99年度上易字第436號｜民事：給付租金等｜裁判日期：100 年 03 月 01 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第436號上　訴　人　郭仲凱訴訟代理人　蔡宏修律師周昌賢律師被　上訴人　陳麗如訴訟代理人　沈政雄律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國99年3月29 日臺灣臺北地方法院98年度訴字第1270號第一審判決提起上訴，本院於100年2月15日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原判決關於核定租金數額、命上訴人給付不當得利本息及假執行之宣告，暨命其負擔訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊為坐落台北市○○區○○段619、619-1地號土地之共有人，權利範圍為538/10000，其中32/10000部分（下稱系爭土地1）於民國75年8月29日取得、506/10000 部分（下稱系爭土地2）於94年2月25日取得。上訴人所有之同小段1446建號即門牌號碼台北市○○○路○段265巷44號2樓建物（下稱系爭建物）坐落並占有伊所有系爭土地1、2。伊所有系爭土地2與系爭建物，於71年間同屬訴外人王讀銘所有，嗣王讀銘將土地及房屋先後分別讓與伊及上訴人前手，依民法第425條之1規定，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，上訴人應給付租金：94年、95年各為新臺幣（下同）10萬8,705元，96年、97年各為18萬4,143元，98年以後均同以每年18萬4,143元計算。另伊所有系爭土地1，係於75年間受讓自訴外人李德來，上訴人占有該部分土地為無法律上原因受有利益，致伊受有損害，應返還伊所受相當於租金之不當得利：94年、95年各為6,875元，96、97年各為1萬1,645元，98年以後均以每年1萬1,645元計算。則94年至97 年上訴人就系爭2筆土地應給付伊之租金及返還不當得利金額為62萬2,736元，98年以後之金額為19萬5,788元計算，均自租賃關係滿週年日即每年之2月25日為清償日，另自翌日起計算遲延利息。爰依民法第425條之1、第179條規定，聲明：㈠核定兩造間就系爭土地2部分，94年年租金為10萬8,705元、95年年租金為10萬8,705元、96年以後每年年租金為18萬4,143元。㈡上訴人應給付被上訴人62萬2,736元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自98年2月26日起至返還系爭土地之日止，按年於每年2月25日給付被上訴人19萬5,788元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率5%計算之利息。㈢聲明第㈡項部分，願供擔保請准宣告假執行。原審判決：㈠核定上訴人就其所有系爭建物，占有被上訴人所有系爭土地2部分，應給付予被上訴人94年及95年之年租金各為8萬6,964元、96年以後每年之年租金為14萬7,314元。㈡上訴人應給付被上訴人49萬8,188元，及自98年1月18日至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自98年2月26日起至取得系爭土地1、2部分之日止，按年於每年2月25日給付被上訴人15萬6,450元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被上訴人其餘之訴駁回。被上訴人就原審判決其敗訴部分，未聲明不服，已告確定；上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房地於70年間係由訴外人王金和、王讀銘及陳榮源合夥共同開發銷售，王金和以系爭房地清償積欠訴外人即伊之父郭宏昌之鋼鐵建材貨款，郭宏昌並委由訴外人謝芙美於70年11月3日與王金和簽訂預購契約書，約定以200萬元、100萬元購買系爭建物及土地，謝芙美並已付清價金，王金和即負有將系爭房地之所有權移轉登記予謝芙美之義務，然系爭房地於74年間登記之名義人王讀銘卻僅將系爭建物之所有權移轉登記予謝芙美，遲未辦理系爭土地之所有權移轉登記，迨94年2月25日更將系爭土地出賣予被上訴人並辦畢所有權移轉登記。訴外人王讀銘為規避將系爭土地2移轉登記予謝芙美之義務，而與被上訴人通謀將系爭土地2移轉登記予被上訴人，以利提起本件訴訟，其買賣行為應屬無效。又被上訴人及其父陳榮源明知系爭建物王讀銘已於73年7月18日移轉予訴外人謝芙美，陳榮源卻仍執意將李德來名下系爭土地1於75年8月29日指示移轉予被上訴人，實堪認定被上訴人受讓系爭土地1之所有權，非出於正當理由且非善意；且被上訴人取得系爭土地1、2後即於96年1月將地價申報為上限7萬8,600元，遠高於其他土地共有人申報之5萬2, 400元，其目的顯在於提高租金，為權利濫用，殊有違背民法第148條之誠實信用原則，伊得援用民法第198條規定對抗上訴人等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於75年8月29日以買賣為原因，自訴外人李德來取得台北市○○區○○段619、619-1地號土地之所有權應有部分各10000分之32（即系爭土地1），嗣於94年2月25日以買賣為原因自王讀銘取得上開土地所有權應有部分各10000分之506（即系爭土地2）。㈡上訴人於74年3月4日以買賣為原因，自訴外人謝芙美處取得上開土地上之台北市○○區○○段1446建號即門牌號碼台北市○○○路○段265巷44號2樓建物之所有權，謝芙美係於71年11月30日自第一次建物登記所有權人王讀銘取得上開建物所有權。四、被上訴人主張上訴人所有之系爭建物無占有使用系爭土地1 、系爭土地2之合法權源，伊得請求法院定租金數額，及命上訴人給付租金與不當得利等語，上訴人則以前開情詞置辯。經查：㈠系爭建物為被上訴人之父陳榮源於69年2月24日與系爭619地號土地所有權人徐誠埱及同地段第622地號土地所有權人李德勝、李德來締結合建契約，約定由地主提供土地，陳榮源出資建造，並由訴外人王金和為連帶保證人。陳榮源將應分得建物比例概算其應分得土地持分，由地主徐誠埱移轉登記土地應有部分予出借名義人王讀銘名下等情，有合建契約書、土地登記簿謄本、土地土地及建物權利異動表等件影本附卷可稽(見本院卷第85至88、98至101頁），並經證人王讀銘證述明確（見本院卷第140頁），是系爭土地2及系爭建物，雖於登記簿上借名登記於王讀銘名下，惟陳榮源始為實質所有權人。㈡再者，訴外人王金和因向訴外人謝芙美借款，以出賣台北巿和平東路2段265巷42、44號（台北巿大安段三小段619、622地號）之貳樓A戶約定之建物及土地，作為借款之擔保，並於70年11月3日與謝芙美書立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，約定之買賣標的於土地部分為「台北巿大安區○○段○○段619、622地號、面積約152坪，本戶土地持分應以本戶建物佔本大廈全部總建坪之比率計算」，價金100 萬元；建物部分為「台北巿和平東路2段265巷42-44號大安段3小段619、622土地上興建7層雙併大廈貳樓A戶房屋結構乙戶約肆拾柒坪」，價金200萬元等情，有合約書、房屋預定買契約書、土地預定買賣契約書可佐（見原審卷第56至67頁）。上開二人嗣因系爭房地前已由王讀銘出賣予訴外人謝則彬，王金和給付50萬元予謝則彬，並徵得其同意，合意解除買賣契約，謝芙美、王金和與謝則彬三方乃於71年4月19 日簽立知風名廈貳樓A戶買賣合約續文（下稱系爭合約續文），有系爭合約續文影本附卷可稽（見原審卷第64、65頁），其中第一條第⑴、⑵、⑷項約定：「⑴乙方（即王金和）因欲解除與謝則彬先生所訂合約及其他費用…要求甲方（即謝芙美）增加屋款及地價款共新台幣伍拾萬元正，甲方念其經營困難，特于以同意之，並於此續文簽訂同時，甲方先開立合作金庫汐止支庫、帳號10200支票參張…合計新台幣肆拾伍萬元正，交與乙方，不另立據，乙方當三方面再交與謝則彬（丙方）先生亦不另立據。⑵謝則彬（丙方）先生前與王讀銘君（實際產權為王金和君及陳守中君所有）所訂之合約即自動失效，此屋及應有持分土地之所有權，全部轉為甲方（即謝芙美）所有…⑷房屋使用執照及其他證件，俟政府機關發下時，乙方應即辦理其他已售出房屋之貸款，並優先償返甲方尚有債權新台幣伍拾萬元，此貸款之償返，並由乙方（即王金和）之合夥人陳榮源先向甲方負責優先償返無誤。」，此合約續文既經陳榮源見證（見原審卷第67頁），陳榮源當知悉王金和等三方所書立合約續文之約款載明其為王金和之合夥人，並未加以否認，仍予見證，可知其亦承認此事實。再參諸證人李德來曾因合建契約之履行，以存證信函催告陳榮源、王金和二人辦理交屋事宜，存證信函載述：「台端與我等四人於六十九年二月二十四日簽訂合建契約書內…」，有該存證信函影本1件在卷足憑（見本院卷第104頁），且依證人李德來證稱：「…這是我有一筆地與王金和，王再找陳榮源，當時因合建案沒有蓋好，但是我不知道王金和」「（法官：提示原審訴字卷第186至195頁，是否與陳榮源簽立合建契約？連帶保證王金和是否在場簽立用印？王金和與陳榮源之關係？王金和何以任連帶保證人？王金和僅為陳榮源之下包建商？）合建契約上名字是我簽的，當時合建案是王金和及陳榮源談的，但是簽約時陳榮源是和我簽約的人，而王金和是連帶保證人…我不知道王金和和陳榮源之間的關係，也不清楚王金和為何是契約之連帶保證人，有可能土地共有人魏景蒙要求王金和為連帶保證人。」「（法官問：基地即台北市○○區○○段619、619-1地號、權利範圍32/10 000之土地（即系爭土地1）何以移轉登記予陳麗如而非陳榮源？）我有分到房子，房子蓋好後我有撥出去，使用執照下來後，我就將土地由他們安排移轉給其他人，而履約過程中，我很少看到王金和及陳榮源，是工地主任與土地共有人接洽，我不認識陳麗如…」「我沒有與陳麗如訂立買賣契約，土地是否過戶給她，我不知道，土地過戶事宜是工地主任處理。」等語（見本院卷第13 9頁正背面）；證人王讀銘證稱：「（法官問：請問當初係由何人將台北市○○區○○段619 、61 9-1地號、權利範圍506 /10000之土地（即系爭土地2 ）登記於您名下？陳榮源抑或王金和與陳守中？所依據之法律關係？）知道登記是在我名下。登記在我名下的理由是因為當時我在三豐建設股份有限公司，負責人是王金和，陳榮源一天到晚都到我們公司，至於陳榮源與三豐公司是何關係，我不清楚，是陳榮源告訴我說要將系爭土地登記在我的名下，等到2年後房屋蓋好後，就移轉出去，陳守中是公司總經理，當時我也不敢拒絕陳榮源，同意登記在我的名下，後來我在71年離開公司時，陳榮源叫我將移轉登記之文件蓋好章，簽好名就交給他…」等語（見本院卷第140頁）明確，王金和既與地主洽談合建事項，復為合建契約之連帶保證人，而證人王讀銘係王金和所營三豐建設股份有限公司（下稱三豐公司）之員工，竟出借其名義予與其並無僱傭關係之陳榮源，可知係出於王金和之要求；陳榮源既見證系爭合約續文之簽訂，當對於該合約續文之約款有所瞭解，對於王金和初則將系爭建物與坐落基地應有部分出售予訴外人謝則彬，於簽立系爭合約續文以合意解除與謝則彬間之買賣契約之同時，再將同一標的物出賣予謝芙美，且約定王金和於取得其他已出售建物之貸款時，應優先償還謝芙美等約款內容，竟未為反對之意思，並為見證，若謂其與王金和間為承攬關係而非合夥，顯與常情悖違。且系爭建物係陳榮源借用王讀銘名義為所有權登記，而於系爭合約續文簽立後，移轉登記予謝芙美，實已依合約續文之約定履行，足見陳榮源與王金和間就系爭建物之興建，並非僅建築商與營造商之關係，上訴人辯稱渠等二人為合夥關係，尚非全無依據。㈢被上訴人主張訴外人王金和於其時開設豪成營造公司，承包上開合建案之營造工程，約定以陳榮源應分得建物部分售出後所得價款，再與王金和商議從中分配充當承攬報酬等語，已據提出台北巿政府警察局消防大隊消防安全設施會勘紀錄表影本1紙為證（見本院卷第103頁）。縱王金和與陳榮源間並無合夥關係之存在，惟王金和因承攬上開建物之興建，於完成工作時，對於陳榮源亦有承攬報酬之請求權。又訴外人陳榮源、王讀銘與王金和等三人因該建築工程向郭宏昌訂購鋼材而積欠貨款，並因王金和另向郭宏昌借款，以清償其所欠陳榮源之債務，陳榮源則要求系爭房地作價350萬元，王金和乃系爭房地出售予謝芙美，以抵償借款，並簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書與系爭合約續文等情，業經證人郭宏昌證述明確（見原審卷第170頁背面至第171頁背面；本院卷第141頁背面、第142頁），並有支票影本11紙在卷足憑（見本院卷第24至27頁）。訴外人王金和立約出賣系爭房地予謝芙美，既經陳榮源見證，且系爭建物及坐落之基地，為陳榮源所有，足見陳榮源當已同意系爭合約續文所約定之移轉系爭房地所有權予謝芙美之義務。徵諸系爭建物於71年11月30日辦妥建物第一次登記，嗣於73年7月8日移轉登記予謝芙美，謝芙美於74年3月4日移轉予上訴人，現為上訴人占有使用中等情，為兩造所不爭。系爭建物係由陳榮源借名登記予王讀銘，王讀銘自三豐公司離職時，已將移轉登記文件蓋好章後交付予陳榮源乙節，業據證人王讀銘證述明確（見本院卷第140頁），益見陳榮源係依系爭合約續文之約定，將系爭建物移轉登記並交付予謝芙美。陳榮源既同意將系爭房地移轉予謝芙美，事實上亦已移轉系爭房屋所有權予謝芙美，系爭土地1、系爭土地2亦隨系爭房屋之點交而交付予謝芙美，則縱令陳榮源尚未履行移轉系爭土地之義務，亦難認謝芙美就系爭土地無占有、使用之權。㈣按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（參照大法官會議釋字第349號解釋理由書）。承前所述，系爭建物係於73年7月8日由王讀銘移轉登記予謝芙美，謝芙美再於74年3月4日再移轉予上訴人，而被上訴人於75年8月29日以買賣為原因，自訴外人李德來取得台北市○○區○○段619、61 9-1地號土地之所有權應有部分各10000分之32（即系爭土地1），嗣於94年2月25日以買賣為原因自王讀銘取得上開土地所有權應有部分各1 0000分之506（即系爭土地2），為兩造所不爭，可見被上訴人取得系爭土地所有權之前，已知系爭建物存在。何況，系爭土地1係訴外人李德來基於與陳榮源之合建契約以及與陳榮源間之補貼協議，依陳榮源之指示，讓與移轉予陳榮源之女即被上訴人所有，有協議書影本、土地買賣所有權移轉契約書影本附卷可稽（見本院卷第106至109頁），復經證人李德來證述：「合建契約上是我簽的，簽約時陳榮源是和我簽約的人」「我有分到房子，房子蓋好後我有撥出去，使用執照下來後，我就將土地由他們安排移轉給其他人。」「（㈠請求提示被上證七（即上開協議書）…㈡是否你本人簽名？…）是我簽的名，協議書處理土地移轉過戶的事情」「（問：是否同意授權給工地主任處理系爭土地移轉登記？）同意，因為我不常在國內」等語（見本院卷第139頁正背面）明確，被上訴人當無不知系爭土地1上之系爭建物已為上訴人所有並占有使用之理。且被上訴人與證人王讀銘曾於77年9月間具狀以被上訴人為被告，主張上訴人所有系爭建物無權占有使用系爭土地1、系爭土地2，請求上訴人給付地租等情，有起訴狀影本1件附卷可稽（見本院卷第37至40頁），並經證人王讀銘證稱：「（法官：提示本院卷第37至40頁？是否曾77年間與陳麗如向訴外人謝芙美與及上訴人起訴不當得利？其原因為何？訴外人謝芙美已向您購買上開土地？何以未依買賣契約約定將土地之所有權移轉予訴外人謝芙美？）我沒有告人家，陳榮源只有請求我與他一起提告別人支付地價稅，我說你也有責任，沒有將土地移轉登記出去。我拒絕提告，至於有無簽王讀銘這3個字，我不記得，是不是夾在文件讓我簽名，我就不知道，我現在已辨認不出是否我的字跡，因為我這幾年生病字跡都改變。」等語（見本院卷第141頁），是被上訴人對於其取得系爭土地2時，其上已有上訴人所有系爭建物之事實，自無法諉為不知。被上訴人取得系爭土地1、系爭土地2時，既明知該土地上已有上訴人之系爭建物存在，依前開說明，自應容忍上訴人繼續合法使用系爭土地，從而，被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地1、系爭土地2云云，自非可採。五、綜上所述，上訴人抗辯其係合法占有系爭土地1、系爭土地2，應屬可採，其既係有權占有系爭土地，則被上訴人依民法第425條之1、第179條規定，請求核定租金數額，並請求上訴人給付租金與相當於租金之不當得利，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，均不應准許。原審判決核定租金數額，並命上訴人給付租金、不當得利等本息，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附予敘明。七、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 3 月 1 日民事第十一庭審判長法官呂太郎法官劉坤典法官徐福晉正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 100 年 3 月 3 日書記官秦仲芳

臺灣高等法院99年度上易字第436號

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