最高法院一○五年度台上字第一○八二號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第一○八二號上　訴　人　李柏壯訴訟代理人　許盟志律師被上訴人　太子建設開發股份有限公司法定代理人　鄭高輝訴訟代理人　甘龍強律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國一○五年一月十二日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○四年度建上更㈡字第二○號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十三年十二月三十日與伊簽訂房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭契約），向伊購買坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○地號土地上「劍橋四季」建案劍橋區編號Ｌ棟八樓房屋及其基地應有部分與地下第一層編號第一九七號平面式汽車停車位（下稱系爭停車位，合稱系爭房地），價金共計新台幣（下同）五百八十萬元，上訴人已給付第一期至第五期價金。嗣伊依序於九十六年八月六日、同年月二十七日通知上訴人辦理交屋，為其所拒。伊於九十九年二月二十四日通知上訴人繳交貸款資料，其未繳交，伊復於同年三月二十二日、四月二十九日催告上訴人繳交貸款資料或以現金繳清價金並交屋，上訴人亦未為之，伊再於九十九年七月二十二日催告上訴人於七日內繳清價金及辦理交屋，同時為解除契約之意思表示，仍未獲置理，系爭契約自已合法解除而不存在等情，求為確認兩造就系爭房地之買賣契約關係不存在之判決。上訴人則以：被上訴人於簽約後，擅將系爭建案地下第三層原先規劃之全區三分之二停車位，變更設計為全區，增加三十一個停車位出售圖利，顯未依債之本旨為給付，乃重大之瑕疵，伊已向被上訴人為同時履行之抗辯，被上訴人違法解除系爭契約，不生解除之效力等語，資為抗辯。原審以：上訴人於九十三年十二月三十日與被上訴人簽訂系爭契約，向被上訴人購買系爭房地，價金共計五百八十萬元。上訴人已給付第一期至第五期價金。九十四年三月間被上訴人將系爭建案地下第三層原先規劃之全區三分之二停車位，變更設計為全區，增加三十一個停車位，為兩造所不爭執。次查系爭契約第三條第二項及第三項約定，房屋面積含主建物（室內面積）二五．八二坪、陽台五．三七坪、雨遮○．九六坪、共同使用（公共設施）一一．五六坪，共計四三．七一坪，停車位面積八．五坪；系爭房屋建築完成辦理保存登記之面積，主建物八六．七一平方公尺（約二六．二三坪）、陽台一七．一五平方公尺（約五．一九坪）、雨遮二．六四平方公尺（約○．八坪）、共用部分不含停車位三八．八六平方公尺（約一一．七六坪）、停車位（編號一九七號）二八．一一平方公尺（約八．五坪），登記面積已逾系爭契約所定之面積，有房屋土地預定買賣合約書、建物登記謄本附卷可稽。系爭契約第三條第一項約定，基地之權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖主建物之總面積，與系爭買賣標的之房屋其區分所有全部主建物之總面積比例持分之。被上訴人將系爭建案地下第三層變更設計增加三十一個停車位，未增加主建物之面積，不影響上訴人之基地應有部分。被上訴人就系爭建案原設計地下一層至三層之停車位合計二百二十四個，嗣將地下第三層原先規劃之全區三分之二停車位，變更設計為全區，增設編號二二五至二五五共三十一個平面停車位，有系爭契約附件之變更前、後地下三層平面圖可稽。被上訴人於系爭建案完工後已取得使用執照，並辦理建物（含停車位）登記，可見上開增設之停車位，非於法不合。上訴人購買之系爭停車位係位於地下第一層距停車場出入口不遠處，被上訴人增設之三十一個停車位則位於地下第三層，因屬同一停車場，需使用共同之出入口，且使用系爭停車位，自該停車位前之通道，需駛入通往停車場出入口之通道，以達該停車場出入口，被上訴人增設三十一個停車位，停車場內進出車流量增加，仍可能造成上訴人使用系爭停車位不便，致系爭停車位之通常效用及價值略有減損。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金以交屋；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條規定甚明。審酌被上訴人建築完成系爭房地之登記面積、位置均與系爭契約相符，系爭停車位通往停車場出入口之通道不長，被上訴人原設計車位二百二十四個，增設三十一個，約增加車流量百分之十，系爭房屋之價款為三百四十八萬元，以房屋面積與停車位面積比例計算，系爭車位因上開瑕疵減損之價值約五萬六千六百五十六元，約占買賣總價百分之○．九八，上訴人僅得請求減少價金。系爭契約第十四條第一項約定，上訴人經被上訴人通知交屋，應先依約付清買賣全部自備款，並辦妥貸款手續，若無須辦理金融機構貸款，應繳清該貸款部分之全部金額後，始得辦理交屋遷入。被上訴人於系爭建案完工並辦畢第一次所有權登記後，於九十六年八月六日通知上訴人辦理交屋，上訴人於九十六年八月八日回函拒絕，被上訴人再於九十六年八月二十七日催告上訴人辦理交屋手續，上訴人仍未辦理。被上訴人於九十九年二月二十四日通知上訴人繳交貸款資料。上訴人九十九年三月十二日之回函表示：「…本人仍苦口持續呼籲貴公司，應儘速對太子非法侵害消費者合法權益，造成權益損失部分，應速聚焦、務實協商，並且依法、合理、合情，負責賠償…」，惟未繳交貸款資料；被上訴人復於九十九年三月二十二日、同年四月二十九日催告上訴人繳交貸款資料或一次付清尾款及暫付款共五百三十八萬五千元並交屋。上訴人九十九年三月二十九日、同年五月二十一日之回函依序表示：「…本人為維護合法權益不受賣方非法侵害，在與貴公司不得不長期交涉之過程中，賣方持續以無視誠信之作為回應，令買方精神、體力上等長期持續承受煎熬及苦痛，實已逾可忍受極限，心中憎惡建商，難再生期待、信任！忍無可忍至於今，眼見賣方仍因循偽誠，被迫不得不，斷然將本案提交司法公鑑與調查，以期討回公道與正義…」、「…太子建設本身正是這樣一個典型的偽誠信組織！以上嚴肅之指控，想必太子建設不敢－公開的及大聲的否認！（因為心虛！）本人歡迎、並且敦促太子建設－應儘速追究本人關於上述指控之法律責任！釐清本案買、賣雙方之責任！…」，仍未繳交貸款資料或繳清價金。上訴人上開覆函泛言指責被上訴人，難認已為同時履行抗辯之表示。況上訴人就被上訴人增設車位之瑕疵，既僅得請求減少價金，其不得以上開事由為同時履行之抗辯，拒絕給付全部尾款。被上訴人催告時雖未將瑕疵減少之價金扣除，亦僅就超過之部分不發生催告效力。上訴人經被上訴人多次催告，仍未依約交付貸款資料或繳清價金，自屬給付遲延，被上訴人再於同年七月二十二日催告上訴人於七日內履行，同時為逾期不履行即解除契約之意思表示，上訴人逾期仍未辦妥貸款或繳清價金以交屋，被上訴人解除系爭買賣契約，自屬有據。故被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。爰維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。被上訴人於九十九年二月二十四日、三月二十二日、四月二十九日數次催告上訴人繳交貸款資料或付清尾款並交屋，於九十九年七月二十二日定相當期限催告上訴人給付價金，同時為如不履行將解除契約之表示；上訴人逾期未履行，於斯時亦未為同時履行之抗辯，為原審合法確定之事實，則系爭契約自已因被上訴人之解除而不存在。原審本此見解為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。至原判決贅列之其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○五年六月三十日最高法院民事第二庭審判長法官陳國禎法官王仁貴法官吳惠郁法官謝碧莉法官鄭純惠本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○五年七月十二日Ｅ

最高法院一○五年度台上字第一○八二號

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