一○四年度台上字第一九七號｜民事：請求調整租金（履行契約）｜裁判日期：104 年 01 月 30 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○四年度台上字第一九七號上　訴　人　紅典建設開發股份有限公司兼法定代理人　楊秀光共　　　　同訴訟代理人　郭玉健律師郭玉瑾律師被上　訴人　兆豐證券股份有限公司（原名倍利國際綜合證券股份有限公司）法定代理人　劉大貝訴訟代理人　谷湘儀律師林盈瑩律師上列當事人間請求調整租金（履行契約）事件，上訴人對於中華民國一○三年七月八日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第九七三號）關於反訴部分，提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人對於反訴先位請求之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人反訴主張：上訴人為坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號（即揚昇忠孝大樓）一樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，伊於民國八十六年十一月二十六日向上訴人買受同所之地下一樓房屋（下稱系爭地下一樓房屋），因需有獨立室外直通樓梯（下稱系爭室外梯），兩造於同日另簽立協議書（下稱系爭協議），約定由上訴人提供系爭房屋之西南隅如原判決附圖一斜線部分面積十二平方公尺（含公共設施為十八. 五一平方公尺）處，供伊興建為系爭地下一樓房屋與地面層間獨立對外通道（下稱系爭通道），俟就系爭室外梯申請政府核准始回復原狀，伊則按年支付新台幣（下同）四萬元，此項約定即屬租賃契約，為確保伊安全適法使用系爭通道，上訴人有義務令之符合建築法規，其方式包括申請使用執照變更，或申請建造執照等情，爰依系爭協議之約定及民法第四百二十三條規定，先位聲明求為：㈠上訴人應出具同意伊使用系爭房屋如原判決附圖二（下稱附圖二著色部分）所在之建築物使用權同意書及系爭土地使用權同意書。㈡上訴人應將系爭房屋西南隅如附圖二著色部分其尺寸數量如原判決附圖三所示之落地玻璃（下稱系爭玻璃）拆除。備位聲明求為命㈠同先位聲明㈠所載。㈡上訴人應就系爭房屋西南隅如附圖二著色部分違規建築之外牆併同系爭通道申請並取得建造執照之判決（上訴人本訴請求調整租金，經原審判決後，上訴人對於敗訴部分提起第三審上訴，因不合法，由本院另以裁定駁回之）。上訴人則以：伊就僅供暫時使用之系爭通道，並無交付建築物使用權同意書及系爭土地使用權同意書令其合法化之義務。又被上訴人請求拆除之玻璃，乃系爭房屋及揚昇忠孝大樓之外牆，伊無單獨拆除之處分權。且揚昇忠孝大樓原使用執照上標示之開放綠化空間已遭移除改成硬鋪面作為一樓店面出入平台、西側平台增設落地窗，致大樓留設之法定空間低於應留設之面積，主管機關於審核是否准予變更使用執照時將一併審查各該違規事項，自不可能以使用執照變更方式令系爭通道符合建築法規；況系爭通道位於法定空地，並為大樓使用執照圖面上之承重外牆所在，應由全體區分所有權人出具同意書方能變更使用執照，僅伊出具上開同意書仍無濟於事，自無權利保護必要。伊業於一○二年五月二十一日終止租賃契約；縱認伊終止不合法，然被上訴人明知將系爭室外梯設於大樓位在忠孝東路四段門面上，不可能得到區分所有權人會議決議通過，卻仍執意為之，使伊不能收回系爭通道，應類推適用民法第一百零一條第一項規定，認系爭租賃關係業已消滅等語，資為抗辯。原審維持第一審就反訴先位請求所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：依兩造所不爭之系爭地下一樓房屋買賣契約書第五條及系爭協議第四條之記載，可見被上訴人因購買系爭地下一樓房屋，需有合法獨立之系爭室外梯，而由上訴人提供其系爭房屋西南隅面積十二平方公尺處，供被上訴人興建直接獨立通往其所有地下一樓房屋之通道，待系爭室外梯申請獲政府核准，始將系爭通道回復原狀。系爭通道之提供使用性質上應屬租賃契約，而系爭通道因涉及玻璃外牆改為鐵捲門、增設室內梯等事項，違反建築法第七十三條第二項前段、第七十七條第一項等規定，曾經台北市政府都市發展局（下稱都發局）九十九年八月五日函請兩造依使用執照原核准圖說內容恢復原狀，或辦理變更手續，逾期將逕依建築法第九十一條第一項等相關規定論處等情，自難謂上訴人就其提供租賃物已盡合於約定使用收益之義務。又揚昇忠孝大樓法定空地原留設一千零七十三點四五平方公尺，雖系爭通道位於使用執照圖面上開放空間之綠化植栽區，並列入法定空地檢討，但將此部分土地以十九點八五平方公尺減除後，揚昇忠孝大樓仍符合應留設之法定空地一千零四十八點五八平方公尺，自得在不涉及增加容積率及建蔽率之情況下，以變更使用執照之方式使系爭通道符合建築法規。而變更使用執照應具備系爭通道所在之系爭土地使用權同意書及系爭通道所在房屋之建築物使用權同意書等文件，上訴人既為系爭通道所在系爭房屋及坐落土地之所有權人，基於出租人負有使承租人就系爭通道合於約定使用收益之主給付義務及附隨義務，自應出具上揭同意書。再者，因系爭通道旁裝設之系爭玻璃，與揚昇忠孝大樓使用執照圖說所載設置不符，涉及增加建築面積及室內樓地板面積，都發局現場勘查後，於九十九年八月二十六日函請一樓房屋所有權人負責改善該違建事項。且因系爭玻璃之裝設將原為一樓平台納入室內空間，若欲以變更使用執照之方式使系爭通道符合建築法規，必須將系爭玻璃拆除，俾符合揚昇忠孝大樓申請當時之建蔽率及容積率之檢討，亦有都發局一○三年五月五日函可稽。而系爭玻璃非揚昇忠孝大樓使用執照圖面所原有之設置，乃於建商取得使用執照後將外牆外推加窗所裝設（即二次施工），且位在系爭房屋內，可獨立拆除不影響大樓結構安全，上訴人既負有使承租人就租賃物合於約定使用收益之義務，則被上訴人請求其將系爭玻璃拆除，亦屬有據。系爭玻璃既為揚昇忠孝大樓原使用執照圖面上所無，係於使用執照取得後將外牆外推加窗所裝設，自非公寓大廈管理條例第七條第三款及第五款所規定公寓大廈共用部分，上訴人抗辯就系爭玻璃無單獨處分權，並無可取。至於大樓開放綠化空間縱已遭移除變更違規使用僅屬拆除問題，另系爭通道並非位於承重牆之處，均不影響變更使用執照之申請。並說明上訴人主張租賃契約已終止及類推適用民法第一百零一條第一項規定均不可採之理由。因認被上訴人反訴先位請求上訴人出具系爭土地使用權同意書及系爭房屋之建築物使用權同意書，暨拆除系爭玻璃，均應予准許等詞，為其判斷之基礎。按公寓大廈之共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第十一條第一項定有明文。所稱共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又「外牆」依建築技術規則建築設計施工編第一條第二十二款規定乃指建築物外圍之牆壁，藉以區分是否為供居住使用之室內，並可由建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途，及公寓大廈規約、區分所有權人會議決議等據以判斷其屬專有部分或共用部分。查系爭通道位於上訴人所有系爭房屋之平台，系爭通道旁之系爭玻璃本非揚昇忠孝大樓使用執照圖面所原有之設置，乃於建商取得使用執照後將外牆外推加窗所裝設（即二次施工），涉及增加建築面積及室內樓地板面積，且因系爭玻璃之裝設將原為一樓平台納入室內空間等情，為原審所確定之事實。揚昇忠孝大樓規約第二條第三項並載明：本大樓周圍上下及外牆面為共用部分等旨（一審卷㈡第一八○頁），觀諸卷附現場照片，系爭玻璃與揚昇忠孝大樓其餘樓層之玻璃門窗似已構成整體一致性景觀（一審卷㈡第三八頁、第一三九頁、原審卷㈠第二一五頁），能否謂系爭玻璃非屬揚昇忠孝大樓之共用部分，自非無疑。且公寓大廈之承重牆壁為共用部分，不得獨立使用供做專有部分，亦不得約定專用部分，公寓大廈管理條例第七條規定甚明。上訴人一再主張系爭通道所占用部分包括原使用執照之承重外牆、一樓室內空間、法定空地及平台等語（原審卷㈡第二九七至二九九頁），依陳以凡、張俊哲建築師各出具之意見書均於方型柱旁註記「使用執照竣工圖外牆位置」之情以觀（一審卷㈠第一七九頁、卷㈡第一四○頁，原審卷㈠第一五八頁、二二五頁），似非全然無稽。縱因取得使用執照後將外牆外推而有所變更（即二次施工），在原承重外牆未經合法變更使用手續前，可否即謂非屬大樓之共用部分，亦非無進一步研酌餘地。系爭通道占有大樓之共用部分倘若非虛，上訴人可否單獨出具系爭房屋之建築物使用權同意書？又系爭通道所占地點既為揚昇忠孝大樓坐落之基地，當無可能由土地共有人協議分管而專用，則上訴人可否單獨出具系爭土地使用權同意書，均非無疑。且揚昇忠孝大樓原經審核通過之開放空間配置及設施計劃已遭違規變更使用（即將綠化植栽移除，改為硬鋪面供一樓店面進出），其影響申請變更使用執照之層面如何端視主管建築機關之裁量而定，亦據上列二位建築師出具意見書在卷（一審卷㈡第一一九頁、原審卷㈠第二二五頁），上揭開放空間既為揚昇忠孝大樓規約所定之共用部分（一審卷㈡第一八○、一八八、一九二頁），似難謂與申請變更使用執照之核准全然無關。原審未逐一釐清，就反訴部分遽為不利於上訴人之判斷，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○四年一月三十日最高法院民事第五庭審判長法官吳麗女法官王仁貴法官謝碧莉法官詹文馨法官吳謀焰本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○四年二月十日Ｑ

最高法院一○四年度台上字第一九七號

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