99年度上字第1294號｜民事：出讓公寓大廈區分所有房地等｜裁判日期：100 年 05 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　99年度上字第1294號上　訴　人　林令光林家弘共　　　同訴訟代理人　周燦雄律師蔡德倫律師複代理人　蔡炳楠律師被上訴人　白金翰大廈管理委員會法定代理人　許麗娜訴訟代理人　黃虹霞律師上列當事人間，因請求出讓公寓大廈區分所有房地等事件，上訴人對於中華民國99年9月29日臺灣士林地方法院99年度重訴字第106號第一審判決，提起上訴，經本院於100年4月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決附表關於上訴人之土地權利範圍欄更正為全部。事實及理由壹、程序方面：按：於法定代理權有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得法定代理權，溯及於行為時發生效力，民事訴訟法第48條定有明文。本件被上訴人係於民國( 以下同)91 年5 月30日經臺北市政府以府工建字第09108600400 號同意備查所成立之管理組織，許麗娜為首屆主任委員，任期屆滿後未再改選，迄至99年7 月5 日由占全部區分所有權1/5 以上之區分所有權人請求召集區分所有權人會議，遴選許麗娜為召集人，追認以許麗娜為法定代理人對於上訴人提起本件訴訟( 原法院99年度重訴字第106 號事件) ，並訂於99年7 月9 日召集區分所有權人會議，決議推選許麗娜為主任委員，業據提出臺北市政府函、白金翰大樓緊急召集會議通知、白金翰大廈召集人會議記錄、區分所有權人會議開會通知、交寄大宗函件存根、區分所有權人會議記錄、簽到簿等在卷( 原審1 卷第22至24頁、2 卷第47至49、51至55頁) 足稽；許麗娜已取得被上訴人之法定定代理權，依民事訴訟法第48條規定，已溯及於被上訴人以許麗娜為法定代理人提起本件訴訟之時，發生效力，上訴人抗辯許麗娜不能代理被上訴人提起本件訴訟，已無足取。貳、實體方面：一、被上訴人起訴主張：上訴人等所有坐落臺北市○○路○段103 巷34號3樓房地(以下稱系爭房地，所有權面積、應有部分詳如附表、原判決附表關於土地部分有誤植，業經兩造於言詞辯論期日不爭執，同意予以更正如本件附表)，係屬被上訴人所管理「白金翰花園名宮大樓」(以下稱白金翰大廈)，為白金翰大廈之區分所有權人，90年間白金翰大廈經鑑定為高氯離子混凝土建築物(即俗稱之海砂屋)，為臺北市政府列為危險房屋，90年10月31日以北市工建字第9044625500號函請停止使用並依規定辦理後續拆除重建事宜；經查白金翰大廈區分所有權人共有22戶，於97年4 月25日召開區分所有權人會議，決議與訴外人璞園開發股份有限公司及璞永建設股份有限公司( 以下合稱璞園等2 公司) 以合建方式，拆除重建白金翰大廈，99年7 月9 日仍為相同之決議；上訴人等不同意重建，為此，依公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條之規定，求為命上訴人等應將系爭房地所有權出讓之判決( 被上訴人於原法院請求蔡銳豪出讓、及王榮吉遷出之部分，原法院分別為其勝訴、敗訴判決，未據聲明不服，應已確定，不予贅述。) 。對於上訴人之上訴所為答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人等則以：被上訴人雖以法定代理人許麗娜提起本件訴訟，惟查許麗娜於91年5月31日擔任主任委員，任期屆滿後未經改選，依公寓大廈管理條例第29條第3項、第4項規定，當然解任不具有主任委員身分，不能自居法定代理人提起本件訴訟；99年3月5日之區分所有權人會議係由無召集權之許麗娜所召開，所為之決議當然自始不生效力；經查白金翰大廈拆除重建事宜，於95年3月31日重建委員會開會時，即同意由訴外人廖益謙建築師規劃設計重建工程，96年3月2日要求住戶匯款支付建築師報酬，程序已進入申請建造執照階段。惟因重建委員會主任委員更換，96年11月9日即提出與璞園等2公司合作改建方案，而璞園等2公司所提出之方案，係由其擔任起造人，公設面積增加，主建物登記面積與室內實際面積均較廖建築師方案大幅減少，顯然不利於白金翰大廈之住戶，上訴人等向未反對拆除重建，僅反對與璞園等2公司合建，自與公寓大廈管理條例第14條規定不同意重建決議之情形不同，被上訴人訴請上訴人等出讓系爭房地，顯無理由等語，資為抗辯；對於原法院為其不利之判決聲明不服，提起上訴所為聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。三、被上訴人主張上訴人等所有系爭房地，係屬被上訴人所管理白金翰大廈，為白金翰大廈之區分所有權人，90年間白金翰大廈經鑑定為高氯離子混凝土建築物(即俗稱之海砂屋)，為臺北市政府列為危險房屋，90年10月31日以北市工建字第9044625500號函請停止使用並依規定辦理後續拆除重建事宜；經查白金翰大廈區分所有權人共有22戶，於97年4月25日召開區分所有權人會議，決議與訴外人璞園等2公司以合建方式，拆除重建白金翰大廈，99年7月9日仍為相同之決議；上訴人不同意與訴外人璞園等2公司合建等事實，為上訴人所不爭執，且有系爭房地登記謄本、臺北市政府工務局90年10月31日北市工建字第9044625500號函、臺北市結構工程工業技師公會90年9月10日(90)北結師根(七)字第9484號函、90 年5月18日(90)北結師鑑字第1274號鑑定報告、97年4月14日白金翰大廈區分所有權人會議開會通知、25日會議紀錄、存證信函、99年7月9日會議紀錄在卷(原審1卷第25至197、217、218頁、2卷第52、53頁)為憑；被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人雖同意拆除重建，反對與訴外人璞園等2公司合建，惟查區分所有權人會議，既已決議「以與璞園等2公司簽訂合建契約之方式進行重建」，而就「是否重建」及「如何重建」一併作成決議，而上訴人反對與璞園等2 公司合建，自係對重建方案併為反對，已與公寓大廈管理條例第14條所謂「經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議」之情形相符，上訴人自應就其所有系爭房地出讓等語；上訴人則以被上訴人所提出區分所有權人會議所為決議拆除重建，上訴人無不同意，僅因璞園等2公司所提出之方案，係由其擔任起造人，公設面積增加，主建物登記面積與室內實際面積均較廖建築師方案大幅減少，顯然不利於白金翰大廈之住戶，上訴人等向未反對拆除重建，僅反對與璞園等2公司合建，自與公寓大廈管理條例第14條規定不同意重建決議之情形不同等語為抗辯；經查： (一)上訴人抗辯99年3月5日之區分所有權人會議，係由無召集權之許麗娜所召開，所為之決議當然自始不生效力等云云：經查白金翰大廈區分所有權人於99年3月5日會議之決議內容為：「鑑於36號10樓曾萬益君已於99年2月27日，與璞園公司簽訂『合作興建房屋契約書』。本次會議針對34號3樓林令光君、34號11樓蔡銳豪君及現住人王榮吉君，促請其與璞園公司簽約或出讓其區分所有房地及請其遷離，並於其仍不配合辦理時，由管理委員會依法訴請法院准予強制出讓、遷離及拍賣其等之區分所有房地。」(原審1卷第234頁)，業經白金翰大廈區分所有權人於99年7月9日之會議決議無異議通過「3.討論是否同意本大廈區分所有權人前於99年3月5日及99年4月16日會議之決議。即針對34號3樓林令光/林家弘君、 34號11樓蔡銳豪君及現住人王榮吉君，促請其與璞園公司簽約或出讓其區分所有房地及請其遷離，並於其仍不配合辦理時，由管理委員會依法訴請法院准予強制出讓、遷離及拍賣其等之區分所有房地之議題通過。」(原審2卷第52頁)，而上訴人對於「99年7月9日有重新召開區分所有權人會議，原法定代理人許麗娜續任白金翰大廈管理委員會之主任委員，而與璞園公司的同樣合建議案又經過重新決議通過」之事實，未予爭執( 本院卷第24頁) ，上訴人抗辯99年3 月5 日之區分所有權人會議，係由無召集權之許麗娜所召開，所為之決議當然自始不生效力等云云，已無足取，應先敘明。 (二)按：公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，不在此限，公寓大廈管理條例第13條第2款定有明文。查： 1.被上訴人所管理白金翰大廈，經臺北市結構工程工業技師公會鑑定，其結論為：「⑴綜合以上試驗結果與損害現況大致吻合；研判標的物因鋼筋腐蝕已導致結構體有安全之顧慮。⑵混凝土抗壓強度試驗結果顯示各樓層均有混凝土抗壓強度不足之現象，尤其強度最低處位於7樓(64.3kg/c㎡)及2樓(89.0kg/c㎡)，研判於強震來襲時標的物之安全堪慮。⑶由於標的物混凝土中有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之雙重現象，難以經濟且有效之方法補強及處理防蝕問題，建議標的物拆除重建。⑷標的物36號9樓客廳八角窗之頂樑，有主鋼筋裸露腐蝕及混凝土剝落之現象，但未見有樑箍筋。；建議標的物各住戶儘量勿將重物置於客廳近八角窗處，以免危險。⑸由於標的物住戶室內頂版大部份均有裝飾天花板，而樓版鋼筋混凝土保護層可能因鋼筋銹蝕而已有部分剝落，但仍堆積於裝飾天花板與混凝土樓版之間，日久將因剝落之混凝土重量累積而落下，可能有安全之虞。」等，臺北市政府工務局據以函令「…請即停止使用並依規定辦理後續拆除重建事宜」等事實，為上訴人所不爭執，且有臺北市結構工程工業技師公會90年5月18日(90)北結師鑑字第1274號結構體安全鑑定報告書、臺北市政府工務局90年10月31日北市工建字第9044625500號函在卷(原審1卷第65至177、60、61 頁)足稽；白金翰大廈顯有抗壓強度不足、鋼筋裸露腐蝕、混凝土剝落等嚴重毀損、傾頹或朽壞之情事，並有危害公共安全之虞，自有首揭法條規定必須重建之法定事由。 2.區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文；本件被上訴人所管理之白金翰大廈因嚴重毀損、傾頹或朽壞，依同條例第13條第2款之規定應予重建，毋須全體區分所有權人全體之同意；惟仍有同條例第31條規定之適用，即：應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意。查： ⑴白金翰大廈計有區分所有權人22戶，97年4月25日區分所有權人會議，計有區分所有權人18人出席(上訴人未出席、原審1卷第184頁)，以房屋、土地面積計算，其比例約為86%、85.4%，已逾3分之2，所為決議為出席人數全體無異議通過(原審1卷第183頁)；99年7月9日區分所有權人會議，計有區分所有權人17人出席(包括上訴人在內，原審2卷第54頁)，以房屋、土地面積計算，其比例為約為83%、81.8%，已逾3 分之2，所為決議除推選正副主任委員外、其餘2項決議、1 項臨時動議，依序有出席人數16票、15票、及15票通過(原審2卷第52、53頁)，其比例已逾4分之3等事實，有白金翰大廈區分所有權人名冊、97年4月25日區分所有權人會議紀錄、簽到簿、99年7月9日區分所有權人會議紀錄、簽到簿等在卷(原審1卷第12、183、184、2卷第52至54頁)足憑。 ⑵97年4月25日區分所有權人會議出席人數全體無異議通過之決議計：「一、白金翰大廈決定依臺北市政府工務局之要求，進行拆除重建案，本案，經決議通過，應即依公寓大廈管理條例第14條第3項規定，以本次區分所有權人會議決議之名義，申請重建時所需建造執照。二、白金翰大廈決定就前述拆除重建案與璞園開發股份有限公司與璞永建設股份有限公司合作興建，並簽訂如附件一所示之『合作興建房屋契約書』(附件資料現場提供)。三、白金翰大廈重建時，原則上由璞園開發股份有限公司與璞永建設股份有限公司負責設計規劃，但應以附件二所示之設計圖為基礎(附件資料現場提供)。四、前三項議案如經決議通過，如有白金翰大廈區分所有權人不同意前述決議，又不出讓區分所有權，決議由白金翰大廈管理委員會訴請法院命該等不同意之區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。」；99年7月9日區分所有權人會議經出席人數通過之決議除正副主任委員外計：「2.討論是否同意本大廈區分所有權人前於97年4月25日經22戶中19戶出席，並決議以與璞園開發股份有限公司及璞永建設股份有限公司( 以下合稱璞園公司) 合建方式，拆除本大廈重建之議案。3.討論是否同意本大廈區分所有權人前於99年3 月月5 日及99年4 月6 日會議之決議。即針對34號3樓林令光/ 林家弘君、34號11樓蔡銳豪君及現住人王榮吉君，促請其與璞園公司簽約或出讓其區分所有房地及請其遷離，並於其仍不配合辦理時，由管理委員會依法訴請法院准予強制出讓、遷離及拍賣其等之區分所有房地之議題通過。」 ⑶綜合上述，白金翰大廈區分所權人會議，已就白金翰大廈應拆除重建、及與璞園等2公司合建之方案(包括合建契約內容、設計規劃)決議通過，參照公寓大廈管理條例第14條第1項所為「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。」之規定意旨，全體區分所有權人即有履行決議之義務，自不待言。 3.上訴人等雖以被上訴人所提出區分所有權人會議所為決議拆除重建，上訴人無不同意，僅因璞園等2公司所提出之方案，係由其擔任起造人，公設面積增加，主建物登記面積與室內實際面積均較廖建築師方案大幅減少，顯然不利於白金翰大廈之住戶，上訴人等向未反對拆除重建，僅反對與璞園等2公司合建，自與公寓大廈管理條例第14條規定不同意重建決議之情形不同等語為抗辯；惟查； ⑴公寓大廈區分所有權人會議決議重建，「重建方案」應為區分所有權人會議決議重建之核心，而「重建方案」應涵括「重建方法」(即與璞園等2公司合建)、及其條件內容(如合建契約之內容、如何分配坪數)等有關營造之規劃設計，因之，公寓大廈管理條例第14條所規定「決議重建」應包括「拆除重建」及「重建方案：如設計規劃、與建商之合建契約內容等是」、所謂「不同意決議」應指「不同意重建」、或「同意重建、而不同意重建方案」而言。 ⑵上訴人另以被上訴人所提出與璞園等2公司之重建方案，公設面積增加，主建物登記面積與室內實際面積均較廖建築師方案大幅減少，顯然不利於白金翰大廈之住戶為抗辯；惟查上訴人始終未依被上訴人之請求(本院卷第24頁)提出廖建築師之重建方案(合建契約)，以供斟酌，空言抗辯被上訴人所提出重建方案不利於白金翰大廈住戶，自無足取。 ⑶從而，上訴人空言抗辯被上訴人所提出之重建方案，相較於廖建築師之重建方案，不利於白金翰大廈全體住戶，而不同意與璞園等2公司合建，即不同意區分所有權人會議之決議，已該當於公寓大廈管理條例第14條第1項之規定。 ⑷揆諸公寓大廈管理條例第14條為避免少數區分所有權人藉故阻擾、妨害重建工作之進行，賦予管理委員會訴請法院命不同意決議、或不依決議履行義務，又不出讓區分所有權之區分所有權人出讓其區分所有權及基地所有權應有部分之立法意旨，具有強制規定之公益性質，於第2項為「前項受讓人視為同意重建」之規定，即有強制同意重建方案，自包括與營造廠商簽訂重建契約在內，上訴人抗辯有侵害其締約自由，亦無足取。五、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第14條第1項規定，訴請上訴人出讓其所有如附表所示之房地，經核於法尚無不合，應予准許；原法院於此部分為其勝訴判決，經核尚無違誤，上訴意旨仍持陳詞，任意指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。原判決附表關於上訴人之土地部分之權利範圍欄應為「全部」均誤植為「1/2 」，業經兩造於言詞辯論期日不爭執，同意予以更正如本件附表所示，應予敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段之規定，判決如主文。中華民國 100 年 5 月 10 日民事第五庭審判長法官李錦美法官鍾任賜法官陳博享正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 5 月 10 日書記官駱麗君附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表： ┌──────────────────────┐ │土地坐落： │ │臺北市○○區○○段三小段162地號 │ ├──┬────┬──────┬──┬────┤ │編號│所有權人│面積 │地目│權利範圍│ │ │ │（平方公尺）│ │ │ ├──┼────┼──────┼──┼────┤ │ 1 │林令光 │ 6.5856 │ │全部 │ ├──┼────┼──────┤ 建 ├────┤ │ 2 │林家弘 │ 23.1672 │ │全部 │ └──┴────┴──────┴──┴────┘ ┌───────────────────────────┐ │ 建物標示 │ ├───────────────────────────┤ │ 基地坐落：臺北市○○區○○段三小段162地號 │ │ 建物門牌：臺北市○○區○○路2段103巷34號 │ ├─┬───┬──┬──┬──┬───┬─────┬──┤ │編│ 所 │樓 │專建│當平│ 陽平 │共有部分 │權 │ │號│ 有 │ │有 │層方│ 方 │建號2884 │利 │ │ │ 權 │ │部 │面公│ 公 │ │範 │ │ │ 人 │層 │分號│積尺│ 台尺 │ │圍 │ ├─┼───┼──┼──┼──┼───┼─────┼──┤ │1 │林令光│3樓 │ │ │ │ │1/2 │ ├─┼───┼──┤2866│ 197│23.06 │517/10000 ├──┤ │2 │林家弘│3樓 │ │ │ │ │1/2 │ └─┴───┴──┴──┴──┴───┴─────┴──┘

臺灣高等法院99年度上字第1294號

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