臺灣高等法院99年度上字第1247號

• 裁判案由: 返還租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 100 年 01 月 31 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　99年度上字第1247號上　訴　人　於淑均即台欣小吃館
訴訟代理人　張信陽律師
吳任偉律師
被　上訴人　富陽四季社區大廈北區管理委員會
法定代理人　黃華民
被　上訴人　富陽四季社區大廈南區管理委員會
法定代理人　李金賢
共　　　同
訴訟代理人　鄭文玲律師
上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國99年10月4 日臺灣士林地方法院98年度訴字第724 號第一審判決提起上訴，本院於100 年1 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項，關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。被上訴人應再給付上訴人新台幣陸萬壹仟柒佰柒拾伍元，及被上訴人富陽四季社區大廈北區管理委員會自民國九十八年五月十三日起、被上訴人富陽四季社區大廈南區管理委員會自民國九十九年八月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二，餘由上訴人負擔。上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人自民國（下同）95年4 月6 日起向富陽四季社區大廈管理委員會承租社區之活動中心即坐落臺北縣淡水鎮○○○路○ 段81號3 樓之房屋（下稱系爭租賃物），開設「貴族世
家」餐廳使用，雙方訂有房屋租賃契約，上訴人依契約第6
條規定繳納保證金新臺幣（下同）50萬元現金，保證人於大友簽發本票一張，嗣後租約於97年9 月屆滿到期，約定續約，簽訂房屋使用管理契約（下稱系爭契約），約定管理清潔費為每月20萬元，出租人為「富陽四季社區共管小組」，由被上訴人富陽四季社區大廈北區管理委員會（下稱北區管委會）及藍瑞柳蓋印其上，租期3 年至100 年9 月5 日止，上訴人已依約開立每月6 日到期20萬元之一年份支票交給被上訴人北區管委會，押租金50萬元及30萬元保證之本票則繼續使用。富陽四季社區原僅有一個管理委員會，於97年4 月間分別成立2 個管理委員會，而餐廳所在之四季會館則為被上訴人北區及南區管委會共管，均收有租賃收益，應認被上訴人北區管委會係代表四季會館共管小組將被上訴人共管之活動中心租給上訴人，契約當事人為被上訴人北區及南區管委會。
㈡被上訴人明知社區活動中心不得作為餐廳使用，卻隱瞞其事，仍向上訴人招租且調漲租金，詎料97年8 月間因社區住戶向縣政府檢舉違規使用，使縣政府工務局派員至餐廳稽查，於97年9 月15日對社區開立罰單，上訴人為配合法令而停業，並要求被上訴人協調住戶或變更社區活動中心用途，然被上訴人無法解決該問題，97年10月15日被上訴人要求上訴人代墊罰鍰6 萬元，上訴人已先行代墊，被上訴人嗣後於97年11月15日發函社區全體住戶說明此項爭議，但又於97年11月27日以（97）管藍字第003 號函通知上訴人終止租約，該社區扣除已兌現之9 月至11月租金支票，仍持有上訴人租金支票9 張、面額30萬元本票1 張、押金50萬元未歸還，上訴人無奈同意自97年11月底終止租約，雙方於97年11月28日起商談終止租約之相關細節，清點耗損、清查水電瓦斯度數等，至於討論撤場及賠償問題，被上訴人始終推託，上訴人於98年1 月初則陸續遷出系爭租賃物，於98年1 月19日止已搬空遷出系爭租賃物，依據系爭契約第7 條約定及民法第454 條約定，被上訴人應返還預收之97年12月至98年8 月份租金支票、押租金50萬元、30萬元之保證票及溢領97年12月1 日至97年12月5 日之租金33,333元。
㈢另依據民法第423 條、第226 條第1 項、第227 條規定，因被上訴人無法提供合約約定狀況使用收益之租賃物予上訴人使用，屬可歸責之事由給付不能。是上訴人得請求損害賠償，依系爭契約第13條第1 、3 、7 項約定，上訴人得請求被上訴人負擔上訴人之損害、訴訟律師費用及6 個月之清潔管理費，又被上訴人違反建築法第77條規定，違反保護他人之法律致上訴人受有損害，復依民法第184 條第2 項、第185
條規定請求侵權行為損害賠償。上訴人所受損失如下：
⒈裝潢折舊933,333 元，以上訴人頂店費用400 萬元之半價計算，再以營業月數除以5 年之比例計算，200 萬元×28
/60 ＝933,333 元。
⒉生鮮貨品折損22,962 元。
⒊拆遷費用194,300 元。
⒋懲罰性賠償金120 萬元。
⒌律師費用114,000 元。
⒍上訴人代墊罰鍰6 萬元：系爭租賃物因違反建築法第77條規定遭縣政府以建築法第91條處罰，系爭租賃物能否合法作營業使用，依民法第423 條乃為被上訴人之責任，且被上訴人最遲於94年6 月1 日知悉活動中心不得違法使用，罰鍰應由被上訴人負擔。因續約期間被上訴人商請上訴人代為墊付，上訴人墊付後依民法第227 條、第179 條主張返還。
㈣求為判決：
⒈被上訴人應將附表所列之9 張支票、本票1 張返還給上訴人，被上訴人並應共同給付上訴人533,333 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉被上訴人應連帶給付上訴人2,524,595 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
㈠上訴人尚未將系爭租賃物回復原狀點交給被上訴人，亦未將磁卡、鑰匙交還給被上訴人，大型冷凍櫃尚未搬走，上訴人實際占用系爭租賃物，使被上訴人受有相當於租金之損害，上訴人已支付至97年12月5 日止之不當得利，上訴人應賠償自97年12月6 日起至回復原狀為止相當租金之損害及依契約第8 條之懲罰性違約金，被上訴人以此主張抵銷。被上訴人復主張同時履行抗辯，即上訴人應將系爭租賃物返還給被上訴人，及負擔上訴人應付費用及相當於租金之損害賠償、懲罰性違約金後，被上訴人始將租金支票、保證票返還。
㈡對上訴人主張之損害、費用之意見：
⒈6 萬元行政罰鍰，依系爭契約第5 條約定應由上訴人繳納。
⒉依系爭契約約定，終止租約後本應清空租賃物，因此所生之費用，自應由上訴人自行負擔。被上訴人否認拆遷作業明細單之真正。
⒊系爭契約第8 條約定，上訴人本應回復原狀故不得請求返還裝潢費用。
⒋律師費用及生鮮折損費用不爭執，但是被上訴人並無需負擔賠償責任等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人應將附表所示之支票9 張及本票1 張返還給上訴人，被上訴人並應給付上訴人209,677 元，及被上訴人北區管委會自98年5 月13日起、被上訴人南區管委會自99年8 月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。駁回上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服。上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前廢棄部分，被上訴人應共同給付上訴人2,812,176
元，及被上訴人北區管委會自98年5 月13日起、被上訴人南區管委會自99年8 月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第二項判決上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、本件不爭執事項
㈠上訴人於95年6 月26日與富陽四季社區大廈管理委員會就臺北縣淡水鎮○○○路○ 段81號3 樓房屋成立房屋租賃契約，
租賃期間自95年4 月6 日起至97年9 月5 日止，並交付押租金50萬元及連帶保證人於大友擔任發票人之30萬元之本票1
紙。
㈡於97年8 月20日房屋使用管理契約書（即系爭契約），房屋所有權人為富陽四季社區大廈，立契約人甲方為富陽四季社區會館共管小組，乙方為台欣小吃店紅樹林分店於淑均，甲方由富陽四季社區大廈北區管理委員會藍瑞柳於契約上蓋章。97年9 月、10月、11月管理費支票均有兌現，此觀富陽四季會館97年9 月、10月、11月財務月報表，北區、南區管委會各分得40% 、60% 。
㈢系爭契約第1 條約定「甲方代表富陽四季社區全體住戶將本標的房屋所在地及使用範圍臺北縣淡水鎮○○○路○ 段81號
3 樓房屋之主建物、附屬建物及其公共設施分擔面積包括在內」。
㈣系爭契約第2 條「甲乙雙方同意使用管理期限為3 年，及自97年9 月6 日起至100 年9 月5 日止」。
㈤系爭契約第5 條「本使用管理標的物所產生之行政罰鍰、自來水費、電費、消防檢修、瓦斯費、火災、公共意外保險費、一般修繕費用、電話費及其他一切必要費用均由乙方負擔，並依各該費用應繳納期間繳納，與甲方無涉，乙方亦同意遵守大樓管理規約、辦法等規定」。
㈥系爭契約第7 條「使用管理契約屆滿或終止後，經乙方依第8 條約定返還房屋，及抵付本約應由乙方負擔之一切費用及損害賠償後，甲方應將管理清潔費押金及保證本票無條件返還乙方。」。
㈦系爭契約第8 條「雙方同意使用管理屆滿或終止後，乙方將房屋回復原狀交還甲方（包括室內天、地、牆或其他相關安全及消防設施均不得破壞），乙方不應藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出交還房屋時，乙方同意每月賠償按照管理清潔費2 倍之懲罰違約金給甲方，並至遷讓完畢之日止。甲方並得自管理清潔費押金及保證金優先扣除，乙方絕無異議。」。
㈧系爭契約第13條第3 款「若違約之一方導致損害另一方權益時，願賠償所受損害，如涉訟所繳納之訴訟、律師費用，均由違約之一方負責賠償。」第6 款「使用管理標的物因法令變更或限制、天災或其他不可歸責於雙方之事由，致乙方無法使用管理物，需終止本契約時，甲乙雙方不負損害賠償責任」第7 款「使用管理期間內，除本約另有約定外，乙方同意不得任意提前終止本約，如因可歸責於乙方之事由，致終止本使用管理契約時，乙方應自終止日起追加給付6 個月管理清潔費給甲方，為終止使用管理契約之懲罰性賠償金，始生終止之效力。甲方違反本契約之約定，無故終止本契約時亦同。」。
㈨富陽四季社區大廈臺北縣淡水鎮○○○路○ 段77號、79號成
立富陽四季社區大廈北區管理委員會；富陽四季社區大廈臺北縣淡水鎮○○○路○ 段81號、83號成立富陽四季社區大廈
南區管理委員會，經臺北縣政府淡水鎮公所以97年6 月4 日北縣淡建字第0970019346號、0000000000號備查在案。
㈩富陽四季社區大廈北區住戶規約第2 條第2 項「92淡使字第402 號坐落於南區之四季會館所有設施及92淡使字第395 號坐落於北區b 棟1 樓之spa 會館所有設施，產權由富陽四季南、北社區住戶共同持有使用，以下簡稱四季會館，其經營管理則由富陽四季大廈北區管理委員會及富陽四季大廈南區管理委員會分推派代表共同成立四季會館共同管理小組及四季會館基金管理小組處理四季會館各項公共事務，其內容另訂於四季會館使用規約中」。
富陽四季社區大廈南區住戶規約第2 條第2 項「92淡使字第395 號坐落於北區棟1 樓之spa 會館所有設施及北區gl 4-1樓層之地面空地及92淡使字第402 號坐落於南區之四季會館所有設施，產權由富陽四季南、北社區住戶共同持有使用，以下簡稱四季會館，其經營管理則由富陽四季大廈北區管理委員會及富陽四季大廈南區管理委員會分推派代表共同成立四季會館共同管理小組及四季會館基金管理小組處理四季會館各項公共事務，其內容另訂於四季會館使用規約中」。
四季會館規約約定：富陽四季社區大廈南區、富陽四季社區大廈北區住戶全體共有之四季會館、餐廳、spa 館、及南區B 棟B2層13個平面車位（簡稱四季會館）。四季會館共同管理小組依出資比例由富陽四季社區大廈南區管理委員會推派3 名及富陽四季社區大廈北區管理委員會推派2 名組成，採合議制方式，負責執行一切經營管理、設備維護修繕及更新事宜，南、北區現任主委為當然小組成員，小組召集人由南北區現任主委輪流擔任。
富陽四季社區大廈北區管理委員會97年11月30日第一屆第二次區分所有權人會議決議因貴族餐廳對外營業違反規定遭住戶檢舉，故決議於97年11月30日停止營業。
富陽四季大廈南區管理委員會於97年11月15日第一屆區分所有權人會議第二次臨時會議，討論社區餐廳是否變更使用，決議反對變更使用。
97年10月15日系爭租賃物經臺北縣政府以違反建築法為由，處行政罰鍰6 萬元，由上訴人繳納。
97年11月27日富陽四季大廈北區管理委員會主任委員藍瑞柳以97管藍字第3 號函終止與上訴人社區餐廳合約。
上訴人於以臺北長春路郵局臺北67支局第247 號存證信函給被上訴人北區管委會表示上訴人已於98年1 月19日交還房屋，請求賠償及返還租金支票、押租金、保證本票；上訴人於98年3 月26日委託律師發函給被上訴人北區管委會表示98年2 月25日調解時返還活動中心鑰匙及磁卡，但遭拒收。上訴人於98年8 月21日以中和民富街郵局169 號存證信函表示將於98年8 月26日返還鑰匙及磁卡。
被上訴人北區管委會於98年8 月9 日以淡水紅樹林郵局第201 號存證信函發函給上訴人要求依合約內容辦理點交返還，副本送給被上訴人南區管委會。
被上訴人南區管委會於98年8 月24日以淡水紅樹林郵局第204 號存證信函發函給上訴人要求3 日內將室內天花板、地面、牆面與相關安全消防設施回復原狀。包括地板油污清洗、大廳廚房消毒、廚房油污天花板更新、3 樓外牆大理石破損更新等，並將冷凍櫃拆除搬運清空。再於98年9 月3 日以存證信函給上訴人，要求依據復原點交清冊辦理點交。
99年8 月26日被上訴人北區管委會主任委員范森雄出席，但表示會館現由被上訴人南區管委會管理，無法收受磁卡，而被上訴人南區管委會未出席。
上訴人支付頂店費用480 萬元，有證人黃永寧、於大友、朱松發證詞及聲明書可稽。
上訴人支付本件律師費用114,000 元。生鮮折損費用22,962元。
97年8 月20日房屋使用管理契約書之契約當事人為上訴人、被上訴人北區管委會、南區管委會。
97年8 月20日房屋使用管理契約，為95年6 月26日房屋租賃契約之續約，屬本約非預約性質，業已生效，並沿用前租約之押租金50萬元及相同之30萬元保證本票。
97年8 月20日房屋使用管理契約於97年11月30日終止。
上訴人於98年1 月19日遷出系爭租賃物，已依契約約定將系爭租賃物回復原狀。
五、本件爭點：終止契約是否可歸責於一方之事由所致？上訴人得否請求損害賠償？
六、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247
條之1 定有明文。所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年台上字第2336號判決意旨參照）。
㈠查上訴人於95年6 月26日與富陽四季社區大廈管理委員會簽訂房屋租賃契約書，租賃標的為臺北縣淡水鎮○○○路○ 段
81號3 樓房屋之主建物、附屬建物及公共設施分擔面積全部在內等，租賃期間自95年4 月6 日起至97年9 月5 日止，有95年6 月26日房屋租賃契約書在卷可稽（原法院士簡字卷第14至19頁），兩造不爭執。嗣於97年8 月20日，上訴人與富陽四季社區會館共管小組簽立房屋使用管理契約書（即系爭契約），系爭契約為95年6 月26日房屋租賃契約之續約，契約當事人為上訴人、被上訴人北區管委會、南區管委會，有房屋使用管理契約書在卷可稽（原法院士簡字卷第20至34頁），兩造不爭執，可認為實在。
㈡次查，系爭契約第13條係關於違約罰則與終止契約之約定，該條第6 款載明：「因不可歸責於雙方之事由而終止：使用管理標的物因法令變更或限制、天災或其他不可歸責於雙方之事由，致乙方（即上訴人）無法使用管理物，需終止本契約時，甲乙雙方互不負擔損害賠償責任。」，依上開文字，兩造係將租賃標的物因法令限制而無法使用之情形，約定為不可歸責於雙方之事由，且因不可歸責於雙方之事由而終止契約時，雙方互不負損害賠償責任，上開約定並無免除或減輕預定契約條款之當事人即被上訴人之責任，或使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利。
㈢綜上，系爭契約之主要權利義務為被上訴人提供系爭標的物予上訴人使用，系爭契約第13條第6 款約定如因不可歸責於兩造之事由而無法使用系爭標的物，而需終止時，契約當事人互不負損害賠償責任。依系爭契約之本質及法律規定加以綜合判斷，系爭契約第13條第6 款約定並無顯失公平之情形。上訴人主張系爭契約第13條第6 款約定有違民法第247 條之1 規定，應為無效等語，為不可採。
七、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第227 條、第226 條第1 項、第423 條定有明文。次按所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年台上字第422 號判決意旨參照）。
㈠查上訴人承租系爭租賃物係為經營餐廳使用，此觀95年6 月26日房屋租賃契約及系爭契約之第17條第3 項約定即明（原法院士簡字卷第17、27頁）。
㈡次查，系爭租賃物曾因未辦理使用目的變更，將活動中心做為餐廳使用，違反建築法第73條第2 項「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」等規定，臺北縣政府通知被上訴人改善，有臺北縣政府94年6 月13日北府工使字第0940428930號函在卷可稽（原審卷第22至23頁）。被上訴人固接獲上開通知，應知悉社區活動中心於未依法申請變更使用執照前，不得作為餐廳使用。然兩造間於95年6 月26日簽訂之房屋租賃契約書第13條第6項
約定：「因不可歸責於雙方之事由而終止：租賃物因法令變更或限制，及天災或其他不可歸責於雙方之事由，致乙方（即上訴人）無法使用租賃物，需終止本契約時，甲乙雙方互不負損害賠償責任。」，是兩造於95年間承租系爭租賃物時，即約定因法令限制無法使用租賃物之情形，為不可歸責於雙方之事由，嗣後續約於系爭契約第13條第6 款亦約定：「因不可歸責於雙方之事由而終止：使用管理標的物因法令變更或限制、天災或其他不可歸責於雙方之事由，致乙方（即上訴人）無法使用管理物，……」，兩造已將系爭租賃物因法令限制而致上訴人無法使用之情形，約定為不可歸責於雙方之事由，是以，因不可歸責於雙方之事由而終止契約之情形，即無違約或違反誠實信用原則之情事。上訴人主張被上訴人於94年6 月13日即知悉活動中心不得出租作為營業使用餐廳，卻要求上訴人保證租用3 年，且要求上訴人配合被上訴人同意終止契約，為可歸責上訴人等語，尚非可採。
㈢再查，被上訴人北區管委會於97年11月27日發函通知上訴人略以：「主旨：富陽四季社區活動中心依法恢復原使用登記用途乙案。說明：通知貴族世家餐廳負責人本社區依據臺北縣政府工務局來函之相關規定，社區餐廳11月30日終止合約確認案。四季會館共同管理小組依據南北區會議決議：⑴富陽四季社區大廈南區第一屆區分所有權人會議於11月15日召開第二次臨時區大會議決議『依法於11月30日前先辦理停業以免再次受罰』反對變更使用登記，並恢復社區活動中心原核准用途。……」，有97年11月27日（九七）管藍字第003 號函在卷可稽（本院卷第165 頁）。系爭契約既將系爭租賃物因法令限制而致上訴人無法使用之情形，約定為不可歸責雙方之事由，且得因此終止租賃契約，是被上訴人之區分所有權人會議決議不予變更使用登記，即無可歸責之情形。
㈣綜上，系爭租賃物因法令限制不能作為餐廳使用而終止契約，系爭契約約定為不可歸責於雙方之事由，上訴人主張系爭契約之終止係可歸責於被上訴人，依民法第423 條、第226
條第1 項、第227 條規定，請求被上訴人賠償裝潢折舊933,333 元、生鮮貨品折損22,962元、拆遷費用194,300 元、懲罰性違約金1,200,000 元、律師費114,000 元、代墊罰鍰60,000元，合計2,524,595 元，為無理由。
八、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈠系爭契約於97年11月30日終止，上訴人於98年1 月19日遷出系爭租賃物，兩造不爭執，可認為實（本院卷第49頁反面）。
㈡經查，系爭契約第8 條約定略以：「雙方同意使用管理期屆滿或終止時，乙方（即上訴人）應將房屋回復原狀交還甲方（包括室內天、地、牆與其他相關安全及消防設施均不得破壞）乙方不應藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出交還房屋時，乙方同意每月賠償按照管理清潔費貳倍之懲罰性違約金予甲方，並至遷讓完畢之日止。……」，依上開約定，系爭契約終止時，應有適當期間予上訴人搬遷。上訴人自陳被上訴人於98年11月28日表示餐廳機器設備搬遷可慢慢處理，伊接受與配合被上訴人之指示，另尋新地點，同時進行機器設備拆遷等事宜等語，並稱於97年11月30日與被上訴人合意終止後，立即委託專業廠商進行搬遷，於同年12月2 日與被上訴人就系爭租賃物結算瓦斯、水電費用（本院卷第92、69頁），併參照上訴人提出之拆遷明細費用，依系爭租賃物作為餐廳之使用情形，拆遷作業包含招牌、中央廚房、外場等區域，有招牌、廚房料理器具、冰箱櫃、餐桌椅、置物檯面等物品需搬離（原法院士簡字卷第41至43頁），可認系爭契約於97年11月30日終止後，以15日為搬遷期間為合理適當，亦即上訴人應於97年12月15日遷讓返還系爭租賃物。
㈢上訴人於搬遷期間後，即97年12月16日起至98年1 月19日實際返還系爭標的物止，上訴人占用系爭標的物35日即無法律上原因，受有占有利益，致被上訴人受有損害，依系爭契約第3 條約定，上訴人於承租系爭標的物期間約定每月應付予被上訴人200,000 元，被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利225,806 元（計算式：200000×35/31 ＝225806
，元以下四捨五入），係屬有據。
㈣上訴人於合理搬遷期間後仍占有系爭租賃物之期間，係受有占有之利益，應償還被上訴人相當於租金之價額。兩造既不爭執上訴人於98年1 月19日方遷出系爭租賃物，上訴人主張被上訴人未證明上訴人無法律上原因而受利益致其受有損害等語，為不可採。
九、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條定有明文。
㈠被上訴人得請求上訴人應返還相當於租金之不當得利225,806 元，詳前理由八所述，是上訴人對被上訴人負有債務225,806 元。
㈡次查，原審判決系爭契約於97年11月30日終止，被上訴人應返還上訴人押租金500,000 元及預收之97年12月1 日起至97年12月5 日止之租金32,258元，被上訴人未提上訴爭執，上開數額上訴人亦不爭執（本院卷第53頁）。上訴人於本院主張兩造就活動中心復原之外牆清洗及內部清理工作，協商由押金中扣抵35,000元，故就返還押金部分減縮請求35,000元，提出估價單、被上訴人蓋章簽認未完成項目單據各一件（本院卷第53、55至56頁），由上可認被上訴人對上訴人負有497,258 元之債務（計算式：（00000000000 0）＋32258
＝497258）。
㈢綜上，雙方之債務互為抵銷後，上訴人得請求被上訴人返還271,452 元（計算式：0000000000000＝271452）。
十、上訴人下列主張，為無理由：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。建築法第77條第1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」，上開條文之目的在確保所有權人、使用人有依建築主管機關核定之使用類組使用建築物，及維護建築物依起造當時之建築技術規則所定應具備之構造及設備安全，然其保護目的在於維護結構安全、以及建築物需具備符合安全、衛生之設備，並非在於要求建築物必須均能提供特定目的使用，系爭租賃物能否作為餐廳用途使用，並非建築法第77條所保護之範疇。上訴人主張被上訴人違反建築法第77條規定，係違反保護他人之法律構成侵權行為，核屬無據。況依系爭契約已將如因法令限制無法使用標的物作為不可歸責於雙方之事由，被上訴人亦無擔保系爭標的物使用目的合法，不能認被上訴人應負侵權行為損害賠償責任。
㈡系爭契約將系爭租賃物因法令限制而致上訴人無法使用之情形，約定為不可歸責於雙方之事由，詳前理由七所述，不能認被上訴人有故意或過失不法侵害上訴人之權利。上訴人主張被上訴人因故意侵權行為負擔之債不得主張抵銷等語，為無可採。
十一、綜上所述，上訴人主張本於系爭契約終止後之法律關係，請求被上訴人給付271,452 元，及被上訴人北區管委會自98年5 月13日起、被上訴人南區管委會自99年8 月24日起，均至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由。原審判決被上訴人應給付209,677 元本息，是上訴人得再請求被上訴人給付61,775元本息。原審就上開應准許部分，為上訴人部分敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十二、上訴人聲明願擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，因訴訟標的金額未逾150 萬元，不得上訴第三審而告確定，至敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
十四、上訴人於準備程序終結後聲請傳喚證人李錫東，待證事實為被上訴人曾承諾上訴人於租賃契約終止後，在未有營業行為之情形下，可慢慢搬遷（本院卷第68頁）。本院已認定上訴人於契約終止後得於適當期間內搬遷，詳前理由八所述，且依上訴人上開主張，證人李錫東不能證明被上訴人承諾搬遷之確切期間，核無調查必要，附此說明。
十五、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華
法 官 李瓊蔭
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日書記官 王才生
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬───┬─────┬────┬─────┬───┐
│名稱│付款行│票號 │到期日 │金額 │發票人│
│ │ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│租金│第一銀│ZA0000000 │97.12.6 │200,000 │於淑均│
│支票│行 │ │ │ │ │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.1.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.2.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.3.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.4.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.5.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.6.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.7.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│ │同上 │ZA0000000 │98.8.6 │同上 │同上 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│保證│ │ │ │300,000 │於大友│
│本票│ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────┼────┼─────┼───┤
│合計│ │ │ │2,100,000 │ │
└──┴───┴─────┴────┴─────┴───┘