99年度上易字第1134號｜民事：減少價金等｜裁判日期：100 年 04 月 06 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　99年度上易字第1134號上　訴　人　林惠淑訴訟代理人　程巧亞律師被上訴人　　正隆股份有限公司法定代理人　鄭舒云被上訴人　　吉泰興房屋仲介股份有限公司法定代理人　朱旭陽被上訴人　　柯志成共　　　同訴訟代理人　陳建勳律師張弘明律師被上訴人之2 法定代理人　吳耀焜訴訟代理人　陳志忠律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國99年9 月17日臺灣士林地方法院99年度訴字第417號第一審判決提起上訴，本院於100年3月23日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊於民國97年6月12日透過被上訴人住商實業股份有限公司（下稱住商公司）之加盟店即被上訴人吉泰興房屋仲介股份有限公司（下稱吉泰興公司）所屬經紀人即被上訴人柯志成之仲介，與被上訴人正隆股份有限公司（下稱正隆公司）訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以價金新臺幣（下同）2428萬元向正隆公司買受坐落臺北市○○區○○段3小段493地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路26號21樓之1房屋（下稱系爭房屋），並於同年7月31日辦妥前揭房地所有權移轉登記。惟在看屋過程中，柯志成未曾告知系爭房屋有二次施工情事，正隆公司復於簽約當日在伊面前將系爭買賣契約書中附件9之1之本戶二次施工平面圖畫叉，致使伊相信系爭房屋無任何二次施工情況。然於交屋後，伊將系爭房地產買賣契約書與同棟16樓住戶即訴外人陳金鳳之買賣契約書相互比對後，赫然發現陳金鳳與正隆公司簽訂之買賣契約書中附件9之1及9之2確實載明房屋曾經二次施工，與系爭房地買賣契約書之附件不同，足認被上訴人等人刻意隱瞞主臥室有陽台外推之二次施工事實。因陽台外推屬於違章建築處理辦法第2條規定之違章建築，有隨時遭到檢舉拆除之風險，若經拆除，將嚴重影響主臥室之利用，日後轉手買賣亦會造成市場價值之貶損，自為系爭房屋之瑕疵。又系爭房地總價2428萬元，總坪數55.6坪，每坪單價43萬6690元，依系爭房屋竣工圖標示陽台面積為8.25平方公尺，約合2.72坪，伊計受有108萬9707元之損害，故系爭房地價金應按此金額予以減少。另被上訴人柯志成身為專業之經紀人，卻於帶看過程中，故意不告知系爭房屋經二次施工情事，致伊受有上開損害，縱未具故意，此告知義務為其執行職務所應注意卻未注意，亦顯有過失；被上訴人吉泰興公司為柯志成之僱用人，其未盡監督義務，應與柯志成連帶負賠償責任。而吉泰興公司為被上訴人住商公司之加盟店，且系爭房地買賣之要約書係使用住商公司之商標及格式，從客觀上可認住商公司亦為柯志成之僱用人，其未盡監督義務，亦應與柯志成負連帶賠償責任。再者，正隆公司與柯志成、吉泰興公司、住商公司間應為不真正連帶債務關係。爰依民法第359條、第227條請求正隆公司給付108萬9707元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；依民法第184條第1項前段、第188條第1項請求柯志成、吉泰興公司、住商公司連帶賠償108萬9,707元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；如其中一人已為給付，其他被上訴人於該給付範圍內免其責任。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人僅就其中53萬3626元本息部分不服，提起上訴，其上訴聲明：⑴原判決關於駁回上訴人後開之訴部分廢棄。⑵被上訴人正隆公司應給付上訴人53萬3626元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶被上訴人柯志成應給付上訴人53萬3626元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑷被上訴人吉泰興公司、住商公司就被上訴人柯志成前項所負債務應負連帶賠償責任。⑸前3項之請求中任一被上訴人已為給付者，其餘被上訴人於給付範圍內，同免責任。二、被上訴人則以：㈠被上訴人正隆公司、吉泰興公司、柯志成：被上訴人柯志成在帶領上訴人及其配偶季仁林看屋過程中，已明確告知並指出陽台外推之二次施工位置。又系爭買賣契約第19條第1項明文記載於使用執照核發後進行二次施工，且系爭買賣契約附件1亦明白表示為「20~21層B棟二次平面圖」，上訴人於看屋、簽約過程中確已知悉系爭房屋有二次施工情形。至系爭房地買賣契約書附件9之1畫叉原因為系爭房地乃成屋買賣，房屋現況以系爭買賣契約附件1所附房屋平面圖為準，與陳金鳳之預售屋買賣有所不同。又系爭房屋廚房後方之空間係「機械室」，並非「陽台」，此於系爭買賣契約書第2條已有明定陽台納入附屬建物，機械室則係「共用部分」，二者性質完全不同，上訴人自無可能予以混淆。況上訴人坦承曾收到柯志成提供予伊作為裝潢參考之系爭房屋格局平面圖，依該圖所示，廚房後方空間面積為7.01平方公尺以下，明顯小於系爭房地買賣契約書第2條第2款第2目所示陽台面積8.08平方公尺，足見上訴人主張不實。退步言，縱認系爭房屋有違章瑕疵，惟系爭房地買賣契約書第19條已有特約條款免除出賣人在二次施工遭人查報時之賠償義務，且系爭房地交付坪數並無短少，其違章使用之瑕疵與主建物坪數短少瑕疵之價值減少範圍不應等同計算，上訴人應先扣除土地價金，再以主建物與附屬建物所佔價金比例計算等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。㈡被上訴人住商公司：上訴人購買系爭房地時已知悉有陽台外推二次施工之情形。至被上訴人吉泰興公司雖為伊加盟店，但伊與吉泰興公司為不同之營業主體，且要約書係吉泰興公司與上訴人配偶季仁林所簽訂，而系爭房地買賣契約書則由正隆公司提供，客觀上並無使上訴人認柯志成是為伊服勞務之情形，況伊對被上訴人柯志成並無僱傭關係，亦無選任、監督關係存在，上訴人自不能要求伊與吉泰興公司及柯志成負連帶賠償責任。又系爭房地買賣並無瑕疵，有爭議者僅為陽台外推部分，縱有瑕疵，亦應以房屋價額計算，且正隆公司移轉登記面積並無短少，上訴人以房地每坪單價計算損害顯有疑義等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。三、查上訴人之配偶季仁林於97年5月17日與被上訴人住商公司之加盟店即被上訴人吉泰興公司簽訂編號Q039769號要約書，委託吉泰興公司仲介購買系爭臺北市○○區○○路26號21樓之1房屋及其坐落基地臺北市○○區○○段三小段493地號等土地應有部分。嗣上訴人經由吉泰興公司所屬經紀人即被上訴人柯志成之仲介，於看屋數次後，以價金2428萬元買受系爭房地，並於97年6月12日與被上訴人正隆公司訂立系爭房地買賣契約，正隆公司業於同年7月31日辦妥前揭房地所有權移轉登記予上訴人。又系爭房屋確有陽台外推之二次施工情形。上開各情為兩造所不爭執，並有系爭房地買賣契約書、建物登記謄本、要約書可稽（見原審卷一第26至47、56頁）。四、上訴人主張被上訴人正隆公司、柯志成故意欺瞞系爭房屋有陽台外推之二次施工情事，致伊受有損害53萬3626元，被上訴人吉泰興公司、住商公司為柯志成之僱用人，正隆公司與柯志成、吉泰興公司、住商公司間為不真正連帶債務，爰依民法第359條、第227條訴請被上訴人正隆公司給付上開金額並加計法定遲延利息；依民法第184條第1項前段、第188條第1項請求被上訴人柯志成、吉泰興公司、住商公司連帶賠償上開本息，如其中一人已為給付，其他人於給付範圍內免其責任云云。被上訴人則以前詞置辯。經查：㈠系爭房地買賣契約書第2條第2項約定：「本戶面積共計183. 82平方公尺（55.60坪）。包含：1.主建物面積計116.76平方公尺（35.32坪）。2.附屬建物面積計（陽台8.08㎡、雨遮 3.17㎡）11.25平方公尺（3.40坪）。3.共用部分面積計55.81平方公尺（16.88坪）。其位置說明如附件一所示」（見原審卷一第27頁），其建物登記謄本亦記載：「層次面積116.76平方公尺」、「附屬建物用途：陽台面積8.08平方公尺，雨遮 3.17平方公尺」（見原審卷一第47頁）。另系爭房地買賣契約書第19條第1項約定：「本大廈全體承購戶均同意委託乙方代尋廠商，於執照核發後進行二次施工…」；同條第2項約定：「甲方（即上訴人）確知前款之二次施工工程…若經查報或其他不可歸責於乙方（即被上訴人正隆公司）之事由而致無法繼續興建時，全體承購戶亦均同意不再施作，並不得以此做為退屋、折價或為任何補償之請求。」（見原審卷一第31頁），而系爭買賣契約書之附件一即標明「20～21層B棟二次平面圖」，且該平面圖並未繪製陽台，足見被上訴人辯稱簽約時已明確告知上訴人有關陽台外推之二次施工情事等語，堪予信實。㈡被上訴人柯志成於原審復具結證稱：伊有帶上訴人看系爭房屋2次以上，主臥室中主牆面的部分有1個轉角，轉角上方有1個特殊三角形的樑，當時有向上訴人解釋樑原本是在陽台的地方，建設公司已經做了陽台外推之二次施工，所以樑才會變到室內，因房間過樑是很忌誨的事，加上主牆面亦非平整，勢必影響客戶放床位置，為銷售房屋之癥結所在，如未加以解釋，客戶不可能願意購買，且在簽約前，伊有把空白合約書及格局圖交給上訴人等語（見原審卷一第138、139頁）。觀諸卷附系爭房屋主臥室照片（見本院卷一第89至91頁），系爭房屋主臥室牆面確有1個轉角，轉角上方並有一特殊之三角形橫樑。上訴人亦自承看屋時確有注意上開樑柱情形（見原審卷一第134頁），且上訴人看屋時，系爭房屋並無陽台，然系爭買賣契約書及建物登記謄本均有陽台記載，上訴人復事先將空白契約書帶回審閱，於訂約時未表異議而簽署，益徵上訴人於斯時確已知悉陽台外推之二次施工事實。㈢上訴人雖謂伊看屋時有發現系爭房屋主臥室上方有一橫樑，惟被上訴人柯志成係向伊宣稱系爭房屋位處高樓層，橫樑乃制震之用；且簽約當時，正隆公司復提出正隆麗池大廈之廣告傳單告知該橫樑確有制震效果云云，然此據被上訴人堅決否認。查上訴人所提廣告單記載：「全棟從1樓到15樓，安裝了64支 Viscous Damper制震設備，讓建築物耐震能力整整向上提升高達約20%」，並有制震器圖示可稽（見原審卷一第111頁）。而上訴人所購系爭房屋為21樓，非裝設制震器之樓層，且三角形橫樑與制震器外型差異頗大，上訴人此節主張，尚難憑信。㈣上訴人復主張因對空間坪數大小無概念，且誤認陽台係指廚房後方空間，故對未見8.08平方公尺陽台乙節未予質疑云云。但查，上訴人自承系爭房地買賣過程是由伊夫妻一同處理，看屋及簽約時伊全家都有到場等語（見原審卷一第80、132頁），證人即上訴人配偶季仁林亦同此證述（見原審卷一第136頁）。而季仁林於簽約前之97年6月5日即以暱稱tchi5025於網路上發文「如下平面圖是小弟新購入成屋，位於21樓，目前只知道要把客廳加大之外，其餘則是一片空白。求助設計達／魔人可否不吝給予指點。感激不禁！」其所附格局平面圖與被上訴人柯志成所提系爭房屋之格局平面圖完全相同（見原審卷一第 146頁、卷二第10、11頁），顯見被上訴人柯志成證述其有事先交付系爭房屋之格局平面圖乙節為真。上訴人雖指稱柯志成所交付者為20樓之格局平面圖，與系爭房屋無涉云云，然系爭建物20及21樓之格局本屬相同，此觀系爭買賣契約書附件1房屋平面圖標示「20~21層B棟二次平面圖」，即可明瞭，是20、21樓之格局平面圖並無差異。再者，依系爭買賣契約書第2條及第4條記載，陽台係附屬建物，面積8.08平方公尺，至機械室則為共用部分（見原審卷一第27頁），且依季仁林於簽約前在網路發文所附之格局平面圖即明載廚房後方空間為機械室，其面積小於7.0125平方公尺（即3.3m×2.125m，惟因有缺角，非屬四方形，故面積小於7.0125平方公尺，見原審卷一第146 頁、卷二第10、11頁），明顯小於系爭買賣契約書所載陽台面積8.08平方公尺，足證上訴人於簽約前即已知悉廚房後方為機械室，尚無將之誤認為陽台之可能。㈤上訴人雖舉訴外人陳金鳳就同棟16樓之房地買賣契書為佐，謂陳金鳳之買賣契約書附件一為「16～19樓B棟一次平面圖」，附件9之1「本戶二次施工平面圖：16～19樓B棟二次平面圖」（見原審卷一第51、52頁），而系爭房地買賣契約書附件9之1「本戶二次施工平面圖」則未黏貼任何圖面，被上訴人正隆公司並於其空白處打叉（見原審卷一第45頁），顯見正隆公司有蓄意隱瞞二次施工情事云云。被上訴人則辯稱陳金鳳係於預售時購買，斯時尚未為二次施工，故於買賣契約書附上一次及二次施工平面圖，至上訴人購買時二次施工已完成，乃成屋買賣，為與房屋現狀相符，故買賣契約書僅附上二次施工平面圖等語。查，系爭房屋於96年11月19日即建築完成（見原審卷一第47頁），並於當日經臺北市政府都市發展局核發96使字第0476號使用執照（見原審卷一第109頁），而陳金鳳係96年11月6日與正隆公司締約，上訴人則係97年6月12日與正隆公司簽訂系爭房地買賣契約書，另陽台外推之二次施工係97年2月20日完成，此有工程發包驗收單、驗收明細表、統一發票可參（見外放證物被上證2）。比對前開建築完成、使照發給、二次施工及簽約日期，均核與被上訴人所辯相符。是上訴人此節主張亦無可取。㈥按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第 354 條第1項、第355條第1項分別定有明文。系爭房屋之陽台雖因外推致構成違章建築，然承前述，上訴人於訂立系爭買賣契約時即已明白知悉該二次施工情事，揆諸前揭規定，被上訴人正隆公司自無須對上訴人負物之瑕疵擔保責任。且系爭買賣契約書就該二次施工已有明文約定，被上訴人正隆公司亦無不完全給付可言。而被上訴人柯志成於上訴人看屋之際，確有告知該二次施工情形，未曾蓄意隱瞞，並無侵權行為；被上訴人吉泰興公司、住商公司亦無庸負僱用人之連帶賠償責任。五、從而，上訴人主張依民法第359條、第227條請求正隆公司給付53萬3626元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；依民法第184條第1項前段、第188條第1項請求柯志成、吉泰興公司、住商公司連帶賠償53萬3626元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；如其中一人已為給付，其他被上訴人於該給付範圍內同免責任云云；均屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無涉，不另論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 4 月 6 日民事第一庭審判長法官張耀彩法官林金吾法官盧彥如正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 100 年 4 月 6 日書記官鄭兆璋

臺灣高等法院99年度上易字第1134號

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