109年度台上字第919號｜民事：請求返還價款｜裁判日期：109 年 08 月 12 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　109年度台上字第919號上　訴　人　郭雅嵐訴訟代理人　林彣鴻律師被上訴人　誠泰開發有限公司法定代理人　彭智祺被上訴人　巫年茂共　　　同訴訟代理人　陳慶瑞律師上列當事人間請求返還價款事件，上訴人對於中華民國107年7月31日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第636號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人之訴及命其給付，暨負擔訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊於民國103年3月18日分別與被上訴人巫年茂、誠泰開發有限公司（下稱誠泰公司）簽訂土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約（下分稱系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，合稱系爭買賣契約），購買巫年茂所有坐落桃園市○○區○○○段0000000地號，編號A9土地面積464平方公尺及公共持分土地（下稱系爭土地），及其上由誠泰公司興建「寬 HOUSE」編號第A9戶面積共計364.31平方公尺（約110.2 坪）之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），伊已依約給付誠泰公司新臺幣（下同）566萬元、給付巫年茂1,150萬元。詎系爭房屋建造完工後，經地政機關測量登記之面積為119.9 坪，與約定面積間之誤差達8.8%，已逾內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載事項（下稱應記載事項）第6條第3款所定誤差3%，伊得據以解除系爭買賣契約。又系爭房屋逾期完工取得使用執照，伊亦得以給付遲延為由，據以解除系爭買賣契約。另誠泰公司施用詐術，故意隱瞞系爭房屋內含7 坪屋簷面積，致伊陷於錯誤而同意買受，伊依民法第92條規定，亦得撤銷系爭房屋買賣契約。伊已委請律師於105年5月31日發函被上訴人表示解除系爭買賣契約，並以第一審準備書狀之送達為撤銷系爭房屋買賣契約之意思表示。此外，被上訴人無權代理伊向桃園市政府地方稅務局表示兩造已合意解除系爭房地買賣契約，伊予以承認，則系爭買賣契約業經兩造合意解除等情。爰依民法第179條、第259條規定及解除契約後所生返還價金請求權，求為命誠泰公司、巫年茂依序給付566 萬元、1,150萬元，並均自105年6 月27日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭房屋買賣契約就屋簷面積並未計價，如以可計價面積為基準，系爭房屋面積誤差僅為2.6%，未逾應記載事項第6條第3款所定3%誤差。且系爭房屋並無逾期完工取得使用執照之違約情事。又伊已據實告知系爭房屋面積細項，無詐欺上訴人之情。伊因上訴人遲延辦理交屋過戶，已被處以罰鍰，為避免每月增加罰鍰金額，始填載制式申請書辦理撤銷（退稅）申報，乃權宜措施，實則兩造並未合意解除契約等語，資為抗辯。並主張：上訴人僅給付土地買賣價金1,150萬元、房屋買賣價金520萬元（其給付566萬元應扣除代收款46萬元），尚有土地尾款590萬元、房屋尾款740萬元未付，於105年6 月21日收受伊之催告函後，仍拒絕給付，並應依系爭土地買賣契約第10條第3 項、系爭房屋買賣契約第19條第3項約定，再給付按逾期款每日萬分之5計算之遲延利息等情，爰依系爭房地買賣契約約定，在第一審提起反訴，求為命上訴人給付誠泰公司765萬1,600元及其中740萬元自105年7月4日起算法定遲延利息、給付巫年茂610萬0,600元及其中590萬元自105年7月4日起算法定遲延利息之判決（逾上開範圍之請求，業經原審判決駁回確定）。原審廢棄第一審就本訴部分所為命誠泰公司、巫年茂依序給付566萬元、1,150萬元本息之判決，改判駁回上訴人之訴；及廢棄第一審就反訴部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其上開聲明，係以：上訴人於103年3月18日分別與巫年茂、誠泰公司簽訂系爭土地、房屋買賣契約，約定上訴人以總價1,740萬元、1,260萬元依序買受系爭土地及房屋。查內政部於100年3月24日公告修正、自同年5月1日生效之應記載事項第6條第3款固規定：「前款之土地面積、主建物面積或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約」。惟系爭房屋買賣契約第5 條「契約總價」約定：「本契約總價款合計1,260 萬元整，附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格」；佐以系爭房屋建造執照申請文件之面積計算表記載：樓地板面積合計364.31平方公尺，並載明：陽台面積50.31 平方公尺係計入樓地板等語，則解釋系爭房屋買賣契約第3 條關於系爭房屋面積之計算，應不得計入屋簷面積，方符合約定文義及兩造當時主觀上之認知。而依系爭房屋之建物所有權狀記載，系爭房屋之主建物、陽台（不含屋簷）面積依序為323.06平方公尺、48.15平方公尺；共有部分守衛室建物面積19.04平方公尺，附屬建物屋簷面積21.49平方公尺，依契約約定應有部分1,000分之62 計算，持分面積為2.51平方公尺，是系爭房屋含共有部分之登記面積合計373.72平方公尺，較之系爭房屋買賣契約所載面積364.31公尺，增加9.41平方公尺，誤差為2.6%，未逾上開應記載事項第6條第3款所定之誤差3%；另依系爭房屋買賣契約第8條第2項約定，賣方須逾期3 個月仍未取得使用執照，始視同其違約。上訴人以屋簷面積計入房屋登記總面積，與買賣契約所載面積相較，增加9.7坪，誤差達8.8% ；及被上訴人遲延完工取得使用執照共計28日（自104 年10月21日起至同年11月19日止）為由，於105年5月21日函知被上訴人解約系爭買賣契約，自屬無據。又屋簷面積未計入系爭房屋之買賣價款及系爭房屋買賣契約第3 條之房屋出售面積，難認被上訴人有隱瞞屋簷面積之情，上訴人以此為由，於105年10月4日依民法第92條規定撤銷系爭房屋買賣契約，亦屬無據。再者，被上訴人因上訴人拒絕辦理所有權移轉登記而遭罰鍰，為避免每月遞增罰鍰，乃以兩造名義，向桃園市政府地方稅務局大溪分局提出撤回土地現值申報申請書、契稅撤銷申報（退稅）申請書，內載：經雙方協議，同意解除契約等語，純屬權宜措施，上訴人執此主張兩造已合意解除系爭買契約云云，為不足取。從而，上訴人依民法第179條、第259條規定及解除契約後所生返還價金請求權，訴請誠泰公司、巫年茂依序給付566萬元、1,150萬元本息，自屬不應准許。次查，上訴人已依序給付房屋、土地買賣價金520萬元、1,150萬元，尚應給付誠泰公司房屋買賣價金740萬元、給付巫年茂土地買賣價金590萬元。上訴人解除系爭買賣契約既屬無據，其以此為由，拒絕給付上開買賣價金，難認有據。被上訴人以存證信函催告上訴人於5日內付款，經上訴人於105年6 月21日收受，並依系爭房屋買賣契約第19條第3項、第14條第7項約定再加計7 日，被上訴人得請求上訴人自同年7月4日起給付遲延利息。則按應記載事項第9 條所定每日萬分之2 單利計算，計至被上訴人於同年12月20日提起反訴之日止，其房屋、土地價金之遲延利息依序為25萬1,600 元、20萬0,600元。從而誠泰公司反訴請求上訴人給付765 萬1,600元及其中740萬元自105年7月4日起算法定遲延利息；巫年茂反訴請求上訴人給付610萬0,600元及其中590萬元自105年7月4日起算法定遲延利息部分，即屬應予准許等詞，為其判斷之基礎。按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能截取書據中一二語，任意推解致失真意。查系爭房屋買賣契約第3 條「房屋出售面積及認定標準」約定：「本房屋面積共計364.31平方公尺（約110.2 坪）。包含：專有部分：主建物面積計：ˍ（空白，下同）平方公尺，約ˍ坪。附屬建物面積計：ˍ平方公尺，約ˍ坪，所有權全部，合計ˍ平方公尺，約ˍ坪。共有部分：守衛室面積計17.52 平方公尺，約5.29坪，持分1,000分之62，合計1.09平方公尺，約0.33 坪」；第4條「房屋面積誤差及其價款找補」第1項則約定：「房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，…」，有系爭房屋買賣契約可稽（見一審卷第15頁）。揆諸該前後條文之標題及約定文義，似見第3 條所載房屋面積，係指誠泰公司興建完成後出售予上訴人之房屋登記總面積而言。另依卷附交屋結算明細表所載，被上訴人結算找補價款時，係以含屋簷面積在內之登記坪數 119.9坪，與系爭房屋買賣契約第3條所載110.2坪互為比較（見一審卷第59頁），亦見上訴人主張系爭房屋買賣契約第3 條所載面積，包含已登記屋簷面積在內一節，似非全然無據。原審徒憑該契約第5 條就「契約總價」之約定文字，及不屬兩造契約內容之建造執照申請文件記載，遽謂系爭房屋買賣契約第3 條所載面積未計入已登記之主建物屋簷面積，已嫌速斷。次查，原判決先謂系爭契約第3 條之房屋面積，不包括屋簷面積，繼又於計算共有部分持分面積時，計入守衛室之屋簷面積，理由前後不一，並有判決理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 109 年 8 月 12 日最高法院民事第二庭審判長法官陳重瑜法官陳駿璧法官陳麗玲法官徐福晋法官梁玉芬本件正本證明與原本無異書記官中華民國 109 年 8 月 21 日

最高法院109年度台上字第919號

關鍵資訊