最高法院一○三年度台上字第八八一號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第八八一號

上訴人

張雪映

訴訟代理人

許景鐿律師

上訴人

陳宜佑

上訴人

陳宜榮

上訴人

陳宜淵

上訴人

陳宜釧

共同訴訟代理人

柳正村律師

被上訴人

久如投資開發有限公司

兼法定代理人

張志豪

被上訴人

張順賓

被上訴人

張鈞豪

被上訴人

張澤豪

被上訴人

莊惠雅

被上訴人

張慧君

被上訴人

張筠薇

共同訴訟代理人

陳怡成律師

上列當事人間請求塗銷登記等事件，兩造上訴人對於中華民國一○一年十二月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○○年度重上字第一五七號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人張雪映主張：坐落台中市○○區○○段○○○地號土地、地目建、面積四四七平方公尺與同段○○○之○地號土地、地目建、面積一七四平方公尺（下稱系爭土地），為伊與對造上訴人陳宜佑、陳宜榮、陳宜淵、陳宜釧四人（下稱陳宜佑等四人）共有，伊之應有部分為二分之一。系爭土地位於台中市黎明自辦市地重劃區內，台中市政府於民國九十八年五月二十日依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱獎勵辦法）第二十九條規定以府地劃字第○○○○○○○○○○○號公告，自九十八年六月一日起至九十九年十一月三十日止，禁止該地區土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。惟陳宜佑等四人於九十八年五月十五日將渠等於系爭土地應有部分出售予被上訴人張筠薇，未通知伊優先承買，並違反上開公告內容及強制規定，於九十八年六月二日辦理所有權移轉登記與被上訴人，依民法第七十一條前段規定，該所有權移轉為無效。伊以起訴狀繕本送達為承買系爭土地之意思表示，並依民法第二百四十二條規定，先位聲明：求為命陳宜佑等四人與被上訴人將系爭土地於九十八年六月二日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，及陳宜佑等四人應將系爭土地辦理所有權移轉登記與伊之判決。如認上開移轉登記有效，則陳宜佑等四人違反土地法第三十四條之一第二項前段規定，致伊受有損害，伊自得請求賠償損害。備位聲明：求為命陳宜佑等四人給付伊新台幣（下同）一千四百零八萬八千九百三十八元之判決。

陳宜佑等四人及被上訴人則以：伊等早於九十八年五月二十五日即就系爭土地向地政機關送件申請移轉登記，並無違反土地重劃公告禁止移轉期間之規定。張筠薇擬買受系爭土地時，原包含張雪映之應有部分，與其洽談之買賣條件，與陳宜佑等四人買賣條件相同，雖其臨時拒售，但理應知悉買賣條件。陳宜佑等四人復於九十八年五月十八日函知張雪映，其未及時主張優先承購權，待系爭土地重劃完畢，始為主張，與誠信原則有違。且縱令其得請求賠償，關於損害額之計算，亦應以買賣當時之價格為準等語，資為抗辯。

原審以：市地重劃區之土地經依平均地權條例第五十九條規定公告禁止移轉等事項，關於停止受理所有權移轉登記案件之申請，以土地登記機關收件日為準，而非以完成登記日為準。此參內政部台（七八）內地字第七一五一二○號、台（七八）內地字第七○五三六二號及一○○年十月十二日內授中辦地字第一○○○○四九○七一號函釋內容可知。系爭土地經台中市政府依上開規定以九十八年五月二十日府地劃字第○○○○○○○○○○○號公告禁止移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建等，禁止期間自九十八年六月一日起至九十九年十一月三十日止。系爭土地固於九十八年六月二日完成移轉登記為被上訴人所有，惟係於九十八年五月二十五日向地政機關申請、送件，並經受理收件在案，自無違土地重劃公告禁止移轉期間之規定。且土地法第三十四條之一第四項規定共有人之優先承購權，僅有債權之效力，倘共有人違反該條項通知之規定，將應有部分出售予他人，而由他人取得所有權時，他共有人不得主張該買賣無效而請求塗銷依法所為之登記。依上說明，陳宜佑等四人就系爭土地與張筠薇間之買賣，及與被上訴人間之所有權移轉之效力，不受影響。張雪映先位之訴主張系爭土地於公告禁止移轉登記期間所為之移轉登記無效，應予塗銷及移轉登記與伊，尚非有據，不應准許。再查，陳宜佑等四人固於九十八年五月十八日以通知書通知張雪映，渠等出售系爭土地應有部分，惟該通知書未詳載買賣契約內容、價格及其餘條件等，由證人賴○○、呂○○證述內容，亦均不足認張雪映知悉系爭土地買賣價格、條件，其自不能據而決定是否行使優先承購權，因而受有損失。兩造於原審合意以華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲鑑定所）鑑定張雪映所受損害金額，該所以起訴時即一○○年二月十六日之系爭土地市場價值所為之鑑定，經審酌並無不當之情事，張雪映損失金額自應依該所鑑定之三百五十四萬二千二百三十七元為據，其備位之訴請求陳宜佑等四人給付上開金額，為有理由，應予准許；超過上開請求部分，難認有據，不應准許等語。爰就上開應准許部分，廢棄第一審所為張雪映敗訴之判決，改判如其聲明，及就上開不應准許部分，維持第一審所為張雪映敗訴之判決，駁回其該部分之上訴。

關於廢棄發回部分：查陳宜佑等四人於九十八年五月十八日以書面通知張雪映，表明其已出售系爭土地應有部分，並依土地法第三十四條之一第四項規定，於同年月十六日以電話行通知義務，經張雪映確認放棄優先購買權等語（見一審卷七頁），為原審確定之事實，是張雪映應確知悉陳宜佑等四人出售系爭土地。被上訴人稱：「系爭土地原告（即張雪映）與陳宜佑等四人要將整筆土地以相同條件售予伊等，且價格與付款方式都有談了，都一樣，簽約的當下原告臨時變卦，……」（見一審卷八四頁反面、八五頁），證人賴○○證稱：買賣前一天，富有開發有限公司林總經理向伊表示，張雪映之配偶呂○○與買方的親家建設股份有限公司（下稱親家公司）人員雙方已談好以每坪十五萬元價格出售，但當天呂○○知悉買方為親家公司，就不賣了。同一天，在與呂○○買賣未成立後，陳宜佑等四人仍與代表親家公司之被上訴人簽立系爭土地買賣契約等語（見原審卷（一）一五四頁正反面）。倘若非虛，參以陳宜佑等四人嗣後亦委由呂○○拆除清運系爭土地上建物，則張雪映理應知悉買方為何人及買賣價金。陳宜佑等四人一再辯稱：買賣當日買受人原擬購買整筆土地，買賣價格及付款條件均相同，並已分別談妥，約定當日分兩次訂約，張雪映臨時拒絕簽約，伊等簽約後，通知其出賣事宜時，認其已知系爭土地出售價格等語，是否全然無據，即非無研求之餘地。原審就此未詳予調查審認；對於陳宜佑等四人主張張雪映應知買賣價格之舉證不完足，亦未予闡明令其聲明證據，徒以通知書未載買賣條件，遽為陳宜佑等四人不利之認定，自有可議。次查，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條第一項定有明文，此所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害，所謂所失利益，即依通常情事、已訂之計劃、設備、方式或其他情事，新財產之取得因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。原審採華聲鑑定所之鑑定報告，認張雪映因未能行使優先承購權，至一○○年二月十六日起訴時損失為三百五十四萬二千二百三十七元。惟該鑑定證人洪○○稱：土地開發分析法之鑑定尚須加工才有此利益等語（見原審卷（二）一○三頁反面），該鑑定報告亦係以市場比較法及土地開發分析法依不同權重計算價格，相加後為系爭土地之最終平均單價每坪四十八萬四千元計，而系爭土地為素地，在最有效原則下，一般學理認素地之效用最高；土地開發分析法，須以土地重劃後土地開發興建樓店銷售方式來推算系爭土地單價（見鑑定報告二六至二八頁）。果爾，在客觀上張雪映就系爭土地究有何已定之計劃或投入何項設備或其他特別情事，而認得採取土地開發分析法以推算土地價格進而計算張雪映所失利益。原審未查明實情如何，遽以每坪單價四十八萬四千元計算，令陳宜佑等四人賠償損害，亦嫌速斷。張雪映及陳宜佑等四人上訴論旨，就原判決關於備位之訴部分，各自指摘於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。

駁回上訴部分：按重劃區之直轄市縣市政府依平均地權條例第五十九條規定公告禁止或限制土地移轉、分割或設定負擔，依土地登記規則第七十條前段規定，登記機關固應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請。惟於禁止期間前，已為申請並經地政機關收件受理者，尚非所限。內政部台（七八）內地字第七○五三六二號函亦稱上開規定所稱之「停止受理」，係以「收件日」為準。如此始能符合民眾之利益與預期，而有明確性，避免法令執行結果繫於不確定之工作期間。查陳宜佑等四人與被上訴人間之系爭土地買賣申請辦理所有權移轉登記，係在公告禁止移轉期間前之九十八年五月二十五日經地政機關收件受理，乃原審合法確定之事實，其於九十八年六月二日完成登記，依上說明，要無違反法令之強制或禁止規定。次按土地法第三十四條之一第四項之優先承購權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項後段規定出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之用語不同，即可得知。陳宜佑等四人與被上訴人間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，該所有權移轉並非無效，則張雪映先位之訴本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，代位請求塗銷上開所有權移轉登記，及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。原審就此部分為張雪映敗訴之判決，經核於法並無違誤。張雪映上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件陳宜佑等四人之上訴為有理由，張雪映之上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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