最高法院一○一年度台上字第一三七一號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一三七一號上　訴　人　張惠珍訴訟代理人　潘正雄律師李郁芬律師被上訴人　南王建設股份有限公司法定代理人　王秀娟王秀美賴春福陳建偉參　加　人　林義力華利信資本股份有限公司（原名華利信資產管理股份有限公司）法定代理人　賴明月訴訟代理人　陳益盛律師李曼君律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○○年六月十三日台灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（九十九年度重上更㈡字第六號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。理由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十三年十二月二十三日以董事長楊清展名義與訴外人陳月桃簽訂買賣契約書，以總價新台幣（下同）九千七百九十八萬八千零四十九元，向陳月桃買受其所有坐落台東縣台東市○○段二五四、二五五、二五六地號土地。詎被上訴人於八十四年間，未取得陳月桃出具之土地使用同意書，即在二五四、二五六地號土地（下稱系爭土地）上建造建號三一六等合計三十八戶未保存登記建物（下稱系爭建物），嗣因資力不足，於九十四年二月間以楊清展、謝美娥夫妻及其員工翁宗誠名義，與訴外人許衍麟簽訂「土地及建物買賣暨附買回協議書」（下稱系爭協議書），由許衍麟以七千萬元買受系爭建物及土地及代被上訴人支付買賣價金一千四百萬元予陳月桃，陳月桃將系爭土地登記予翁宗誠，再輾轉登記為許衍麟所有。伊於九十五年四月四日向許衍麟購買系爭土地並取得所有權（其中二五四地號土地另分割出二五四之一地號土地）。惟被上訴人所有系爭建物，占有伊系爭土地，並無合法權源，且無法律上原因而受有占用土地之利益，致伊受有相當於租金之損害等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命被上訴人將系爭建物拆除並返還系爭土地予伊，及自九十五年四月四日起，至返還土地之日止，按月給付四萬七千六百六十二元之判決。（原審就上訴人請求不當得利部分，判命被上訴人按月給付上訴人二萬三千八百三十一元，其餘為上訴人敗訴判決，上訴人不服原判決，就原判決全部提起第三審上訴）。被上訴人則以：系爭房屋雖為伊所興建，惟該房屋之事實上處分權現非伊所有，上訴人訴請伊拆屋還地及返還不當得利，為無理由等語，資為抗辯。參加人林義力陳稱：被上訴人將系爭建物事實上處分權讓與許衍麟，許衍麟又讓與上訴人，該建物事實上處分權已屬於上訴人。參加人華利信資本股份有限公司（下稱華利信公司）則稱：被上訴人已喪失系爭房屋之事實上處分權，並無拆除之權限。且上訴人受讓系爭土地時，已知悉其地上有系爭建物，且系爭建物在法院強制執行中，其提起本件訴訟，僅為逼迫林義力退讓和解金額，違反誠信原則，且違反民法第一百四十八條第一項之規定，有權利濫用之情事各等語。原審將第一審所為上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命被上訴人應自九十五年四月四日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人二萬三千八百三十一元，其餘部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地原為陳月桃所有，由楊清展以被上訴人之代表人名義，於八十三年十二月二十三日與陳月桃訂定系爭土地之買賣契約書，約定被上訴人需於第一期款支付後始得動工，惟被上訴人於第一期款未付清前，即在系爭土地上興建系爭建物。嗣被上訴人因資力不足，第二期款無法如期支付，陳月桃未出具「土地使用同意書」，亦未將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人。被上訴人於八十四年八月八日又由楊清展以代表人之名義與陳月桃訂定第二份買賣契約書，約定：「被上訴人同意系爭建物之其中二十戶以乙方（即陳月桃）名義為起造人申請建造執照，待建築物完工並完成保存登記領取建築物所有權狀。至銀行、地政事務所辦理貸款手續及抵押登記，貸款款項逕由乙方領取，乙方收到此款項始將土地、房屋產權移轉予甲方，乙方應全力配合移轉手續完成。其貸款利息由甲方負責理清。」，惟被上訴人仍未依約履行，陳月桃主張解除上開買賣契約，訴請被上訴人交還系爭土地，經原法院以八十六年度重上字第一二五號乙案認定因陳月桃未依約交付土地使用同意書，致被上訴人無法就系爭建物辦理建造執照以申請銀行貸款及融資，其解除契約為不合法，而判決其敗訴確定。是被上訴人係依買賣契約而占有使用系爭土地，屬有權占有。系爭建物為被上訴人所原始出資興建，迄未取得建照執照、使用執照及辦理所有權第一次登記，其所有權及事實上處分權屬於被上訴人，堪以認定。次查系爭建物於八十六年十月二十八日經參加人林義力聲請台灣台東地方法院（下稱台東地院）查封並拍賣。被上訴人因為解決其債務，借用員工翁宗誠及楊清展之妻謝美娥之名義，於九十四年二月一日與許衍麟就系爭建物訂定系爭協議書約定：「土地現登記所有權人為陳月桃；三十八建物現由台東地院強制執行中。雙方同意，由甲方（即許衍麟）以七千萬元，向乙方（即翁宗誠、謝美娥）買受上開買賣標的物，甲方代乙方翁宗誠支付現登記所有權人陳月桃一千四百萬元。乙方翁宗誠、謝美娥得以八千七百萬元，向甲方買回本買賣標的物」。許衍麟依該協議書約定，支付陳月桃一千四百萬元並履行各期付款條件，惟因被上訴人資金不足，未能與林義力就前揭查封程序達成和解，而未能買回系爭土地及建物。系爭建物於強制執行中由參加人華利信公司以四千三百萬元承受。陳月桃於九十四年二月二日收受許衍麟支付之土地價款一千四百萬元後，即以買賣為原因將系爭土地移轉登記予翁宗誠，翁宗誠又以買賣為原因移轉登記與許衍麟，上訴人則於九十五年三月間向許衍麟購買系爭土地，許衍麟於九十五年四月四日以買賣為原因移轉登記與上訴人，由上訴人取得所有權。另被上訴人於九十一年十月十七日為主管機關經濟部廢止公司登記後，迄未清算完結，其廢止登記前之董事為陳建偉、王秀娟、王秀美、賴春福等四人（下稱陳建偉等四人），被上訴人章程對於清算人未有任何規定，且查無股東會另行選任清算人，被上訴人應以其全體董事陳建偉等四人為清算人即其法定代理人，自被命令解散之日起，陳建偉等四人始有代表被上訴人與第三人為法律行為之權限，為兩造所不爭之事實。上訴人主張系爭建物占用其所有之系爭土地，依民法第七百六十七條第一項規定，訴請被上訴人拆屋還地並給付不當得利，被上訴人及參加人林義力等則執上開情詞置辯。查被上訴人於九十一年十月十七日為主管機關經濟部廢止公司登記後，迄未清算完結，核系爭協議書係由許衍麟與謝美娥、翁宗誠所簽立，依其內容觀之，並無謝美娥或翁宗誠代理被上訴人或其法定代理人陳建偉等四人之記載，且均以翁宗誠、謝美娥為權利義務主體，基於債權契約相對性，系爭協議書僅於許衍麟與謝美娥、翁宗誠間有法律上拘束力，對被上訴人自不生效力。茲系爭建物之所有權及事實上處分權既非翁宗誠、謝美娥所有。而被上訴人之負責人楊清展與明知系爭土地及建物狀況之許衍麟簽立系爭協議書，由陳月桃於九十四年二月三日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為翁宗誠所有，參酌系爭土地原為被上訴人向陳月桃所買受，依系爭協議書約定，在九十四年二月三日即本應移轉為被上訴人所有，使系爭土地及建物實際上歸屬於同一人，始名實相符，亦解決土地與建物不同屬一人之問題。但僅因被上訴人之負責人楊清展借用翁宗誠等名義為法律行為，以規避相關法律規定，致土地與建物不同屬一人。且上訴人自認其係與許衍麟共同出資購買系爭土地及建物，其自許衍麟處取得系爭土地時，已明知其上有系爭建物等情，則無論簽立系爭協議書或上訴人取得系爭土地所有權時，上訴人應默許並同意系爭建物得繼續使用系爭土地。故系爭土地與系爭建物，初始雖原非屬同一人所有，然依系爭協議書之效力應及於上訴人，在嗣後房地異主情形，為體現房屋所有權與基地利用權一體化及保護房屋既得使用權，應得依「相類事實，應為相同處理」之法理，類推適用民法第四百二十五條之一第一項規定，推定在系爭建物得在使用之期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在。從而，被上訴人使用系爭土地，屬有權占有。上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人拆屋還地，非有理由。而上訴人既無本於所有權請求拆屋還地之權利，當無民法第一百四十八條規定適用之情形可言。末查被上訴人之系爭建物雖得類推適用民法第四百二十五條之一規定，推定使用系爭土地期間有租賃關係，但非可當然無償使用該土地，而須支付相當於租金之對價與上訴人。審酌系爭土地附近之生活機能、利用價值、經濟效用及被上訴人使用系爭土地所能獲得之利益等情，按系爭土地面積及申報地價以年息百分之五計算，系爭土地之年租金額為二十八萬五千九百七十六元，每月租金額應為二萬三千八百三十一元。上訴人請求被上訴人自九十五年四月四日起至返還土地予上訴人之日止，按月給付二萬三千八百三十一元相當於租金之不當得利，即有理由，逾此部分之請求，為無理由等詞，為其判斷之基礎。惟查原審一方面認系爭協議書僅於許衍麟與謝美娥、翁宗誠間發生法律上拘束力，效力不及於被上訴人；一方面又認依系爭協議書之約定，系爭土地於九十四年二月三日本應移轉登記為被上訴人所有，系爭建物繼續存在系爭土地上，得類推適用民法第四百二十五條之一第一項規定，推定兩造就系爭土地有租賃關係存在云云，前後認定不一，有判決理由矛盾之違法。次按民法第四百二十五條之一第一項規定之適用，係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為前提，本件系爭土地由陳月桃移轉登記予翁宗誠，再由翁宗誠移轉登記與許衍麟，許衍麟輾轉豋記與上訴人，被上訴人未曾登記取得所有權。又系爭建物迄未取得建照執照、使用執照及辦理所有權第一次登記，經參加人林義力聲請查封並拍賣，嗣由華利信公司承受，為原審所確定之事實。則系爭建物及土地從未同屬於一人，自與民法第四百二十五條之一第一項規定之要件不符，無類推適用該法律規定，認兩造間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，尚有未合。再系爭協議書屬債權契約，非該契約當事人自不受拘束。原審既認系爭協議書僅於許衍麟與謝美娥、翁宗誠間發生法律上拘束力，而不及於被上訴人。則上訴人主張伊非系爭協議書之當事人，不受協議書之拘束，無默許並同意系爭建物得繼續使用系爭土地之理，其輾轉取得系爭土地，本於所有權行使權利，於法並無不合等語，自屬重要之攻擊方法，原審就上訴人輾轉取得系爭土地所有權，何以須繼受其前手許衍麟之義務？上訴人知悉系爭建物占有土地，何以即可認定有默許並同意被上訴人使用其土地之意思表示？恝置未論，逕認系爭協議書效力及於上訴人，而以上訴人默許並同意系爭建物得繼續使用系爭土地及類推適用民法第四百二十五條之一第一項規定為由，為不利上訴人之論斷，亦有判決不備理由之違法。末按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。查上訴人主張系爭建物為未能取得建造及使用執照之違章建築，興建迄今已長達十三、十四年，未能作任何其他之利用，如不准拆除，系爭房地現狀將無限期延續，此為最大浪費；又參加人陳稱：當初購屋者有十人，每人債權各五、六百萬元（見原審更㈠卷第二八五頁），系爭建物嗣已遭參加人林義力聲請強制執行拍賣，由參加人華利信公司承受在案（見原審更㈡卷第一五四頁），如准拆除，對他人及參加人而言，則產生極大之損失。而系爭土地與系爭建物非屬同一人所有，兩造間無從類推適用民法第四百二十五條之一規定認定兩造間有租賃關係存在，原審既認上訴人受讓系爭土地時已知悉系爭建物占用土地之事實，仍予受讓，似此情形，上訴人得否本於土地所有權，請求拆屋還地，應衡酌當事人繼受情形、被上訴人保存房屋及上訴人行使權利，雙方所得利益與所受損害、上訴人行使權利有無權利濫用及違反誠信原則等情予以認定之。原審並未查明上訴人因權利行使拆除房屋所能取得之利益，及被上訴人因其權利行使所受之損失各為若干？就上開因素，相互比較予以衡量，遽以上訴人無訴請拆屋還地之權利，無適用民法第一百四十八條規定之餘地，並以上揭理由，為上訴人敗訴之判決，並嫌速斷。又上訴人得否請求被上訴人拆屋還地，既尚待調查審認，則原判決關於命被上訴人按月給付上訴人二萬三千八百三十一元使用土地之不當得利及駁回上訴人其餘不當得利之請求部分，均無可維持。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○一年九月五日最高法院民事第一庭審判長法官劉延村法官李慧兒法官阮富枝法官王仁貴法官葉勝利本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○一年九月十四日K

最高法院一○一年度台上字第一三七一號

關鍵資訊