最高法院110年度台上字第382號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　110年度台上字第382號上　訴　人　李谷豐訴訟代理人　廖晏崧律師被上訴人　興富發建設股份有限公司法定代理人　曹淵博訴訟代理人　林桂聖律師黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國109年3月24日臺灣高等法院第二審判決（108年度消上字第6號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件於第三審上訴程序中，被上訴人之法定代理人由鄭志隆變更為曹淵博，有經濟部函及公司變更登記表在卷可稽，曹淵博聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。本件上訴人主張：伊配偶即訴外人林美惠於民國102年12月2日，以價金新臺幣（下同） 8,436萬元，向被上訴人購買坐落台北市○○區「○○○」建案（下稱系爭建案）B1棟17樓房地及車位（下稱系爭房地），並簽訂房屋土地預定買賣契約書與個別磋商條款（下分稱系爭預售契約、系爭磋商條款，合稱系爭契約）。林美惠已支付價金 2,532萬元。嗣伊自林美惠受讓系爭契約之權利義務，被上訴人於 107年7月6日，以伊違約為由，解除系爭契約，沒收買賣總價款15％即1,265萬4,000元之價金作為違約金。惟該違約金顯然過高，應酌減至 5％即421萬8,000元為當。另被上訴人遲至107年2月23日始取得系爭建案之使用執照，逾約定日期106年12月31日達53天，伊依約得請求遲延利息67萬980元，經互為抵銷後，被上訴人溢扣之價金應為返還等情，依民法第 252條及第179條規定，求為命被上訴人給付 910萬6,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算利息之判決（未繫屬本院者，不予論述）。被上訴人則以：伊因上訴人違約而解除契約，受有支付銷售服務費用、系爭房地跌價等多項損害，遠逾約定之違約金金額，上訴人不得請求酌減。又伊取得使用執照並未逾期，上訴人無遲延利息債權可供抵銷等語，資為抗辯。原審就上開部分廢棄第一審所為命被上訴人給付 56萬4,805元本息之判決，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，及維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：林美惠以8,436萬元向被上訴人購買系爭房地，簽訂系爭契約，106年10月30日前已支付價金 2,532萬元，嗣上訴人經被上訴人同意受讓系爭契約之權利義務，為兩造所不爭執，復有系爭契約、客戶期款繳款狀況表、讓渡書、上訴人繳款總計表等附卷可稽，堪信為真。上訴人未依約給付價金，經被上訴人於 107年7月6日合法解除系爭契約，依系爭預售契約第25條第 2項：「除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方（即上訴人）違反『付款條件及方式』之規定者，買賣雙方並得解除本契約；解約時乙方（即被上訴人）得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金……」約定，沒收依房地總價款15％計算之違約金，此屬損害賠償總額預定性質之違約金。上訴人雖主張違約金過高云云，惟系爭建案興建時固發生工人死亡之意外事件，然非在上訴人之專有部分內，另系爭建物外牆之警示燈係依建築法令設置，並非瑕疵，上訴人復無法證明被上訴人曾承諾設置高級市場，上訴人執上開理由，主張酌減違約金，自不可取。被上訴人為銷售系爭房地而支付銷售服務費 427萬2,772 元，屬其因解約所受損失。另房地市價於解約前若已跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即係損害，得以之作為酌定違約金之標準。被上訴人解約後，將系爭房地（含車位）各以 6,495萬元、500萬元（計6,995萬元）再出售予第三人，相較於兩造間之買賣總價 8,436萬元，跌價損害比例約 17.08％。參以被上訴人所提出之內政部實價登錄公告，附近○○區○○路0段00-00號之買賣物件，成交單價約每坪93萬元，迄至106年3月，成交單價約每坪72.4萬元，跌價比例約22％，尚高於兩造所約定之違約金比例15％。又依被上訴人之 102年度綜合損益表顯示，淨利率23％，依此計算，上訴人如能履約，被上訴人可得預期利潤1,940萬2,800元。被上訴人因解約時所受損害，顯逾依買賣總價金15％計算違約金數額，上訴人請求酌減違約金，為無理由。上訴人再主張被上訴人逾期取得系爭建案之使用執照，依約應給付其遲延利息 67萬980元，並以此與違約金債務抵銷云云，並不可取。是上訴人依民法第252條、第179條規定，請求被上訴人給付910萬6,900元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。查上訴人於被上訴人通知解除契約之前，已繳交價金 2,532萬元，為原審認定之事實，其已就債務為一部履行，乃原審就被上訴人因此所受之利益為何，全未審認，僅以被上訴人支出費用及因契約解除所受系爭房地跌價損失，遠高於系爭契約約定之違約金數額，遽認上訴人不得請求酌減違約金，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 110 年 6 月 9 日最高法院民事第六庭審判長法官鄭雅萍法官周玫芳法官王金龍法官王本源法官陳玉完本件正本證明與原本無異書記官中華民國 110 年 6 月 25 日

最高法院110年度台上字第382號

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