一○一年度台上字第七五號｜民事：給付管理費｜裁判日期：101 年 01 月 12 日

最高法院民事判決　　　　　　　　一○一年度台上字第七五號上　訴　人　葉彩雲千興建設股份有限公司上列一人法定代理人　葉碩堂　住同上共　　　同訴訟代理人　蔡文斌律師被上訴人　方秀玲　住台南市○區○○路4段273之7號6樓林穎杰　住同上段273之8號9樓王素娥　住台南市○○區○○街3段255號王美秀　住同上市○區○○路4段273之3號8樓李捷盛（原名李振國）住同上段273之6號6樓林曉鈴　住台南市○區○○○街3巷2號顏郁純　住同上區○○路○段272之9號8樓林莉霞　住新北市○○區○○街56號5樓徐蕙玲　住台南市○區○○路4段273之5號11樓王德民　住同上段273之3號9樓李金燕　住同上段273之3號11樓陳淑真　住同上段273之8號6樓馮和妹　住高雄市美濃區上九寮21號高明聰　住台南市○區○○路4段273之2號14樓楊美娟　住同上市○○區○○路1段324號江美惠　住台南市○區○○路4段273之3號莊慧瑜　住同上段273之8號7樓白家駿　住台南市○○區○○路277巷254號郭雅文　住同上市○區○○路4段273之6號7樓黃美麗　住同上段273之2號13樓劉素珍　住同上段273之9號10樓黃孟鴻　住台南市○區○○路2段427號黃省達　住同上路4段273之6號黃劉秀琴　住台南市○○區○○街3段123之74號黃志安　住同上市○區○○路4段273之5號黃美媛　住同上區○○○路○段105巷48號2樓之5 上列一人法定代理人　陳冠樺（原名陳惠玲）住同上上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國一○○年五月三日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十九年度上字第二三三號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。理由本件上訴人主張：被上訴人為如第一審判決附表（下稱附表）五、六「門牌號碼」欄所示建物，即千興世紀大樓（下稱千興大樓）之區分所有權人。其等或其繼承人於與上訴人葉彩雲、千興建設股份有限公司（下稱千興公司），就各該建物（及基地，下稱系爭房地），分別簽訂之不動產買賣合約書或不動產房屋土地買賣合約書（下稱系爭買賣契約）內，特別約定（下稱系爭特別約定）同意自交屋之日起，（按月）依每坪新台幣（下同）五十元計，繳交管理費予上訴人統籌支應，直至該大樓管理委員會（下稱管委會）成立為止。乃管委會迄猶未能成立，被上訴人卻拒不繳付合計各如附表一、二「應給付金額」欄所示之管理費，伊等自得依系爭特別約定，請求被上訴人如數給付等情。爰求為命如附表一、二所示之被上訴人，分別給付葉彩雲、千興公司，如各該附表「應給付金額」欄所示之金額，及各自「利息起算日」欄所示之日起，加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予論述）。被上訴人則以：伊或伊之被繼承人，分別與葉彩雲、千興公司簽訂系爭買賣契約後，已辦妥產權移轉登記及付清尾款，依契約第十一條之約定，各該契約已因履行而告失效。縱認未失效，上訴人言明要成立管委會，但伊等自買屋迄今已逾十年，仍未成立，且上訴人又非要求每住戶均需繳納管理費。足見系爭特別約定違反消費者保護法第十二條之規定，應屬無效。上訴人據以請求伊等給付管理費，並無理由。又千興公司為千興大樓之起造人，應依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第二十八條規定，召集區分所有權人會議，以成立管委會或推選管理負責人。乃千興公司既已指派訴外人張玉雪，於民國九十二年九月二十七日召開第一次區分所有權人會議，成立「千興帝國管理委員會籌備處」，並由訴外人鍾仁鴻擔任主任委員，則千興公司管理負責人之身分即已喪失。上訴人葉彩雲受千興公司委託收受管理費之資格，亦隨同喪失。上訴人請求伊等給付管理費，亦屬無理等語，資為抗辯。原審就上訴人上開請求，廢棄第一審所為其等勝訴之判決，改判駁回上訴人之訴，無非以：如附表一、二所示之被上訴人，與葉彩雲、千興公司，分別就附表五、六「門牌號碼」欄所示之系爭房地，簽訂系爭買賣契約。其中買受人即訴外人黃英作於九十六年三月二十七日死亡後，由黃劉秀琴、黃省達、黃志安、黃美媛繼承或代位繼承之事實，為兩造所不爭，堪認為真實。依管理條例第二十九條第一項、第六項，第二十八條之立法意旨，係在課以起造人於公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上，及其區分所有權比例合計達半數以上時，即應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人。如未達此一標準而未能成立管委會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。起造人僅於召集區分所有權人召開區分所有權會議成立管委會或推選管理負責人前，為管理負責人。乃系爭買賣契約特別約定，繳交管理費予上訴人，其自買賣契約成立迄今，已逾十年，卻迄未能成立管委會，該約定自有違管理條例之立法意旨。況千興大樓未出售之一百十一戶，嗣既移轉登記予千興公司法定代理人葉碩堂之女葉雅倫。依九十二年修訂之管理條例第三十一條、第三十二條第一項規定，已無不能成立管委會運作或推選管理負責人之情形。詎上訴人竟拖延成立管委會，自任管理負責人，以系爭特別約定，欲排除管理條例之適用，繼續向被上訴人收取管理費，顯有違管理條例立法旨趣及誠實信用原則。另依九十二年修正前管理條例之規定，上訴人亦應儘速盡其召集區分所有權人召開區分所有權人會議，以產生管委會之義務，卻不此之圖，藉口未達成立管委會之戶數，不召集會議，被上訴人於繳交相當時間後，未續繳管理費，即非無故。是以上訴人依系爭特別約定，請求被上訴人給付（系爭）管理費，核屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查依管理條例第二十九條第一項、第六項，第二十八條之立法意旨，係在課以「起造人」於公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上，及其區分所有權比例合計達半數以上時，即應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人，既係原審所認定。而千興大樓之「起造人」係千興公司，葉彩雲並非起造人，有台南市政府工務局使用執照可稽（一審卷第一宗二四○頁至二七三頁），且未見兩造爭執。乃原審未遑就：葉彩雲究有何義務應召集區分所有權人召開區分所有權人會議，俾成立管委會？其與附表一所示之被上訴人簽訂之系爭特別約定，縱違前述管理條例相關規定之立法意旨，是否即屬無效？倘非無效，何以葉彩雲依該特別約定，請求（如附表一所示之）被上訴人給付管理費，與誠信原則有違？等情，詳予調查審認前，即為葉彩雲不利之判決，已屬速斷。又上訴人請求被上訴人給付管理費之期間，依附表五、六「積欠管理費期間」欄之記載，自九十二年四月起至九十七年十月止不等。而縱如原審另認定：千興大樓未出售之一百十一戶，嗣已移轉登記予千興公司法定代理人葉碩堂之女葉雅倫，依九十二年修訂管理條例第三十一條、第三十二條第一項之規定，（斯時）已無不能成立管委會運作或推選管理負責人之情形。上訴人即有儘速召集區分所有權人召開區分所有權人會議，以產生管委會之義務。然該未出售之戶數，似於「九十四年一月五日」始移轉登記在葉雅倫名下（見同上卷第二宗四九頁至七六頁之建物登記謄本）。果爾，在此之前，上訴人是否已得依其時之區分所有權人數及區分所有權比例，召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管委會？如仍不符召集區分所有權人召開區分所有權人會議之區分所有權人數及區分所有權比例，上訴人是否不能依系爭特別約定，請求被上訴人給付此期間之管理費？即有待進一步釐清。原審未注意審究，遽為上訴人敗訴之判決，亦屬可議，而難以昭折服。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○一年一月十二日最高法院民事第六庭審判長法官陳淑敏法官吳麗女法官簡清忠法官王仁貴法官葉勝利本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○一年一月三十一日K

最高法院一○一年度台上字第七五號

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