最高法院109年度台抗字第1494號｜法律人

最高法院民事裁定　　　　　　　　　 109年度台抗字第1494號再抗告人　柯俊材訴訟代理人　呂朝章律師再抗告人　張輝明訴訟代理人　黃明展律師許丕駿律師彭國書律師上列再抗告人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，核定訴訟標的價額，再抗告人對於中華民國109年7月31日臺灣高等法院裁定（108年度抗字第1016 號），各自提起再抗告，本院裁定如下：主文原裁定廢棄，應由臺灣高等法院更為裁定。理由本件再抗告人柯俊材以對造再抗告人張輝明，及柯陳幸佳、安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）、迅邦建設股份有限公司（下稱迅邦公司）為共同被告，向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）提起請求塗銷不動產所有權移轉登記等訴訟，請求：㈠安泰銀行塗銷如原裁定附表所示土地（下稱系爭土地）於民國105年1月29日以信託為原因之所有權移轉登記；㈡迅邦公司塗銷系爭土地於105年1月28日以信託為原因之所有權移轉登記；㈢安泰銀行塗銷系爭土地於105年1月6 日以信託為原因之所有權移轉登記；㈣迅邦公司塗銷系爭土地於104年9月24日以買賣為原因之所有權移轉登記；㈤安泰銀行塗銷系爭土地於103年5月14日以信託為原因之所有權移轉登記；㈥安泰銀行塗銷系爭土地於102年7月25日設定擔保本金最高限額新臺幣（下同）30億元之抵押權登記；㈦張輝明塗銷系爭土地於102年7月25日以買賣為原因之所有權移轉登記；㈧柯陳幸佳塗銷系爭土地於88年9 月29日以贈與為原因之所有權移轉登記。臺北地院核定其訴訟標的之價額為7億9,886萬5,033 元。張輝明及柯陳幸佳不服，對之提起抗告。原法院以：柯俊材起訴之訴訟標的為民法第767條第1項前段及第179 條，目的均在回復系爭土地之所有權，應依系爭土地之交易價額核定其訴訟標的之價額。系爭土地與同小段其他8 筆土地（下稱系爭17筆土地）同為門牌號碼臺北市○○區○○路0 段80號建物（下稱80號建物，屋齡15年）之坐落基地，經囑託李林國際不動產估價師聯合事務所（下稱李林事務所）採取「比較法」及「收益法」評估80號建物與系爭17筆土地（含停車位）之總價，依房地「聯合貢獻說」，以土地開發分析法及成本法求得系爭土地之價值比率為83.2366％，估算系爭17筆土地之基地每坪單價為633萬292元，系爭土地面積為330.64坪，於108年4月8日柯俊材起訴時之市場交易價額為20億9,304萬7,747元。中華不動產估價師聯合事務所（下稱中華事務所）雖鑑定系爭土地於101年3月28日之市場交易價格為24億30萬9,622元，然斯時80 號建物為未登記建物，依不動產估價技術規則第99條規定採「土地貢獻說」，即房地貢獻皆歸於土地；誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所評估換算系爭土地於108年2月15日之市場價格為43億1,806萬450元，然其所採取比較標的之條件，與系爭土地之鑑價條件相差甚大，均無從採為系爭土地於108 年之市場交易價格。且土地合理市場價格除官方之公告現值外，尚須考慮同一區域內坐落位置之社區環境及建物所貢獻價值等因素，自無從憑系爭土地之公告現值之調整，逕認李林事務所之鑑定為不可採。迅邦公司於104年6月12日設立時資本額僅50萬元，不可能於104年9月間以35億4,100 萬元買受系爭土地。爰將臺北地院裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄，改核定本件訴訟標的價額為20億9,304萬7,747元。查柯俊材前於101年3月28日以張輝明，及柯陳幸佳、安泰銀行、迅邦公司為共同被告，向臺北地院提起返還遺產等訴訟，請求渠等依序塗銷系爭土地之所有權移轉登記或抵押權設定登記，臺北地院認定系爭土地起訴時之交易價格為24億30萬9,622 元，核定其訴訟標的之價額為該數額確定，有該院101年度家訴字第257號、臺灣高等法院105年度家抗字第7號、本院105年度台抗字第478號裁定及中華事務所不動產估價報告書在卷可稽（見臺北地院補字卷第75至86頁，原審卷㈠第27頁至第68頁）。依中華事務所不動產估價報告書之記載，系爭17筆土地之基地權利價格為36億1,473萬9,795元，建物成本價格為8億2,909萬3,005 元，系爭土地之基地權利價格為24億30萬9,622元（見原審卷㈡第71 頁）。原審認中華事務所鑑價時，80號建物為未登記建物，房地貢獻皆歸於土地，謂該所之鑑價為不可採，已有認定事實不憑證據之違誤。次查李林事務所採取「比較法」評估80號建物與系爭17筆土地之價格時，所採用成交案例之區域行情，其交易單價係在每坪76.55 萬元至203.75萬元之間，有該所鑑定補充說明在卷可稽。李林事務所採擇其中每坪單價依序為121.76萬元、134.51萬元及155.08萬元之成交案例作為比較標的，是否為最適案例，亦非無疑。況與系爭土地同為80號建物坐落基地之同小段第18、18-1、18-2地號土地面積共計188平方公尺（56.87坪），於104年11月9日之交易價格為6億1,100萬元，每坪單價為1,074萬3,801元，有不動產買賣成交案件實際資訊申報書在卷足據（見原審卷㈡第253至255頁），依此計算，系爭土地交易價額達35億5,233萬362 元（1,074萬3,801元×330.64坪＝35億5,233萬362元）。而不動產價格，除有特殊情事外，逐年上漲，屬常態，並為週知之事實。原審未審酌前揭情事，復未敘明系爭土地價格逐年下降之緣由，逕依李林事務所之鑑定，核定本件訴訟標的之價額為20 億9,304萬7,747 元，尚嫌速斷。再抗告意旨，指摘原裁定適用法規顯有錯誤，聲明廢棄，均非無理由。據上論結，本件再抗告均有理由。依民事訴訟法第495條之1 第2項、第477條第1項、第478條第2項，裁定如主文。中華民國 109 年 12 月 31 日最高法院民事第一庭審判長法官陳國禎法官鄭純惠法官陳麗芬法官黃書苑法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書記官中華民國 110 年 1 月 5 日

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