109年度台上字第716號｜民事：請求損害賠償｜裁判日期：109 年 06 月 30 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　109年度台上字第716號上　訴　人　林挺毅訴訟代理人　陳偉仁律師被上訴人　張文松上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年8月14日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（105年度上字第230號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及擴張之訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。理由本件上訴人主張：伊為開設火鍋店，於民國102年11月1日與被上訴人簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向其承租位於嘉義市○○路000號2樓（下稱系爭房屋）、同市○○○路000號2樓（下稱293號房屋）及後方2樓違建（與293 號房屋合稱未完工房屋），租賃期限自103年1月1日起至107年12月31日止，第1 年每月租金新臺幣（下同）9萬元，第2年至第5 年每月10萬元。伊已依約交付保證金30萬元予被上訴人，並委託訴外人成浩室內裝修有限公司（下稱成浩公司）設計裝潢，因系爭房屋前方原有之廁所不利於火鍋店之經營，成浩公司遂設計將廁所移至後方；又伊原委請訴外人合眾冷氣企業行（下稱合眾企業）施作冷氣、管線工程並支付定金，被上訴人竟要求改由其指定之侑能冷氣空調有限公司（下稱侑能公司）施作。嗣293 號房屋之後方一角，經嘉義市政府認定為違建而遭拆除，伊原規劃之店面面積及桌次縮減因而無法達成預定之營業目標，復因被上訴人不合理指示而多次變更設計，致遲至103年9月仍無法營業，伊催告被上訴人改善未果，已於同年月22日依法解除系爭租約。伊前已支付：⒈合眾企業冷氣28萬元定金；⒉侑能公司冷氣17萬7000元定金、已施作工項費用33萬8100元；⒊成浩公司設計施工等費用200 萬元；上開金額於扣除侑能公司變賣回收材料後退還9萬8015元後，仍有269萬7085元無法收回。又系爭租約既經解除，被上訴人應返還30萬元保證金，加計前開無法收回之費用，並扣除伊自103年1月1 日起至解約時止，積欠被上訴人之9 個月租金81萬元後，伊共得請求被上訴人賠償所受損害218 萬7085元；另得請求因上述原因無法如期營業所受營業損失276萬6330元等情，爰依民法第226條、第229條第2項規定，求為命被上訴人給付495 萬3415元本息之判決。嗣於原審改稱：被上訴人既未依債之本旨提供租賃物，伊無給付租金81萬元之義務，即無庸自請求金額中扣除，爰擴張聲明請求被上訴人給付576 萬3415元本息（即擴張81萬元）。對於被上訴人之反訴，則以：被上訴人既未交付合於約定之租賃物，伊於被上訴人依約履行前，得拒絕給付租金，縱其得請求租金，伊亦得以對被上訴人之損害賠償債權抵銷。又伊已於103年9月22日解除系爭租約，被上訴人無從再為解除；被上訴人早於伊解除系爭租約前即自行更換門鎖，伊不可能繼續占用系爭房屋，伊已將系爭房屋交還被上訴人，並無違約，系爭租約既因被上訴人給付不能而解除，被上訴人亦不得請求給付提前解約違約金；至變更廁所等位置係經被上訴人同意，伊不負回復原狀之義務等語，資為抗辯。被上訴人則以：系爭租約所載租賃範圍僅系爭房屋，不包括未完工房屋在內；伊僅建議上訴人使用原有設施，以免損害房屋結構，並未干涉上訴人裝修。上訴人主張支付成浩公司之定金200 萬元中之第2筆款項，係103年3 月26日由無關之林淑玲匯款，縱為上訴人所給付，亦非定金而為工程款之一部，況現場照片顯示實際施作部分之工程款未達200 萬元，其單據所列內容浮濫，該部分請求為無理由。侑能公司已於103 年11月21日將冷氣機及冷凍庫搬回，上訴人與合眾企業間並無上訴人所指交易存在，縱有交易亦為其等間之糾紛，均與伊無涉。上訴人未給付租金而違約在先，不得請求返還30萬元保證金，又上訴人未支付租金使用系爭房屋，即無營業損失可言，況其以在嘉義市營業多年而具有穩定客源之商家營業額作為營業損失之計算基準，亦屬無據等語，資為抗辯。另提起反訴主張：伊於103年9月6 日以存證信函催告上訴人付清租金，上訴人遲未履行，伊乃於同年10月27日為終止租約之意思表示，自得依系爭租約請求上訴人給付自103年1月起至租約終止前之租金54萬元，及租約終止後至返還系爭房屋期間所受相當於租金之利益6 萬元；另上訴人提前解約，伊亦得依系爭租約第7條第4款約定，請求給付相當於2 個月之租金12萬元，並依系爭租約第4條第5款請求兩座廁所之回復原狀費用及壁牆、鋁窗之修繕費用共15萬元，經扣除其前給付伊之保證金30萬元，合計應給付伊57萬元等情，爰求為命上訴人給付57萬元本息之判決（未繫屬本院部分，不另贅述）。原審維持第一審就本訴及上開反訴部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其該部分之上訴及擴張之訴，無非以：兩造簽訂系爭租約時293 號房屋尚未完工，與系爭房屋間有牆壁相隔，外觀上仍為一獨立建物，其後方違建亦未開始加建，系爭租約第1 條僅記載房屋所在地及使用範圍為系爭房屋全部，堪信系爭租約之租賃範圍，不包括未完工房屋在內。系爭租約約定第1年租金為每月9萬元，第2至第5年每月10萬元，被上訴人之妻葉玲玲另以第1年每月6萬元、第2年起每月7萬元出租與系爭房屋同棟之3 樓房屋予訴外人黃俊榮（下稱3樓租約），二者租賃物僅相差1樓層，租金卻相差高達3 萬元，再參酌上訴人與葉玲玲之電話譯文，足認系爭租約所約定之租金，應包括未完工房屋，即兩造於契約磋商過程中達成合意之租賃範圍雖已包括未完工房屋，但未於系爭租約中標明，應認兩造就此係成立預約，合意俟建築完成後再補訂本約，尚不能因被上訴人交付上訴人作為發包裝潢之圖說包含未完工房屋，即反推兩造約定之租賃範圍包含未完工房屋在內。兩造約定之租賃範圍既不包含未完工房屋，上訴人復無法證明被上訴人有干預裝潢或為不合理指示之事實，被上訴人即無給付遲延或給付不能，上訴人解除租約於法不合，則其請求返還保證金、賠償所受損害及所失利益，均不應准許。上訴人自認103年1月至9 月之租金未付，其既不得請求被上訴人賠償其所受損害或所失利益，即無從以該債權與被上訴人之租金債權主張抵銷；又兩造就未完工房屋僅成立預約，上訴人亦無從以被上訴人未依約交付未完工房屋為由，主張同時履行抗辯。惟系爭租約所約定之第1年租金9萬元實已包含未完工房屋，系爭租約與3 樓租約簽訂時間相近，租賃物僅相差1樓層，應認系爭房屋租金第1年租金為6 萬元，其餘3 萬元為未完工部分租金，被上訴人自得請求給付系爭房屋自103 年1月至9月之租金54萬元。上訴人於第一審已表達無法承租，即屬未附理由期前解約，並經被上訴人同意，被上訴人依系爭租約第7條第4款約定，請求上訴人給付相當於2 個月租金之提前解約違約金12萬元，即屬有據。又被上訴人於第一審言詞辯論期日陳稱：上訴人已返還承租標的物，主張租金103年1月1 日至同年10月31日等語，足認上訴人已於同年11月間交還系爭房屋，則上訴人於同年9 月解除租約後，於同年10月占有系爭房屋即無正當權源，並受有相當於租金之利益，被上訴人依不當得利之法律關係請求給付6萬元，即應准許。再系爭租約第4條第5 款約定，房屋有改裝設備之必要時，上訴人取得被上訴人同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，上訴人交還房屋同時應負責回復原狀。上訴人既為廁所等之變更，則被上訴人依該約定請求回復原狀，並請求廁所之回復費用及牆壁、鋁窗之修繕費用共15萬元，均屬有據。從而被上訴人反訴請求上訴人給付57萬元本息部分，應認有理由等詞，為其判斷之基礎。惟按當事人主張之事實，究竟該當於發生何項法律關係，乃屬法官依據法律獨立審判職責之法律適用問題，固不受當事人主張或陳述之拘束。然受訴法院所持法律見解，倘與當事人陳述或表明者有所不同，因將影響裁判之結果，審判長應向當事人發問或曉諭，令其就訴訟關係所涉法律觀點，為必要之法律上陳述，以盡審判長依民事訴訟法第199條第1項、第2 項規定之闡明義務，並利當事人為充分之攻擊防禦及適當完全之辯論。此於受訴法院所持法律見解，牽涉當事人所未能顧及之後續法律上爭點，尤見其重要性。查本件兩造係以系爭租約承租之標的是否包含未完工房屋為爭點（見原審卷㈠第113 頁），未提及其法律性質究為本約或預約，原審倘認就未完工房屋係成立預約，而與當事人陳述或表明者不同，自應向當事人發問或曉諭，令其就訴訟關係所涉法律觀點，為必要之法律上陳述，乃原審未踐行闡明義務，並使當事人為充分之攻擊防禦及適當完全之辯論，遽謂兩造就未完工房屋係成立預約，已有違背闡明義務及認作主張事實之違法。次查被上訴人於第一審自承交付上訴人之建物平面圖電子檔包含系爭房屋與293號房屋部分（見一審卷㈠第132頁反面），證人即成浩公司設計師陳冠文亦證述：「我是聽原告（即上訴人）就他承租的範圍是前面和後面，他一開始說包含前面已蓋好的部份還有後面尚未蓋好的部份」、「後來有（丈量到尚未蓋好的部份）」、「進後面的沙料（即要舖建293 號房屋的地磚）時（被告即被上訴人）有（在場）……（被告）反對我們進料的方法，但是同意我們裝潢」等語（見一審卷㈠第134頁正反面、第137頁正反面），似見兩造簽訂系爭租約時，293 號房屋之主體結構已完成，果兩造約定之承租範圍不包含293號房屋，被上訴人又何需交付293號房屋平面圖予上訴人，並對於上訴人裝潢293 號房屋乙事未為反對？原審謂系爭租約所載第1年租金每月9萬元，係包含系爭房屋與未完工房屋之租金，兩造合意俟未完工房屋建築完成後再就此部分補訂本約，則兩造何以於系爭租約計入未完工房屋之租金，而非待日後就未完工房屋補訂本約時，再就該部分租金另為約定？亦滋疑義。此與兩造約定之租賃範圍之認定，所關頗切，並涉及上訴人得否以被上訴人違約為由解除契約，暨被上訴人反訴請求上訴人給付違約金、租金及回復原狀費用有無理由，自應予以釐清。原審未遑查明，遽為不利上訴人之判斷，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 109 年 6 月 30 日最高法院民事第三庭審判長法官高孟焄法官袁靜文法官彭昭芬法官徐福晋法官邱璿如本件正本證明與原本無異書記官中華民國 109 年 7 月 6 日

最高法院109年度台上字第716號

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