最高法院111年度台上字第1938號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 111年度台上字第1938號上　訴　人　陳立偉羅瑞姬共　　　同訴訟代理人　江肇欽律師上　訴　人　太子建設開發股份有限公司（下稱太子建設公司）法定代理人　羅智先訴訟代理人　金玉瑩律師馬傲秋律師吳巧玲律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國111年4月 6日臺灣高等法院第二審判決（110年度消上字第8號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由 本件上訴人陳立偉、羅瑞姬（下稱陳立偉2 人）主張：伊於民國93年12月28日，與對造上訴人太子建設公司簽訂房屋土地買賣合約書（下稱系爭合約），買入該公司「太子美麗殿」建案（下稱系爭建案）所屬，坐落臺北市○○區○○段00之0 地號土地及其上同區○○○路00號8 樓建物（下稱系爭房地）。太子建設公司明知系爭房地位於都市計畫案之大彎北段商業區，不得作住宅使用，竟利用廣告包裝成住宅，使伊誤認而購買，已構成不完全給付。106 年伊陸續遭臺北市政府都市發展局（下稱都發局）以違規使用裁罰，及研議需繳納回饋金始能合法作住宅使用，造成伊受有以回饋金數額新臺幣（下同）239 萬1911元計算之損失。另太子建設公司違反消費者保護法（下稱消保法）第22條規定為不實廣告，依同法第51條規定應給付 1倍懲罰性賠償金等情。爰依民法第359條、第179條或民法第227 條規定擇一，及消保法第51條規定，求為命太子建設公司給付478 萬3822元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。 太子建設公司則以：陳立偉2 人買受前已瞭解系爭房地坐落於商業區，無法作住宅使用，伊不負瑕疵擔保或不完全給付責任。相關廣告內容僅要約引誘，非契約一部分。陳立偉2 人於94年受領系爭房地後，怠於檢查與通知，視為承認所受領之物，價金減少請求權亦罹於5 年時效，不得再依不完全給付請求損害賠償。臺北市政府研議中之回饋金與建物價值有無減損係屬二事，陳立偉2 人尚未繳納回饋金而受有實際損害，不得請求懲罰性賠償金等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為駁回陳立偉2人請求給付239萬1911元本息部分之判決，改判太子建設公司如數給付，其餘部分判予維持，駁回陳立偉2 人其餘上訴，是以如下理由，為其判斷之基礎：㈠陳立偉2 人於93年12月28日簽訂系爭合約，向太子建設公司購入並於94年3 月28日點交之系爭房地，因位於大彎北段都市計畫商業區，不得移作住宅使用，陳立偉2 人因此遭都發局開罰在案等情，為兩造所不爭。㈡稽諸銷售海報、照片、建案說明、建材設備表，及現場58坪及72坪實品屋照片等件，可見系爭建案廣告、文宣有意導引一般消費大眾可作住宅使用。又參諸系爭房地之家具配置參考圖及兩造補充協議之註記，堪認太子建設公司所提供之出售標的及履約條件，均足讓陳立偉2 人相信系爭房地可供住宅使用。再依證人鄭碧君、王雅寬、金慶柏、陳鳳嬌、殷其欣、林書帆、林莉婷證述，系爭建案管線定位、裝潢俱全，銷售人員提供自用住宅稅率申請書，及依系爭合約附件㈧住戶管理規約、太子美麗殿管理辦法同意書，管理費之收取區分店面及住家，暨陳立偉2 人交屋後即遷設戶籍自住使用，並申辦房屋稅及地價稅適用自用住宅稅率等各情，堪信不論是廣告內容或對系爭房地之定位，太子建設公司均以供自用住宅之標的與陳立偉2 人簽約，陳立偉2 人亦係相信可供住宅使用而購買。㈢觀銷售人員藍碧君、藍凱綸之證述，對商業區是否得作為住宅使用一知半解，如何期待能告知消費者正確資訊，證人朱志桓證述使用執照之立板放在櫃檯上，陳立偉2 人能否留意？縱陳立偉2 人簽約前知悉使用分區為商業區，惟商業區非必不得作住宅使用，陳立偉2 人既受銷售人員與廣告影響，難論其主觀上知悉無法作為住宅使用。又系爭合約第23條第5款關於「… 並不適用自用住宅優惠貸款」等貸款條件之限制，無法要求陳立偉2 人須知悉或聯想系爭房地無法為住宅使用。況太子建設公司身為知名且大型建設公司，未提供相關說明，任由銷售人員傳遞錯誤訊息，甚現場營造豪宅氛圍吸引消費者購買，再於交屋單上夾藏「自點交日起由本人使用『營業』」等語，顯未盡完整、誠信告知義務。再系爭建案為先建後售，有裝修完成之實品屋，現場廣告及相關建案說明，及締約時所提供作為住家使用之服務，均足使人相信廣告內容符合作為住家使用，太子建設公司未於系爭合約指出「廣告僅供參考」，不得以系爭合約第30條約定作為卸責之依據。㈣系爭房地無法作住宅使用，與廣告不符，陳立偉2人至106年收受臺北市政府開罰通知始知上情，其主張因可歸責太子建設公司事由，致給付不符債務本旨，應負債務不履行損害賠償責任，核屬有據。太子建設公司抗辯應優先適用物之瑕疵擔保，及系爭房地之瑕疵於契約成立時已存在，不得依不完全給付之規定請求，並無可取。又本件既准陳立偉2人依民法第227條規定請求，則無民法第356條從速檢查及通知義務、第365條除斥期間規定之適用，併就其依民法第359 條規定為請求部分，不再審究。㈤系爭房地無法作住宅使用遭都發局開罰，及臺北市都市計畫委員會（下稱都計會）決議通過，就大彎北段商業區住宅問題，以繳納回饋金方式，允許放寬作為住宅使用許可機制，目前每坪定為5.21萬元，待內政部審議，陳立偉2 人因太子建設公司不完全給付而非法使用房屋，確實受有「系爭房地無法合法作為住宅使用」之損害，因已證明受有損害，僅因客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難，陳立偉2 人以目前回饋金每坪5.21萬元，系爭房地為151.78㎡計算，作為該損害之依據，而請求239萬1911元，應予准許。㈥按消保法第51條「依本法所提之訴訟」規定，係指依消保法規定提起之訴訟，並不及其他法律規定所提起之訴訟。本件陳立偉2人是依民法第227條第1項、第359條規定作為請求權基礎，並未依消保法所定之訴訟標的提起訴訟。至消保法第22條規定，僅在認定太子建設公司依買賣契約所應負出賣人責任，並非消保法之請求權基礎。陳立偉2 人依消保法第51條規定，請求判賠懲罰性賠償金，並無理由。㈦綜上，陳立偉2人依民法第227條第1 項規定，請求太子建設公司給付239 萬1911元本息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。 本院廢棄原判決之理由：㈠關於太子建設公司上訴部分： 1.按因可歸責於債務人之事由所致之不完全給付，有瑕疵給付及加害給付兩種，瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，可分別情形，如其不完全給付之情形可能補正者，債權人可依給付遲延之規定行使權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之規定行使權利。此觀民法第227條第1項規定自明。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，固為民事訴訟法第222條第2項所明定。惟法院仍須就當事人有無不能證明其損害數額，或證明顯有重大困難，及足以證明損害數額之各種具體客觀情況，詳予調查審酌，並說明得心證之理由。 2.查系爭房地無法作住宅使用問題，已經都計會決議通過，以繳納回饋金方式，允許放寬作為住宅使用許可機制，為原審認定之事實。陳立偉2 人於事實審亦曾主張系爭房地日後可經由繳納回饋金方式就地合法作住宅使用（一審卷一第34頁）。倘系爭房地不能供住宅使用，應由太子建設公司負不完全給付責任非虛，則其不完全給付情形，可否補正？若可補正，有無限期命補正？尚待釐清，此攸關陳立偉2 人得否依給付遲延或給付不能規定行使權利之判斷。原審就此未予詳究說明，逕依民法第227條第1項規定為不利太子建設公司之論斷，尚有可議。 3.次查陳立偉2 人於事實審係主張其受有系爭房地不能合法居住使用所產生價值減損之損害，回饋金額相當於該價差，乃以回饋金作為損害之計算方式（一審卷一第34頁、卷二第18至19頁、第210頁、原審卷一第239頁）。可見陳立偉2 人是以都計會決議通過繳納回饋金之數額，為其損害數額之證明，且不動產交易價值減損之數額，非不得經由不動產估價師或其他專業人員鑑價為之，陳立偉2 人於原審亦曾陳述如認計算損害賠償依據不足，考慮聲請不動產估價師就該價差為鑑定（原審卷一第238 頁），似見系爭房地無法作住宅使用之損害，並無不能證明或證明顯有重大困難之情。乃原審未詳予調查審酌，亦未說明有何不能證明或證明顯有重大困難情事之理由，遽依民事訴訟法第222條第2項規定，而為上訴人不利之判斷，亦有未合。㈡關於陳立偉2人上訴部分： 1.按法院應依職權適用法律，不受當事人法律上主張之拘束。又審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論，並應向當事人發問或曉諭，令其為事實上、法律上陳述或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。民事訴訟法第199條第1項、第 2項定有明文。 2.查陳立偉2 人於事實審一再主張依照消保法第22條規定，太子建設公司應擔保廣告之真實性，且該廣告構成契約之一部分，有違約時，應負債務不履行之損害賠償責任（一審卷一第35頁、原審卷一第46至47頁、第389至390頁、卷二第90頁），能否謂陳立偉2 人非主張太子建設公司應負消保法第22條所定企業經營者之賠償責任，而有依消保法規定提起消費訴訟之意思，若原審認其主張或陳述未明，亦應令其為補充陳述。原審未予闡明，逕以消保法第22條規定僅在認定太子建設公司依買賣契約所應負之出賣人責任，並非消保法之請求權基礎，而為不利陳立偉2 人之認定，尚嫌速斷。 3.末查，消保法第51條於104年6月17日修正將懲罰性賠償金提高，且無溯及適用規定。本件是否應適用修正前之規定，案經發回，宜併注意。㈢兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄，均為有理由。又因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無經言詞辯論必要，附此說明。 據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477 條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 111 年 9 月 21 日最高法院民事第六庭審判長法官魏大喨法官李寶堂法官林玉珮法官胡宏文法官高榮宏本件正本證明與原本無異書記官中華民國 111 年 9 月 27 日

最高法院111年度台上字第1938號

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