最高法院111年度台上字第2390號｜法律人

最高法院民事判決 111年度台上字第2390號上訴人呂文燦訴訟代理人楊昌禧律師被上訴人朱艷君上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國111年5月18日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（110年度上字第221 號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由本件上訴人主張：呂彩（民國26年12月26日死亡）所有坐落澎湖縣○○鄉○○○段1419地號（重測前地號為○○段2164號、面積2284.16 平方公尺、應有部分全部）、1547地號（重測前地號為○○段2176 號、面積3113平方公尺、應有部分8分之2）等土地（下分別稱各地號，合稱系爭土地），經財政部國有財產署南區分署（下稱國有財產署）委託台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱台金公司）標售，由被上訴人分別以新臺幣（下同）303萬元、94萬3,000元，共計397萬3,000元得標。伊為系爭土地之合法使用人，已依土地法第73條之1第3項規定，於109年6 月23日聲請優先購買，因被上訴人否認伊之優先購買權存在，為此提起本件訴訟等語。爰求為確認上訴人對1419、1547地號土地，以303 萬元、94萬3,000元之同一條件，有優先購買權之判決。被上訴人則以：伊從事營造業工作，每日路經系爭土地，從未見聞有任何人使用該土地。台金公司已認定上訴人所提文件無法認定其具合法使用人之資格。訴外人呂炎輝縱曾授權上訴人使用系爭土地，然上訴人並未證明系爭土地繼承人人數、有無分管約定、呂炎輝是否有權處分及所提授權文書真正，自不能認上訴人為該土地合法使用人等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，係以：上訴人主張對系爭土地有優先購買權，為被上訴人所否認，是上訴人對系爭土地有無優先購買權即屬未明，致其私法上地位有受侵害之危險，並得以確認之訴判決除去，堪認上訴人有提起本件確認之訴之法律上利益。次按「依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄」，土地法第73條之1第3項定有明文。上揭法條所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言。上訴人欲依該條規定主張優先購買權，應舉證證明其合法使用權源。1419、1547地號土地於109年6月16日經國有財產署委託台金公司標售，由被上訴人分別以303萬元、94萬3,000元得標，有土地登記第一類謄本、拍賣公告節本、台金公司辦理國有財產署委託標售109年度第53批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物投標單及公告、逾期未辦繼承登記通知單、台金公司函、被上訴人投標單在卷可稽，堪信為真。查上訴人雖提出土地使用權利証明書、澎湖縣○○鄉戶名底冊（下稱戶名底冊）、69-78年度湖西鄉未辦繼承登記代管清冊（下稱代管清冊），惟該戶名底冊及代管清冊並無任何機關印文或由何機關核發之註記，亦非澎湖縣○○鄉公所、澎湖縣澎湖地政事務所、澎湖縣政府稅務局所管理核發或提供之資料，形式上難認為公文書，縱其上記載上訴人之父呂長悅為呂彩繼承人，或呂長悅為系爭土地之使用人，亦無法證明呂長悅為系爭土地之合法使用人。呂彩死亡後系爭土地因未辦理繼承登記，於69年7月1日起由澎湖縣政府代管，該機關代管前，其地政單位、財政單位依未辦繼承登記土地處理要點第7點規定，派員實地調查代管土地使用情形時，所持無人申請繼承登記土地專簿及通知單，分別記載呂長悅為呂彩繼承人，或呂長悅為逾期未辦繼承登記通知之受通知人，應會通知呂長悅陳述意見，然呂長悅或上訴人並未向調查人員陳述系爭土地利用情形並主張合法使用之權利，或於澎湖縣政府代管後提出異議，不符常情。呂彩名義與呂長悅雖於42年8月間就1419地號訂立租有耕地租約，並續約至95年12月31日，惟呂彩於26年12月間已死亡，不可能與呂長悅訂立該租約；縱該租約存在，依澎湖縣○○鄉公所110年9月3日函文所示，僅續約至95年12月31日，於97年3月14日因未辦理續約而註銷，上訴人於租約消滅後，即無再合法占有系爭土地之權源。呂炎輝僅為呂彩繼承人之一，上訴人未能舉證呂炎輝已經遺產分割取得系爭土地，呂炎輝於107年6月25日出具之土地使用權利證明契約書，亦無從證明呂彩全體繼承人同意上訴人使用系爭土地；被上訴人已於109年6月16日投標標得系爭土地，上訴人於110年4月20日雖取得由呂修藏、周呂春梅及呂春美等呂彩之繼承人出具同意由上訴人使用系爭土地之同意書，亦不能溯及主張於土地標售時已合法占用，具優先承買權。依第一審法院履勘結果，1419地號土地上，有3座砂石，南側有一水池，而1547地號土地上無地上物，均為雜草，僅靠近北側有咾咕石牆，南側有銀合歡林，上訴人經法官詢問，並不知悉砂石為何人所有，有勘驗測量筆錄可稽，難認上訴人占有使用系爭土地。又租賃契約並不以出租人對於租賃物有所有權或有合法處分、使用收益之權為要件，上訴人或呂長悅縱出租系爭土地予他人，亦無法推論其就系爭土地有合法處分或占用之權源，上訴人所提澎湖縣○○鄉○○村村長出具之證明書、土地租賃契約書及照片，均無法為有利上訴人之認定。上訴人依土地法第73條之1第3項規定，主張就系爭土地有優先購買權，並非有據等詞，為其判斷之基礎。按「依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄」。又「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定『土地使用人』負責代繳『其使用部分』之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者」。土地法第73條之1第3項、土地稅法第4條第1項分別定有明文。查上訴人於事實審一再主張：伊父呂長悅（00年0月00日出生，92年12月3日死亡）於原土地所有權人呂彩生前經呂彩之授權，得合法管理使用系爭土地，伊則經呂長悅授權使用等語（見第一審卷第283至284頁、原審卷第145頁）。原審既認澎湖縣政府於69年7月1日代管系爭土地前，已經所屬地政單位、稅務單位「實地調查」系爭土地使用情形。則依澎湖縣政府稅務局（即上開「稅務單位」）檢送之系爭土地「澎湖縣實施平均地權土地地價稅總歸戶冊」之記載，其「使用人或合法繼承人」欄，原載明呂長悅為「管理人」後經刪除，另增加呂修藏為繼承人之內容（見原審卷第219頁），該機關並說明「本局依據地政機關編造之總歸戶冊辦理徵稅，倘發單課稅時查無納稅義務人行蹤者，則依法查明有無『土地使用人』，並再向『土地使用人』發單課徵」、「關於增加繼承人呂修藏…時間久遠，詳細變更時間不可考」，有其110年9月14日、11月30日函文在卷可稽（見原審卷第215至216頁、277頁），是前揭證據方法攸關上訴人上開主張是否可採，自屬重要攻擊方法。原審未於判決理由項下說明此證據方法之取捨意見，即以上訴人未能盡舉證之責，而為其不利之判決，即有判決理由不備之違法。次按土地法第73條之1第3項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產而言。又依民法第940條規定，占有土地僅占有人對於該土地有事實上管領力為已足，與有無積極利用土地係屬二事。原審竟以依系爭土地之現況，難認有積極利用之情事，遽認上訴人並無占有使用系爭土地之事實，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　26　　日最高法院民事第四庭審判長法官鄭雅萍法官張競文法官王本源法官賴惠慈法官蕭胤瑮本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　2 　　日

最高法院111年度台上字第2390號

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