109年度台上字第507號｜民事：請求損害賠償等｜裁判日期：109 年 04 月 09 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　109年度台上字第507號上　訴　人　李善金訴訟代理人　吳順龍律師黃佩成律師被上訴人　吳永欽戴碧夏林純如陳寶鳳共　　　同訴訟代理人　林德盛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國107年6月29日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（106年度上字第64 號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。理由本件上訴人主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段第203地號土地（下稱系爭土地），為兩造共有。被上訴人於民國105年10月26日與訴外人何秋容簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），擬以每坪新臺幣（下同）18萬元，總價3,019萬6,000元，將系爭土地所有權全部出售予何秋容，乃於同年11月2日以花蓮府前路郵局第175號存證信函（下稱系爭信函），通知伊於10內日行使優先承購權。惟系爭信函未檢附系爭買賣契約，亦未載明被上訴人出賣之應有部分、價金及付款方法等，逕要求伊於10日內給付等額價金，迫使伊不得不於同年11月8日以花蓮南京街郵局第113號存證信函（下稱113號信函），告知被上訴人不優先承購，被上訴人未合法通知伊優先承購，侵害伊之優先承購權。被上訴人已將系爭土地移轉登記予何秋容指定之訴外人容舍股份有限公司（下稱容舍公司），對伊之優先承購已陷於給付不能，系爭土地以低於市價每坪22萬元之18萬元出售，伊所失利益至少200萬元，得依民法第226條第1項、第184條第1項、第185條第1項前段規定，請求被上訴人賠償。又系爭土地出售價金3,019萬6,000元，按伊應有部分5分之1計算，扣除土地增值稅4萬5,448元，伊應分得 599 萬3,752元，除被上訴人提存之574萬7,301元及已判決伊勝訴確定之217元，伊尚得依土地法第34條之1第3項規定，請求被上訴人再給付24萬6,234元等情，求為命被上訴人連帶給付224萬6, 234元，及其中200萬元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘24 萬6, 234元自106年8月12日起算法定遲延利息之判決（上訴人請求被上訴人給付217元本息部分，已獲勝訴判決確定；又未繫屬本院者，均不予贅敘）。被上訴人則以：伊就系爭土地應有部分合計5分之4，以每坪18萬元之合理價格出售系爭土地，並以系爭信函揭露出售之土地標示、價格、付款方式等重要資訊，通知上訴人行使優先承購權，並未限制上訴人須於10日內實際提出買賣價金始能優先承購，符合土地法第34條之1第4項規定，未侵害上訴人之優先承購權。上訴人拒絕行使優先承購權，非因承買條件不明，伊出售系爭土地及辦畢移轉登記，並無可歸責之事由，上訴人不得請求伊賠償所失利益。系爭土地出售價金3,019萬6,000元，扣除必要費用仲介費120萬7,840 元、代書費及規費1萬6,190元、整地費7,140元，按上訴人應有部分5分之1 計算，再扣除其應負擔之土地增值稅4萬5,448元，餘額為574萬7,518元，伊已提存574萬7,301 元，上訴人並獲勝訴判決確定217 元，其已不得再請求伊為任何給付等語，資為抗辯。原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭土地為兩造共有，上訴人應有部分5分之1，被上訴人應有部分合計5分之4。被上訴人於105年10月26 日與何秋容簽訂系爭買賣契約，以每坪18萬元、總價3,019萬6,000元，將系爭土地所有權全部出售予何秋容，於同年11月2 日以系爭信函通知上訴人行使優先承購權。上訴人於同年月8日以113號信函表示不行使優先承購權。被上訴人於同年月16日向臺灣花蓮地方法院為上訴人提存價金574萬7,301元，於同年12月5 日將系爭土地所有權移轉登記予容舍公司，為兩造所不爭執。次查被上訴人依土地法第34條之1第1項規定處分系爭土地，上訴人依同條第4 項規定，就被上訴人之應有部分有優先承購權。被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權時，已告知「（一）土地標示：花蓮縣○○鄉○○段二○三地號土地所有權全部。（二）處分方式：上述土地全部價款新臺幣參仟零壹拾玖萬陸仟元整（每坪180000 元），共167.757坪，出售予訴外人何秋容。（三）價金分配：上列價款由共有人依其土地應有持分比例面積計算，於扣除稅金及必要費用後，分配應得之價金」，雖未載明系爭買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，惟被上訴人係出售系爭土地所有權全部，上訴人得購買者則為被上訴人之應有部分，兩者標的不同，上訴人應給付被上訴人之價金、付款期限，必與系爭買賣契約所載之付款內容及期限不同，難以被上訴人未將系爭買賣契約之所有條件完全揭露使上訴人知曉，遽認其未盡通知上訴人行使優先承購權之義務或侵害上訴人之優先承購權。系爭信函主旨載明「若拒絕出售，請於文到十日內依土地法第三十四條之一第四項行使優先承買權」，可見該函說明記載「（五）特別約定事項：…以本文通知於文到後十日內提出等額買賣價金行使優先承買權；如有逾期，視為放棄優先承買權」，僅係通知上訴人於10日內行使優先承購權，非約定上訴人之付款期限。況113號信函已表明上訴人係因系爭土地供其生活所需使用而不行使優先承購權，其顯非因被上訴人上開通知之內容而不行使。被上訴人雖於105 年12月間將系爭土地兩側鄰地即花蓮縣○○鄉○○段第204、212地號土地，以每坪22萬元出售予何秋容。惟同上段第181至210地號土地近2年之交易價格，每坪14.9萬元至23.5萬元不等，系爭土地售價每坪18萬元，相互對比，無明顯落差，難認被上訴人有逼退上訴人行使優先承購權之故意。被上訴人未違反土地法第34條之1第4項規定，自未侵害上訴人之優先承購權，亦無違反保護他人之法律致生損害於上訴人。上訴人既未向被上訴人表示以同一條件承購，兩造間並不存在債之關係，被上訴人並無出賣其應有部分或系爭土地全部之義務，自無可歸責於被上訴人之事由致給付不能之情形。上訴人依侵權行為及給付不能之法律關係，請求被上訴人賠償所失利益200萬元，自屬無據。被上訴人出售系爭土地所得之價金及支出之必要費用，由兩造按其應有部分比例分配及分擔，被上訴人出售系爭土地支出仲介費120 萬7,840元、代書費及規費1萬6,190元、整地費7,140元，上訴人另應負擔土地增值稅4萬5,448元，系爭土地出售價金3,019萬6,000元，按上訴人應有部分5分之1計算，扣除其應負擔之上開必要費用及土地增值稅共計29萬1,682元，其可分得價金574萬7,518元。被上訴人已提存574萬7,301元及經確定判決命其給付上訴人217元，上訴人已無餘額可再請求被上訴人給付。故上訴人依民法第226 條第1項、第184條、第185條，土地法第34條之1第3項規定，請求被上訴人連帶給付224萬6,234元，及其中200萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘24萬6,234元自106年8月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4 項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權，僅告知土地標示、處分方式、價金分配，未記載系爭買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，該信函並於「特別約定事項」載明：「於文到後十日內提出等額買賣價金行使優先承買權；如有逾期，視為放棄優先承買權」，為原審認定之事實。似見被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權時，並未檢附其與何秋容簽訂之系爭買賣契約，亦未載明被上訴人欲出賣之應有部分與其價金，及上訴人如欲優先承購，應支付予被上訴人之分期價款各為若干等各情，且要求上訴人應一次提出等額買賣價金優先承購。果爾，能否謂被上訴人已依法通知上訴人行使優先承購權，自滋疑義。原審見未及此，遽以前揭理由謂被上訴人已合法通知上訴人行使優先承購權，進而為上訴人不利之判斷，已有可議。次查原審係認被上訴人於105年11月間通知上訴人以每坪18 萬元出售系爭土地予何秋容，於同年12月以每坪22萬元出售系爭土地兩側相鄰土地予何秋容。是能否謂被上訴人係以相當之價格出售系爭土地，上訴人未受有損害，亦非無疑。原審未查明審認，遽謂上訴人不得請求被上訴人賠償損害，亦有未合。又債務人無為一部清償之權利。而以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。系爭土地出售價金3,019萬6,000元，按上訴人應有部分5分之1計算，扣除其應負擔之必要費用及土地增值稅，其可分得價金 574萬7,518元，被上訴人為上訴人提存574萬7,301 元，亦為原審認定之事實。是被上訴人既未證明其已依債務本旨提出給付而上訴人拒絕或不能受領，且其已全額提存上訴人應得之價金，則能否謂該項提存已生清償之效力，即不無研求之餘地。原審未查，遽為上訴人不利之判決，尤嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 109 年 4 月 9 日最高法院民事第一庭審判長法官陳國禎法官陳真真法官梁玉芬法官王金龍法官鄭純惠本件正本證明與原本無異書記官中華民國 109 年 4 月 20 日

最高法院109年度台上字第507號

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