99年度重上字第117號｜民事：土地所有權移轉登記｜裁判日期：99 年 09 月 14 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第117號上　訴　人　盟連建設有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　林文淵律師被上訴人　丙○○ 訴訟代理人　蔡榮德律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人不服中華民國98年12月31日臺灣桃園地方法院98年度訴字第876 號第一審判決，提起上訴，本院於99年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決（除確定部分外）廢棄。被上訴人應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 、215-12地號如附圖編號A（面積0.0048公頃）、編號B（面積0.0012公頃）所示土地，辨理分割登記，並將分割後之土地辦理所有權移轉登記予上訴人。第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、上訴人之法定代理人原為呂傳中，嗣變更為丁○○，有經濟部函可憑（見本院卷第18頁），丁○○具狀聲明承受訴訟（見本院卷第17頁），核無不合，應予准許。二、上訴人請求之範圍：㈠上訴人起訴請求（見原審卷第84頁）： ⒈先位聲明： ⑴被上訴人應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 、215-12地號如附圖編號Ａ（面積0.0048公頃）、Ｂ（面積0.0012公頃）所示土地（下稱系爭土地），辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人。 ⑵被上訴人應向第三人華南銀行申請領取前項土地之最高限額抵押權之清償文件，並向蘆竹地政事務所辦理塗銷該最高限額抵押權登記。 ⒉備位聲明： ⑴被上訴人應將系爭土地辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人。 ⑵被上訴人應塗銷前項土地之最高限額抵押權登記。㈡原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴（見本院卷第7-8 頁）： ⒈先位上訴聲明： ⑴原判決廢棄。 ⑵被上訴人應將系爭土地辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人。 ⑶被上訴人應向第三人華南商業銀行股份有限公司申請領取前項土地如附表所示最高限額抵押權之清償文件，並向蘆竹地政事務所辦理塗銷該最高限額抵押權登記。 ⒉備位上訴聲明： ⑴原判決廢棄。 ⑵被上訴人應將系爭土地辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人。 ⑶被上訴人應塗銷系爭土地上之最高限額抵押權登記。㈢、本院審理中： ⒈上訴人確認本件上訴聲明如下，其餘部分撤回（見本院卷84頁反面-85頁）： ⑴原判決廢棄。 ⑵被上訴人應將系爭土地辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人。 ⒉上訴人確認本件除依協議書及買賣之法律關係為請求外，其餘主張均撤回（見本院卷第85頁）；被上訴人亦表示同意，應予准許。㈣綜上，本院審理之範圍，限於上訴人依據「協議書及買賣」之法律關係請求「被上訴人應將系爭土地辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人」部分，合先敘明。貳、實體方面一、上訴人起訴主張：訴外人勵人電子股份有限公司（下稱勵人公司）於民國（下同）77年5 月23日與訴外人陳進吉簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約書），由勵人公司購買陳進吉借名登記訴外人黃敬龍名下（嗣變更借名登記予被上訴人名下）之系爭土地，因該土地係農地，乃約定俟以後能辦理分割過戶時，始辦理過戶手續；伊、被上訴人、勵人公司三方則於86年12月12日簽立協議書（下稱系爭協議書）為系爭買賣契約之附件，約定原應移轉登記予勵人公司之系爭土地，由勵人公司無條件讓渡予伊，被上訴人確認後同意依原買賣契約辦理，因系爭土地現已變更為甲種建築用地，爰依系爭買賣契約及協議書之約定，請求被上訴人將系爭土地辦理分割登記，並將該土地所有權移轉登記予伊。二、被上訴人則以：勵人公司與上訴人皆非自然人，不能承受農地；系爭買賣契約書、協議書均無「預期系爭土地將來變更為非農地」或「具體約定登記與有自耕能力之特定第三人」等之記載，自始無效；上訴人非系爭買賣契約之當事人，均不得請求伊移轉系爭土地；況，系爭土地於77年間係以勵人公司法定代理人甲○○個人名義登記為抵押權人，伊於97年間為辦理地目變更時，已以高價向甲○○買回系爭土地，並約定第三人對系爭土地主張權利時概與伊無涉，上訴人自不得再向伊主張任何權利等語，資為抗辯。三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地，辦理分割登記，並將分割後之土地所有權移轉登記予上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。（上訴人於原審先備位請求被上訴人塗銷系爭土地最高限額抵押權部分，因上訴人上訴後撤回該部分之上訴，已告確定）四、兩造不爭執事項（見本院卷第85頁反面-86頁）：㈠坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 地號土地，地目田，原為訴外人胡進益所有，於69年1 月4 日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人黃敬龍；嗣於78年2 月23日因分割增加同段 215-12號土地。㈡黃敬龍於78年5月18日將上開215-8、215-12地號土地，以贈與為原因移轉所有權登記予被上訴人所有，現仍登記為被上訴人所有。㈢訴外人勵人電子有限公司於77年5 月23日與訴外人陳進吉就坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-6 地號土地上之建物及同段215-10地號土地如買賣契約書附圖所示藍色部分簽訂土地買賣契約書，約定「…因現為農地不能『辦理分割及買賣』，乙方（即陳進吉）同意將215-6 地號與第1 項辦過戶之同時設定於甲方，設定之金額和乙方賣予甲方之金額相同做為買方已付款之依據。俟以後能辦理分割過戶時，始辦理過戶手續，手續完成立即塗銷抵押權…。」㈣訴外人勵人電子有限公司（甲方）於86年12月12日與訴外人陳進吉、被上訴人（乙方）以及上訴人（丙方）簽訂協議書： ⒈甲乙雙方於上述日期（77年5月23日）簽立之土地買賣契約書中約定乙方陳進吉所有指定登記於黃敬龍名下（現於78年5月18日登記過戶予丙○○所有），坐落桃園縣蘆竹鄉○○段215-8地號原附圖藍色部分面積移轉予甲方名下（215-8地號因分割增加215-12地號）。今因甲方欲將該契約所載之土地無條件讓渡予丙方，並經『乙方確認後同意配合』丙方於取得上述契約書後，秉持原合約精神遵行之。甲乙方於簽立本協議書之日起10日內，應配合丙方將民國77年10月1日向蘆竹地政收件字第5450號之抵押權設定案辦理抵押權讓與丙方所有。 ⒉甲乙雙方於77年5月23日所簽立之土地買賣契約書中，對於乙方應過戶予甲方之土地桃園縣蘆竹鄉○○段215-8 地號，因筆誤誤寫為215-6地號，雙方同意更正之…。 ⒊乙方同意將所有桃園縣蘆竹鄉○○段215-8及215-12地號2筆土地藍色部分，委由地政機關實際測量後之正確面積為陸拾肆平方公尺…因該筆土地現為農地無法登記丙方名下，在未過戶予丙方名下前，乙方得遵守合約條件將使用權交付丙方使用。… ⒋甲乙丙三方均同意本協議書為民國77年5月23日甲乙雙方所簽立之土地買賣契約書之附件，一切約定對於甲乙丙三方之繼承人及甲方所指定登記權利人具有同等約束力。㈤本判決附圖之位置及面積即為原買賣契約書附圖藍色部分（見本院卷第94頁）。五、上訴人主張其受讓勵人公司對陳進吉得移轉系爭土地所有權之請求權，被上訴人已簽訂協議書同意配合辦理，其自得請求被上訴人將系爭土地辦理分割登記並移轉所有權予上訴人等情，被上訴人則執前詞置辯。茲分述如下：㈠「按修正前農業發展條例第30條前段規定：『每宗農地，不得分割或移轉為共有』（嗣後於89年1 月26日修正刪除）。因此，當事人於69年當時明知不得辦理所有權移轉登記，而於契約附註欄約定：『…嗣後政府若規劃其他用地可能分割，他方應負責印鑑證明有關證件辦理移轉給一方取得所有權…』等語，此種訂約時雖係以不能之給付為標的，但訂約雙方預期於不能之情形除去後為給付，則依民法第246 條但書規定，系爭契約自屬有效」（最高法院98年度台上字第1929號判決參照）；「89年1月26日修正前之土地法第30條固規定：『私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限…。違反前項規定者，其所有權之移轉無效』，惟當事人訂約時已約定『俟政府政令許可之下會同辦理所有權移轉登記』等語，核屬民法第246條第1項但書『但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者』之規定，其買賣契約仍為有效」（最高法院98年度台上字第1196號判決參照）。㈡上訴人主張：系爭協議書係伊（丙方）、被上訴人（由陳進吉代理為乙方）、勵人公司（甲方）所簽立，其中被上訴人部分係由陳進吉代理，被上訴人對此不爭執（見原審卷第76頁、本院卷第99頁），自堪信為真實；系爭協議書上載明「甲方（即勵人公司）欲將該契約所載之土地無條件讓渡予丙方（即上訴人），並經乙方（即被上訴人）確認後同意配合丙方於取得上述契約書後，秉持原合約精神遵行」後，列為勵人公司與陳進吉於77年5 月23日就系爭土地所為系爭買賣契約之附件，被上訴人對此不爭執（見本院卷第115 頁反面），亦堪信為真實。是勵人公司讓與其對陳進吉關於系爭買賣契約得請求分割系爭土地及移轉系爭土地所有權之請求權予上訴人後，業經被上訴人確認並同意依該買賣契約履行，則上訴人主張其得依據協議書、買賣契約書之約定，請求被上訴人辦理系爭土地之分割及移轉所有權登記，即屬有據。被上訴人抗辯上訴人非系爭買賣契約之當事人，不得對其有所請求云云，不可採信。㈢上訴人主張：系爭土地地目為田，原編定使用種類為特定農業區農牧用地，於97年5月2日已變更編定為甲種建築用地，業據提出台灣省桃園縣土地登記簿及土地登記第2類謄本為證（見原審卷第34頁、第32頁）；系爭買賣契約於77年5 月23日簽訂時，因系爭土地為農地不得分割或移轉登記予不具自耕能力之勵人公司，因此於契約書第2條約定「…因現為農地不能『辦理分割及買賣』，乙方（即陳進吉）同意設定（抵押權）於甲方（勵人公司），設定之金額和乙方賣予甲方之金額相同做為買方已付款之依據。『俟以後能辦理分割過戶時，始辦理過戶手續』」等語；於86年12月12日之協議書第3條約定「因該筆土地現為農地無法登記丙方（即上訴人）名下，在未過戶予丙方名下前，乙方（即被上訴人）得遵守合約條件將使用權交付丙方使用」等語，被上訴人對此又不爭執（見不爭執事項㈢），自堪信為真實。系爭買賣契約第2條既已約「俟以後能辦理分割過戶時，始辦理過戶手續」等語，核自與民法第246條第1項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，」之規定相符。再參諸證人即要求三方（盟連、勵人、陳進吉）一起簽署系爭協議書之代書乙○○證稱：「（問：因為這塊地是農地，雙方對這個有沒有特別約定？）我要寫這份協議書，我一定會請三方當事人到場來說明情形背景，我才能夠把雙方協議寫在這份協議書內，因為當時土地是相鄰的關係，陳進吉房子蓋在勵人公司土地上面，為了解決陳進吉占用的土地，所以雙方就定了這份（買賣）契約，他把占用的土地割給他，而且勵人公司簽完契約之後，已經將土地過戶給陳進吉，（占用陳進吉部分土地）也辦好設定抵押，我只是照後續沒有辦完的東西該怎麼做作一個補充規定。因為陳進吉的土地還沒有過戶給勵人公司，若干年以後我們來接收這部分土地權利而已。（問：陳進吉的土地部分，可以像勵人電子公司割出過戶嗎？）不行，因為當初在77年所寫的這份契約裡面就已經說明他的土地屬於都市以外的土地，特定農業區的農務用地，礙於法令背景有三種不可能：農地不過戶給法人、農地要有自耕人身分才能承受、農地是不能分割的，大家都知道這件事情，所以當時有特別聲明說這塊土地現在目前不能夠過戶登記，系爭土地要等變更非農地才能夠分割過戶，這是非常重要的精神…原來買賣契約已經寫好了，我們只是在遵循他的精神協議書只是他的附件，就在協議書寫明等到將來變更非農地才可以分割過戶…」等語（見本院卷第99頁背面），益徵系爭買賣簽訂時，即有預期本件農地不能分割、過戶之情形除去後始為給付之約定，則上訴人主張系爭買賣契約仍為有效，應可採信；被上訴人抗辯上訴人無自耕能力，系爭買賣契約及協議書未「具體約定登記與有自耕能力之特定第三人」，無「預期系爭土地將來變更為非農地」之記載，自始無效云云，即無足取。㈣被上訴人又抗辯：系爭土地原為勵人公司設定之抵押權（以該公司法定代理人甲○○個人名義登記為抵押權人），因上訴人未依協議書約定辦理讓與登記為抵押權人，伊為避免糾紛已以高價買回系爭土地，雙方約定「本買賣如有第三人提出任何權利主張時，概與甲方（即被上訴人）無關，乙方（甲○○）應出面負責處理排除，如造成甲方損害時，乙方應負擔一切法律上民刑事及損害賠償責任」，上訴人不得再向伊請求云云，雖據提出其與甲○○間之買賣契約書為證，惟此屬被上訴人與甲○○個人間另一買賣契約之約定而已，核與被上訴人應依協議書及系爭買賣契約書應履行分割及移轉系爭土地所有權予上訴人之義務，分屬二事，被上訴人執此抗辯上訴人應受其與甲○○間買賣契約之拘束云云，亦無足取。六、綜上所述，上訴人主張其受讓勵人公司對陳進吉得分割、移轉系爭土地所有權之請求權，被上訴人已簽訂協議書同意配合辦理等語，堪可採信；被上訴人抗辯系爭買賣契約書、協議書自始無效，上訴人非買賣契約之當事人不得對其逕為請求等語，不足採信。則上訴人依據系爭協議書（被上訴人為當事人）、買賣契約書，請求被上訴人將系爭土地辦理分割登記後，移轉所有權登記予上訴人，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生任何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 9 月 14 日民事第十四庭審判長法官林恩山法官郭松濤法官陳雅玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 9 月 15 日書記官潘大鵬附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院99年度重上字第117號

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