一○一年度台上字第一一五二號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：101 年 07 月 26 日

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一一五二號上　訴　人　吳薛玉雲訴訟代理人　薛銘鴻律師施中川律師許雅婷律師被上訴人　蘭庭商務旅店有限公司（原名梅軒商務旅店有限公司）法定代理人　陳輝玲訴訟代理人　趙培宏律師邱任晟律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國一○○年六月二十八日台灣高等法院第二審判決（九十七年度上易字第一○五五號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人給付金額及駁回上訴人其餘附帶上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：兩造於民國八十年八月十六日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人承租伊所有坐落台北市○○區市○段二小段三二八、三二九、三三○、三三一建號建物即門牌同區○○路六四號一至八樓房屋（下稱系爭房屋）及其內生財設備，經營旅館業務，租期三年。嗣兩造成立不定期限租賃關係，迨九十二年間合意將租金調降為每月新台幣（下同）四十萬元。因伊決定自行收回經營，乃以起訴狀繕本之送達為終止兩造間租賃契約之意思表示。兩造間租賃契約既經終止，上訴人即屬無權占有房屋，致伊受有損害，自應返還房屋，並給付相當於租金之不當得利等情。爰依系爭租賃契約、民法第七百六十七條規定、侵權行為及不當得利法則，求為命上訴人自系爭房屋遷出並返還該房屋予伊，及自九十六年一月九日起至遷出返還房屋之日止按日給付伊一萬三千三百三十三元之判決（被上訴人請求給付之金額超過上開額數部分，經原審判決其敗訴確定）。對於上訴人之反訴，則以：依系爭租約第四條第三款約定，上訴人返還房屋時不得向伊請求任何費用；且依該租約第七條第一款、第二款、第四條第五款及附註第二條之約定，上訴人無權請求伊償還設備裝潢更新費用等語，資為抗辯。上訴人則以：兩造就系爭房屋成立合作經營關係，類似隱名合夥或共同出資之無名契約。兩造既非成立租賃關係，被上訴人即無從請求伊遷出返還房屋等語，資為抗辯。並提起反訴主張：伊於九十五、九十六年間已將系爭房屋之設備裝潢更新如原判決附表（下稱附表）一所示，支出有益費用共計六百九十三萬九千六百九十九元，被上訴人應已默示同意伊為更新，縱認其得終止租約，伊亦得請求償還有益費用。為此依民法第四百三十一條第一項規定，求為命被上訴人如數給付及自反訴起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（上訴人就第一審為伊反訴部分敗訴之判決，提起附帶上訴；被上訴人對原審判命其給付部分，未據聲明不服）。原審以：被上訴人主張兩造簽訂系爭租約，八十三年八月十五日到期後延續租賃關係之事實，業據提出建物登記謄本及租約為證。依該租約第一條、第三條、第四條第一款及第七條第一款之約定，被上訴人係將得供經營旅館業務之系爭房屋及生財設備，出租予上訴人經營旅館，兩造成立租賃契約。況被上訴人否認兩造間有何合作經營旅館業務之約定，參以被上訴人前身鯤溟旅社有限公司於七十五年八月九日與上訴人訂定房屋租賃契約（八十年八月十五日租期屆滿），附註㈠明訂被上訴人將房屋及執照一併租給上訴人使用等語，堪認兩造純屬房屋及執照之租用，非屬合作經營關係。兩造嗣於八十年八月十六日續訂系爭租約，自係延續之前合意，租用系爭房屋及旅館經營執照。另參證人李靜江、連淑分及陳錦雀所證，上訴人所僱用各該員工均認上訴人係向被上訴人承租系爭房屋經營旅館，且該房屋為上訴人實際支配管理及就旅館事業自負盈虧等情事，兩造顯非成立合作經營契約。系爭租約於八十三年八月間到期後，因被上訴人未表示反對之意思，且受領上訴人按月繳付之租金而延續租賃關係，雖未再訂定書面契約，但依民法第四百五十一條規定，仍應視為成立不定期之租賃。茲被上訴人主張擬將系爭房屋收回供自己經營旅館作營業使用，提出委託訴外人御創有限公司（下稱御創公司）就該房屋為旅店規劃、設計、施工、監工及向台北市政府觀光傳播局申請補助之合約書為證，亦據證人即御創公司總經理劉怡祥證述有接受此項委託規劃設計屬實，被上訴人關此主張，尚屬可取。第按不定期之房屋租賃，出租人收回自住時，得終止租約，收回出租之房屋，此觀土地法第一百條第一款規定自明。被上訴人業以起訴狀繕本之送達（上訴人於九十六年一月八日收受），為終止租賃契約之意思表示，即屬有據。兩造間不定期租賃契約既經終止，被上訴人自得請求上訴人遷出並返還房屋。上訴人自該送達翌日即同年月九日起占有系爭房屋，已無法律上之原因，受有利益，致被上訴人受有損害。該租賃契約終止時，上訴人每月繳付之租金為四十萬元。據此計算，上訴人應按日給付相當於租金之不當得利金額為一萬三千三百三十三元。被上訴人得請求上訴人自該（九）日起至遷出返還房屋之日止按日給付該金額。其次，上訴人雖施作更新系爭房屋如附表一所示設備裝潢，提出統一發票、估價單及請款單等為憑，分據證人楊安琪、于仔辰、吳潤森及林章興證述，惟依兩造同意囑託之台北市建築師公會所製作鑑定報告敘載，附表二所示項目均係動產，旨在促進上訴人事業經營之效益，非在增加房屋之價值，且為上訴人於租約終止後得與房屋分離而自行取回之物，上訴人就附表二所示項目金額七十三萬七千四百五十元，不得請求被上訴人給付。除此之外，該鑑定報告所列其餘項目，均有現存價額，總計二百五十六萬四千三百五十五元，加列前開公會漏未加計系爭房屋地下室開關分電六組之金額六萬四千四百元，扣除上訴人所不爭執被上訴人已有分擔支出費用之項目十六萬二千五百元及九千元，餘額為二百四十五萬七千二百五十五元，被上訴人就此現存增價額應予償還。至系爭房屋地下室分電盤至各房間配線部分，上訴人未提供相關資料供鑑定，且其亦未提出此部分配線支出費用明細及證據資料，無從再予計價。上訴人反訴請求被上訴人償還有益費用於該餘額及自反訴起訴狀繕本送達翌日即九十七年三月二十日起算法定遲延利息部分，應予准許；逾此部分所為請求，不應准許。爰將第一審除確定部分外所為駁回兩造本反訴之判決均一部廢棄，改判命上訴人遷出返還房屋及按日給付被上訴人一萬三千三百三十三元，暨命被上訴人給付上訴人二百四十五萬七千二百五十五元；並維持第一審所為兩造敗訴部分之判決，駁回被上訴人其餘上訴，及駁回上訴人其餘附帶上訴。㈠關於廢棄發回部分：系爭租約業於九十六年一月八日終止，為原審認定之事實。觀之被上訴人自承：上訴人於租約終止後，仍按月匯款四十萬元至伊公司法定代理人帳戶乙節；被上訴人委任律師於九十八年八月十四日致函上訴人載稱：「依雙方所訂租約，自八十三年一月起每月租金為五十萬元，台端自九十三年五月起即每月短付租金十萬元，每年短付即積欠一百二十萬元，計至九十八年八月已積欠租金六百四十萬元」等語；卷附財政部台北市國稅局九十九年九月十五日談話紀錄（答話人陳輝玲）記載：「九十六年五、六月前都是由吳薛君（指上訴人）按月直接以現金給付給我父母親，之後才改用每月匯款至我在台新銀行的帳戶。至於每月收取之四十萬元……，屬於原租約第六條第三項所訂之違約金」、「該筆係列報九十八年一月一日至二月十五日收取之租金六十萬元。因台灣士林地方法院九十七年度全字第三七七四號裁定書於九十八年二月十八日裁判，故以該日為切割，十八日之前視為租金收入，十八日之後因裁判敘明本公司與吳薛君間法律關係已消減，故之後收取之租金視為違約金」各語（見原審卷㈡一五五、三八頁及卷㈢五七頁）。上訴人另於九十九年四月一日原審行準備程序時抗辯：「我仍在經營旅社，對價仍有支付，對造也有收受……。對價用匯款方式，匯到陳輝玲帳戶」等語（見原審卷㈡一四○頁背面）。倘若不虛，上訴人似於租約終止後之九十六年一月九日至九十八年八月甚或九十九年間，每月匯款四十萬元。果爾，此項匯款是否屬上訴人因無權占有房屋而受有利益所應給付相當於租金之不當得利？其款額應否自被上訴人系爭請求金額中扣除？有待釐清。原審未遑詳查究明，遽認上訴人應自九十六年一月九日起按日計付不當得利金額，自欠允洽。又上訴人指陳：租賃物鑑價總表第一頁項次壹、八關於地下室分電盤至各房間配線（載明複價為零）部分，鑑定人於九十九年十月十二日第二次會勘時，指示伊於一週內陳報該配線之配置圖說，伊即於同年月十八日將配置圖說先行傳真予鑑定人，並於同日寄送出，惟鑑定人就該配線漏未鑑定，實應補行鑑定等情，提出配置圖說及掛號郵件收受回執影本為證（見原審卷㈢六三至六四、六七至七三、一六○頁）。原審未詳予查明，逕認上訴人「未提供相關資料供鑑定」云云，遽為上訴人不利之論斷，亦嫌速斷。原判決此部分既屬無可維持，他部分所餘附帶上訴請求之額數未臻明確，應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決關於命上訴人給付金額（即自九十六年一月九日起至遷出返還房屋之日止按日給付被上訴人一萬三千三百三十三元）及駁回上訴人其餘附帶上訴（即六百九十三萬九千六百九十九元減二百四十五萬七千二百五十五元，計為四百四十八萬二千四百四十四元本息及主文欄漏未諭知二百四十五萬七千二百五十五元之利息）部分為不當，求予廢棄，非無理由。㈡關於其他上訴駁回部分：按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住。所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。查系爭房屋為出租人之被上訴人所有，兩造間不定期租賃契約業經終止，為原審所確定，復有建物登記謄本可稽，被上訴人之租賃物返還請求權與其所有物返還請求權即有併存競合之情形，自非不得擇一請求。原審並以上揭理由，認該租賃契約終止後，被上訴人得請求上訴人遷出返還房屋，爰廢棄第一審所為駁回被上訴人請求此部分之訴之判決，改判命上訴人自系爭房屋遷出並將該房屋返還被上訴人，於法核無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決前開部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○一年七月二十六日最高法院民事第三庭審判長法官陳淑敏法官吳麗女法官王仁貴法官鄭傑夫法官簡清忠本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○一年八月六日m

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