最高法院109年度台上字第1546號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第1546號上　訴　人　謝文能訴訟代理人　張宗存律師被上訴人　謝志成上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國108年1月29 日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107年度上字第430號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。理由本件上訴人主張：訴外人謝水成、謝金得、謝安（下稱謝水成等3人）為坐落臺中市○○區○○段0000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，其3人應有部分各為8/72。其3人死亡後，因無人辦理繼承登記，由臺中市政府列冊管理期滿，函請財政部國有財產署（下稱國產署）依土地法第73條之1 規定，委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱臺灣金服公司）於民國105年9月13日公開標售謝水成等3 人之系爭土地應有部分（下稱系爭土地持分），均由被上訴人得標。依同條第3 項及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點（下稱系爭標售要點）第11點第1 項規定，繼承人、合法使用人或其他共有人僅能就其實際使用範圍主張有優先購買權。被上訴人為系爭土地之共有人，惟未證明其使用範圍，自無優先購買權。伊為系爭土地之共有人，與其他共有人有默示分管協議存在，並為該土地上建物之公同共有人，對系爭土地持分有優先購買權等情，依土地法第73條之1第3項規定，求為確認伊就系爭土地持分全部有優先購買權之判決。被上訴人則以：上訴人固為系爭土地之共有人，然系爭土地持分既已由同為共有人之伊得標買受，復未舉證證明其就系爭土地之實際使用範圍及有何占有使用之合法權源，則曾參與投標之上訴人即無再依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權之餘地。又依同條項規定，僅得就實際使用範圍主張，未使用範圍即無適用餘地，自應由伊取得該部分權利。上訴人主張就系爭土地持分全部有優先購買權，要無理由等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地持分公開標售，固由被上訴人得標，上訴人主張其為系爭土地共有人，有土地法第73條之1第3項之優先購買權，為被上訴人否認，上訴人有提起本件確認優先購買權存在訴訟之法律上利益。上訴人與被上訴人均為土地共有人，應有部分比例各為49/1800、2/108。謝水成3 人生前亦為共有人，應有部分均各為72分之8 ，死亡後，因無人辦理繼承登記，由臺中市政府列冊管理期滿後，函請國產署依土地法第73條之1 規定，委託臺灣金服公司公開標售系爭土地持分，均由被上訴人得標。查同條第3 項前段之立法目的，係在未辦繼承登記土地或建物標售後，使具有使用事實之繼承人、合法使用人或其他共有人，就其實際使用範圍有優先購買權，俾使土地之使用與所有權能合一，以利經濟效益。又依系爭標售要點第11點第1項前段、第12點第1項規定，可知共有人行使土地法本條項之優先購買權，須為逾期未辦繼承登記土地或建物之共有人，及有實際使用之事實，且僅得就其實際使用之範圍主張優先購買權。至於該共有人有無使用之合法權源，則非所問。兩造均為共有人，被上訴人既為標得人，其有無實際使用系爭土地之事實，則無探究必要。上訴人以此主張被上訴人無優先購買權云云，殊無可採。系爭土地共有人間有無默示分管協議存在，及上訴人有無合法使用權源，兩造之爭執，要與上訴人有無土地法第73條之1第3項所定之優先購買權無涉，已如前述。上訴人主張其有使用如原判決附圖（下稱附圖）一所示A1、A2、A3、A4、B1、B2、P、N、Ｏ1、Ｏ2 部分及附圖二所示W1、W2、 Z 部分等範圍土地，惟經勘驗現場結果及證人昌金葉、陳秋益、連邵助及謝景棠之證詞，B2與C 間之鐵捲門及W2的鐵皮圍籬，乃上訴人在公開標售後始行施設，難謂標售前有實際使用W1、W2、Z及鐵捲門範圍內之A1、A2、A3、A4及N部分之土地。上訴人自承如附圖一所示P、及Ｏ1、Ｏ2 部分土地上建物之門牌號碼臺中市○○區○○里○○路0段000巷00弄0 號，係上訴人之祖父謝順德興建，58年1月死亡，由子女謝居福等人繼承。可見該部分土地上建物，由其繼承人因繼承而為公同共有。上訴人復自承B1、B2部分建物係其父謝居福與叔叔謝煥平搭建，參以證人陳秋益與謝景棠亦陳稱謝煥平有使用該建物，自難認該建物由其單獨繼承取得，於謝居福死亡後，B1、B2部分建物自應由其繼承人繼承取得，而為公同共有，並與謝煥平共有該等建物。依此，上訴人充其量僅為P、Ｏ1、Ｏ2、B1及B2 等部分建物之公同共有人。縱使推認上訴人有使用O2部分建物3分之1及B1部分建物3分之2面積等範圍，然因上開建物係上訴人與他人公同共有，非單獨所有，在公同共有物分割前，各共有人無應有部分，亦不能單獨行使權利。是上訴人以其有實際使用上開土地為由，主張其有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，求為確認就系爭土地持分全部有優先購買權，為無理由，不應准許等詞，為其判斷基礎。按土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權。查本條項規範目的，係為使土地之使用與所有權能合一，以利經濟效益。本此，本條項所指之其他共有人，自不以分別共有人為限，包括公同共有人，以公同共有人就該土地或建築改良物之所有權與使用權，逐漸趨於合一之故。又本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉。末者，認定事實為法院審理具體個案時之責務，為求事實明確，自不得任以推測或假設性之事實作為法律解釋適用時之基礎事實，否則無從為紛爭之解決，而與訴訟制度以解決當事人之紛爭事實目的有違。經核，原審以上訴人「充其量」僅為P、Ｏ1、Ｏ2、B1及B2 等部分建築物之公同共有人，認其優先購買權之權利行使不能單獨為之，認就系爭土地應有部分無優先購買權，已有可議。原審除以「充其量」僅為P、Ｏ1、Ｏ2、B1及B2 等部分建物之公同共有人，又就O2、B1部分建築物，以「縱使推認」上訴人有使用事實，亦僅是該建物3分之1面積而已，即以推測及假設性之事實，作為適用法律之基礎事實，依上開說明，亦有違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，非無理由。至本院107年度台上字第1609 號判決、99年度台上字第1161號、第1469號判決及96年度台聲字第600 號裁定，所指公同共有人之行使優先購買權，有關民法第828條第3項規定適用，係就行使優先購買權，應得其他公同共有人同意之論述，與原審判決所指應由全體公同共有人共同行使無涉，併此敘明。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 109 年 9 月 16 日最高法院民事第八庭審判長法官魏大喨（主筆）法官李寶堂法官李文賢法官陳毓秀法官林玉珮本件正本證明與原本無異書記官中華民國 109 年 9 月 25 日

最高法院109年度台上字第1546號

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