最高法院106年度台上字第1699號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1699號上　訴　人　光世代建設開發股份有限公司法定代理人　郭水義訴訟代理人　王寶玲律師余天琦律師蔡步青律師被上訴人　圓方創新股份有限公司法定代理人　林信全訴訟代理人　鄭勵堅律師李佳玲律師李佳翰律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 104年12月8 日臺灣高等法院第二審判決（103年度重上字第492號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由上訴人上訴本院後，其法定代理人變更為郭水義；被上訴人法定代理人變更為林信全，各有公司登記資料查詢列印表可稽，茲據其等分別聲明承受訴訟，尚無不合，合先敘明。其次，被上訴人主張：上訴人擬將承租自訴外人即其母公司中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司）所有之臺北市○○區○○路0段00號及同區信義路4段4巷7號建物包含地下停車空間（即大安大樓Ａ、Ｂ棟，下稱租賃標的），轉租予伊經營飯店，依兩造間民國99年4 月16日備忘錄（下稱備忘錄）第17.1條、第17.2條約定，兩造均負有於99年7月1日前，協商並簽署正式租賃契約（下稱正式契約）之義務，除兩造另有約定或因上訴人作業延宕情形外，逾期備忘錄失其效力。伊依備忘錄第4.1 條約定簽發面額99年7月1日期，相當於第1期2個月租金即新臺幣（下同）3,200 萬元之支票予上訴人收執，並約定如上訴人違反備忘錄約定，伊得請求同額之違約金。上訴人故意於簽署正式契約之協商過程中，變更備忘錄已約定之條件，及增加備忘錄所無條件，延宕作業，不於期限簽署正式契約，不僅依上開約定，備忘錄不因逾期失效，伊且得依備忘錄第9.1.2 條約定，請求上訴人給付違約金1,600萬元等情，爰求為命上訴人如數給付，並加計自102年5 月7 日起算法定利息之判決（未繫屬本院範圍，不予贅述）。上訴人則以：備忘錄之內容僅為簽署正式契約之協商基礎，租期、租金均未達成合意，且在協商過程中，就租期、點交日、進場裝修日亦未能合意，另關於訴外人 Inter Continental Hotels Group（Greater China）Limited（下稱IHG集團）旗下Ho-lidayInn Express 飯店進駐，是否由IHG集團為正式契約當事人或僅出具承諾書保證經營管理服務等節，亦未達成合意，伊因此無從與被上訴人簽立正式契約，尚非故意違反誠信原則，亦無作業延宕可言。此外，兩造亦未合意延長系爭備忘錄之效力，備忘錄依第17.2條約定，自於99年7月1日後失效，伊無履行簽訂正式契約之義務等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為駁回被上訴人上開請求部分之敗訴判決，改判命上訴人如數給付，無非以：依備忘錄第17.1條、第17.2條分別約定：「有關本專案未盡事宜，除甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方另有約定外，雙方當事人應本於本備忘錄之內容，誠信協商，並簽訂正式契約」、「甲乙雙方應於99年7月1日前簽署正式契約，並辦理公證」、「如……除因……甲方作業延宕外，本備忘錄於99年7月1日自動失效……」，如上訴人作業延宕，備忘錄即不失效，足見備忘錄係預約，兩造均負有簽訂正式契約之義務。上訴人抗辯備忘錄前言表明其內容僅係兩造後續協商正式契約之基礎，並無簽正式契約之義務云云，尚不足取。備忘錄前言約定：「緣甲方擬將租賃標的……出租予乙方使用收益，而乙方擬向甲方承租租賃標的（以下簡稱「本專案」）……，經雙方誠信協商，同意並簽訂本備忘錄如下，以作為甲乙雙方後續協商正式租賃契約（以下簡稱正式契約」）之基礎」、第2.4 條約定：「甲乙雙方同意，有關租賃期間與續租事宜，另於正式契約協商訂定之」等語，足認就租期與續租事宜，兩造仍有待協商之處。惟備忘錄第2.1條、第2.2條、第2.3 條依序約定：「甲乙雙方同意暫訂自99年7月1日起至114年4月14日為止為第一階段租賃期間（以下簡稱第一階段租賃期間）；自114年4月15日起至129年4月14日止為第二階段租賃期間（以下簡稱第二階段租賃期間）；嗣後如有續租情事，並應以15年為單位作為每一階段之租賃期間」、「第一階段租賃期間屆滿後，如乙方無違反租約情事，乙方享有優先續租之權利，惟乙方應於第一階段租賃期間屆滿前一年以書面向甲方提出續租之請求，並經甲乙雙方『協議』租賃條件後，於租賃期間屆滿前六個月簽定續租新約方得續租，否則租賃關係於第一階段租賃期間屆滿時終止」、「甲乙雙方同意第二次續租條件，於第二階段租賃期間屆滿前由乙方提出，經甲乙雙方協議租賃條件後，於租賃期間屆滿前六個月簽定續租新約方得續租，否則租賃關係於第二階段租賃期間屆滿時終止」，未見有何不明確之處；再者，備忘錄第3.1 條就第一階段各期租金亦已明文約定；第3.2條就第二階段租金，則係約定由兩造自3.2.1至3.2.3 之租金計算方式擇一定之，亦難認有何不明確及待協商之處。被上訴人於99年3 月23日、99年4月7日兩造租賃標的租賃案會議，曾提議採三次15年（總租期共計45年）之概念進行研議，希望上訴人再與中華電信公司研議相關租期及續約方案等語，堪認被上訴人主張兩造就租賃標的、第一、第二階段租期及租金等必要之點已達成合意，有關前言待後續協商及系爭備忘錄第2.4 條之所謂「有關租賃期間及續租事宜」之真意，係指第2.3 條之第三階段之租期及租金等語，即非全不足採。被上訴人自98年7 月間起，即透過仲介高力國際股份有限公司臺灣分公司（下稱高力公司）與上訴人接觸並洽談租約事宜，迄至99年4 月16日簽訂系爭備忘錄止，期間迭經兩造以電子郵件、會議等方式，就有關租期、租金、進場等相關事項進行討論，並草擬多次不同之備忘錄版本，其中就第二階段租期如何約定乙節，參酌證人周憲文律師於99年4月13日，曾就被上訴人擬於第2.2條新增因可歸責於乙方致無法於期限內簽訂續租新約，始生租約到期終止效果，及第17條增加「或可歸責於甲方者除外」等語乙節，表示不同意，經邱莉玲轉告「圓方同意2.2條維持貴公司版本」，顯見第2.2條約定之內容，係依上訴人之版本，仍維持「15年＋15年優先續租權」。參酌99年 4月14日林裕仁予邱莉玲之電子郵件及證述，上訴人對於中華電信公司僅同意其有優先續租權，並未同意屆期必定可以續租乙節，知之甚明，並據此與被上訴人簽訂備忘錄第 2.2條之約定，難認兩造就第一、第二階段優先續租，以及第二階段之租金應如何計算，有何不明確或有待協商之處，縱兩造就第三階段是否納入租約乙節未能確定，然尚無不得據第2.1條及第2.2條已達成合意之第一、二階段內容簽訂正式契約之情形。兩造於簽訂備忘錄後至99年7月1日前，曾多次舉行會議協商，觀諸其內容，係至99年 6月15日，兩造就第二階段續租權之部分進行討論時，上訴人始表示其合約中權利義務均來自與中華電信公司之租賃合約，中華電信公司尚未同意第二階段之15年續約期，續租租金無法依照備忘錄簽訂正式租約等語，兩造未能依系爭備忘錄第一階段15年加第二階段15年優先續租權及第二階段租金之記載簽訂正式契約，係可歸責於上訴人。上訴人抗辯就全部之租期、租金均未達成合意，洵無足取。觀之被上訴人表示兩造已協議將租期調整為第一階段15年加第二階段15年續約期，若依上訴人提出之最新要求，租期扣除裝修期僅剩12至13年，與當時洽談之承諾租期差異太大，另被上訴人於99年 6月29日固表示第二期租金方案是有選擇，並非固定，且針對第二階段年限約定要明確，如果沒有繼續第二階段，員工資遣及歸還會有狀況等語，然參酌被上訴人（原判決誤為上訴人）提出之99年 6月29日正式租約草案版本，大致上與備忘錄相符，足徵被上訴人仍係欲維持系爭備忘錄第2條之約定，並未堅持租賃期間至少為「15年＋15年」甚至「15年＋15年＋15年」；上訴人提出之99年 6月18日正式租約草案版本，係將備忘錄第2條有關第二階段優先續租權部分，及第3條有關第二階段租金約定部分均刪除，顯違反兩造原有之合意，無法簽訂正式契約之原因，係可歸責於上訴人。至點交日、進場裝修日、契約當事人是否納入IHG集團或由IHG集團出具承諾書等，尚非租賃契約之必要之點。上訴人抗辯其未能於99年7月1日前簽訂正式契約，係因中華電信公司未與其簽訂第二階段租期，無從確定是否可續租予被上訴人及確定第二期租金等語，舉輕以明重，並斟酌兩造締約過程、締約目的，應認上訴人未能簽署正式契約，亦應屬第17.1條所指作業延宕之情形，應認被上訴人主張備忘錄尚未失效等語，為可取。上訴人抗辯兩造於簽訂備忘錄時，對租期及租金並無共識，故於備忘錄第 2.1條約定「暫訂」，及第2.4 條明確約定有關租賃期間及續租事宜，另於正式契約協商訂定之。上訴人於簽署備忘錄後，積極與被上訴人進行協商，未能簽定正式契約，係因未能與被上訴人達成租約之合意，並非作業延宕所致，均無足採。被上訴人主張其已依備忘錄第 9條約定，委由普華商務法律事務所以99年6月29日、100年5月5日、100年5月31日各函通知上訴人補正簽訂正式契約未果，應認被上訴人依上開第 9.1.2條約定請求上訴人給付違約金為有理由，審酌被上訴人承租租賃標的係為經營旅館，並與配合廠商簽訂合約，進行申請變更租賃標的使用用途，及改裝為旅館經營之相關工作，且與IHG集團洽談合作，而支出約1,000萬元以上之費用，且可能面臨 IHG集團之終止與被上訴人簽署之飯店管理合約等情，及審酌被上訴人亦明知可得確定之租期係第一階段，第二階段僅約定有優先續租權，而兩造就第三階段之租期及租金亦有待協商之處等情，認違約金以 1,600萬元為當，被上訴人請求上訴人給付該數額之違約金，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。次按當事人間因租賃契約必要之點即租賃物與租金尚未能合意，非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之基礎。查備忘錄前言約定：「緣甲方『擬』將租賃標的……出租予乙方使用收益，而乙方『擬』向甲方承租租賃標的……，經雙方誠信協商，同意並簽訂本備忘錄如下，以作為甲乙雙方『後續協商正式租賃契約』……之『基礎』」、第2.1條、第2.2條、第2.3條、第2.4條分別約定：「甲乙雙方同意『暫訂』自99年7月1日起至114年4月14日為止為第一階段租賃期間……；自114年4月15日起至129年4月14日止為第二階段租賃期間……；嗣後如有續租情事，並應以15年為單位作為每一階段之租賃期間」、「第一階段租賃期間屆滿後，如乙方無違反租約情事，乙方享有優先續租之權利，惟乙方應於第一階段租賃期間屆滿前一年以書面向甲方提出續租之請求，並經甲乙雙方『協議租賃條件』後，於租賃期間屆滿前六個月簽定續租新約方得續租，否則租賃關係於第一階段租賃期間屆滿時終止」、「甲乙雙方同意第二次續租條件，於第二階段租賃期間屆滿前由乙方提出，經甲乙雙方『協議租賃條件』後，於租賃期間屆滿前六個月簽定續租新約方得續租，否則租賃關係於第二階段租賃期間屆滿時終止」、「甲乙雙方同意，有關『租賃期間與續租』事宜，『另於正式契約協商訂定之』」、另第17.1條約定：「有關本專案未盡事宜，除甲乙雙方另有約定外，雙方當事人應本於本備忘錄之內容，誠信『協商』，並簽訂正式契約」等語，兩造於簽訂備忘錄後至99年7月1日前，曾多次舉行會議協商，被上訴人於同年6 月29日所提出之正式契約草案版本其中關於租賃期間部分與備忘錄相同，復於同日會議表示第二期租金方案是有選擇，並非固定，且針對第二階段年限約定要明確，如果沒有繼續第二階段，員工資遣及歸還會有狀況等語，為原審認定之事實。果爾，參以備忘錄第3.2 條約定：「甲乙雙方同意第二階段租賃期間總租金，由甲乙雙方依以下原則擇一議定之：3.2.1 以第一階段租賃期間之租金給付總額乘上106%計算之；3.2.2 除第一階段租賃總租金外，另加計乙方每月營業額之一定比例；3.2.3 除第一階段租賃期間總租金外，另於符合當時法令限度且不低於當時市場行情限度內，由乙方發行有價證券（包括但不限於普通股、特別股、公司債等）並保留一定比例予甲方認購。」等語（見備忘錄，一審北簡卷11頁）；及被上訴人於上開29日會議除就第二階段租賃期間未確定外，仍表示第二階段租金方案希望上訴人提出更好的替代方案，沒有將第三階段租金寫入是希望將來上訴人可再議，作一租金回補。優先議約的租金條件要明確，減少爭議等語（見該日會議記錄，北簡卷17至18頁）。則備忘錄明文其內容僅係暫定，作為兩造協商正式契約之基礎，兩造並同意有關租賃期間與續租事宜，另於正式契約協商訂定之，似備忘錄文字已明確表示兩造就備忘錄所載租賃契約之租期、租金等租賃契約必要之點，均保留議約權，未達成合意，無須別事探求。又備忘錄第二階段租賃期間之租金約定係就上開三方案議定之，其中3.2.2及3.2.3所示方案，加計之每月營業額之一定比例若干或發行之有價證券種類為何及保留若干比例由上訴人認購，似未確定，被上訴人亦於上開29日就第二期租金之選擇及要求第二階段約定要明確等情，從而上訴人抗辯備忘錄內容僅係兩造協商正式契約之基礎，其中關於租賃期間、租金記載均未確定，兩造就第一、第二階段租期及租金，意思表示均未一致，無法據以簽訂正式契約，其無可歸責原因等語，似非全然無稽。原審以兩造及上開證人於簽訂備忘錄前之協商過程，就租賃期間、租金所表示之意見及各自所提出之文件、電子郵件，認備忘錄已就正式契約之租賃期間、租金已達成合意，及上訴人就正式契約草案表示意見，逕認上訴人拒絕簽訂正式契約，依備忘錄依第17.2條約定未失效，且上訴人應負違約責任，而為不利上訴人之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 7 月 5 日最高法院民事第七庭審判長法官劉靜嫻法官林恩山法官高金枝法官周舒雁法官吳光釗本件正本證明與原本無異書記官中華民國 107 年 7 月 16 日

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