98年度重上字第94號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：98 年 07 月 28 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　98年度重上字第94號上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　黃蓮瑛律師吳姝叡律師被　上訴人　甲○○ 訴訟代理人　張睿文律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國98年1月8日臺灣士林地方法院97 年度重訴字第236號第一審判決提起上訴，本院於98年6月30日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用新台幣貳拾捌萬叁仟肆佰伍拾貳元由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：其母洪彭瑞蘭所有坐落台北市○○區○○段3小段88地號土地面積原為507平方公尺，被上訴人之胞兄洪文樑基於節稅之目的，於民國（下同）76 年3月24日以買賣為原因，將上開土地所有權應有部分5918/10000移轉登記予上訴人。嗣上開土地於80年2月13日與同地段85-1、89、91-1地號土地合併，合併後仍編為同地段88 地號（下稱系爭土地），面積增加為606 平方公尺，上訴人就系爭土地之所有權應有部分則減為4951/10000，其餘土地持分則登記為洪彭瑞蘭所有。嗣洪彭瑞蘭於81年9月9日死亡，被上訴人與胞姊鄭洪玉崑迭次催請洪文樑共同辦理遺產稅申報及繼承登記，均遭洪文樑拒絕，洪文樑死亡後，經其遺產管理人洪士鈞（即洪文樑之子）出面協商，上訴人乃於91 年8月26日簽立承諾書（下稱系爭承諾書），同意將系爭土地所有權應有部分4951/10000均分為3 等分，分別移轉登記予被上訴人、鄭洪玉崑及洪文樑，然屢經催告上訴人依約履行，均未獲置理，爰依系爭承諾書之約定，請求上訴人將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對上訴人之上訴則聲明駁回上訴。二、上訴人則以：登記於上訴人名下之系爭土地持分，係上訴人以新台幣（下同）300 萬元向洪彭瑞蘭所購買，嗣為維持洪氏家族和諧始簽立系爭承諾書，承諾於洪彭瑞蘭之遺產辦妥繼承登記後，將上訴人所有系爭土地持分出賣予洪彭瑞蘭之繼承人，並配合辦理過戶手續，故系爭承諾書性質上屬「優先承買之單方承諾」兼含「買賣預約」，則於被上訴人未與上訴人就買賣相關細節達成任何協議之前，上訴人自無依系爭承諾書之約定移轉系爭土地所有權應有部分4951/30000予被上訴人之義務等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、經查系爭土地合併前面積為507 平方公尺，原全部為洪彭瑞蘭所有，於76年4月1日，以買賣為原因將該土地所有權應有部分5918/10000移轉登記予上訴人，嗣於80 年2月13日，上開土地與同地段85-1、89、91-1地號土地合併為系爭土地，面積增加為606 平方公尺，上訴人就系爭土地之所有權應有部分變更為4951/10000，其餘土地持分則登記為洪彭瑞蘭所有。洪彭瑞蘭於81年9月9日死亡，由被上訴人、洪文樑及鄭洪玉崑共同繼承。又上訴人於91 年8月26日簽訂系爭承諾書予被上訴人、鄭洪玉崑及洪士鈞（即洪文樑之遺產管理人），嗣鄭洪玉崑另案起訴請求上訴人依系爭承諾書之約定，將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予鄭洪玉崑，經原法院以95年度訴字第1128號判決鄭洪玉崑勝訴，上訴人不服，提起上訴，經本院以96 年度重上字第401號判決駁回上訴，上訴人不服，提起第三審上訴，復經最高法院以97年度台上字第952 號裁定駁回上訴確定（下稱鄭洪玉崑另案請求移轉登記事件）等情，有土地登記簿、土地登記謄本、系爭承諾書及上開裁判可稽（見原審卷第9至15、22 至40、60至64頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第86至87頁，本院卷第14頁），均堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人依系爭承諾書之約定，應將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人；惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。㈡依系爭承諾書所載：「立承諾書人乙○○，茲為配合整體興建需要，同意將所有土地坐落台北市○○區○○段3 小段88地號，土地面積606 平方公尺，持分4951/10000，為配合甲○○、鄭洪玉崑、洪文樑（遺產管理人洪士鈞）共同辦理繼承洪彭瑞蘭（即共同持份人）遺產之過戶後，另案辦理移轉過戶予甲○○等3人，持分各為原持分4951/10000的1/3；亦同意甲○○等3人分別辦理移轉過戶，而不主張甲○○等3人應同時辦理移轉過戶手續。在未辦妥移轉過戶予甲○○等3人前，立承諾書人自立本承諾書日起絕不將上開標的土地移轉過戶予其他第三人，或提供任何他項權利之設定及借款之擔保，亦不會出租、出借或同意其他第三人為任何使用，否則願聽憑甲○○等3 人依法訴究，並賠償一切損失。前開移轉過戶手續如有與甲○○等3 人分別另立土地買賣契約之必要時，立承諾書人亦願隨時配合，不以任何理由刁難或推諉。恐口無憑，特立此承諾書為證。本承諾書正本一式三份，均經立承諾人親簽用印，甲○○、鄭洪玉崑、洪士鈞三位各執乙份為憑」（見原審卷第15頁），已載明上訴人同意於被上訴人、鄭洪玉崑及洪文樑之遺產管理人洪士鈞共同就洪彭瑞蘭之遺產辦理繼承登記後，即分別將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人、鄭洪玉崑及洪文樑，既無有關給付金錢之約定，亦未約定雙方應於辦理土地持分移轉登記之前，應另行協議有關買賣價金等事項，是上訴人抗辯系爭承諾書係屬買賣之預約，於兩造談妥買賣細節之前，上訴人無移轉土地持分之義務云云，顯與系爭承諾書約定內容不符，尚不可取。㈢上訴人雖抗辯依系爭承諾書所載：「前開移轉過戶手續如有與甲○○等三人分別另立土地買賣契約之必要時，立承諾書人亦願隨時配合，不以任何理由刁難或推諉」等文字，即已表明兩造須另訂買賣契約，顯見系爭承諾書確係買賣之預約等語。惟細譯系爭承諾書上開約定之文義，兩造係約定以買賣作為系爭土地持分移轉登記之原因，故兩造另立土地買賣契約僅係為配合辦理系爭土地持分移轉登記之方法，而非上訴人履行系爭承諾書所定土地持分移轉登記義務之前提條件，是上訴人所為此部分之抗辯，亦不足取。㈣證人陳聰敏雖在鄭洪玉崑另案請求移轉登記事件到場證稱：「原來的承諾書是我擬的，這個文有改過好幾次，最後定案是經雙方協商修改。這個承諾書是打字的，但打字不是我打的，最後版本我有看過，…乙○○承諾等另一分別共有人辦理好繼承之後，再辦理買賣過戶手續。我原來是預定一個買賣契約，他們之間的關係是分別共有，乙○○為何要移轉，這是因為共有人有優先購買權，擔心賣給第三人，影響該土地建築及價值，當時本來可以定買賣契約，但因價錢等未談妥條件，所以才先定一個承諾書，因為被繼承人是共有人，只是還沒有辦理繼承，乙○○因為是共有人，對方繼承人有優先承買權，這只是承諾不會賣給別人。我原來所擬的稿都是承諾出賣對象，併一再強調需另加預定買賣契約，最後協商定案為何，我不清楚」，「另案辦理就是要有買賣契約，當時說要寫買賣契約，價格另外再談。當初委託我寫的時候，就是要買賣，原來的稿，我改過3、4次，後來協商如何，我不清楚」，「（歷次修正的承諾書是）乙○○委託洪士鈞拿給我，請我幫他看，所以我就加了鉛筆上的字，因為辦公室是樓上樓下」，「最後確定承諾書的版本，我不知道，我只是提供諮詢代擬，我沒有參與討論。最後確定的版本為何，我並不知道」，「這個承諾書，我也有寫預定土地買賣契約書，不知後來為何劃掉。在我所寫的修正版本，都有土地買賣契約書」，「我是按照洪士鈞轉達乙○○的意思代撰擬初稿。我沒有與乙○○討論案情」，「（在承諾書修改的過程中）沒有（與甲○○、鄭洪玉崑、乙○○協商或討論案情）」，「（承諾書草擬初稿時）是（已決定要以買賣的方式過戶）」，「（承諾書初稿完全沒有約定買賣條件）這是希望遺產過戶完畢後再約定，洪士鈞說買賣的金錢、交款方式、價格皆有共識，所以沒有寫在買賣契約裡面，這是約定遺產過戶完畢後再約定。承諾書的用意所承只是乙○○承諾不賣給第三人，我一直建議要有買賣契約，所以我每次修改都說要有買賣契約，後來為何沒有寫，我也不知道」，「我沒有參與討論，我只是根據洪士鈞跟我講的意思，我只是給一個建議，我覺得有問題的部分，我給他建議，我只是一個諮詢。這都是洪士鈞跟我講的，至於洪士鈞、甲○○、乙○○如何討論，我不知道。從歷次改的過程，我知道有買賣的意思」，「這是洪士鈞把他們討論的結果，跟我討論，這都是洪士鈞跟我講的，我沒有參與他們的討論，都是洪士鈞轉述」等語（見原審卷第183至191頁）；復在原審到場證稱：「系爭承諾書原稿是我代擬的，也還改過好幾次，但最後定稿的原證三承諾書，我沒有看過」，「90、91年間洪士鈞到我事務所去找我，說他祖母的名下與被告（即上訴人）有一筆共有土地，因祖母過世後，繼承登記尚未辦妥，為免系爭土地將來遭細分，被告承諾於祖母繼承登記辦妥後，將其名下系爭土地出售於繼承人，但買賣價金尚未談妥」，「從一開始洪士鈞去找我，請我所代擬之承諾書，與後來修改的承諾書，只有文字的修飾，法律效果沒有不同。我草擬的承諾書之性質應該是買賣預約」，「代擬、修改承諾書的過程，我都只有看過洪士鈞」，「我當時草擬的稿，因為當時系爭土地的繼承尚未辦妥，未確定系爭土地由何人繼承，所以買受人未確定。且繼承辦妥時間點未確定，不知何時可訂約，會影響土地增值稅之計算，故買賣價金亦未能確定」，「因為繼承人沒有確定，所以沒有談何時訂約」，「當時洪士鈞來找我是說為了配合避免土地細分，我在承諾書上面所寫的『為配合整體興建需要』是我自己加上去的」，「實際上承諾書最後之版本我沒有看過」等語（見原審卷第84至85頁），上訴人並提出系爭承諾書之初稿及歷次修正稿以資佐證（見原審卷第108至123頁）。惟查證人陳聰敏雖曾參與系爭承諾書之草擬過程，然其均僅依證人洪士鈞所述內容研擬，並未實際參與系爭承諾書之協議過程，且就系爭承諾書最後定稿過程及其內容亦不知情，是尚不能僅以證人陳聰敏個人之主觀認識，即據以認定上訴人簽訂系爭承諾書時之真意僅係承諾洪彭瑞蘭之繼承人有優先承買權及買賣之預約。㈤證人洪士鈞雖在原審到場證稱：「原證三（即系爭承諾書）我有看過，當時是因為父親（即洪文樑）過世以後，為了要節我父親的遺產稅，我才請會計師及代書陳聰敏所擬的。我父親過世時，因我祖母洪彭瑞蘭的遺產稅都未繳完。致我祖母名下有股票被國稅局查封，為了要節我父親的遺產稅，所以我跟原告（指被上訴人）商量，希望由我負責繳納洪彭瑞蘭遺產稅之罰鍰，將上開股票啟封，而由我取得股票之權利。當時原告則提出希望被告（指上訴人）將其名下系爭土地所有權移轉給洪家，所以我才請代書擬原證三的承諾書。承諾書的性質是要給洪家優先購買權。原告知道承諾書的性質。系爭土地上面原有一個興建案，當時只完成一半。我推斷原告之所以提出上開條件，係原告與洪文樑因就洪彭瑞蘭的遺產繼承彼此間不信賴，所以原告希望被告能讓洪家優先承買。…我印象中我有跟代書說這土地的移轉並不是無償，我看到原告所修改的部分好像跟無償有關，所以代書有將無條件的字樣修改。最後定稿的內容，我可確認原告知道是要以買賣的方式移轉系爭土地。承諾書內容雖然沒有出現優先承買等字樣，但其內容有不賣給第三人，所以有讓洪彭瑞蘭繼承人有優先承買之意」等語（見原審卷第134至135頁）。惟查證人洪士鈞與上訴人係甥舅關係，且上訴人取得系爭土地持分與證人洪士鈞之父洪文樑有關係密切 (詳如後述）；又據證人陳聰敏在鄭洪玉崑另案請求移轉登記事件到場證稱：系爭承諾書係根據被上訴人、鄭洪玉崑及洪士鈞於91年8月28 日所簽訂之協議書而來，該協議書無效，系爭承諾書即無效等語（見原審卷第189 頁），而上開協議書則係洪士鈞為處理洪文樑遺產稅節稅問題，乃約定被上訴人及鄭洪玉崑同意洪士鈞以洪彭瑞蘭遺產中之新勝股份有限公司股票及台灣新光實業股份有限公司股票補報列為洪文樑之遺產，並據以抵繳洪文樑之遺產稅，而洪士鈞則另行籌款繳納上開股票原可抵繳洪彭瑞蘭之遺產稅額（見原審卷第94至96頁），足證上訴人簽訂系爭承諾書與證人洪士鈞間具有相當之利害關係，故實難僅憑證人洪士鈞所為上開證詞，即足據以認定上訴人簽訂系爭承諾書僅係承諾洪彭瑞蘭之繼承人有優先承買系爭土地持分之意思。況依上開上訴人所提系爭承諾書之歷次修正稿所示，系爭承諾書自初稿完成至定稿為止，其間經歷數次修正，足見系爭承諾書之文字、內容係經證人洪士鈞詳細斟酌，則倘如證人陳聰敏所證，證人洪士鈞告以兩造就有關系爭土地持分之買賣價金、付款方式等已有共識等語，照理應會將該已取得共識之上開事項詳載於系爭承諾書；縱或如上訴人所抗辯及證人洪士鈞所證，兩造就系爭土地持分之買賣價金、付款方式等買賣細節尚未達成共識，上訴人僅承諾將優先出售系爭土地持分予洪彭瑞蘭之繼承人，須俟洪彭瑞蘭之繼承人辦妥遺產繼承登記後，另與上訴人就買賣細節進行協商並簽訂買賣契約，上訴人始辦理系爭土地持分之移轉登記等語，衡情亦會將此意旨明白記載於系爭承諾書，然系爭承諾書所載內容均未提及上開事項；又系爭土地原登記為上訴人與洪彭瑞蘭共有，洪彭瑞蘭死亡後，由被上訴人、洪文樑及鄭洪玉崑共同繼承，已如前述，則於上訴人出售系爭土地持分時，被上訴人、洪文樑及鄭洪玉崑本得依土地法第34條之1第4項規定及繼承之法律關係，對上訴人主張優先承買權，並無由上訴人另行出具系爭承諾書承諾由洪彭瑞蘭之繼承人優先承買之必要。是證人洪士鈞所為上開證詞，顯係附和上訴人所為抗辯，要難信為真實，而不足取。㈥被上訴人前以上訴人及洪文樑等人為被告，主張：上訴人與洪文樑於76 年3月24日偽造洪彭瑞蘭之署押，製作不實之產權移轉申請書，向地政事務所辦理所有權移轉登記，將合併前之系爭土地所有權應有部分5918/10000移轉登記於上訴人名下，涉有偽造文書等罪嫌等語。經台灣台北地方法院（下稱台北地院）刑事庭認查無證據足資證明上訴人及洪文樑有偽造或盜用洪彭瑞蘭之印章、印文情事，不能證明上訴人及洪文樑有被上訴人所指訴之犯罪事實，因而就此部分為上訴人及洪文樑無罪之判決，此有台北地院81年度自字第1140號刑事判決可稽（見原審卷第70至77頁）。而依上開刑事判決所載內容，並未認定上訴人取得合併前系爭土地持分確係基於上訴人與洪彭瑞蘭間所成立之買賣契約所為，是尚不能憑此即足據以認定系爭土地持分確係上訴人向洪彭瑞蘭所買受。又被上訴人曾於81 年9月22日委由律師發予上訴人及陳守源等人，洽請上訴人及陳守源等人就包含系爭土地持分移轉紛爭等事項商談和解事宜，上訴人即於同年月29日函覆謂：「… 洪老夫人（指洪彭瑞蘭）所有坐落台北市士林區○○○ ○段第88號土地持分所有權，係洪老夫人以該土地與漢霖建設股份有限公司合建，由漢霖建設股份有限公司將土地持分所有權信託登記為乙○○名義…」，嗣又於86年5月2日函覆被上訴人，表示：「…本人之受讓土地，一則出於令堂洪女士（指洪彭瑞蘭）同意，二則為漢霖建設股份有限公司之信託。何以為信託必然有資金關係…」，此有上開律師函及存證信函可稽（見原法院86 年度重訴字第156號卷第27至28、35至38頁）。另被上訴人與鄭洪玉崑前於86 年6月10日以上訴人為被告，另案（原法院86 年度重訴字第156號）起訴請求上訴人將系爭土地所有權應有部分4951/10000移轉登記予被上訴人、鄭洪玉崑及洪文樑公同共有。上訴人於86年7月3日提出答辯狀記載：「…洪彭瑞蘭女士生前提供土地與其子洪文樑所負責之漢霖建設股份有限公司興建房屋，而有先行移轉土地所有權之舉；復因被告有出資關係故受登記為土地所有權人，此與原告等無干涉…」（見原法院86年度重訴字第156號卷第52至53頁）；又於86年7月29日提出答辯狀記載：「…洪彭瑞蘭女士生前提供土地與其子洪文樑所負責之漢霖建設股份有限公司興建房屋，而有先行移轉土地所有權之舉；復因被告為股東且有出資關係，故受漢霖公司之託登記為土地所有權人，此與原告等無干涉…」（見同上卷第68頁反面）；復於86 年8月21日準備程序期日陳稱：「系爭土地是因我投資漢霖建設，是董事之一，並且有實質投資，所以漢霖建設公司才信託登記予我名下。…投資合建案之金額我投資300萬元，74年、75 年左右就談到合建事情，…合建案300 萬元之金額我交到公司去匯入公司帳戶去…系爭土地登記在我名下，在79、80年間我才知道這事情。…系爭所有權狀不在我那裏。…系爭土地在天母，至於地段我不清楚」等語（見同上卷第76頁），益徵系爭土地持分登記於上訴人名下，實非基於上訴人向洪彭瑞蘭買受該土地持分所致。然不論上訴人取得系爭土地持分之原因為何，上訴人既簽訂系爭承諾書，承諾於洪彭瑞蘭之繼承人辦妥繼承登記後，即分別將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人、鄭洪玉崑及洪文樑，被上訴人即得依系爭承諾書之約定請求上訴人履行。㈦上訴人簽訂系爭承諾書承諾於洪彭瑞蘭之繼承人辦妥繼承登記後，願分別將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人、鄭洪玉崑及洪文樑，而被上訴人亦同意系爭承諾書之約定，堪認兩造就系爭承諾書所載內容已意思表示一致。至兩造是否因系爭承諾書之簽訂而就系爭土地持分另成立信託關係（此為被上訴人所主張），或系爭承諾書是否具有「優先承買之單方承諾」兼「買賣預約」之性質（此為上訴人所抗辯），乃屬有關系爭承諾書之解釋契約問題，要難因兩造事後就此有所爭執，即認兩造就系爭承諾書之意思表示不一致。是上訴人執此抗辯系爭承諾書尚未成立，並無拘束兩造之效力云云，委不足取。㈧查洪彭瑞蘭所有系爭土地所有權應有部分已於96 年3月26日辦畢繼承登記，有土地登記謄本可稽（見原審卷第60至62頁），則依系爭承諾書之約定，被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人，洵屬有據。五、綜上所述，被上訴人依系爭承諾書之約定，請求上訴人將系爭土地所有權應有部分4951/30000移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 98 年 7 月 28 日民事第四庭審判長法官彭昭芬法官陳靜芬法官翁昭蓉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 98 年 7 月 28 日書記官丁華平附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院98年度重上字第94號

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