一○二年度台上字第四八○號｜民事：請求履行契約｜裁判日期：102 年 03 月 20 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第四八○號上　訴　人　鄭雪梅訴訟代理人　郭士功律師被上訴人　藍東順訴訟代理人　陳宏瑄律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國一○一年四月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第七五六號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人再給付及駁回其上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十七年十月六日分別與訴外人興達建設有限公司（下稱興達公司）、謝明宏簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，購買桃園縣平鎮市文化路「文化帝寶」高級別墅建案（下稱系爭建案）之戶號B5棟房屋及其基地（以下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）。嗣後訴外人彭盛昌於九十八年十一月十八日自興達公司、伊則於同年十二月二十一日再自彭盛昌，承受系爭建案興建銷售之權利義務。系爭房屋主體已完工，於九十八年四月二十九日領得使用執照，並由興達公司於同年十一月一日辦理交屋、同年月十三日移轉系爭房屋所有權登記及由伊於九十九年一月七日移轉系爭土地所有權登記予上訴人。詎上訴人未依承諾書約定，給付伊尾款新台幣（下同）二百五十萬元，屢經催討，亦不置理。爰依承諾書及買賣契約之法律關係，求為命上訴人給付一百九十二萬四千九百三十五元及加計自支付命令送達翌日起之法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，業受敗訴判決確定）。上訴人則以：伊雖於九十八年十一月一日取得系爭房屋之鑰匙，然系爭房屋尚未完工，無法使用；實際上兩造係於九十九年四月七日檢查驗收、同年五月十五日結算稅捐、水電瓦斯費並簽署交屋結算表，方完成交屋。兩造曾協議轉由伊施作之部分工程之款項及瑕疵修補款得自交屋款二百五十萬元內扣除，計先後合意扣款四十一萬四千六百元、三萬五千四百六十四元、十二萬五千元；被上訴人又另以口頭告知訴外人泰信室內裝修工程有限公司之法定代理人王聖文，就電梯機坑瑕疵、廚具部分，再分別扣款五萬元、七萬五千元，共十二萬五千元。且被上訴人承受系爭建案，應概括承受前手之遲延給付責任，依約被上訴人至遲應於九十八年七月十三日辦理交屋手續，算至九十九年五月十五日實際完成交屋止，逾期三百零六日，每日按伊已繳納價款一千九百萬元之千分之一計算違約金共五百八十一萬四千元，茲與被上訴人之本件請求抵銷。又被上訴人趁建商財務危機以低價承接系爭建案，獲取鉅額利益，並向每戶買主收取二百七十萬元之補充價金，但所施作工程品質卻甚粗劣，伊則受有無法遷居系爭房屋享用自用住宅優惠稅率、忙於處理施工問題等之損害，故違約金之約定尚無過高。此外被上訴人遲未給付系爭房地之所有權狀，不能認已依債之本旨履行買賣契約之主給付義務或達成契約目的之必要從給付義務，伊得主張同時履行抗辯，拒絕給付交屋款。至於伊雖簽署承諾書，但係承認由被上訴人承接系爭建案之原權利義務，非另訂新完工、交屋期限，亦無放棄逾期交屋違約金及扣款債權之行使等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付一百零五萬四千四百九十九元本息部分之訴之判決，改判命上訴人如數給付，並駁回上訴人對於第一審判命其給付八十七萬零四百三十六元本息部分之上訴，係以：查上訴人於九十七年十月六日分別向興達公司、謝明宏購買系爭房屋、系爭土地；嗣彭盛昌於九十八年十一月十八日自興達公司承受系爭建案興建銷售之權利義務，被上訴人又於同年十二月二十一日自彭盛昌承受該權利義務；系爭房屋於九十八年四月二十九日領得使用執照，上訴人於同年十一月一日自興達公司取得系爭房屋之大門鑰匙及遙控器，系爭房屋及系爭土地之所有權分別於九十八年十一月十三日、九十九年一月七日移轉登記予上訴人；而上訴人已給付系爭房地之買賣價金合計一千九百萬元，尚有房屋、土地交屋款共二百五十萬元未交付被上訴人等事實，為兩造所不爭執，並有房屋預定買賣契約書等可稽，堪信為真實。次查被上訴人自彭盛昌承受系爭建案興建銷售之權利義務後，上訴人曾簽立承諾書予被上訴人，內載：就系爭房地，尚欠自備款（尾款）二百五十萬元，承諾願於系爭房地所有權移轉登記至上訴人名下暨主體完工，經被上訴人通知可點交時，現金一次付清予被上訴人（上開所稱主體完工，包含依銷售契約書內應有設備如電梯、廚具、衛浴設施、各房門、大門等在內）等語，該承諾書所稱自備款（尾款），應係指房屋、土地繳款明細表上之交屋款無疑。依卷附同意書、交屋切結書、交屋結算表、委託書觀之，可知兩造於九十九年四月七日已就承諾書約定之廚具、衛浴設施部分，核對系爭房屋之缺失及上訴人自行施作之項目後，扣減交屋款，結算交屋款餘額為二百零八萬五千四百元；另於九十九年五月十五日辦理交屋時，結算稅費、水費等及退款項目後，確認上訴人應付之交屋款為二百零四萬九千九百三十五元；復於九十九年七月八日協議交屋款應再扣除缺失修改款項十二萬五千元，上訴人抗辯交屋款業經兩造合意扣減，堪以採信。是經兩造三次合意扣減後，上訴人應付之交屋款金額變更為一百九十二萬四千九百三十五元。上訴人雖抗辯：被上訴人曾口頭告知證人王聖文，同意另就電梯機坑缺失扣款五萬元，就廚具扣款七萬五千元，共計再扣款十二萬五千元云云，證人王聖文亦附和其說，惟業為被上訴人所否認。經查兩造前三次協商扣款，每次就扣抵金額均立有書面，並經雙方簽名確認，該次卻付之闕如，證人王聖文復非系爭房屋廚具及電梯機坑之施作人，更不知扣款原因，其所證尚不足證明上訴人上開抗辯為可信。按系爭房屋預定買賣契約書第十五條第三項、第十六條第一項分別約定：「賣方除因不可抗力及可歸責於買方之事由外，其逾本契約第六條申報開工期限、完工期限或第十六條第一項交屋期限時，每逾一日應按已繳價款千分之一計算違約金予買方。若連續逾期達二個月以上，賣方仍不履行時，買方得解除本契約。」「賣方應於領取使用執照後，六十日內，依約完成本戶主建物、附屬建物之設備，並以書面通知買方於十五日內辦理交屋。」而系爭建案係於九十八年四月二十九日領得使用執照，是依上開約定，系爭房屋應在九十八年六月二十八日完成主建物、附屬建物之設備，並於九十八年七月十三日辦理交屋。查興達公司因財務危機，無力完成系爭建案，僅於九十八年十一月一日將系爭房屋之鑰匙交付上訴人，實際上未辦理交屋手續，顯已逾約定之交屋期限，為兩造所不爭。惟彭盛昌承受系爭建案時，係直接於上訴人與興達公司之房屋預定買賣契約書上加註列為丙方，並附加條款約明：「一甲（上訴人）、乙（興達公司）雙方同意自九十八年十一月十一日起所簽訂之土地、房屋合約轉由彭盛昌先生（簡稱丙方）承接，且完成未完成工程，並接續合約精神。二丙方負責完成過戶及塗銷作業。三乙方所有後續繳之款項匯入丙方指定帳戶。」而興達公司及其負責人謝明宏於九十八年十一月間，向包括上訴人在內之系爭建案買受人各借款二百七十萬元或一百萬元，以作為工程款，俟彭盛昌承受系爭建案之權利義務時，即將該等借款轉為補充價金，有金錢消費借貸契約及彭盛昌書立之簽收單、承諾書可稽，是關於彭盛昌與買方之履約內容固係依原房屋、土地預定買賣契約書之約定。然彭盛昌承受系爭建案時，早已逾交屋期限，逾期責任與其無關，上訴人與興達公司、彭盛昌未特別約明由彭盛昌負擔交屋逾期責任，衡諸經驗常情，應係買方就承受者不追究交屋逾期責任，較為可能。否則，彭盛昌承接系爭建案後如須對於買方負逾期交屋之違約金責任，當無不於房屋預定買賣契約書上註記，並予以確定數額之理。再查被上訴人承受系爭建案時，彭盛昌雖承諾將補充價金剩餘款三百七十八萬九千六百八十一元負責轉交被上訴人，但被上訴人否認收到該補充價金。查彭盛昌之承諾書不足證明被上訴人收到該款項；另參諸彭盛昌與被上訴人、興達公司書立之合約書內，並無補充價金之記載，而被上訴人分別與買主簽立之承諾書亦無記明補充價金數額及如何扣抵，有合約書、承諾書為憑，並經證人徐嘉虹證述明確，故上訴人抗辯被上訴人承受系爭建案時，曾另收取補充價金乙節，亦難信實。又被上訴人雖自彭盛昌承受系爭建案，但其與彭盛昌承受之情形尚非完全相同，兩造簽立之承諾書應為兩造間合意之主要內容，未必全依原房屋、土地預定買賣契約書之約定。況上訴人購買系爭房地已給付價金一千九百萬元予興達公司，興達公司曾以上訴人之系爭房地辦理融資貸款，後因興達公司積欠被上訴人債務，系爭房地遭被上訴人聲請查封等情，有土地登記謄本等可參。是在原建商無力興建，接手之彭盛昌未能完成，再轉由被上訴人承接系爭建案，當時早已逾房屋預定買賣契約書所約定之交屋期限，此逾期違約責任本非可歸責於被上訴人。倘被上訴人未接續完成系爭建案，上訴人付給興達公司之價金將付之一炬，故上訴人當時所重視者為系爭建案能否完工，及取得完整之系爭房屋產權。且被上訴人提出資金完成系爭建案，係為保障其對於興達公司之債權，倘其有承受興達公司逾期交屋之違約責任，就此成本當無不予計算註明之理。第查被上訴人與興達公司、彭盛昌之合約書上無逾期違約責任之約定，上訴人於承諾書上亦無保留交屋逾期違約責任應由被上訴人負擔或約定違約責任悉依原買賣契約之記載，故探求兩造簽立承諾書之真意，應係無再依房屋預定買賣契約書計付逾期完工、交屋之違約金。再如前所述，依經驗常情，彭盛昌承受系爭建案時不負擔交屋逾期責任，兩造既另書立承諾書，被上訴人尤無必須就此負責之理。另觀諸兩造嗣於九十九年四月七日簽立交屋切結書、同年五月十五日簽訂交屋結算表辦理交屋時，就交屋是否逾期均無任何隻字片語，益見兩造係依承諾書之約定履行交屋，上訴人無庸依原房屋預定買賣契約書第十六條第一項、第十五條第三項負擔逾期交屋之違約責任。上訴人抗辯：伊僅承認由被上訴人承接系爭建案之權利義務，並無放棄逾期交屋違約金及扣款債權之行使等語，亦非可採。復查被上訴人已將系爭房屋完工，於九十九年五月十五日交屋，且業將系爭房屋、系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，顯已依承諾書履行，並無逾期交屋可言。上訴人辯謂：被上訴人逾期交屋三百零六日，應給付違約金五百八十一萬四千元，並與被上訴人之交屋款債權抵銷等語，均非可取。上訴人另抗辯：被上訴人於交屋時，未依約給付伊房地所有權狀與保固承諾書，伊得行使同時履行抗辯云云。惟縱被上訴人尚未交付所有權狀及保固承諾書予上訴人，此僅係被上訴人就為保障及促進滿足上訴人給付利益之從給付義務尚未履行，上訴人給付交屋款之主給付義務與被上訴人之該項從給付義務，並非立於對待給付之關係，上訴人自不得依此主張同時履行抗辯，上訴人此部分抗辯，尚非有據。綜上所述，上訴人應付而未付之交屋款為一百九十二萬四千九百三十五元，被上訴人本於承諾書及買賣契約之法律關係，請求上訴人給付一百九十二萬四千九百三十五元，及自九十九年九月二十一日支付命令送達翌日起之法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查彭盛昌於九十八年十一月十八日於上訴人與興達公司之房屋預定買賣契約書上增列附加條款，自興達公司承受系爭建案興建銷售之權利義務，被上訴人又於同年十二月二十一日與彭盛昌、興達公司訂立三方合約書，自彭盛昌承受系爭建案興建銷售之權利義務，本件已逾依系爭房屋預定買賣契約書第十五條第三項、第十六條第一項約定之交屋期限等，為原審合法確定之事實。次查上訴人雖曾立具承諾書予被上訴人，但該承諾書僅載明：「立承諾書人鄭雪梅（即上訴人）今就所承購桃園縣平鎮市文化路文化帝寶高級別墅建案，戶別：B5、建號：2443號及其座落土地，尚欠自備款（尾款）二百五十萬元，承諾如下：今承諾藍東順先生（即被上訴人）願於上揭標的所有權移轉登記至立承諾書人名下暨承買戶別主體完工，經藍東順先生通知可點交立書人時，上揭款項願現金一次付清給藍東順先生，以上絕無食言，恐口無憑，特立此書……」等語（見一審卷第五五頁），似僅表示被上訴人將系爭房地所有權移轉登記至上訴人名下暨房屋主體完工、通知可點交時，上訴人願以現金一次付清尾款給被上訴人，上訴人並無拋棄任何權利。果爾，上訴人簽署該承諾書，被上訴人已依該承諾書辦妥房地所有權移轉登記，是否即得認依兩造真意，被上訴人無庸負逾期交屋之違約責任，殊非無斟酌之餘地。上訴意旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○二年三月二十日最高法院民事第六庭審判長法官陳重瑜法官黃秀得法官魏大喨法官林金吾法官李慧兒本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○二年四月一日v

最高法院一○二年度台上字第四八○號

關鍵資訊