最高法院一○四年度台上字第一七九九號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第一七九九號上　訴　人　添豪股份有限公司法定代理人　張家豪訴訟代理人　郭睦萱律師上　訴　人　趙川鴻共　　　同訴訟代理人　張迺良律師蔡亞寧律師戴森雄律師被上訴人　裕基建設股份有限公司法定代理人　陳聖彥訴訟代理人　吳慶隆律師上列當事人間請求給付土地租金等事件，上訴人對於中華民國一○三年八月五日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第七五二號），提起一部上訴，本院判決如下：主文原判決關於㈠駁回上訴人其餘上訴，㈡核定上訴人添豪股份有限公司占用土地，自民國九十九年八月四日起至民國一○○年四月十二日止，每月應再增加給付被上訴人租金新台幣一百五十七元，㈢核定上訴人占用土地，自民國一○○年四月十三日起至終止占用之日止之租金額及應給付之租金超過按申報地價總額年息百分之三計算，及該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地）及其上一百二十七戶房屋（下稱系爭房屋）原屬訴外人昱筌建設股份有限公司（下稱昱筌公司）所有。昱筌公司被宣告破產，伊經拍賣取得系爭土地，於民國九十八年十二月七日辦妥所有權移轉登記。訴外人聖豐資產管理股份有限公司（下稱聖豐公司）於九十四年十二月二十九日經拍賣購入坐落系爭土地上之一八八八四至一九○一二建號共一百二十七戶房屋。上訴人添豪股份有限公司（下稱添豪公司）以買賣為原因，於九十六年七月二十七日、九十八年五月八日自聖豐公司登記取得，依序一百十二戶、十五戶房屋之所有權（一九○一一、一九○一二建號為共有部分）。添豪公司於九十九年八月四日以買賣為原因將一八九六九建號即門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○○號四樓房屋所有權全部及一九○一一建號應有部分一萬分之六十六移轉登記予上訴人趙川鴻。依民法第四百二十五條之一第一項規定，兩造間就系爭土地推定有租賃關係，添豪公司、趙川鴻應依如原判決附表（下稱附表）二、三之核定給付租金，惟添豪公司、趙川鴻迄未給付等情，求為命：如附表二、三所示之判決【被上訴人起訴請求核定添豪公司占用系爭土地（面積二千八百九十七點八六平方公尺），自九十八年十二月七日起至終止占有之日止，每月給付被上訴人二百五十四萬二千二百七十一元。添豪公司給付被上訴人三千八百十七萬二千七百六十五元，及自九十八年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自一○○年三月七日起，按月給付被上訴人二百五十四萬二千二百七十一元。請求核定趙川鴻占用系爭土地，自九十九年八月四日起至終止占有之日止，每月給付被上訴人一萬八千一百四十六元；趙川鴻給付被上訴人十二萬八千二百六十三元，及自九十九年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自一○○年三月七日起，按月給付被上訴人一萬八千一百四十六元。第一審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，兩造就其敗訴部分各自提起上訴或一部上訴。原審依附表二、三改判核定租金及命添豪公司、趙川鴻給付。添豪公司、趙川鴻對於核定及命給付租金超過按申報地價總額年息百分之三部分提起上訴；被上訴人對於原審駁回其上訴部分，未提起上訴】。上訴人則以：系爭土地及其上一百二十七戶房屋原屬昱筌公司所有，聖豐公司經昱筌公司破產程序拍賣取得上開房屋，於九十六年七月二十七日將一百十二戶，於九十八年五月八日將十五戶，售予添豪公司，趙川鴻於九十九年八月四日向添豪公司購買其中一戶。添豪公司投入一年半之大量人物力，且只將約四成房屋出租，供承租人自住，趙川鴻亦為自住使用，皆未受有商圈之商業利益，租金應受土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定之限制。系爭土地週遭無車站或學校，交通不便，兩側且有高壓電塔，被上訴人又刻意調高申報地價，藉以請求高額租金，應依申報地價總額年息百分之三計算租金，始為允當等語，資為抗辯。原審將第一審判決主文第一至六項關於㈠核定添豪公司自九十八年十二月七日起至同年十二月三十一日止，每月應給付租金額逾二十萬八千六百四十六元，㈡駁回被上訴人下開A 之訴部分，㈢核定趙川鴻自九十九年八月四日起至一○○年四月十二日止，每月應給付租金額逾二千四百五十三元，㈣命添豪公司給付逾五百二十五萬三千二百二十六元本息，㈤命趙川鴻給付逾二萬零三百六十八元本息，㈥駁回被上訴人下開B 之訴部分廢棄，改判駁回被上訴人在第一審上開廢棄㈠、㈢、㈣、㈤部分之訴，及A 核定添豪公司占用系爭土地，面積二千八百七十六點四二平方公尺，自九十九年八月四日起至一○○年四月十二日止，每月給付被上訴人租金額應再增加一百五十七元；B 核定添豪公司占用系爭土地，面積二千八百七十六點四二平方公尺，自一○○年四月十三日起至終止占用之日止，每月應給付被上訴人租金額及應給付租金如附表二編號5至7所示；核定趙川鴻占用系爭土地，面積二十一點四四平方公尺，自一○○年四月十三日起至終止占用之日止，每月應給付被上訴人租金額及應給付租金如附表三編號3至4所示；並駁回兩造其餘上訴，係以：系爭土地及其上一百二十七戶房屋原均屬昱筌公司所有，昱筌公司宣告破產，聖豐公司於九十四年十二月二十九日依破產之拍賣程序標得系爭房屋，於九十六年七月二十七日將其中一百十二戶、於九十八年五月八日將其餘十五戶，出售予添豪公司，趙川鴻於九十九年八月四日向添豪公司購買其中門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○○號四樓房屋。昱筌公司所有系爭土地，遭法院拍賣而無人應買，由被上訴人承受，並於九十八年十二月七日登記取得所有權等情，為兩造不爭執之事實，並有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本等可稽。兩造分別取得原屬於昱筌公司所有之系爭土地及系爭房屋所有權，依民法第四百二十五條之一第一項規定，兩造就系爭土地有租地建屋租賃關係。被上訴人在起訴前曾以律師函催告添豪公司給付租金遭拒，可見兩造無法協議租金數額。被上訴人起訴請求核定租金及請求添豪公司、趙川鴻給付到期之租金，並無不合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。土地法上開規定之立法目的係基於承租人為經濟上弱者，有特別保護之必要，乃因傳統封建社會，承租人多為貧窮平民百姓，將承租之土地或房屋多用於維生所需。惟現代社會，營業承租人並非必然屬於經濟弱勢，尤以承租人將之營業獲利，並非供居住安身之用，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，且其因營業獲取相當利潤，更無立法限制租金額之必要。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益。趙川鴻購入之一戶房屋係供自住使用，其與被上訴人間就系爭土地之租金額，應受土地法第九十七條第一項規定之限制；添豪公司整修一百二十六戶房屋後，自一○二年五月起出租營利，添豪公司在未出租營利之前，其使用系爭土地租金額，應受土地法第九十七條第一項之限制，在出租收益之後，則不受該法條之限制。按土地價額係指法定地價而言；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地所有權人申報地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價，土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條及平均地權條例第十六條分別定有明文。系爭土地於九十八年之法定地價為每平方公尺一萬零八百元；被上訴人於九十八年十二月七日取得系爭土地之所有權，以公告地價百分之一百二十申報地價，九十九年之法定地價為每平方公尺一萬七千一百六十元、一○二年之法定地價為每平方公尺一萬八千八百四十元。系爭土地面向新北市蘆洲區永安南路二段，緊鄰寬約五公尺之鴨母港溪，溪前方為整排鐵皮工廠，並無商店或公車站牌，亦無捷運站或學校，有兩座高壓電塔電線橫越上空。添豪公司所取得一百二十七戶房屋在九十八年六月三十日之前，並無使用水、電紀錄；添豪公司至九十九年七月五日始整修完竣取得使用執照，影響其使用房屋收益；添豪公司除於九十九年八月四日將其中一戶出售予趙川鴻自住外，其餘於一○二年五月十日出租不到十戶，至一○三年一月二十三日出租四十二戶及十九個停車位。斟酌系爭土地位置、周遭工商業繁榮之程度及利用基地所受利益，添豪公司在出租營利之前與趙川鴻使用系爭土地之租金額，應以該年度法定地價總額年息百分之八計算為適當，爰核定添豪公司每月應給付租金額及應給付租金如附表二編號 1至6所示，趙川鴻每月應給付租金額及應給付租金如附表三編號1至4 所示。添豪公司自一○二年五月起開始出租營利，斟酌添豪公司現約有四成出租率，每月收取八十七萬二千元租金（含停車位），其自一○二年五月一日起至終止占用系爭土地之日止，應依該年度法定地價總額年息百分之十二計算租金，爰核定其每月租金額及按月應給付租金如附表二編號7 所示。故被上訴人依民法第四百二十五條之一第一項規定，請求核定添豪公司、趙川鴻每月租金額及請求渠等給付租金，依序如附表二、三所示，及自一○○年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此之請求，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查基地租金之數額，除以基地申報地價總額為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。又樓房各層之使用價值，並不相同，乃一般社會生活經驗法則。上訴人與被上訴人間就系爭土地有租地建屋之租賃關係，趙川鴻之房屋為樓房之第四層，被上訴人以系爭土地公告地價百分之一百二十申報地價，為原審認定之事實。添豪公司於事實審復抗辯：系爭土地位於無商店之不繁榮地段，週遭無車站或學校，生活機能欠佳，前方係鐵皮工廠，欠缺景觀，兩側且有高壓電塔，為國人之嫌惡設施，被上訴人又刻意調高申報地價，藉以請求高額租金，系爭房屋屬集合式住宅，即使出租，亦係出租予他人作住宅使用，未享有形成商圈之利益；系爭房屋一樓迄今仍空置，未作任何營業使用，核定租金應以目前使用狀況為準，不能以預設假想之日後可能使用情形為準等語，並提出照片、台灣電磁輻射公害防治協會認識電磁輻射論文等件為證（見原審卷九八頁以下、二九六頁以下，第一審卷第二宗八八頁、八九頁、一九五頁以下）。原審未敘明添豪公司上開抗辯何以全非可採之意見，就上開事項復未詳查審認，遽以前揭理由謂系爭土地之租金應按法定地價總額年息百分之八或十二計算，爰為上訴人不利之判決，尚有可議。上訴論旨，指摘上開於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○四年九月二十四日最高法院民事第二庭審判長法官陳國禎法官鄭純惠法官李文賢法官吳麗惠法官李慧兒本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○四年十月五日V

最高法院一○四年度台上字第一七九九號

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