房屋之瑕疵擔保權利，以尋求救濟，至為明確。是難以其事先未告知上訴人系爭瑕疵，並繼續支付價金、受領系爭房屋，而即認系爭瑕疵不影響被上訴人對系爭房屋價值之認定，應無疑問。 ③至上訴人辯以：被上訴人繼續支付系爭不動產價金，而履行系爭契約，目的為圖系爭房屋拆除後之容積率30％之獎勵云云。惟查，系爭房屋未向臺北縣政府報備准予拆除重建及核發補助款之列管案件，且未經臺北縣政府建造執照預審核定提高容積獎勵之案件等情，有臺北縣政府98年11月19日北府工建字第0980946907號函（下稱系爭北縣府函）附卷可稽（見本院卷第55頁）。由是以觀，被上訴人至今尚未申請將系爭房屋拆除重建，如何認定其有圖容積率30％之獎勵？又系爭瑕疵並非不得修繕，是被上訴人除將系爭房屋拆除重建外，尚有其他途徑得以繼續使用系爭房屋，焉能認被上訴人係圖拆除系爭房屋之容積率30％獎勵，而履行系爭契約？據此可見，上訴人此部分所辯，已非可採。 ④況系爭房屋若須適用提高容積獎勵30％之獎勵規定，應先向臺北縣政府認可之高氯離子專業鑑定機構辦理鑑定後，再依「臺北縣高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」，向臺北縣政府報備認定為高氯離子鋼筋混凝土建築物專案核准拆除重建，方得據以適用相關補助款之申請及提高容積率審查規定等情，此有系爭北縣府函說明三所示可參。且系爭房屋倘經建築主管機關專案簽准拆除重建者，雖得適用上開獎勵規定，惟獎勵額度應依核准內容為準，且不得超過其原規定容積率或總樓地板面積百分之三十，亦有臺北縣政府98年11月3日北府城開字第0980920113 號函存卷可佐（見本院卷第35頁）。基此可知，系爭房屋得否適用提高容積獎勵30％之獎勵規定，猶屬未定。且所謂提高容積獎勵30％，非必提高30％，而係不得超過30％，亦即可能低於30％。倘被上訴人拒絕履行系爭契約，而另為解除系爭契約等法律主張，是否更有利或不利於被上訴人，亦難測知。乃被上訴人採取履行系爭契約，而對上訴人主張瑕疵擔保責任之減少價金，要屬正當之法律救濟方式，難認其有其他目的存在。準此，被上訴人是否因系爭房屋得適用提高容積獎勵30％之獎勵規定，而不拒絕履行系爭契約，更屬空言推論，尚不足採。 ⑤從而，上訴人辯稱：系爭瑕疵未影響被上訴人對系爭房屋價值之認定云云，應不足採。又系爭房屋是否得提高容積獎勵？提高若干？何時遂行系爭房屋之拆除重建？均難認定，是不能認被上訴人尚因系爭瑕疵而受有利益，併此說明。 ３、被上訴人於知悉系爭瑕疵後，繼續給付系爭買賣價金而受領系爭房屋，再請求減少價金，應無違反誠實信用原則。①上訴人雖辯以：被上訴人隱匿檢測報告，繼續給付價金，足以引起伊之正當信任，認為系爭房屋無系爭瑕疵存在，或被上訴人已不欲行使物之瑕疵擔保請求權，或不欲上訴人履行物之瑕疵擔保責任，基於誠實信用原則及禁止權利濫用法理，不應准許被上訴人行使減少買賣價金請求權云云。 ②惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定。債權人對於不符債之本旨所 提出之給付，固可拒絕受領，但不得因此謂其有拒絕受領之義務，債權人仍得視情況於受領給付後，行使民法賦予之瑕疵擔保請求權或不完全給付請求權，以維護其合法權益。 ③基此而論，被上訴人縱於知悉系爭房屋具有系爭瑕疵之情況，仍繼續給付買賣價金而受領系爭房屋，並於嗣後行使系爭房屋之瑕疵擔保請求權，乃法之所許，難認有違反誠實信用原則，亦無權利濫用情事，至為明灼。職是，上訴人上揭所辯，亦非可取，應屬彰彰明甚。 （二）系爭房屋減少價金之數額，應以系爭房屋有系爭瑕疵，與無系爭瑕疵情況之差額為計算基準。 １、以系爭瑕疵之修繕所需費用，為減少價金數額之計算標準，均未盡妥適，不得資為減少價金之計算標準。 ①上訴人另辯以：被上訴人因圖容積率之獎勵，而認系爭瑕疵未影響系爭房屋之價值。是被上訴人購買系爭不動產之用意，不在於修繕後使用系爭房屋，而於在拆除重建，故應以最少耗費即「犧牲陽極法」所需費用，為計算系爭房屋減少價金之基礎云云。 ②經查，系爭房屋之混凝土因含有過量氯離子，易造成鋼筋生鏽腐蝕，影響建物結構安全。如欲修繕，目前之治療工法有犧牲陽極法與外加電流法2種，前者約有8至10年之有效期，所需費用為1646萬8400元，後者約有40年有效期，所需費用為4753萬0800元，此有臺北市土木技師工會鑑定報告書存卷可查（見該報告書第4頁所示）。 ③再查，系爭房屋係於76年2月28日建築完成，主要用途為 守衛室、工廠，主要建材為鋼筋混凝土造等事實，為兩造所無異詞（見上四之（七）所示），並有建物登記第2類 謄本存卷可考，自堪認為實在。參諸行政院財政部公布之「固定資產耐用年數表」，系爭建物之耐用年限為50年，約剩餘28年之使用壽命。由是以察，倘以有效期約40年之外加電流法修繕系爭房屋，固不符系爭房屋之剩餘使用壽命，為無必要。若以有效期約8至10年之犧牲陽極法修繕 ，亦有所不足。據此，以上開2種治療工法修復系爭房屋 所需費用，作為計算本件被上訴人得減少之系爭房屋價金數額之計算標準，皆屬不當，甚為明顯。 ２、系爭房屋減少價金之數額，得以系爭房屋有系爭瑕疵，與無系爭瑕疵情況之價格比較，而為斟酌。 ①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。揆其立法旨意，在於兼顧買賣雙方 之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。故法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌。 ②經查，原審經兩造合意，委託勤茂事務所就系爭房屋於97年4月15日時，未含海砂及含有海砂之市場價格為何進行 鑑價，其鑑定結論認：系爭房屋連系爭土地在未含海砂情況下之價格為9383萬0730元，含海砂情況下之價格為7491萬4455元，含海砂之瑕疵對價格所產生之減損為1891萬6275元，此有勤茂事務所98年6月29日估價報告書存卷可佐 （見外置證物）。 ③本院審酌上開估價報告書之結論，係於市場上缺乏海砂屋買賣或租賃之交易資料下，選擇3個與系爭房屋情況及氯 離子含量較為相近之「法院判決案例」，推估系爭房屋因含有海砂之瑕疵對價格所產生之減損之情（參見上開估價報告書第38頁），並參考系爭房屋剩餘使用壽命，及與上開2種治療工法所需費用相比較，認為上開估價報告書所 載系爭房屋因含海砂瑕疵所減損之價值1891萬6275元，應屬適當。而兩造對於上開估價報告書所載系爭房屋所減損之價值，亦未加爭執（見上四之（八）所載，原審卷第131 頁）。是故，被上訴人請求減少系爭房屋價金之數額，在此範圍內，應屬可採。至勤茂事務所之鑑定結論雖將系爭土地價格列入，然系爭瑕疵產生影響價格者，應為系爭房屋，而與系爭土地無關。易言之，無論有無系爭瑕疵，系爭土地之價格應屬相當。準此，勤茂事務所上開鑑定結論雖載及系爭土地部分，要與本件結果不生影響，併此指明。 （三）被上訴人請求法定遲延利息，亦屬有據。 按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。故而，被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達日（97年7 月22日，見原審一卷第25頁）之翌日（即97年7月23日） 起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。 七、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。準此，依民法第359條規定，被上訴人自得請求減少系爭房屋 之價金。從而，被上訴人本於系爭契約之瑕疵擔保請求權，請求上訴人給付1891萬6275元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則，原審判命上訴人如數給付，並分別依聲請為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 99 年 1 月 5 日民事第五庭 審判長法 官 李錦美 法 官 黃雯惠 法 官 鍾任賜 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 99 年 1 月 5 日 書記官 吳金來 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。