最高法院109年度台上字第899號
關鍵資訊
- 裁判案由請求排除侵害
- 案件類型民事
- 審判法院最高法院
- 裁判日期109 年 08 月 12 日
最高法院民事判決 109年度台上字第899號上 訴 人 王梅子 訴訟代理人 劉豐州律師 唐玉盈律師 被 上訴 人 金梅子餐廳有限公司 法定代理人 汪金滿 訴訟代理人 劉健右律師 參 加 人 年富投資有限公司 法定代理人 謝憲治 上列當事人間請求排除侵害事件,上訴人對於中華民國107年9月5日臺灣高等法院第二審判決(106年度重上字第912 號),提起上訴,本院判決如下: 主 文 原判決廢棄,發回臺灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張:伊與訴外人黃正雄於民國103年4月24日將共有門牌為臺北市○○區○○○路0段000號地下1 樓房屋(下稱系爭房屋)出租與被上訴人,約定月租新臺幣(下同)30萬元,租期自同年5月1日起至105年4月30日止,期滿除經出租人同意續租外,如未即時遷還房屋,應按月租5 倍給付違約金。詎被上訴人屢經催告,於租期屆滿後仍不返還該房屋等情。爰依民法第455 條、第767條第1項、第821 條規定及兩造所立租賃契約(下稱系爭租約)第6 條約定,求為命被上訴人將系爭房屋騰空返還與伊及全體共有人,及自105年5月1 日起至返還該房屋之日止,按月給付違約金75萬元之判決。 被上訴人則以:上訴人與黃正雄於105年1月13日將系爭房屋出賣與參加人,黃正雄已將其應有部分2分之1移轉登記與參加人,其出租人之權利義務應由參加人承受,上訴人單獨為反對續租之意思表示,自不生效力。伊於租賃期限屆滿後,仍使用收益該房屋,應視為以不定期限繼續契約,伊有使用系爭房屋之正當權源等語,資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴,係以:上訴人與黃正雄於103年4月24日就共有之系爭房屋與被上訴人簽訂系爭租約,約定租金每月30萬元,租期自同年5月1日起至105年4月30日止,有建物登記謄本、系爭租約足稽。系爭租約第6 條雖約定:「乙方(即被上訴人)於租期屆滿時,除經甲方(即上訴人等出租人)同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利…」等語,然並未預為約定期滿絕不續租或續租應另訂契約之意旨,而表明租期屆滿時,如出租人同意續租,承租人即無庸遷讓返還系爭房屋,無法認兩造已預為期滿後不續租之約定。又上訴人先後於104年3月18日、105年4月14日及同年月27日以其名義寄發存證信函,依序通知被上訴人租期屆滿不再續租、租期屆滿時應返還系爭房屋、應於同年5月1日會同辦理點交事宜,固有存證信函可據。惟黃正雄於系爭租約存續期間之105年3月30日已將其應有部分2分之1讓與參加人,有建物登記謄本可據,其就租賃契約之權利義務,應由參加人繼受,上訴人未與黃正雄或參加人共同為反對續租之意思表示,自不生效力。再者,被上訴人於租賃期限屆滿後仍繼續使用收益系爭房屋,且按月給付租金與上訴人及參加人,有掛號函件執據等足稽,上訴人及參加人未即為反對之意思,依民法第451 條規定,應視為以不定期限繼續租賃契約,其繼續使用系爭房屋,為有權占有,且無違反系爭租約第6 條情事,上訴人不得請求被上訴人給付違約金。綜上,上訴人依民法第455條、第767條第1項、第821條規定及系爭租約第6 條約定,請求被上訴人將系爭房屋騰空返還與其及全體共有人,及自105年5月1 日起至騰空返還房屋之日止,按月給付75萬元,洵非正當,不應准許等詞,為其判斷之基礎。 惟按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思,始生阻止續租之效力,意在防止出租人於租期屆滿後,明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示,過後忽又主張租賃關係消滅,使承租人陷於窘境而設,並非含有必須於租賃屆滿時,始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租,或續租應另訂契約者,仍難謂不發生阻止續約之效力。查系爭租約第6 條約定:「乙方(即被上訴人)於租期屆滿時,除經甲方(即上訴人等出租人)同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,絕無異議」等詞(見一審卷㈠第16頁),特別約明除經出租人同意繼續出租外,被上訴人於租期屆滿應即遷讓交還房屋,否則應給付按租金 5倍計算之違約金。揆諸租賃契約為諾成契約,其經出租人同意繼續出租之情形,與「續租應另訂契約」之意,似無二致。果爾,上開租約第6 條之約定,是否不發生阻止續約之效力,非無再予斟酌之必要。原審未遑查明兩造立約當時之真意何在,遽謂上開約定不足以發生阻却續約之法律上效果,尚嫌疏略。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。 據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項,判決如主文。 中 華 民 國 109 年 8 月 12 日最高法院民事第二庭 審判長法官 陳 重 瑜 法官 陳 駿 璧 法官 梁 玉 芬 法官 徐 福 晋 法官 陳 麗 玲 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 109 年 8 月 20 日