一○二年度台上字第二五一號｜民事：請求給付買賣價金等｜裁判日期：102 年 02 月 06 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第二五一號上　訴　人　僑果實業股份有限公司法定代理人　陳清福訴訟代理人　陳福寧律師陳志雄律師上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司法定代理人　張瀛珠上　訴　人　祝文宇共　　同訴訟代理人　江燕偉律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，兩造對於中華民國一○一年一月十八日台灣高等法院第二審更審判決（九十九年度重上更㈡字第一○六號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於：（一）駁回上訴人僑果實業股份有限公司請求上訴人甲山林廣告股份有限公司、祝文宇連帶給付新台幣五百三十七萬六千零六十二元本息及以本金新台幣四十萬三千八百七十五元計算之利息部分之訴，及請求上訴人甲山林廣告股份有限公司、祝文宇連帶給付新台幣三十五萬五千元本息部分之上訴，暨命上訴人僑果實業股份有限公司同時移轉門牌號碼台北市○○路○○○巷○號地下之九建物所有權應有部分二分之一予上訴人甲山林廣告股份有限公司；（二）駁回上訴人甲山林廣告股份有限公司、祝文宇對於上訴人僑果實業股份有限公司請求渠等連帶給付如第一審判決附表編號9 所示承買戶廖筱芬應給付之買賣價金新台幣四十萬三千八百七十五元部分之上訴；（三）各該訴訟費用等部分均廢棄，發回台灣高等法院。兩造其他上訴均駁回。第三審訴訟費用，關於駁回兩造其他上訴部分，由兩造各自負擔。理由本件上訴人僑果實業股份有限公司（下稱僑果公司）主張：對造上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）邀同另一對造上訴人祝文宇為連帶保證人，於民國八十三年八月四日與伊訂立委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），承攬伊所投資興建之地上十樓、地下三樓「合江超級市場」住商大樓（下稱系爭大樓）銷售企劃等業務，並約定由甲山林公司以每坪新台幣（下同）二十六萬二千五百元之價格購買系爭大樓地下一樓商場建物二分之一（下稱系爭建物），待甲山林公司買受之系爭建物出售後，雙方同意換約變更名義由承買戶逕與伊簽訂買賣契約，倘承買戶發生違約並解除契約情事時，甲山林公司應依系爭合約第十三條第三項第三款約定，承受承買戶對伊二分之一之權利義務。嗣甲山林公司將系爭大樓地下一樓商場建物全部出售（含所買系爭建物），惟其中計有如第一審判決附表（下稱附表）所示之承買戶因違約經伊解約，甲山林公司自應承受該等承買戶對伊二分之一即六二．○三坪之權利義務，以每坪二十六萬二千五百元計算，甲山林公司共應給付伊買賣價金一千六百二十八萬二千八百七十五元，扣除因上開承買戶解約所沒收之金額二分之一即四百五十九萬元後，甲山林公司尚應給付伊一千一百六十九萬二千八百七十五元等情，爰依系爭合約及連帶保證之法律關係，求為命甲山林公司、祝文宇（下稱甲山林公司等）連帶給付一千零六十八萬七千八百七十五元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（僑果公司逾此本息之請求，已受敗訴判決確定）。上訴人甲山林公司等則以：對造上訴人僑果公司與甲山林公司曾另立協議書（下稱系爭協議書），增列第六條第一項一之一，約定在地下室完工收款前發生退屋或退票等解約情事時，甲山林公司始應承購解約之房屋，如附表所示之承買戶解約時點無一發生在地下室完工收款前，甲山林公司自無承購之理。況僑果公司與該等承買戶解除契約，與系爭合約第十三條第三項第三款所約定「中途發生違約並取消合約」之情形不符，且解約時未通知並徵得甲山林公司同意，僑果公司亦應自行承擔因解約所受之不利益。縱甲山林公司應承受上開承買戶對僑果公司二分之一之權利義務，甲山林公司依所承受之買賣契約亦享有分期付款及申辦貸款之權利，僑果公司請求甲山林公司一次以現金繳付全部買賣價金，實乏所據。又系爭大樓有室內面積不足、漏水、商場部分未依約成立管理公司之瑕疵，且僑果公司擅將原規劃為美食街之該大樓地下一樓分成二部分出租予他人作為撞球館及餐廳使用，在此等瑕疵補正前，甲山林公司自得行使同時履行抗辯權而拒絕付款。另僑果公司迄未移轉系爭建物所有權登記予甲山林公司，且未辦理國有基地租賃之換約手續，第一審置甲山林公司此項同時履行抗辯於不顧，顯非適法等語，資為抗辯。原審審理結果，以：上訴人僑果公司於八十三年八月四日與對造上訴人甲山林公司簽訂系爭合約，將系爭大樓銷售企劃等業務委託甲山林公司辦理，及系爭建物約一六三．八八坪，以每坪二十六萬二千五百元出售予甲山林公司，並由另一對造上訴人祝文宇擔任甲山林公司之連帶保證人，且於該合約第十三條第三項第一款、第三款，約定甲山林公司所買受之系爭建物出售後，雙方同意換約變更名義由承買戶逕與僑果公司簽訂買賣契約，倘承買戶中途發生違約並取消合約時，甲山林公司願無條件承受該承買戶對僑果公司二分之一之權利義務等情，為兩造所不爭，並有委託銷售企劃合約書、房屋預定買賣契約書等件可證。經查僑果公司與如附表編號2至7、9、12、14、15、17至21 所示之承買戶間買賣契約，業已解除，為甲山林公司所不爭執，且有解除買賣契約書、協議書及據以辦理退貨與申報進項稅額之營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單、財政部台北市國稅局中南稽徵所（下稱中南稽徵所）九十六年九月四日財北國稅中南營業二字第○九六○二一五三六九號函所附營業稅申報進銷項憑證及申報資料等件足憑。而甲山林公司向僑果公司買受系爭建物，既已換約變更名義由承買戶逕與僑果公司簽訂買賣契約，得解除該契約者應為僑果公司與承買戶，且系爭合約第十三條第三項第三款亦無解除契約須通知甲山林公司等並經其同意之約定，則僑果公司因承買戶違約而解除契約，自無事前通知甲山林公司等並經其同意之義務。又由萬泰銀行松江分行九十六年十一月八日泰松江第○九六○二○五○○三三號函所載內容以觀，僑果公司既於八十五年十二月十六日移轉建物所有權登記予如附表編號3 至5、9、14、15、18至21所示之承買戶陳滿惠等（下稱承買戶陳滿惠等），並依約設定抵押權登記予萬泰銀行松江分行，辦妥貸款手續，則該等承買戶嗣與僑果公司解除契約，致萬泰銀行松江分行未撥款抵繳各承買戶依約應以銀行貸款給付之百分之七十期款，並由僑果公司將其所購建物買回，辦理塗銷抵押權登記，自屬違約，且可歸責於上開承買戶，此觀解除買賣契約書、協議書記載承買戶有不得已之事由，同意全部或部分已付價金被沒收作為違約罰金及損害賠償等文義即明。系爭合約第六條乃關於僑果公司應付甲山林公司銷售企劃費用之約定，至第十三條第三項第三款約定，則係規範換約後承買戶中途發生違約並取消合約時，該建物應如何處置之問題，且由該條項記載「得於下列方式處理原雙方買賣契約」以觀，所謂換約後承買戶係指買受甲山林公司向僑果公司所買系爭建物者而言，是甲山林公司等抗辯系爭合約第十三條第三項第三款約定並不及於甲山林公司向僑果公司所買系爭建物部分，為不可採。依參與系爭協議書簽署之證人張子平、林世順證詞，甲山林公司向僑果公司買受之系爭建物並不在該協議書適用範圍。且參酌系爭合約第六條第一項第一款及房屋預定買賣契約書分期付款之約定，張子平證稱：因擔心甲山林公司作假業績，致僑果公司收不到款，尚須付百分之五傭金，故約定以地下室完工收款前為截止時點等語，較之林世順對於系爭協議書何以記載「增列說明第六條第1項條款1-1」，語焉不詳，及其所謂在系爭合約之後簽署該協議書，與其上所載日期顯然不符等，亦較可採。再者，對照系爭合約第六條第一項第一款與系爭協議書之約定內容，原銷售企劃費用已遭調整修正，足見系爭協議僅在補充、調整系爭合約第六條第一項之約定，並無取代或限制該合約第十三條第三項第三款之意旨至明。系爭建物原係甲山林公司以每坪二十六萬二千五百元向僑果公司所買受，而於出賣時，依系爭合約第十三條第三項第一款約定，改由承買戶與僑果公司訂立買賣契約，並將銷售價額超過每坪二十六萬二千五百元之價差利益，分歸甲山林公司，有請款單可稽。且僑果公司已將支付系爭建物買賣價金之支票，無息退還甲山林公司，亦有補充協議書足憑。倘系爭協議書將系爭合約第十三條第三項第三款約定承買戶取消合約之時點，限縮在「承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前」，則於系爭大樓地下室完工後始經僑果公司取消合約之部分，無異回復至該公司未出售前之狀態，全部不利益歸其吸收，惟甲山林公司卻可獲得此部分價差利益，顯與系爭合約真意不符，自非事理之平。綜上所述，依系爭合約第十三條第三項第三款約定，甲山林公司即應無條件承受承買戶陳滿惠等對僑果公司二分之一之權利義務。承買戶陳滿惠等已繳納如附表所示之價金，雖達總額百分之三十，但萬泰銀行松江分行未撥款抵繳該等承買戶依約應以銀行貸款給付之百分之七十期款，既可歸責於上開承買戶，且僑果公司發函請求甲山林公司解決亦未果，則依承買戶、甲山林公司各與僑果公司簽訂之買賣契約書附件四委辦貸款合約書第九條或第八條約定，甲山林公司自應承受承買戶陳滿惠等給付其餘價金二分之一之義務。承買戶陳滿惠等所買建物坪數如附表所示共六○．八九坪，按每坪二十六萬二千五百元計算，應有部分二分之一價金為七百九十九萬一千八百十三元，扣除該等承買戶違約應沒收已繳納價金二分之一即三百零三萬五千元，僑果公司得請求甲山林公司給付買賣價金四百九十五萬六千八百十三元。至甲山林公司抗辯承買戶陳滿惠等已繳納價金較多於前開數額，則不足採。惟依甲山林公司與僑果公司間之委辦貸款合約書第二條約定，為使甲山林公司得以債務人名義辦理抵押權設定登記，僑果公司有先移轉系爭建物所有權登記予甲山林公司之義務，該公司迄未辦妥復不能免除此項義務，甲山林公司自得執為同時履行之抗辯，且不生給付遲延之責任。系爭合約第十三條第三項第二款並未否定甲山林公司或承買戶得以銀行貸款抵繳百分之七十期款，且亦非以承買戶未取消合約為限，參酌該款所謂「於前買賣契約中已開立之支票」「客戶給付甲方每期期款完畢」，係指買賣價金百分之三十自備款而言，以及依承買戶、甲山林公司各與僑果公司簽訂之委辦貸款合約書第八條、第九條或第九條、第十條約定，甲山林公司及承買戶均有委託僑果公司申辦貸款，用以抵繳依約應給付百分之七十期款之權利，僑果公司自不能援引系爭合約第十三條第三項第二款約定，謂無同時履行抗辯之適用。從而僑果公司依系爭合約第十三條約定及連帶保證之法律關係，請求甲山林公司等應於僑果公司移轉如原判決附表所示建物所有權登記予甲山林公司之同時，連帶給付四百九十五萬六千八百十三元，洵屬有據，應予准許。至請求此部分自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，則屬無據，不應准許。次查如附表編號 2、6、7、12、17所示之承買戶王秋菊等（下稱承買戶王秋菊等），僑果公司既未證明已委辦銀行貸款手續未果，且甲山林公司亦未放棄以銀行貸款抵繳餘款之權利，則依僑果公司與甲山林公司間之委辦貸款合約書第二條、第五條之約定，除甲山林公司有貸款條件不適合或未及時辦理手續致未核貸或短貸，或以書面通知放棄貸款申請之情形，僑果公司自應先移轉承買戶王秋菊等所買建物所有權應有部分二分之一登記予甲山林公司，並代辦抵押權設定登記，俾甲山林公司以銀行貸款抵繳該等承買戶應給付之餘款。惟僑果公司尚未辦妥上開建物所有權移轉登記予甲山林公司，甲山林公司亦未預示拒絕受領，僑果公司復未以準備給付之情事通知甲山林公司，加上僑果公司未依上開委辦貸款合約書履行，該公司請求甲山林公司一次付清餘款，即非法所許。又如附表所示12、17所示之承買戶李慧芳、呂志宏，除百分之七十銀行貸款外，依序固有已達給付階段之百分之一○．九五、百分之二．九四期款，尚未給付，然甲山林公司既已簽發相當總額百分之三十之支票予僑果公司收執，則僑果公司未證明李慧芳、呂志宏實際繳款相抵後之差額若干，及甲山林公司拒絕另簽發支票交付，逕行請求甲山林公司一次以現金給付上開李慧芳、呂志宏未付期款，亦與系爭合約第十三條第三項第二款約定不合。按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文。僑果公司所提存證信函，或以承買戶林麗玉不在退回，或其上記載及投寄之地址與承買戶黃金榮、李良志之買賣契約上所載地址不符，或僅限期催告黃金榮辦理銀行貸款等手續，並無投寄證明或掛號收件回執，參以僑果公司所提及原審向中南稽徵所函調之營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單，均未包括黃金榮、李良志在內，甲山林公司抗辯僑果公司與如附表編號1、8、10、11、13、16所示承買戶林麗玉等（下稱承買戶林麗玉等）間之買賣契約，尚未合法解除，應堪採取。準此，除前開甲山林公司等應連帶給付之四百九十五萬六千八百十三元外，僑果公司依系爭合約第十三條約定及連帶保證之法律關係，請求甲山林公司等應再連帶給付五百七十三萬一千零六十二元本息，即屬無據，不應准許，為其心證之所由得。並說明包括甲山林公司等抗辯僑果公司未辦國有基地租賃換約手續等在內之兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響。因而將第一審所為僑果公司勝訴之判決一部（即五百三十七萬六千零六十二元及以本金一千零三十三萬二千八百七十五元計算之利息部分）廢棄，改判駁回該公司此部分之訴，並維持除上開廢棄外第一審所為僑果公司勝訴之判決（即四百九十五萬六千八百十三元本金部分）及除確定部分外第一審所為僑果公司敗訴之判決（即三十五萬五千元本息部分），駁回甲山林公司等、僑果公司各該部分之上訴，暨命僑果公司應於甲山林公司等連帶給付四百九十五萬六千八百十三元之同時，移轉如原判決附表所示建物所有權登記予甲山林公司。關於廢棄發回部分（即上訴人僑果公司請求對造上訴人甲山林公司等連帶給付承買戶林麗玉等、王秋菊等所應給付之買賣價金共五百七十三萬一千零六十二元本息，及僑果公司請求甲山林公司等連帶給付如附表編號9 所示承買戶廖筱芬所應給付之買賣價金四十萬三千八百七十五元本息，暨僑果公司應於甲山林公司等連帶給付四十萬三千八百七十五元之同時，移轉如原判決附表編號4 所示建物所有權登記予甲山林公司部分）：查僑果公司用以與承買戶簽訂之房屋預定買賣合約書，其中第十九條約定「雙方相互所為之徵詢、洽商或辦理事項，以本約所記載之通訊地址為準，如有變更，應即以掛號信函通知對方更正。否則如因拒收或無法遞送而致退回者，均以郵局第一次投遞之日期視為合法送達之日期」（見原審重上更㈠字第二卷第九七頁），則僑果公司按其與承買戶林麗玉、黃金榮簽訂之房屋預定買賣合約書所載地址「台北市○○街○○○巷○號五樓」、「台北市○○街○○巷○號二樓」，送達解除契約存證信函予林麗玉、黃金榮（見第一審第二卷第二三七、三五八頁之房屋預定買賣合約書立約人欄及同審第一卷第五二至五七、五九至六一頁之存證信函及信封、大宗存證信函存根㈡聯），依上約定，其解除契約之意思表示是否未合法送達，非無再推求之餘地。又承買戶李慧芳、呂志宏依序尚有已達給付階段之百分之一○．九五、百分之二．九四期款未付，僑果公司並已解除其與李慧芳、呂志宏間之買賣契約，為原審確定之事實，倘該等解除契約係因可歸責於李慧芳、呂志宏之事由而違約所致，則依系爭合約第十三條第三項第三款之約定，甲山林公司等即應連帶給付上開已達給付階段而未付之期款。乃原審疏未注意僑果公司與承買戶間之買賣契約及系爭合約第十三條第三項第三款約定，遽以僑果公司之解除契約意思表示未合法送達，或依系爭合約第十三條第三項第二款約定，就此等部分為僑果公司不利之判斷，不無可議。而該等部分之承買戶所應給付之價金，究占林麗玉等、王秋菊等所應給付之買賣價金若干，原審並未加以認定，是原判決關於僑果公司請求甲山林公司等連帶給付林麗玉等、王秋菊等所應給付之買賣價金共五百七十三萬一千零六十二元本息部分，自應全部廢棄。次查甲山林公司須承買戶發生違約並取消合約時，始無條件承受該承買戶對僑果公司二分之一之權利義務，此觀系爭合約第十三條第三項第三款約定即明。而僑果公司與廖筱芬簽訂之解除買賣契約，既僅記載雙方合意解除契約，及廖筱芬已繳之價款悉數移作其母林瑟琴所買房屋價金之一部分（見第一審第一卷第四四頁及原審重上更㈠字第一卷第九八頁），並無所謂廖筱芬有不得已之事由，並同意全部或部分已付價金被沒收作為違約罰金及損害賠償等內容，則原審據以認定甲山林公司等就廖筱芬應給付之買賣價金四十萬三千八百七十五元（262,500「每坪價金」×5.02 「面積」 -510,000「已繳價金」=807,750÷2 「廖筱芬對僑果公司二分之一之義務」=403,875），應依系爭合約第十三條第三項第三款之約定連帶負責，自嫌率斷。又此部分之原判決既應廢棄，則原審基於甲山林公司之同時履行抗辯，駁回僑果公司請求該部分之利息，及命其應於甲山林公司等連帶給付上開部分之同時，移轉如原判決附表編號4 所示建物所有權登記予甲山林公司，亦難維持。兩造上訴論旨，各自指摘不利於其之此部分原判決為不當，求予廢棄，均有理由。關於駁回兩造其他上訴部分（即上訴人僑果公司請求對造上訴人甲山林公司等連帶給付承買戶陳滿惠等「廖筱芬除外」所應給付之買賣價金四百五十五萬二千九百三十八元本息，及僑果公司應於甲山林公司等連帶給付四百五十五萬二千九百三十八元之同時，移轉如原判決附表所示建物「編號4 除外」所有權登記予甲山林公司部分）：原審以前揭理由，就此部分為兩造各一部不利之判決，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，係對原審取捨證據、認定事實之職權行使及本於職權解釋契約，各自指摘不利於其之此部分原判決為不當，聲明廢棄，均無理由。據上論結，本件兩造上訴均為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○二年二月六日最高法院民事第四庭審判長法官許澍林法官黃義豐法官袁靜文法官鄭雅萍法官吳麗女本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○二年二月二十五日K

最高法院一○二年度台上字第二五一號

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