一○三年度台上字第一七九號｜民事：返還價金｜裁判日期：103 年 01 月 28 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第一七九號上　訴　人　光洲建設股份有限公司法定代理人　柯文談訴訟代理人　楊昌禧律師梁育誠律師被上訴人　郭麗香上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○二年七月十日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（一○二年度重上更㈡字第五號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：伊於民國七十七年十二月九日與上訴人簽訂房屋及土地預定買賣合約（下稱系爭契約），向上訴人購買如原判決附表（下稱附表）一所示預售房地五戶及停車位四個（下稱系爭標的物），伊已繳納價金合計新台幣（下同）一千一百六十萬元（其中一千零二萬元為向上訴人繳納之定金及價金，其餘為另提存之價金六十五萬元及九十三萬元）。嗣上訴人竟於七十八年八月九日以存證信函限期伊於三日內繳納第三期公司無息貸款三十一萬元及系爭契約付款程序表第十九期至第二十一期工程款三十四萬元，合計六十五萬元（下稱系爭六十五萬元），否則以該函為解除契約意思表示，伊業於同年月十日收受該函，系爭契約既告解除，上訴人依法應負回復原狀義務等情，爰本於民法第二百五十九條之回復原狀請求權，求為命上訴人給付伊所繳納一千零二萬元價金扣除伊應支付之違約金後之餘額七百零一萬四千元，並自最後付款日即七十八年五月二十三日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人請求上開金額本息部分，分經原審於更一審及更二審判決其敗訴後，已因其未聲明上訴或提起第三審上訴後，未委任律師為訴訟代理人，經本院另以裁定駁回，各該部分，不予贅列）。上訴人則以：系爭標的物無被上訴人所指如附表二、三之瑕疵，被上訴人提存系爭六十五萬元及另筆九十三萬元，合計一百五十八萬元，不符提存要件，不生提出給付之效力。況其僅繳納價金一千零二萬元。伊係經多次催告被上訴人給付價金，不獲置理，始於七十八年八月九日以存證信函催告被上訴人應於函到翌日起三日內繳納系爭六十五萬元，逾期即以該函為解除契約之意思表示，同時沒收被上訴人所繳納之全部價金，該函業於同月十日送達，被上訴人迄未履行，系爭契約自已合法解除。又伊因重新出售系爭標的物，受有價差、廣告費、營業稅及房屋稅之損害計五百六十六萬二千九百六十六元，被上訴人已繳價金扣除該損害額，伊實際沒收被上訴人價金僅四百三十五萬七千零三十四元，該懲罰性違約金並無過高情事，另該損害額部分，伊亦得與被上訴人請求返還之價款為抵銷等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於七十七年十二月九日簽訂系爭契約，被上訴人向上訴人購買系爭標的物，約定總價款三千四百二十五萬元，被上訴人已繳納價金合計一千零二萬元。上訴人分別於七十八年年七月三日、十五日、同年八月二日以存證信函通知被上訴人於三日內繳清系爭六十五萬元，各該函均已送達被上訴人，上訴人於同年八月九日再以存證信函催告被上訴人於函到翌日起三日內，繳清系爭六十五萬元，如逾期不理，即以該函為解除系爭契約之意思表示，並沒收被上訴人已繳納全部價金，該函業於同月十日送達被上訴人。被上訴人於上訴人交付系爭標的物之前，以系爭標的物具有瑕疵，經通知上訴人修補未果為由，先後於七十八年八月九日及同月二十二日，以上訴人為提存物受取人，向台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）提存所各提存系爭六十五萬元及九十三萬元，並註明上訴人應修補瑕疵取得證明後，始可受取，上訴人迄未向提存所提領上開提存金，而於八十一年六月十八日前，分別將系爭標的物售與第三人等事實，為兩造所不爭執，已堪信為真實。被上訴人雖於上訴人解約前，以系爭標的物有「大樓外觀存在目視不正現象」之瑕疵為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金。然經原法院委請高雄市建築師公會為鑑定，依該公會出具之鑑定報告及鑑定人朱國銘建築師、陳永定建築師之陳述，系爭標的物大樓外觀目視不正，乃水泥施工不平整，且係在施工誤差容許範圍內，尚難認為瑕疵，被上訴人據此以同時履行為條件提存系爭六十五萬元及另筆九十三萬元，不生清償之效力，上訴人亦未受領該等款項，不負返還之義務。故上訴人以被上訴人給付遲延，經定相當期限催告履行，仍未履行為由，以上開信函為解約意思表示，符合民法第二百五十四條及第二百五十八條規定，系爭契約已於七十八年八月十四日經上訴人合法解除。至被上訴人主張系爭標的物有如附表二、三所示及於原法院審理時所主張之瑕疵，亦因被上訴人在上訴人為解除契約意思表示前，從未催告上訴人補正，其於系爭契約經上訴人合法解除後，再行使同時履行抗辯而拒絕給付價金，殊非有據。按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項前段定有明文；此項違約金，於有約定之違約情事時即已發生，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而同法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，該損害乃專指因債務不履行所生之損害而言，其因契約解除後所生之損害，並不在得斟酌之列。系爭買賣契約第十六條第二項約定：「甲方（即被上訴人）不履行本約之一部分或全部，經催告限期履行，仍逾期不履行時，乙方（即上訴人）得解除本契約，並按已繳房地價款百分之八十請求損害賠償，但以不超過房地總價百分之五十為限」，核屬賠償總額預定性違約金，上訴人辯稱係懲罰性違約金，尚不足取。又本件為預售屋買賣，買受人之繳款係配合各工期而依付款程序表分期付款，依上開違約金之約定，倘買方配合工期繳交多期款項，其違約情節應屬較輕，但所遭沒收之金額卻較繳交價款較少，違約情節較重者為多，顯與違約金係為確保債務履行之本意相違。而依系爭契約合約書內之「付款程序表」所定，系爭標的物價款乃依施工進度分二十三期繳納，另公司無息貸款則自屋頂突出物完成日起分六期、每十天為一期至交屋前繳清。查被上訴人最後繳款日為七十八年五月二十三日，上訴人催告繳納之系爭六十五萬元，包括第三期之公司無息貸款三十一萬元、付款程序表第十九期至第二十一期期款三十四萬元，系爭標的物於同年七月十一日取得使用執照，足見被上訴人業已如期繳納多期價金，其違約不繳分期價金時，系爭標的物已接近完工，上訴人予以沒收全部價金，顯失公平。被上訴人既主張違約金過高，法院自得依職權予以酌減，不因其另外訴請酌減違約金（案列高雄地院九十三年度重訴字第四一六號，現裁定停止訴訟程序中）而有所不同。本件上訴人因重新出售系爭買賣標的物，價差損失三百七十一萬元；為重新出售，支出廣告費五千八百四十一元及繳納七十九年至八十年之房屋稅六萬三千七百二十八元等之損害，皆發生於解約之後，並非解約前已存在之損害，自不能計入審酌損害之範圍。審酌被上訴人所繳分期價金已達買賣價金總額29.2％、上訴人支出解約前發生之系爭標的物出售被上訴人所支出仲介佣金一百六十七萬二千九百二十一元、營業稅二十一萬零四百七十六元及被上訴人遲延給付約定之價款所造成之損害、被上訴人違約情節等情況，認上訴人所沒收之違約金應予酌減百分之七十，即上訴人沒收違約金在三百萬六千元範圍內為適當。從而，被上訴人依民法第二百五十九條解除契約後應回復原狀之法律關係，請求上訴人返還其繳納價金扣除上開酌減後之違約金後之餘款即七百零一萬四千元，並自最後一次繳款日起算法定遲延利息，即屬正當，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取之理由，因而將第一審所為被上訴人該部分敗訴之判決廢棄，改判如上訴人上述所聲明。按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物，依民法第二百四十九條規定，定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部；契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。故當事人間就定金之效力未作特別約定者，依該條規定，原則上應屬違約定金，並為最低損害賠償額之預定，其因可歸責付定金當事人事由致債務不能履行，他方所受損害倘不及定金時，定金固不得請求返還，惟如所受損害超過定金時，他方仍得依民法第二百二十六條規定請求額外之賠償。而違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第二百五十條第二項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請，縱債務人另案訴請法院酌減違約金，其於債權人訴請給付違約金或以違約金為抵銷抗辯之本案，法院仍非不得依上開規定以職權核減。本件被上訴人因給付遲延，遭上訴人解除系爭契約，而依契約解除後回復原狀請求權，請求上訴人返還已付價金，上訴人以被上訴人應付之違約金為扣抵，雖被上訴人另案訴請酌減違約金，惟法院本應就上訴人所得抵銷之範圍為審酌，並得依職權酌減。原法院斟酌上訴人所主張系爭標的物重新出售之價差、廣告費支出及所支出房屋稅均發生於解除契約之後，非解除契約前已存在之損害，不能計入審酌上訴人損害之範圍，上訴人確受有支出出售系爭標的物予被上訴人之仲介佣金、營業稅及被上訴人違約情節而酌減違約金為三百萬六千元，乃原審本於採證、認事之職權行使所合法確定之事實，原審因以上述理由而為上開上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴人雖指被上訴人所繳納定金二百萬元，依民法第二百四十九條第二款規定不得請求返還，原判決遽為酌減，違反上開規定云云，惟原審酌減後之違約金金額仍然超過被上訴人已繳納之定金，依上說明，自無違背上開規定可言。上訴論旨，仍執陳詞並就其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○三年一月二十八日最高法院民事第三庭審判長法官顏南全法官林大洋法官陳玉完法官吳麗惠法官鄭傑夫本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年二月十一日ｖ

最高法院一○三年度台上字第一七九號

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