最高法院107年度台上字第321號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第321號上　訴　人　太子建設開發股份有限公司法定代理人　羅智先訴訟代理人　金玉瑩律師馬傲秋律師黃如流律師被上訴人　蔡鎮宇上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國106 年11月28日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（106 年度重上字第46號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。理由本件被上訴人主張：上訴人於民國96年10月26日與伊簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），向伊購買坐落臺南市北區北元段第729、729-1至729-8、729-10至729-20地號等 20筆土地（下稱系爭 20筆土地）。除買賣價金新臺幣（下同）1億4000萬元外，依系爭契約第2條第2項約定，按上訴人實際銷售額 5億9718萬3255元，減除預估銷售額 3億4000萬元，再扣除向兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）貸款之利息 205萬9079元後，伊得就其餘額40％，請求追加土地買賣價款1億204萬9670元本息等情。爰依系爭契約之法律關係，求為命上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決。上訴人則以：系爭契約名義上固為買賣，實際上係由被上訴人以系爭20筆土地作價1 億4000萬元出資，伊則以興建房屋出售之費用出資，屬合建契約。本件依合建關係結算後，已無餘額可供分配。又系爭契約書第2條第2項約定應扣除之利息，為伊向永豐資財股份有限公司（下稱永豐公司）貸款之利息4417萬2500元等語，資為抗辯。原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人於96年10月26日與被上訴人簽訂系爭契約，購買被上訴人所有之系爭20筆土地。被上訴人委任益民律師事務所，於102 年8月7日寄發之律師函雖記載「本件雖屬買賣合約，實隱藏有合建之意」等語，惟屬受任律師之法律意見，並非契約內容。依系爭契約名稱、內容之記載及系爭地上14層、地下 2層集合住宅建案運作情形，應認為買賣契約。被上訴人除取得買賣價金 1億4000萬元外，依系爭契約第2條第2項約定，尚得依一定比率取得追加土地買賣價款。被上訴人於 96年11月5日取得系爭土地之所有權，取得使用執照起算 6個月屆滿日則為101年4月27日。被上訴人於96年4月24日向永豐公司貸款1億2500萬元，並以系爭20筆土地設定最高限額抵押權 1億5000萬元。兩造與永豐公司於96年10月30日簽訂債務承擔契約，由上訴人承擔被上訴人前揭借款債務，最高限額抵押權之義務人亦於96年11月28日變更為上訴人。另上訴人於 97年2月29日將系爭20筆土地，設定最高限額抵押權 1億3200萬元予兆豐銀行，並於97年間以系爭20筆土地及其他其他 3筆不動產為共同擔保，向兆豐銀行申辦貸款同一筆一年期短期授信，額度1億5500萬元，並逐年續約，上訴人於100年11月18日清償兆豐銀行貸款，繳納之貸款利息合計 970萬2631元。查系爭建案結算至使用執照取得屆滿6個月止之銷售總價款為5億9718萬3255 元，已逾預估總銷售金額之3億4000萬元，依系爭契約第2條第2項約定，上訴人應給付被上訴人追加土地價款。觀諸系爭契約第2條第2項及第3條第2項記載，已明示上訴人取得系爭土地所有權後，將系爭土地作為借款擔保，其借款額度之上限為 1億2500萬元。故土地貸款利息之計算，以嗣後向兆豐銀行借款所生之利息為限。又上訴人以系爭 20筆土地及其他3筆不動產為共同擔保，向兆豐銀行貸款，合計繳納利息 970萬2631元。繳息期間係自97年11月20日起至100年10月20日止，符合系爭契約第2條第2項所載「上訴人自取得標的土地產權（96年11月5日）起，迄使用執照取得日起算 6個月屆滿時（101年4月27日）」之計息期間。兩造就利息如何「設算」，雖無明文，觀諸兆豐銀行之鑑價資料，應以上開各筆不動產設定抵押權之金額，與設定抵押權擔保金額總額比例，計算應扣除之貸款利息。上訴人以系爭20筆土地及其他3筆不動產，設定擔保之總金額為6億2200萬元，在申貸期間共繳納貸款利息 970萬2631元，依比例計算，上訴人以系爭20筆土地貸款所繳納之利息為205萬9079元。依系爭契約第2條第2項約定，應扣除「土地貸款利息」205萬9079元。兩造訂立系爭契約時，永豐公司之貸款利息已得計算，兩造未予記載，顯見所稱「土地貸款利息」係指兆豐銀行之利息。依系爭契約第2條第2項約定結算結果，「實際已銷售總價款」為 5億9718萬3255元，已超過預估銷售額之3億4000萬元，其差額扣除土地貸款利息205萬9079元後，其餘額之40％為追加土地買賣價款，即1億204萬9670元。綜上，被上訴人依系爭契約第2條第2項約定，請求上訴人給付追加土地買賣價款1億204萬9670元本息，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。查系爭契約第2條第2項約定: 「本案預估銷售額為新臺幣 3億4000萬元，雙方同意於使用執照取得日起算六個月屆滿時，結算實際已銷售總價款，如有溢上開預估總銷售金額時，以溢價金額（不含營業稅）扣除『乙方自取得標的土地產權起，迄上開結算日止』，就『貸款額度 1億2500萬元整』所設算之土地貸款利息後，餘額之40％為追加土地買賣價款」（見一審補字卷第 9頁）。似已約明設算貸款利息之金額、期間，僅未載明貸款利率而已。而被上訴人於96年11月 5日取得系爭土地之所有權，101年 4月27日則為取得使用執照起算6個月之屆滿日。被上訴人於96年4月24日向永豐公司貸款1億2500萬元，並以系爭20筆土地設定最高限額抵押權 1億5000萬元，嗣由上訴人承擔借款債務，並變更為該最高限額抵押權之義務人。上訴人復於 97年2月29日將系爭 20筆土地，設定最高限額抵押權1億3200萬元予兆豐銀行，並於97年間以系爭20筆土地及其他其他 3筆不動產為共同擔保向兆豐銀行申請貸款，並於 100年11月18日清償兆豐銀行貸款等情，為原審認定之事實。果爾，系爭契約約定之計息期間「96年11月5日起至101年4月27日止」，似非僅兆豐銀行之貸款期間，參以上訴人承擔被上訴人向永豐公司貸款之金額為 1億2500萬元，年息為8.4%（見一審卷㈣第23至25頁）。則上訴人抗辯: 兆豐銀行之「貸款額度」、「利息計算起迄日」（即97年11月20日起至 100年10月20日止）與系爭契約扣除利息之額度、起迄日不符，本件應按永豐公司之貸款年息8.4%計算，始符締約本旨等語（見原審卷第99至100、388頁），是否全然無據，非無推求之餘地。系爭契約約定扣除之土地貸款利息，究係上訴人實際支付之利息，抑或定期、定額本金設算之利息，其利率標準如何始符兩造締約真意？均屬未明，自待調查釐清。原審未察，遽以上訴人受讓系爭土地所有權後，已承擔被上訴人對永豐公司之 1億2500萬元債務之情，逕認應扣除之利息僅限於實支兆豐銀行按比例計算之借款利息 205萬9079元，而為不利上訴人之判決，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 28 日最高法院民事第七庭審判長法官劉靜嫻法官高金枝法官吳光釗法官周舒雁法官林恩山本件正本證明與原本無異書記官中華民國 107 年 7 月 9 日

最高法院107年度台上字第321號

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