最高法院109年度台上字第1027號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第1027號上　訴　人　林書玄（中鼎地產有限公司之承當訴訟人）訴訟代理人　王寶蒞律師卓詠堯律師王筱雯律師被上訴人　陳福壽陳蘇雄共　　　同訴訟代理人　簡長順律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國 107年10月23日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第909號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件上訴人主張：被上訴人於民國102 年12月間與中鼎地產有限公司（下稱中鼎公司）簽訂委託銷售契約（下稱系爭委託契約），委託該公司居間仲介，銷售其所有新北市○○區○○段000 ○000000000000000地號土地（合稱系爭7 筆土地，以下所稱地號土地均屬同段）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）。嗣經中鼎公司仲介，於同年月30日以總價新臺幣（下同）1億7,395萬元，與訴外人胡睿鈞簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），其並同意給付中鼎公司服務報酬695 萬元（下稱系爭報酬），且簽署服務費用證明書（下稱系爭證明書）。雖該買賣契約其後因胡睿鈞未依約履行而遭被上訴人解除，惟被上訴人仍負有給付系爭報酬之義務。中鼎公司業將該債權讓與伊（並經該公司及被上訴人同意，由伊代中鼎公司承當訴訟），伊自得請求被上訴人給付系爭報酬等情。爰依民法第565條、第568條、系爭委託契約、系爭證明書，求為命被上訴人給付695 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊係委託中央房屋仲介有限公司（下稱中央房屋）銷售系爭房地，未與中鼎公司成立居間契約，更未同意給付系爭報酬。且系爭委託契約欠缺不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第22條第1項第1款規定之法定要式，又屬定型化契約，未給伊合理審閱期間，部分條文違反消費者保護法、誠信原則等規定，應為無效。系爭買賣契約業經解除，伊已無給付報酬義務。中鼎公司未向違約之胡睿鈞請求報酬，反向伊為請求，行使權利有違誠信及比例原則。其次，簽訂系爭買賣契約前，已有其他買方出價達伊委託底價，中鼎公司未善盡報告義務，反協助胡睿鈞議價而以較低價格買受，復未調查胡睿鈞之履約能力，任其毀約，致伊受有重大損害，依民法第571 條規定，中鼎公司不得請求報酬。況胡睿鈞簽訂系爭買賣契約時雖交付面額1,739 萬元之本票，但實際僅給付100萬元價金，依約伊只須給付已收價金之50%即50萬元，另中鼎公司未花費勞務，簽約不久即完成仲介，亦應酌減服務報酬。又該公司於102年12月30日完成仲介，迄105年 1月15日始提起本訴，已逾2 年時效。再者，伊依管理條例規定得請求中鼎公司賠償1,739萬5,000元，及依民法第184條第1項前段、後段或第197條準用第179條規定，得請求其返還6 萬元暨不完全給付之損害賠償1,485 萬元，以此互為抵銷等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人之訴，係以：中央房屋與中鼎公司同屬中鼎體系之不同加盟店，因被上訴人原與中央房屋所簽之委託銷售契約有誤，故補簽系爭委託契約。依該委託契約、系爭證明書、系爭買賣契約之內容，佐以上訴人及證人方芊懿之證詞，參互以觀，堪認被上訴人確已同意將系爭房地改委由中鼎公司仲介銷售，並同意依系爭證明書支付服務報酬。管理條例第22條第1 項乃保障交易當事人權益之行政管理規範，非居間契約之要式規定，縱有違反，契約亦不因而無效。且被上訴人前與中央房屋曾簽署相同定型化約款之委託銷售契約，對系爭委託契約之內容已有相當了解，並於「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄，加以勾選，難認上訴人有違審閱期間之相關規定。又系爭委託契約第6 條約定之服務報酬，並未逾中央主管機關規定，而居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，該契約第6條、第7條約定並無重大不利益且顯失公平，而應無效之情形。但被上訴人於與胡睿鈞簽訂系爭買賣契約前，訴外人鈞碩建設股份有限公司（下稱鈞碩公司）業於102 年12月27日提出不動產買賣意願書，委託中鼎公司收購土地，表明欲以每坪 3萬2,000元價購住宅區土地（即600、601、656地號土地，下稱 3筆住宅土地），以公告現值200%價購公共設施用地（即602、615、616、655、599地號土地，下稱5筆公設土地），於103年1月15日前簽訂買賣契約，土地增值稅、工程受益費，由賣方負擔；不動產買賣移轉登記費、書狀費、謄本費、印花稅、契稅及代書費，由買方負擔（下稱鈞碩意願書），此為胡睿鈞以該公司名義所為之出價。中鼎公司自承未將此事告知被上訴人。依上開意願書所載價購方式計算，3筆住宅土地總價為1億7,204萬8,448元， 5筆公設土地總價為67萬4,780元（原判決將602地號誤載為302 地號），合計1億7,878萬9,228 元，而被上訴人與胡睿鈞所訂系爭買賣契約，買賣總價僅1億7,395萬元，與上開鈞碩公司提出之買賣價金差距483萬9,228元。參諸系爭委託契約第8條第1款、第 5款本文約定，中鼎公司受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之；如買方簽立「要約書」，中鼎公司應於24小時內，將該要約書轉交被上訴人，不得隱瞞或扣留。鈞碩公司於102年12月3日與中鼎公司簽署之要約書，亦約定其委託該公司向賣方提出買賣之要約，中鼎公司應將要約內容轉達給賣方。中鼎公司卻隱暪此事項未據實向被上訴人報告，致被上訴人不知鈞碩公司上開較高出價之購買意願書，而同意以較低總價將系爭房地出賣予胡睿鈞，致減少收益，中鼎公司確違反對被上訴人之忠實義務，且情節非輕。依民法第571 條規定，中鼎公司不得請求被上訴人給付系爭報酬，且不以被上訴人實際是否受有損害，或所受損害額多寡，或嗣後系爭買賣契約遭解除，而有不同。從而，上訴人依民法第565條、第568條、系爭委託契約、系爭證明書，請求被上訴人給付695 萬元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。本件被上訴人經中鼎公司仲介，就系爭房地與胡睿鈞所訂系爭買賣契約，其買賣總價為1億7,395萬元。在此之前，胡睿鈞曾提出鈞碩意願書，表明買受系爭7筆土地及615地號土地之旨。依該意願書所載價購方式計算，合計價金共1億7,878萬9,228 元；兩者價差483萬9,228元，為原審認定之事實。惟查，系爭買賣契約之買賣標的為系爭7 筆土地及系爭建物（見一審卷一13頁）；而鈞碩公司提出之鈞碩意願書，買賣標的則為3筆住宅土地及5筆公設土地，且不含建物，並就稅賦相關費用另有分擔約定（見原審卷一227、228頁）。準此，兩者之買賣條件既係本於不同之標的及費用分擔，縱有價差，於依當時各標的之價值調查認定前，能否遽謂中鼎公司未向被上訴人報告鈞碩意願書，即當然違反民法第571 條所定之忠實義務，自待澄清。原審逕以該價差即推斷中鼎公司違反忠實義務，未令被上訴人就此利己事實負舉證責任，有違證據法則。況依原審上開認定之1億7,204萬8,448元與67萬4,780元之加總，亦無法得出合計1億7,878萬9,228 元之結論，該價差為何，併有未明。所為不利上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 109 年 7 月 29 日最高法院民事第四庭審判長法官沈方維法官李寶堂法官鍾任賜法官張競文法官陳靜芬本件正本證明與原本無異書記官中華民國 109 年 8 月 10 日

最高法院109年度台上字第1027號

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