最高法院一○四年度台上字第一六五五號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第一六五五號上　訴　人　吳倩妤訴訟代理人　洪國誌律師被上訴人　劉品謙訴訟代理人　張國權律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國一○三年五月二十日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第一八○號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人其餘變更之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人於原審提起變更之訴，主張: 兩造於民國一○○年五月二十七日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊向被上訴人購買門牌台北市○○區○○○路○段○○巷○○號五樓之六、之七房屋（下稱系爭房地）所有權全部及其坐落基地台北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分，價金新台幣（下同）九百七十萬元，當日伊給付九十七萬元簽約金，尾款八百七十三萬元約定於一○○年七月十日交屋時以伊之貸款支付，因被上訴人不願配合辦理門牌合併造成伊申辦房屋貸款延宕。詎被上訴人竟於一○○年九月二十二日以伊違約為由，發函要求伊給付違約金十七萬五千元，嗣於一○○年十一月七日發函解除系爭契約及沒收伊給付之簽約金九十七萬元。被上訴人拒絕辦理產權移轉登記及交屋，業已違約，其解除契約為不合法。惟被上訴人業將系爭房地出售他人，伊自得依系爭契約及給付不能、不當得利之法則，請求其給付所收簽約金九十七萬元二倍之違約金，所失利益二百四十萬元，暨伊已支付之水、電、瓦斯、裝潢費用、置放屋內之電視、沙發等之損害十三萬二千七百八十四元等情，求為命被上訴人給付四百四十七萬二千七百八十四元，及自變更起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。被上訴人則以：上訴人未依約於一○○年七月十日前給付尾款八百七十三萬元，伊遂於一○○年七月二十七日、八月十五日、九月二十二日以存證信函催告其給付尾款及違約金，否則解除契約及沒收簽約金九十七萬元。上訴人屆期仍未給付，伊遂於一○○年十一月七日以存證信函解除系爭契約，並沒收簽約金九十七萬元。伊處分系爭房地，上訴人無何所受損害或所失利益可言。系爭契約第十三條第二項約定，雙方同意買方（上訴人）於一○○年六月一日借屋整修，權利義務隨同移轉，所謂「權利義務隨同移轉」，係指水電、管理費由上訴人負擔。伊自一○○年六月起至一○○年十一月止，共支付管理費一萬四千九百三十四元，依系爭契約第十二條第二項約定，該筆費用應由上訴人負擔，爰與上訴人之請求相抵銷等語，資為抗辯。原審判命被上訴人給付上訴人十一萬七千二百九十四元，及自一○二年十月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，駁回上訴人其餘變更之訴，係以：兩造於一○○年五月二十七日簽訂系爭契約，上訴人向被上訴人買受系爭房地，價金九百七十萬元，上訴人於當日給付被上訴人九十七萬元簽約金，尾款八百七十三萬元約定於一○○年七月十日交屋時給付。被上訴人於一○○年七月二十七日以存證信函限上訴人於文到五日內交付尾款，上訴人於同年八月三日函覆將於月底完成核貸後給付。被上訴人於一○○年八月十五日、九月二十二日，以存證信函催告上訴人給付尾款及違約金，於一○○年十一月七日以存證信函解除系爭契約。上訴人於一○○年十二月十一日寄發存證信函予被上訴人，請求履行契約等情，為兩造不爭執之事實。按債務人因遲延應負之賠償義務，須與其原來所負債務，一併履行或提出給付，始得謂為依債務本旨所為之給付或提出，否則他方當事人即非不得行使同時履行抗辯權。系爭契約第九條第三項約定，甲方（上訴人）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（被上訴人）每日按買賣總價萬分之三之違約金。上訴人遲延給付時未同時提出尾款及違約金，被上訴人自得主張同時履行抗辯。上訴人未於一○○年七月十日前給付尾款八百七十三萬元，依系爭契約第九條第三項之約定計算，應給付違約金每日二千九百十元，被上訴人於一○○年八月十五日催告上訴人於八月二十日完成產權移轉、給付尾款並支付違約金十萬元，洵屬有據。證人即承辦系爭買賣之代書陳嘉宏證稱，兩造於八月底協調時，預估至九月十日才能辦好貸款，故兩造間有遲延二個月之違約金乙事。證人即系爭買賣仲介林暉凱證述，兩造於一○○年九月一日再協商時，被上訴人表示若要繼續履約，應該照原合約之約定計算逾期違約金，但上訴人不願意支付那麼多。足認上訴人拒不依約給付違約金，縱其通知被上訴人銀行已核准貸款，難認已依債之本旨提出，而不生提出之效力，其仍應負遲延責任。系爭契約約定尾款八百七十三萬元應於一○○年七月十日交屋時給付，屬給付有確定期限者，上訴人未遵期給付，自該日起負遲延責任。被上訴人依序於一○○年七月二十七日、八月十五日、九月二十二日催告上訴人給付未果，遂於同年十一月七日解除系爭契約，於法並無不合，其於契約解除後將系爭房地出售移轉他人，並無不當。上訴人請求被上訴人給付所失利益二百四十萬元及已付簽約金二倍之違約金一百九十四萬元，為不可採。上訴人於一○○年六月一日起至同年十一月七日止，依系爭契約第十三條第二項約定向被上訴人借用系爭房屋裝潢，其在系爭契約解除前於上開期間支付之水、電、瓦斯等費用，乃係因借用系爭房屋所為之支出，應由其自行負擔。上訴人提出其已支付之計費期間一○○年三月三日至五月四日之台灣電力股份有限公司收據合計五百二十六元，收費年月一○○年十二月至一○一年三月之大台北區瓦斯股份有限公司收據合計二百五十元，共計七百七十六元，非屬上訴人應負擔之費用，應由被上訴人負擔。上訴人置於系爭房屋之三十二型、四十型電視液晶螢幕及三人座沙發一組，價值共計二萬八千一百四十八元，被上訴人將之出賣他人；上訴人共支出裝潢費用十萬一千一百五十八元，以上被上訴人無法律上之原因而受有利益，共計十三萬零八十二元。上訴人係於一○○年六月一日借用系爭房屋裝潢，被上訴人於一○○年十一月七日解除契約，被上訴人提出之管理費繳清證明單記載，每月管理費二千四百八十九元，收款日為一○一年三月二十七日，則自一○○年六月一日起至一○○年十一月七日止，上訴人應支付之管理費為五個月，被上訴人得請求上訴人返還其代為支付之管理費一萬二千四百四十五元及自一○一年三月二十七日起迄上訴人變更聲明狀繕本送達日（一○二年十月十五日）止之法定遲延利息，共計一萬二千七百八十八元，其以之與上訴人之本件請求為抵銷，於法有據。抵銷後，上訴人得依不當得利之規定請求被上訴人給付之金額為十一萬七千二百九十四元。故上訴人請求被上訴人給付上開金額及自其一○二年十月十五日變更聲明狀繕本送達翌日即一○二年十月十六日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此之請求，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查上訴人於事實審主張：伊對被上訴人請求抵銷之管理費有爭執，因被上訴人於一○○年十月底更換門鎖，伊根本無法使用系爭房屋等語（見原審卷第二宗八二頁反面）。攸關被上訴人抵銷抗辯是否可採，係屬重要之防禦方法。原審未予斟酌，亦未說明其不足採之理由，遽謂被上訴人得以管理費本息一萬二千七百八十八元為抵銷，已嫌速斷。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付之義務外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，尚不得以他造未先履行，主張他造違約而解除契約。系爭契約第三條第四項約定，乙方（被上訴人）於完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方（上訴人）應將第四期尾款付清（見第一審卷二三頁）。上訴人於事實審另主張：伊於一○○年九月一日協商當時有向被上訴人提及貸款已經核准，請被上訴人趕緊提供文件給代書辦理，與貸款差額之尾款一百五十三萬元已經帶來，過完戶即可交付，依系爭契約第三條第四項約定，伊給付尾款之義務係在被上訴人完成產權移轉登記之同時，一○○年九月一日當時伊並無給付尾款之義務，但被上訴人要求先確定違約金金額才能過戶；伊於一○○年九月一日即無給付遲延之情形，因為一○○年八月二十九日代書已經取得銀行設定契約書，送件後銀行即會撥款作為尾款之交付，係被上訴人不願配合過戶等語（見原審卷第一宗八○頁反面、二八一頁反面至二八二頁）。原審亦認定兩造約定上訴人應於一○○年七月十日給付尾款，上訴人遲延給付，未同時提出尾款及違約金，被上訴人得主張同時履行抗辯。果爾，於被上訴人履行移轉登記系爭房地及交屋之義務前，能否謂其得以上訴人違約為由而解除契約，自滋疑問。原審遽謂上訴人遲延給付，被上訴人得解除系爭契約，亦有未合。又上訴人係主張伊置於系爭房屋之三十二型、四十型電視液晶螢幕二只及三人座沙發一組，價值依序為八千元、一萬二千元、八千四百十八元，共計二萬八千四百十八元，被上訴人將之出賣他人，致伊受損害，請求被上訴人如數賠償（見原審卷第二宗九四頁）。原審認上訴人該部分之請求可採，卻又謂被上訴人該部分受有之不當利益為二萬八千一百四十八元，金額並非相同，復未敘明其心證之所由來，尤有未洽。上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○四年九月三日最高法院民事第二庭審判長法官陳國禎法官阮富枝法官鄭純惠法官吳麗惠法官李慧兒本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○四年九月十五日Ｅ

最高法院一○四年度台上字第一六五五號

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