最高法院106年度台上字第1218號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1218號上　訴　人　陳世坤訴訟代理人　羅宗賢律師被上訴人　賴秀珍訴訟代理人　楊榮富律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國104年10月6日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（ 103年度重上更㈠字第6號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：伊與被上訴人同為臺中市○區○○段 000○000○000○00000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人。被上訴人於民國98年12月 9日將其所有系爭土地之應有部分9分之1以總價新臺幣（下同） 4,487萬元（每坪約52萬元）出售予訴外人林清賢時，未通知伊行使優先購買權，而於同年月25日將之移轉登記予林清賢，造成伊未能優先購買該應有部分而受有損害。因系爭土地得申請由住宅區變更為商業區，被上訴人以 4,487萬元出賣予林清賢，與當時之市價4,910萬1400元，差價為 423萬1,400萬，此為伊所受之積極損害。另伊取得系爭土地之部分權利後，即規劃價購系爭土地全部權利與建商合建銷售，預計於 102年12月25日銷售，因伊未能優先購買被上訴人之應有部分，致無法一併連同土地出售，而生預期利益之損害7,041萬6,067元等情。爰於原審追加依侵權行為及債務不履行之法律關係，求為命被上訴人給付伊2,643萬5,732元本息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。被上訴人則以：伊已於98年12月25日將系爭土地所有權應有部分9分之1移轉登記予林清賢，已發生物權移轉之效力，上訴人無從於99年2月3日以存證信函再主張優先購買權，自不得請求債務不履行之損害賠償。伊之應有部分於出售時之市價為3,477萬6,562元，較之伊出售之價格 4,487萬元為低，足證上訴人並未受有不能享有價差利益之損害。且上訴人之開發坪效分析僅係就系爭土地粗略評估分析，並無興建房屋之詳細設計圖、建造執照、建築房屋之資金來源、興建及銷售計劃等，自難以之作為將來房屋及土地出售之預期利益，亦不能證明其受有預期利益之損失。另上訴人已逾侵權行為請求權之 2年時效，且其自訴外人賴光照取得系爭土地應有部分900分之5，屬通謀虛偽意思表示及脫法行為，其請求損害賠償，自違誠信等語，資為抗辯。原審以：兩造為系爭土地之共有人，被上訴人之應有部分為 9分之1，上訴人於98年12月1日之應有部分為900分之5。被上訴人未依土地法第34條之1第4項規定通知上訴人行使優先承購權，而於98年12月 9日出售其應有部分予林清賢，並於同年月25日辦妥所有權移轉登記。因土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，而出售其應有部分予他人並移轉所有權登記完畢，對他共有人僅生應否負損害賠償責任問題，不影響其出售處分之效力。上訴人雖於99年2月3日以存證信函主張優先購買，惟被上訴人已完成所有權移轉登記，上訴人即無從與被上訴人成立優先購買之債權債務關係，其固得請求損害賠償，但仍不得依債務不履行之規定請求損害賠償，上訴人此部分請求，尚屬無據。次按共有人於出售應有部分時，未依法通知他共有人，即辦理有權移轉登記，致使他共有人喪失以同一價格及條件優先承購該應有部分之權利，雖應對他共有人負侵權行為損害賠償責任。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第 216條之規定自明。而該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。查系爭土地於被上訴人出售其應有部分時為住宅用地，經估價師公會以土地狀況為住宅用地，鑑定結果價值為 3,477萬 6,562元，此有不動產估價報告書可參。至於估價師公會以系爭土地若屬第三種商業區，鑑定結果雖為4,910萬1,400元，惟系爭土地於將來能否變更為商業用地，尚屬未定之數，即不應以該不確定之因素作為評估基準，故系爭土地於被上訴人出售時之市價應為3,477萬6,562元，而非4,910萬1,400元。被上訴人出售予林清賢之總價為 4,487萬元，較市價為高，上訴人自未受有價差利益之損害，其主張受積極損害423萬1,400元云云，不足採取。再查上訴人提出之土地開發坪效分析乃訴外人聚合發建設股份有限公司之坪效分析，上訴人固為該公司之董事長，但仍難認係上訴人個人之計畫，尚不能以該公司之開發銷售利益，作為上訴人個人所受預期利益損失之依據。況該坪效分析僅係就建案之粗略評估分析，並無興建房屋之詳細設計圖說、建造執照、資金來源、建材、興建及銷售計畫等具體資料，充其量僅係興建房屋銷售以取得利益之希望而已，尚不具客觀之確定性。縱證人即製作該坪效分析之建築師呂永豐證稱：業主可依據分析表上之坪數、車位，乘以銷售價額，扣掉土地及營造成本，計算利潤等語，惟當時既無法得知營造成本及銷售價額若干，自難以該坪效分析預估預期之利益。且於被上訴人出售其應有部分時，上訴人究能否於將來取得系爭土地之全部所有權、能否完成開發等等，均無客觀證據足資佐證，自難認上訴人因未能行使優先購買權，而有預期利益之損失7,041萬6,067元。綜上，上訴人依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償2,643萬5,732元本息，為無理由，不應准許。並說明兩造其餘主張及陳述，經審酌後與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論述，爰駁回上訴人在原審追加之訴，經核於法均無違誤。按土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，僅有債權效力，倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得主張該買賣為無效而請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係，該出售應有部分之共有人對其自無債務不履行可言。原審本此見解，認被上訴人對上訴人尚無債務不履行之責任，於法並無不合。另原審認上訴人雖得請求侵權行為之損害賠償，惟其未能舉證證明受有積極損害或預期利益之損失，因而為其敗訴判決，亦無違背法令。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 1 月 11 日最高法院民事第七庭審判長法官劉靜嫻法官林恩山法官吳光釗法官楊絮雲法官高金枝本件正本證明與原本無異書記官中華民國 107 年 1 月 22 日

最高法院106年度台上字第1218號

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