最高法院一○三年度台上字第一八六五號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一八六五號上　訴　人　遠雄耶魯公寓大廈管理委員會法定代理人　許添發訴訟代理人　洪士淵律師上　訴　人　遠雄建設事業股份有限公司法定代理人　趙文嘉訴訟代理人　周燦雄律師蘇弘志律師上列當事人間請求給付管理費事件，兩造對於中華民國一○一年十二月二十八日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第五二三號），各自提起上訴，本院判決如下：主文兩造上訴均駁回。第三審訴訟費用由兩造各自負擔。理由本件第三審訴訟繫屬中，上訴人遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄建設公司）之法定代理人由趙藤雄更換為趙文嘉，茲經趙文嘉聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。次查本件上訴人遠雄耶魯公寓大廈管理委員會（下稱遠雄耶魯管委會）主張：對造上訴人遠雄建設公司為遠雄耶魯公寓大廈（下稱系爭大廈）投資興建人（即起造人）與未售空戶之區分所有權人。系爭大廈於民國九十九年六月二十六日召開第一屆第一次區分所有權人會議（下稱第一次區分所有權人會議），因未達法定出席比例流會，再於同年七月三十一日召開第二次區分所有權人會議（下稱第二次區分所有權人會議）訂定遠雄耶魯社區規約（下稱系爭規約），經出席人數過半數通過，遠雄建設公司派員參與開會，於收受會議紀錄後七日內未以書面表示反對意見，且因書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，該次會議之決議視為成立。依系爭規約第三十條第二款約定，遠雄建設公司持有未售空戶之區分所有權及停車位部分，應按月全額繳納管理費，且回溯自九十九年二月一日起適用。遠雄建設公司自上開時間起至一○○年八月三十一日止，未全額繳納之管理費共計新台幣（下同）六百二十四萬七千四百零八元。爰依公寓大廈管理條例第二十一條及系爭規約第三十條，求為命遠雄建設公司如數給付，及自一○○年六月三十日起，按年息百分之十計算利息之判決。上訴人遠雄建設公司則以：伊於「遠雄大學之城－遠雄耶魯」建案預售、完工時，與各買受人分別訂立預售房地買賣契約書、不動產買賣契約書。依預售房地買賣契約書第二十二條第四款、第二十四條、附件十「遠雄大學之城－遠雄耶魯規約」（下稱遠雄耶魯規約）第三十條第二款及不動產買賣契約書第十五條第四款、十七條、附件八遠雄耶魯規約第三十條第二款，各買受人同意遵守上開規約。伊就未售出之不動產，未使用系爭大廈內設備，上開規約內約定伊未售空戶之區分所有權部分及停車位管理費，按約定標準二分之一繳納，無顯失公平情形。遠雄耶魯管委會非上開買賣契約之受讓人，無契約上之權利，亦無受領給付資格。第二次區分所有權人會議決議係訂定又更改「遠雄耶魯規約」，非針對同一議案，違反公寓大廈管理條例第三十二條而無效。系爭規約第三十條第二款剝奪伊依前開買賣契約之權利，並回溯自九十九年二月一日起適用，違反誠信原則及法律不溯及既往原則，亦違反公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款，依民法第五十六條第二項規定為無效。伊已提撥公共基金，依法自九十九年八月一日起始負繳交管理費義務，惟伊在該時間前已按繳納標準二分之一繳納管理費達四百十八萬八千零七十四元，足以扣抵遠雄耶魯管委會所主張自該時間起應補繳之管理費二百零五萬九千零八十三元等語，資為抗辯。原審以：查系爭大廈第一次區分所有權人會議於九十九年六月二十六日召開時，因出席區分所有權人之人數未達三分之二以上之定額，再於同年七月三十一日召開第二次區分所有權人會議。第二次區分所有權人會議開會通知單記載「六、會議議程，三.訂定『遠雄耶魯規約』」，與第一次區分所有權人會議開會通知單記載相同，該二次區分所有權人會議就上開議案而言，屬同一議案，均為訂定「遠雄耶魯規約」而召開之會議，且第二次區分所有權人會議係逐條審議通過系爭規約，為兩造所不爭執，亦經證人王展星、卓勁任證述屬實，是第二次區分所有權人會議通過系爭規約，合於公寓大廈管理條例第三十一條、第三十二條第一、二項規定。又依同條例第三條第十二款規定，規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；另預售房地買賣契約書第十條第二款及不動產買賣契約書第八條第二款就遠雄耶魯規約部分，均約定交屋後如因法令變更或規約另有規定者，依其規定使用之。故系爭大廈之區分所有權人，經由區分所有權人會議決議訂定系爭規約取代遠雄耶魯規約，於法並無不合。次查系爭規約第三十條第二款約定：「投資興建人（起造人）未售空戶之區分所有權部分及停車位，其管理費依前款繳納標準全額計收，並回溯自九十九年二月一日起適用」，因遠雄建設公司與系爭大廈承購戶訂立之預售房地買賣契約書或不動產買賣契約書均附有遠雄耶魯規約，於第三十條第二款約定：「投資興建人（起造人）未售空戶之區分所有權部分及停車位，其管理費按前開繳納標準之二分之一計收」。又公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項規定公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附規約草約，該規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。則系爭大廈之買受人及其後之承受人在區分所有權人會議訂定系爭規約前，應受遠雄耶魯規約之拘束。因遠雄建設公司為系爭大廈起造人，建屋之目的在出售，系爭大廈共有一千零二十四戶，無法短期內銷售一空，空戶部分使用公共設施之情形與實際自行居住使用者有別，是該公司於遠雄耶魯規約就起造人關於管理費之區別約定，尚難認違反誠信原則及民法第二百四十七之一條與消費者保護法第十二條規定。準此，遠雄建設公司於九十九年七月三十一日系爭規約訂定前，依遠雄耶魯規約第三十條第二款約定，就未售空戶之區分所有權及停車位部分，按繳納標準之半數繳納管理費，尚屬有據；惟於系爭規約訂定後，就上開標的，則應依系爭規約第三十條第二款約定，繳納全額之管理費。另系爭規約第三十條第二款約定就上開標的應繳納全額管理費部分回溯自同年二月一日起適用，難認有法律之根據。至遠雄建設公司依公寓大廈管理條例第十八條第一項規定提列公共基金，乃係基於起造人身分之法定義務，與其身為區分所有權人依系爭規約繳納管理費之義務不同，不得用以扣抵管理費。至該公司其他支出，與其管理費之負擔義務無涉。綜上，遠雄耶魯管委會依公寓大廈管理條例第二十一條、系爭規約第三十條第一款、第二款規定，請求遠雄建設公司給付自九十九年八月一日起至一○○年八月三十一日止共計二百零五萬九千三百三十三元，及依系爭規約第三十條第三款約定，自一○○年六月三十日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。超過上開部分即九十九年二月一日起至同年七月三十一日止之管理費四百十八萬八千零七十五元本息部分，為無理由，應予駁回。原審因而將第一審所為遠雄耶魯管委會勝訴部分之判決，一部予以廢棄，改判駁回遠雄耶魯管委會該部分之訴，一部予以維持，駁回遠雄建設公司該部分之上訴。經核於法並無違誤。查遠雄建設公司於九十九年七月三十一日系爭規約訂定前，依當時有效之遠雄耶魯規約第三十條第二款約定，就未售空屋之區分所有權及停車位部分，繳納半數之管理費，尚屬有據，該公司並已履行義務完畢。系爭規約第三十條第二款約定上開標的之管理費依同條第一款繳納標準全額計收，回溯自九十九年二月一日起適用部分，係針對遠雄建設公司一人，其目的係使該公司就已履行完畢之繳納管理費義務，再為履行，顯與誠信原則有違，原審因認遠雄耶魯管委會不能據此訴請遠雄建設公司再為給付，並無違誤。至原判決其餘贅列理由，因與判決結果無涉，其當否不另論述。兩造上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，分別指摘原判決不利於己部分為違背法令，聲明廢棄，均非有理由。據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○三年九月十日最高法院民事第一庭審判長法官劉福來法官高孟焄法官李文賢法官詹文馨法官邱瑞祥本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年九月二十二日Ｅ

最高法院一○三年度台上字第一八六五號

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