最高法院一○五年度台上字第一三○號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第一三○號上　訴　人　僑果實業股份有限公司法定代理人　陳玲玲訴訟代理人　陳志雄律師陳立民律師陳益盛律師鄭昱廷律師上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司法定代理人　張瀛珠上　訴　人　祝文宇共　　　同訴訟代理人　江燕偉律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，兩造對於中華民國一○三年十二月三十日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度重上更㈢字第二九號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由一、本件上訴人僑果實業股份有限公司（下稱僑果公司）主張：伊投資興建地上十樓、地下三樓「合江超級市場」之住商大樓（下稱系爭大樓），於民國八十三年八月四日委託對造上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）辦理系爭大樓之房屋銷售企劃等業務，簽立委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），並由對造上訴人祝文宇為其連帶保證人。伊為前項委託時，將系爭大樓地下一樓商場建物（下稱系爭建物）之二分之一（約一百六十三．八八坪），以每坪新台幣（下同）二十六萬二千五百元售予甲山林公司，訂有房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊同意甲山林公司所買受之上開建物，於共同銷售結案後，得將全部對外銷售商場之二分之一總銷售額依平均實售單價換算坪數辦理換約，變更名義由承買戶逕行與伊簽訂買賣契約。嗣甲山林公司將系爭建物全部出售，惟其中如第一審判決附表（下稱附表）所示二十一戶承買戶（下稱系爭二十一戶）遭伊解約，依系爭合約第十三條第三項第三款約定，甲山林公司應承受系爭二十一戶對伊之權利義務，給付伊各承買戶應付而未付之買賣價金，扣除因解約沒收金額之二分之一，尚欠一千一百六十九萬二千八百七十五元。爰依系爭合約、系爭買賣契約之約定及保證之法律關係，求為命甲山林公司及祝文宇（下稱甲山林公司等）連帶給付上開金額，併加付法定遲延利息之判決（其中一百萬五千元本息，及以本金四百五十五萬二千九百三十八元計算之利息部分，已受敗訴判決確定；另關於附表三、四、五、十四、十五、十八至二十一部分之價金計四百五十五萬二千九百三十八元，已受勝訴判決確定）。二、甲山林公司等則以：僑果公司與甲山林公司為解決承買戶於甲山林公司承攬期限內發生退屋或退票等解約情事時，另立補充協議增列說明第六條第一項一之一（下稱系爭補充協議），約定承買戶於「地下室完工收款前」有違約時，由甲山林公司承受承買戶之權利義務。已取代系爭合約第十三條第三項第三款之約定。而系爭二十一戶之解約時點均非發生於地下室完工收款之前，甲山林公司無須承受各承買戶之權利義務。且僑果公司與系爭二十一承買戶解約時，減少違約金之沒收，並未通知伊或徵得伊之同意，減收違約金之不利益，應由僑果公司自行承擔。若伊應承受系爭二十一戶對僑果公司之權利義務，亦應享有分期付款及申辦貸款之權利，僑果公司請求伊一次給付承買戶未付之價金，並無依據。又僑果公司迄未將系爭建物所有權移轉登記予伊，伊得行使同時履行抗辯權拒絕付款等語，資為抗辯。三、原審以：（一）系爭合約第六條第一項關於僑果公司（即甲方）應付甲山林公司（即乙方）銷售企劃費用部分約定：「計算方式：以銷售總底價5%計算（惟乙方願意，如銷售率未達50%時，僅按總底價4% 計算），訂戶需完成簽約，並繳款至單戶銷售額金額10% 時，乙方可檢具發票（含營業稅）請領銷售企劃費用。另承攬期限內乙方應保證本約訂購戶絕無退屋或退票等解約情事發生，倘因乙方因素致有上開情事發生，乙方同意無條件退還該戶已請領之銷售企劃費用，若不退還，甲方有權依法追訴。」第十三條第三項第三款約定：「已變更客戶名義中途發生違約並取消合約時，乙方願無條件承受該客戶對甲方之所有權利義務。」兩造另簽定之系爭補充協議第一條約定：「增列說明第6條第1 項條款1-1，內容：『乙方於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至10% 時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額90% 向甲方承購房屋……』。」其內容已明示係為增列系爭合約第六條第一項條款之約定，而非取代第十三條第三項第三款之約定。上開第六條第一項係有關銷售企劃費用計算、請款及退還之約定。而第十三條第三項則為約定甲山林公司向僑果公司買受系爭建物二分之一部分，承買戶買受後可與僑果公司簽訂買賣契約，若承買戶中途發生違約遭僑果公司解約，甲山林公司即應無條件承受該承買戶所有之權利義務，甲山林公司等辯稱：系爭補充協議條取代該第十三條第三項第三款約定云云，並非可取。（二）僑果公司主張附表編號一林○玉、編號八、十、十三、十六黃○榮、編號十一李○志、編號二王○菊、編號六、七羅○棟、編號十二李○芳、編號十七呂○宏等承買戶，有未依約繳納代書費、規費、保險費等一切稅費，及未依通知辦理銀行貸款等違約事由，伊已依法解除契約云云，提出存證信函、大宗存證信函存根㈡聯、送達掛號函件收據等為證。關於附表編號一林○玉、編號二王○菊、編號六、七羅○棟、編號十二李○芳、編號十六黃○榮、編號十七呂○宏等七戶（下稱林○玉等七戶）部分，於法並無不合。關於黃○榮與僑果公司就附表編號八、十、十三簽訂之系爭買賣契約所載地址為「台北市○○區○○里00鄰○○街00巷0號2樓」，僑果公司於八十六年一月二十三日寄發之存證信函所載地址為「台北市○○街00巷0號2樓」；李○志與僑果公司就編號十一簽訂之系爭買賣契約所載地址為「台北市○○區○○里0鄰○○街00○0號2 樓」，而僑果公司於八十五年六月十日寄發之存證信函所載地址為「台北市○○路000巷0弄0 號」，均未依系爭買賣契約第十九條約定「以本約所記載之通訊地址」為送達，其存證信函所為解除契約之意思表示，尚不生效力。至僑果公司雖於一○三年六月十一日委託創先進法律事務所向黃○榮及李○志催告渠等須於文到七日內給付剩餘期款並完成銀行貸款等手續，否則期滿之翌日，該公司與渠等之系爭買賣合約即當然解除不另通知，並將已繳納之價款悉數作為懲罰性違約金予以沒收等語。惟渠等早於八十五年、八十六年間發生違約事實，僑果公司遲至原審準備程序始再寄發存證信函以解除契約，非屬民事訴訟法第四百四十七條第一項第三款所定：對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充。且距違約事實發生之時間已逾十七年之久，時移勢異，不僅相關證物難覓，系爭建物亦已老舊，不准僑果公司提出新攻擊或防禦方法，亦無民事訴訟法第四百四十七條第一項第六款所規定「顯失公平」之虞。甲山林公司等辯稱：僑果公司提出對黃○榮、李○志上開存證信函作為證據，有違民事訴訟法第四百四十七條之規定等語，足以採取。附表編號九廖○芬部分，依其與僑果公司於八十八年七月三十日簽訂之解除買賣契約書第二條約定，雙方合意解除契約，其已繳之價款全數移作其母林○琴所購買房屋之價金之一部分，並無有關其有何不得已之事由致違約，並同意全部或部分已付價金被沒收作為違約罰金及損害賠償之內容，自難認符合系爭契約第十三條第三項第三款約定之「中途發生違約並取消合約」之情形。僑果公司主張廖○芬部分已合法解除契約云云，尚非可採。綜之，系爭十二戶承買戶中經僑果公司合法解除買賣契約者為林○玉等七戶。其餘建物承買戶部分，僑果公司解除契約之意思表示不生解除之效力。（三）上開林○玉等七戶部分房屋之總坪數為四二．八五坪，依系爭合約第十三條第三項第三款約定，甲山林公司應買受其應有部分二分之一即二一．四二五坪，並依系爭合約第二條第二項約定每坪二十六萬二千五百元計算，其價金為五百六十二萬四千零六十三元，僑果公司得請求甲山林公司等連帶一次給付上開價金。甲山林公司等抗辯：僑果公司請求金額應扣除各該承買戶被沒收價金之二分之一，又僑果公司對部分承買戶僅沒收部分價金而解除契約，其不利益不應由伊承受等語。衡酌系爭違約承買戶應有部分之二分之一，原係僑果公司出售予甲山林公司，就系爭違約承買戶因違約而被沒收價金之二分之一，由甲山林公司等所應連帶給付之價款中予以扣減，自屬公允。又依系爭補充協議，僑果公司與甲山林公司係合意承買戶在地下室完工繳款前違約時，應全額沒收承買戶之已繳價金。比較附表「沒收款」欄所示金額，經僑果公司酌減違約金之戶數計七戶，其中王○菊酌減十萬元；張○蓉承購四戶分別酌減三十萬元、三十萬元、二十萬元、三十萬元；賴○英酌減三十萬元；廖○芬酌減至零元。而王○菊等人所繳納價金分別佔其總價 31.1%、32.4%、32.7%、30%、30.9%、30.8%、32.9%。然其他遭沒收全數已繳價金之承買戶，如陳○惠繳納之價金為總價之30.9%、林○德為31.3%、李○玉為30.3%、羅○棟為30.3%、張○杰為 31.7%，足見王○菊等人若以已繳納價金充作違約金，並無明顯過高之情事，僑果公司未說明其酌減之理由，甲山林公司等上開抗辯，於法有據。甲山林公司得扣減之違約金為系爭七承買戶附表「繳納價金」欄所示之金額之二分之一，合計為一百六十四萬五千元，經扣除後之金額為三百九十七萬九千零六十三元。（四）依系爭合約第十三條第三項第三款約定，甲山林公司應無條件承受上開七戶對僑果公司所有之權利義務，僑果公司請求甲山林公司等連帶給付已達給付階段而尚未給付之買賣價金，於法有據。依系爭買賣契約第三條、第八條、第九條約定，承買戶於僑果公司辦理銀行貸款前，應繳納總價款30% 之自備款。查系爭七承買戶中，林○玉之買賣總價為二百三十八萬元，已繳價金為六十五萬元；李○芳之買賣總價為一百六十八萬元，已繳價金為三十二萬元；黃○榮之買賣總價為一百九十萬元，已繳價金為四十六萬元；呂○宏之買賣總價為一百七十萬元，已繳價金為四十六萬元，各有已達給付階段而未繳納之期款為六萬四千元、十八萬四千元、十一萬元、五萬元，合計為四十萬八千元，甲山林公司等亦應連帶給付僑果公司上述金額。從而僑果公司請求甲山林公司等連帶給付四百三十八萬七千零六十三元本息部分，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由。另依系爭買賣契約第十二條約定之意旨，僑果公司有於承買戶繳付銀行貸款70% 款項之前，先辦理預購房屋所有權移轉登記予承買戶之義務。故僑果公司未辦妥系爭建物所有權移轉登記予甲山林公司，及未依委辦貸款合約書履行其義務前，不能請求甲山林公司付清承買戶之購屋餘款，甲山林公司等據為同時履行之抗辯，於法亦無不合。爰就第一審所為僑果公司勝訴部分之判決，除確定部分外，一部予以廢棄，改判駁回其訴，一部予以維持，駁回甲山林公司等之其餘上訴；及維持第一審所為僑果公司敗訴部分之判決（除確定部分外），駁回其上訴。暨命僑果公司於甲山林公司等連帶給付四百三十八萬七千零六十三元本息之同時，將如附表編號一、二、六、七、十二、十六、十七所示建物所有權移轉登記予甲山林公司。四、（一）按當事人於第二審提出新攻擊或防禦方法，如其事實發生於第一審法院言詞辯論終結後，或對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，應予准許。此觀民事訴訟法第四百四十七條第一項第二款、第三款規定即明。查僑果公司於第一審主張包括黃○榮、李○志在內之如附表所示二十一承買戶有違約情事，業經伊解除契約，第一審判決認其解約合法。原審前審判決以僑果公司解除契約之存證信函未送達於黃○榮、李○志，系爭契約未合法解除。經本院前次判決廢棄發回後，僑果公司因而於原審再次以存證信函對黃○榮、李○志為催告及解除契約之意思表示。似此情形，能否謂其不屬發生於第一審法院言詞辯論終結後之事實，及對於在第一審已提出之攻擊方法為補充，而不得提出，非無審究之餘地。原審未遑詳酌，徒以前開理由否准其提出該攻擊方法，自有可議。（二）原審認林○玉等七戶經僑果公司合法解除買賣契約，甲山林公司應承受其權利義務，扣除沒收繳納價金之二分之一違約金，應付買賣價金三百九十七萬九千零六十三元。此項金額似為該七戶所欠全部價金，果爾，原審復以林○玉等七戶尚有已達給付階段之期款合計四十萬八千元，未據給付，而認甲山林公司等併應連帶給付僑果公司此部分金額，即屬重複計算，顯有違誤。（三）按債務人享有同時履行抗辯權，如經行使，即不發生給付遲延責任。原審認僑果公司得請求甲山林公司等給付上開買賣價金，甲山林公司亦得請求僑果公司將該七戶建物所有權移轉登記予伊，甲山林公司等為同時履行之抗辯，應屬有據。則依上說明，甲山林公司等對該買賣價金給付不負遲延責任。原審未注意及此，遽認僑果公司得請求給付其法定遲延利息，並有未合。又被告在裁判上援用同時履行抗辯，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告給付之判決。原審為相反之諭知，難謂適當。該本案給付與對待給付有不可分關係，對待給付部分既無可維持，本案給付部分即應併予廢棄。（四）原審認僑果公司非得請求給付關於廖○芬部分之買賣價金本息，惟就此部分駁回其請求之金額若干，未予認定，尚無從單獨予以維持。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均有理由。據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○五年一月二十一日最高法院民事第五庭審判長法官李彥文法官沈方維法官簡清忠法官黃國忠法官蔡烱燉本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○五年二月二日Ｖ

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