lawpalyer logo
in判決書

臺灣高等法院98年度重上字第647號

關鍵資訊

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第647號上　訴　人　財團法人臺北市私立泰北高級中學 法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　劉宗欣律師 謝昆峯律師 參　加　人　東方明珠股份有限公司 法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　蔡調彰律師 被上訴人　　財政部國有財產局臺灣北區辦事處 法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　江肇欽律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對中華民國98年9月9日臺灣臺北地方法院97年度重訴字第831號第一審判決提起上訴， 本院於99年6月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人起訴主張： ㈠兩造於民國96年3月28日就臺北市○○區○○段1小段440-5 、440-19地號國有土地簽訂國有基地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自96年2月1日起至100年12月31日止。上 訴人於96年3月9日依法向被上訴人申購上開440-5地號內面 積500平方公尺部分之國有土地，經被上訴人將上開440-5地號土地分割為440-5、440-31二筆土地後，將其中440-5地號土地於96年10月12日讓售與上訴人，故系爭租賃標的即變更為440-19及440-31地號土地（下稱系爭土地）。上訴人每月應給付之租金原為新台幣（下同）37萬44元，但因系爭土地係供學校使用，依行政院函示意旨以60％計收，是上訴人每月應給付之租金為22萬2,026元。 ㈡嗣上訴人於96年11月14日公告標售其所有上開440-5地號及 同地段441地號土地所有權與系爭土地之地上物，又修正招 標公告內容後於97年3月28日重新公告標售。惟該公告中關 於系爭土地之地上物底價為7,508萬元，與被上訴人調查之 合理價格461萬1,661元相差達16倍以上，嚴重妨害被上訴人行使優先承買權，故被上訴人乃於97年4月8日函請上訴人應停止標售並重估上開建物價值，並表明若上訴人仍依前揭底價標售，被上訴人於脫標後將不予同意辦理租賃權轉讓，且租期屆滿後亦不再同意續租。詎上訴人仍堅持於97年4月15 日標售，故被上訴人乃依系爭租約第5條「其他約定事項」 第9項本文約定，於97年4月17日通知上訴人終止系爭租約。㈢又上訴人既於標售公告中載明所標售者係「閒置土地及房舍」，顯見上訴人已無須使用系爭土地，加上系爭土地地形方正可單獨建築使用，且位於臺北市○○地段，而上訴人復無申購意願，被上訴人乃於97年1月4日上網預告標售系爭土地，被上訴人對於系爭土地已另有處分之計畫，因此亦得依系爭租約第5條「其他約定事項」第12項第3款約定終止系爭租約。 ㈣另上訴人原以系爭土地之地上物係自82年7月21日以前即併 同林森南路69號門牌主體建物整體供學校使用為由，向被上訴人申請承租系爭土地，經被上訴人於96年2月12日現場勘 查確認系爭地上物確係供學校使用，故同意依國有財產法第42條第1項第2款規定出租予上訴人，並依行政院82年4月23 日臺82財字第11153號函示意旨，按原訂租金額60％計收租 金出租予上訴人。惟上訴人卻於承租後不到一年，即公開標售系爭土地之地上物、以及上訴人所有與系爭土地相鄰之 441、440-5地號土地，顯見上訴人已無繼續以系爭土地供教育使用之意思，與系爭租約約定之租賃用途相悖，是被上訴人亦得依國有財產法第44條第1項第2款規定終止系爭租約。㈤系爭租約既經被上訴人終止，被上訴人自得依系爭租約第5 條第13項約定、民法第455條及民法第767條之規定，請求上訴人將系爭土地上之地上物拆除，騰空返還予被上訴人，並依民法第184條第1項前段、第179條之規定，請求上訴人給 付被上訴人自系爭租約終止之翌日即97年4月18日起至返還 系爭土地止，相當於租金價額之不當得利或損害賠償等語（原審判命上訴人應將坐落於系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ2 、Ｂ3、Ｃ2、Ｄ、Ｅ1、Ｅ2、Ｆ、Ｇ所示面積之地上物拆除後，將上開土地騰空返還與被上訴人，並應自97年4月18日 起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人37萬44元。上訴人聲明不服提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以： ㈠系爭土地上建物之價格既為上訴人以公開招標之方式為買賣，自應由市場價格決定，非兩造可片面決定，被上訴人不得以此要求上訴人停止標售。又兩造簽立系爭租約時，被上訴人早已明知系爭土地上之校舍即屬閒置，且標售公告亦載明為閒置土地及房舍，故上訴人並無變更用途之情。且上訴人因被上訴人一再要求支付補償金，始被迫犧牲校產土地，被上訴人亦知悉上訴人承租及申購系爭土地後將處分之以清償補償金，故本案實與國家利益無關。 ㈡上訴人縱使未經被上訴人同意而出售系爭地上物，惟上訴人於被上訴人終止系爭租約之前，即已表明願依系爭租賃契約第5條「其他約定事項」第9項但書約定，繳付兩個月租金之違約金而繼續承租，則被上訴人自不得再依系爭租約第5條 「其他約定事項」第9項本文約定終止租約。 ㈢又被上訴人並未舉證證明有因開發利用或另有處分計劃有收回必要，自不得僅以97年1月4日上網預告標售系爭土地之情事，即認為係因開發利用或有處分計劃而得依系爭租約第5 條「其他約定事項」第12項第3款約定終止租約。 ㈣況且縱認被上訴人得終止系爭租約，但參加人尚未給付買賣價金9億1,899萬9,999元，上訴人尚未受有利益，卻因此應 拆除系爭建物，且喪失將來被上訴人標售系爭土地所得行使之土地法第104條承租人優先購買權，而無法就土地及其上 建物一併使用以獲更大之利益，故被上訴人提起本訴係屬權利濫用。再者縱認上訴人為無權占有，然上訴人所受之利益應為相當於系爭租金即每月22萬2,026元，而非被上訴人主 張之37萬44元等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。 三、參加人則以：被上訴人於上訴人標售系爭建物時，即於96年11月23日函請上訴人更正公告標售內容，並應於該建物脫標後依法徵詢國有財產局是否主張優先購買權。且上訴人於參加人得標後，即於97年4月17日函知被上訴人及國有財產局 行使優先購買權，足見上訴人已事先徵詢被上訴人之同意。又被上訴人於上訴人報准「標售城區部閒置土地及房舍標售公告」時，即於97年1月2日函知國有財產局，表示為解決「得標人最終目的仍係建築使用，只租不售，未必符合得標人需求，日後徒增紛擾」，故「建請准予辦理現狀標售」，則被上訴人即應依民法第426條之2規定履行，不得終止系爭租約並請求拆屋還地。此外被上訴人就上訴人公開標售系爭建物，僅表示底價不合理，然並未不同意上訴人之標售，且被上訴人又自行上網預告標售系爭土地，卻於參加人得標後主張終止系爭租約，並提起本件訴訟，顯有權利濫用及違反誠信原則之情。上訴人自日據時代即占有使用系爭土地。況上訴人係於遷校閒置校舍後始聲請承租及價購系爭土地。又系爭土地為國有土地，應充分發揮其開發使用價值，使能以高價讓售而利國及助都市建設等語，資為抗辯。 四、兩造不爭執之事實： ㈠上訴人於96年1月22日向被上訴人申請承租臺北市○○區○ ○段1小段440-5、440-19地號2筆國有土地，因符合國有財 產法第42條第1項第2款得逕予出租之規定，被上訴人乃於96年3月28日就上開土地與上訴人簽訂（96）國基租字第33號 國有基地租賃契約書，租期自96年2月1日起至100年12月31 日止，租金原為50萬7,862元，但因上開土地係供學校使用 ，依行政院82年4月23日臺82財字第11153號函示意旨以60％計收，因此每月租金減為30萬4,717元，有承租國有非公用 不動產申請書、國有基地租賃契約書影本在卷可稽（見原審卷第11、13頁）。 ㈡上訴人於96年3月9日依國有財產法第52條之2規定，向被上 訴人申購臺北市○○區○○段1小段440-5地號內面積500 平方公尺部分之國有土地，經審核後將上開土地分割為440-5 、440-31二筆土地，並將其中440-5地號土地於96年10月12 讓售予上訴人，故系爭租賃標的範圍變更為440-19及440-31地號即系爭土地，面積分別為24平方公尺、1,295平方公尺 ，有財政部國有財產局北區辦事處97年11月5日函附出售國 有房地申購案影本可稽（見原審卷第113至196頁）。上訴人每月應給付之租金原為37萬44元，但因系爭土地係供學校使用，依行政院82年4月23日臺82財字第11153號函示意旨以60％計收，是上訴人每月應給付之租金為22萬2,026元，有國 有基地租賃契約書影本可稽（見原審卷第13頁反面）。 ㈢上訴人於96年11月14日公告標售其所有臺北市○○區○○段1小段441、440-5地號土地所有權、系爭土地之地上物。然 因上訴人未於上開招標公告中載明系爭土地之地上物標售底價及國有財產局有優先購買權，被上訴人乃於96年11月23日函請上訴人更正公告標售內容，並應於建物脫標後徵詢國有財產局是否主張優先購買權，有標售公告、上開被上訴人函影本可證（見原審卷第14至16頁）。 ㈣被上訴人於97年1月4日就系爭土地於網路上為預告標售。上訴人則於修正招標公告後，復於97年3月28日重新公告標售 ，上訴人之上開公告中將系爭土地之地上物底價訂為7,508 萬元，被上訴人於97年4月8日函請上訴人停止標售並重估上開建物價值，同時表明若上訴人仍依前揭底價標售，被上訴人於脫標後將不同意辦理租賃權轉讓，且租期屆滿後亦不再同意續租等語，有標售公告、被上訴人函文、網路資料影本可證（見原審卷第17至20、24頁）。 ㈤上訴人於97年4月15日完成標售，被上訴人派員至開標現場 ，開標結果為參加人以總價9億1,899萬9,999元得標。被上 訴人於97年4月17日函知上訴人終止系爭租約，上訴人於同 日收受上開通知。上訴人於97年4月17日函知被上訴人於文 到10日內函覆是否依土地法第104條規定行使優先承買權， 被上訴人於97年4月18日收受。上訴人於97年4月21日函知被上訴人表示願依系爭租約第5條其他約定事項第9款規定支付當月租金2倍之違約金，並會同受讓人向被上訴人申請過戶 換約。上訴人並會同參加人於97年5月23日向被上訴人申請 過戶換約。被上訴人以97年6月9日函知參加人拒絕同意，有上開被上訴人函文、簽到單、開標作業會議紀錄、律師函影本可證（見原審卷第21至23頁背面、81至88頁）。 五、兩造爭執要點為：㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？㈡被上訴人得否請求上訴人拆屋還地？㈢被上訴人得否請求上訴人給付不當得利或損害賠償？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下： ㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？ ⒈按國有財產法第44條第1項第2款規定：「非公用財產類之不動產出租後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有下列情形之一者，亦得解約收回……二、承租人變更約定用途時。」經查上訴人係以系爭土地之地上物係自82年7月21 日以前即併同林森南路69號門牌主體建物整體供學校使用為由，於96年間檢附台北市政府教育局91年11月11日函文，以系爭土地係供教育使用為由，向被上訴人請求承租系爭土地，且經被上訴人於96年2月12日現場勘查確認系爭土地之地 上物用途為「學校」，被上訴人亦因此同意給予租金六折之優惠，有台北市政府教育局函文、土地勘清查表及系爭租約影本可按（見原審卷第12、13、271頁）。則據此足證系爭 租約之目的，在於上訴人以興學之用而承租系爭土地。惟上訴人於96年11月14日公告標售其所有上開440-5地號及同地 段441地號土地所有權與系爭土地之地上物，為兩造所不爭 執，足證上訴人已無繼續以系爭土地供教育使用之意思，顯然變更系爭租約約定用途，故被上訴人自得依上開國有財產法規定終止系爭租約。 ⒉上訴人雖辯稱：系爭土地之地上物即校區於兩造締約前即已閒置未用，被上訴人復曾前往勘查，自應知悉，則被上訴人既於締約時即知悉系爭地上物並未供校舍之用，自不得再以上訴人變更用途為由，終止系爭租約云云。經查被上訴人否認之，且兩造於締約時，被上訴人確實曾因上訴人以承租系爭土地係供興學之用為由，依相關規定給予上訴人租金優惠，益證系爭租約約定用途為供教育使用。至於上訴人於締約後仍任令系爭土地閒置，則為上訴人怠於管理使用租賃物之情狀，且暫時閒置者，不表示永不利用，自不得遽謂被上訴人締結系爭租約時自始知悉非供教育用途而締約。而上訴人既公開標售校舍，顯已變更租地用途，故被上訴人自得依上開國有財產法之規定，終止系爭租約。故上訴人所辯，應屬無據。 ⒊次按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要 目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內。至於權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。經查： ⑴參加人係為建築開發使用之目的，始標購系爭土地之地上物，為參加人所自陳，亦為兩造所不爭執，已如前述。則參加人購買系爭建物之目的既為取得系爭土地以營造建物出售營利，從而縱使被上訴人並未終止系爭租約，參加人均會拆除地上建物而重建，故上訴人辯稱：被上訴人請求拆除系爭建物，造成建物價值歸零云云，即不可採。又上訴人既已不再使用系爭土地供學校之用，則被上訴人終止系爭租約後，上訴人因此所受損害，僅為無法請求參加人給付買賣價金9億 1,899萬9,999元，且無法於日後被上訴人標售系爭土地時，依土地法第104條規定行使承租人之優先購買權。但若不許 被上訴人終止系爭租約，則上訴人將以上開鉅額價金用於償還銀行貸款，並供校務發展基金使用，參加人亦得營造建物出售獲得豐厚利潤，造成國庫喪失標售系爭土地所得利益，造成賤賣國土之結果，對國家社會之利益傷害甚巨。從而被上訴人終止系爭租約並標售系爭土地，衡情使國家社會獲益較大，顯非以損害他人為主要目的，並未違反民法第148條 規定。是上訴人所辯，即屬無據。 ⑵另上訴人辯稱其創設於民國5年，占有當時（分割前）臺北 市○○區○○段一小段440-5地號土地以興建校舍，並取得 東和禪寺（嗣後設立為財團法人臺北市東和禪寺）出具之土地使用同意證明書，據以就校舍之增、改建取得營建執照與使用執照，但並未依法辦理所有權登記或地上權登記。被上訴人於59年間將440-5地號土地登記為國有土地，並於91 年間請求上訴人給付補償金。上訴人曾向被上訴人申購440-5 地號土地，但因上訴人經費短絀而未果，嗣後兩造遂訂立系爭租約。上訴人復於95年12月1日函知被上訴人關於標售上 訴人所有上開地段（分割後）440-5地號及同地段441 地號 土地所有權與系爭土地之地上物，並表明標售所得部分金額，將用以清償對於被上訴人之補償金債務，固有土地使用權證明書台北市工務局建築物使用執照、土地登記謄本、兩造間往來函文影本在卷可證（見本院卷第49至80頁）。然系爭土地既非上訴人所有，則上訴人占有多年，自應返還不當得利予被上訴人，並應於訂立系爭租約後給付租金。至於上訴人如何籌措資金以資因應，則屬上訴人自己事務之管理，被上訴人無從置喙；且上訴人若無力負擔，自當返還系爭土地予被上訴人。因此上訴人辯稱其係為清償補償金才被迫出售校產土地，且被上訴人對於其公告標售土地建物並未反對，故被上訴人終止系爭租約違反誠信原則云云，均不足採。 ⑷至於被上訴人除終止系爭租約外，固然尚得依民法第426條 之2之規定，於被上訴人出賣系爭土地之地上物時行使優先 承買權；但被上訴人為國家財產之管理機關，選擇終止系爭租約而非行使優先承買權，為合理且適當之裁量行政行為，於法並無不合。是上訴人此部分所辯，均屬無據。 ㈡被上訴人得否請求上訴人拆屋還地？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又系爭租約第5條「其他約定事項」第13項約定：「租約終止時，承租人應繳清租金或其他未清款項，並騰空交還國有基地，除法令另有規定外，不得向出租機關要求任何補償。」有系爭租約影本在卷可稽（見原審卷第13頁反面）。從而系爭租約既經被上訴人於97年4 月17日合法終止，已如前述，則被上訴人依上開規定，請求上訴人將坐落於系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ2、Ｂ3、Ｃ2 、Ｄ、Ｅ1、Ｅ2、Ｆ、Ｇ所示面積之地上物拆除後，將上開土地騰空返還與被上訴人，自屬有據。 ⒉上訴人雖辯稱：系爭土地於日據時期為東和禪寺所有，上訴人自日據時期迄今即占有使用系爭土地並建造系爭建物，故系爭租約縱經終止，上訴人亦不構成無權占有，而且上訴人係於遷校閒置校舍後始申請承租系爭土地以及系爭土地與上訴人校地合併開發係利於國有土地之利用價值云云。經查系爭土地並非上訴人所有，為兩造所不爭執。而被上訴人否認系爭土地於日據時期為東和禪寺所有，且系爭土地既由中華民國原始取得所有權，並非繼受取得，自不繼受東和禪寺與上訴人間之使用借貸關係。是上訴人所辯，並不足採。 ㈢被上訴人得否請求上訴人給付不當得利或損害賠償？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⒉經查系爭租約既經被上訴人於97年4月17日合法終止，則上 訴人自97年4月18日起即無權占有系爭土地，其因此受有使 用該土地之利益，致被上訴人受有損害，並無法律上之原因，且該等利益依性質不能返還，故依上說明，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。又系爭租約中「變更記事」項次三、約定：「租賃土地標示因辦理讓售自96年10月起租金變更為每月新台幣22萬2,026元」（見原審卷第 13頁反面），此為優惠租金金額，而兩造就系爭土地每月約定之租金數額原為37萬44 元，為兩造所不爭執。而上訴人 已變更系爭土地之約定用途，亦如前所述，則上訴人自不得再主張適用上開優惠租金。從而被上訴人請求上訴人自97年4月18日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人37萬44元 ，即屬有據。 ⒊上訴人雖辯稱：系爭租約簽訂前，系爭土地之地上物即校區早已閒置未用，被上訴人復曾前往勘查，自應知悉，則被上訴人既於締約時即知悉系爭地上物並未供校舍之用，則關於不當得利之返還，自仍應按每月租金22萬2,026元計算云云 。惟系爭契約之目的，在於使上訴人以興學之用而承租系爭土地，已如前述（見本判決第6至7頁），故上訴人所辯，並不可採。 六、綜上所述，被上訴人請求上訴人將坐落於系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ2、Ｂ3、Ｃ2、Ｄ、Ｅ1、Ｅ2、Ｆ、Ｇ所示面積 之地上物拆除後，將上開土地騰空返還與被上訴人，並應自97年4月18日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人37萬 44元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、被上訴人既得依國有財產法第44條第1項第2款規定終止系爭租約，則其併依系爭租約第5條「其他約定事項」第9項本文、同條第12項第3款約定主張終止系爭租約，即無庸審理。 本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 99 年 6 月 22 日民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 呂太郎 法 官 邱 琦 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 99 年 6 月 23 日書記官 王敬端 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。