107年度台上字第1669號｜民事：請求給付租金等｜裁判日期：107 年 09 月 28 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1669號上　訴　人　加緦企業有限公司法定代理人　徐培原訴訟代理人　謝政翰律師杜英達律師被上訴人　煉和鋼模股份有限公司法定代理人　黃錫文被上訴人　聖美泰有限公司法定代理人　黃鈺程被上訴人　黃胡麗雲黃錫忠共　　　同訴訟代理人　陳忠儀律師陳家祥律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國105年8月24日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第5號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件被上訴人主張：系爭土地為被上訴人煉和鋼模股份有限公司（下稱煉和公司）負責人黃錫文之父即訴外人黃鍵成（下稱黃鍵成）、被上訴人聖美泰有限公司（下稱聖美泰公司）負責人黃鈺程之父即訴外人黃鍵彰（下稱黃鍵彰）、訴外人即上訴人公司關係人徐先生，及被上訴人黃胡麗雲（下稱黃胡麗雲）、黃錫忠（下稱黃錫忠）等5 人所共有。上訴人為經營紐約家具設計中心新莊一館，與煉和公司、聖美泰公司簽訂系爭租約，承租黃鍵成、黃鍵彰就系爭土地之應有部分，復向黃胡麗雲、黃錫忠承租其等就系爭土地之應有部分，約定租賃期間均自民國103年3月7 日起至108年3月6日止，惟前一租約租金為前3年每月新臺幣（下同）37萬元，後2年每月38萬8500元；後一租約之租金為前3年每月18萬5000元、後2年每月19萬4250元。詎上訴人於104年3月7日未依系爭租約第4條約定簽發次年即104年3月起至105年2月止共12 期租金支票，且自該時起即未給付租金，屢經催討均未獲置理，伊等已寄發函通知上訴人終止系爭租約，自得依系爭租約第3、 4 條約定請求上訴人給付積欠之租金，及契約終止後相當租金之不當得利，另依系爭租約第9 條約定請求懲罰性違約金等情。依系爭契約第3、4、9 條約定及不當得利法律關係，於原審變更聲明，求為命上訴人給付如原判決附表（下稱附表）所示之⒈本金欄、⒉利息欄、⒊違約金欄之本金、利息、違約金（未繫屬本院者，不予贅敘）。上訴人則以：伊確欠租及未簽發支票，然因被上訴人於103 年間兩造之前所訂租約期間屆滿後，要求伊將系爭土地上建物之所有權移轉予被上訴人未果，將租金大幅調升，係趁伊急迫情形下，脅迫伊簽訂系爭租約，且有行使權利不依誠信原則及權利濫用情事，伊已不堪虧損，應考量系爭租約法律關係之繼續性，依民法第74條規定酌減租金；且系爭土地即將被新北市政府重劃，供伊長期規劃利用之價值劇減，加以國內外景氣大幅下滑，均非伊簽訂系爭租約時所得預料，應依民法第227條之2規定酌減租金。又被上訴人迄未依系爭租約第9條第1項約定，以函通知伊終止租約，其請求違約金之條件尚未成就；縱得請求，第9條第1項約定之違約金僅為1個月租金之1倍即37萬元，被上訴人按月累計計算違約金，顯與文義不符；另系爭租約約定之違約金明顯過高，應依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯。原審命上訴人給付系爭本金、利息、違約金，無非以：兩造成立上揭租約，上訴人自104年3月7 日起未給付租金及未依約簽發支票，且迄未返還土地，被上訴人於104年5月7 日以函通知上訴人終止系爭租約，於同年月8 日送達上訴人，為上訴人所是認，則被上訴人依系爭租約第3、4條請求給付到期之租金本息及終止系爭租約後自104年5月8 日起算之相當租金不當得利之本息，如附表所示之1.本金欄及2.利息欄，即屬有據。被上訴人於訂定系爭租約時，將租金大幅調漲，上訴人雖主張係趁伊急迫情形下，脅迫伊簽訂系爭租約，且有行使權利不依誠信原則及權利濫用情事，應考量系爭租約法律關係之繼續性，依民法第74條規定酌減租金云云。惟未就急迫、輕率或無經驗、公司營收確已下滑，及顯失公平等情，舉證以實其說，已難憑信。況系爭租約係於103年4月5日簽訂，而本件104年7月29日繫屬法院，已逾民法第74 條規定之一年除斥期間，又本件系爭租約於當事人意思自由下簽訂，依約履行自屬合理，事後景氣變差，不堪虧損，乃預期之誤判，與誠信原則或權利濫用無關，且兩造於系爭租約第4條第2項載明雙方不得以景氣好壞或任何理由要求對方漲價或調降租金，上訴人以景氣欠佳為由，請求降租，自無可採。又兩造已就系爭土地重劃、徵收等事宜為約定，載明在系爭租約第7 條，上訴人評估風險優劣、考量損益盈虧、利害得失後而簽約，與情事變更無涉，上訴人以重劃為由請求減租亦無足採。又依系爭租約第9條第1項約定，兩造違約金之給付在於上訴人拖欠租金或租金支票未兌現達二個月，被上訴人須通知上訴人「並終止」系爭租約，上訴人即應另給付違約金，並非上訴人違約情況發生，即應給付違約金。而系爭租約第9 條約定之違約金為懲罰性違約金，兩造並無爭議，上訴人已違約拖欠租金，被上訴人於104年5月8 日終止系爭租約，則被上訴人請求自104年5月8 日起算之違約金即無不合。又依系爭租約第9 條約定，上訴人拖欠租金，應另支付被上訴人租金1 倍之違約金，而煉和公司、聖美泰公司租約之租金為每月37萬元，即每日1萬2333 元；黃胡麗雲、黃錫忠租約之租金為每月18萬5000元，即每日6166元，被上訴人請求上訴人給付如附表所示之3.違約金，即屬有理。惟附表所示3.違約金欄所指之清償日，如逾系爭租約第9條第1項之期日時，應算至搬遷完成並回復原狀歸還土地之日止。第9條第1項係針對上訴人之違約責任，相對應之被上訴人違約責任則約定於第5 條，上訴人辯稱僅應付一個月之違約金，或請求酌減違約金，與契約不合，自無可取。從而，被上訴人為訴之變更，依系爭租約第3條、第4條、第9 條及不當得利法律關係，請求上訴人給付系爭本金、利息及違約金，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查原審判命上訴人給付如附表所示其中104年3月7日及同年4月7 日未付之租金及利息，其法律關係與金額，與第一審判決似無不同，違約金部分亦僅起算日不同，何謂訴之變更？乃其就該部分逕按變更後之新訴為裁判，已非無可議。次按租用建築房屋之基地，非承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款定有明文，此項規定係強制規定，當事人之約定如違背上揭規定，依民法第71條規定，應為無效。查上訴人承租系爭土地係作為建築房屋使用，已經上訴人陳明，並為被上訴人所不爭執，而系爭租約第9條第1項約定：「乙方（即上訴人）若拖欠租金或交付之支票不獲兌現達二個月，甲方（即被上訴人）以存證信函通知乙方並終止租賃契約。乙方應另支付甲方月租金壹倍之違約金…至搬遷完成並回復原狀歸還土地之日止…。」等語，有無違背上開土地法之強制規定，自應先予究明。倘該項約定違背強制規定，則上訴人雖自 104年3月7日起未給付租金，被上訴人亦依系爭租約第9 條約定，於104年5月7日通知上訴人終止租約（上訴人於104年5月8日收受），該終止租約是否合法，尚非無疑。被上訴人終止租約如不生效力，兩造租約存續，上訴人應給付者仍係租金，亦無從令其依上揭約定給付違約金，乃原審未遑詳究，逕命上訴人自104年5月 8日起按月給付相當租金之不當得利及違約金，自難謂無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人於原審係陳明「若法院認其於104年5月7 日已發生終止系爭租約效力者，於終止租約前，上訴人仍應根據雙方簽訂之契約給付相關租金及違約金部分；於終止後，因上訴人迄今仍占有使用系爭土地，被上訴人仍得請求上訴人返還占用104年5月7 日至今每個月租金之不當得利數額及一倍違約金，其請求上訴人給付之金額，仍無不合」等語（見原審卷第82頁），其請求相當租金之不當得利部分，究係追加訴訟標的請求法院擇一為裁判抑或為訴訟標的之變更，尚有未明，而此涉及契約終止前被上訴人得請求之給付，案經發回，宜併予以釐清，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 28 日最高法院民事第三庭審判長法官高孟焄法官彭昭芬法官蘇芹英法官陳玉完法官袁靜文本件正本證明與原本無異書記官中華民國 107 年 10 月 8 日

最高法院107年度台上字第1669號

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