112年度台上字第2432號｜民事：請求給付租金｜裁判日期：113 年 01 月 10 日

最高法院民事判決 112年度台上字第2432號上訴人蔡冠英訴訟代理人黃祿芳律師被上訴人 ○○大廈住戶管理委員會法定代理人劉俊俠訴訟代理人凌見臣律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國112年6月28日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第884號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分1/3（下稱系爭應有部分），並未同意訴外人大鼎投資股份有限公司（下稱大鼎公司）或其他人在系爭土地上興建房屋，詎系爭土地自民國76年起，遭建號臺北市○○區○○段0小段0000至0000號○○大廈（門牌號碼臺北市○○○ 路0段237至245號，下以號碼簡稱）無權占用作為建築及騎樓共用部分之基地使用，○○大廈全體區分所有權人（下稱區權人）係無法律上原因而受利益，致伊受有損害，其等既授權被上訴人以公共基金為共用部分之管理、使用、收益及維護，伊自得請求被上訴人返還相當於租金之不當得利等情。爰依民法第179條規定及訴訟擔當法理，求為命㈠被上訴人給付新臺幣1,460萬3,400元（自104年1月1日起至109年12月31日止之損害金）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，㈡自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭應有部分之日止，按月給付以當年度土地公告現值乘以土地面積19平方公尺按年息10%，再除以12個月計算金額（元以下四捨五入）之判決。並於原審就㈡不當得利之起算日，追加自110年1月1日起算。被上訴人則以：上訴人訴請伊返還不當得利，欠缺當事人適格。系爭土地原為上訴人與其兄蔡冠峰、弟蔡冠炎（下稱上訴人等3 兄弟）共有，應有部分各1/3，惟實際所有權人為其等父親蔡金樹。蔡金樹於72年至74年間以上訴人等3兄弟名義出具土地使用權同意書，同意大鼎公司等起造人在系爭土地上興建○○大廈，並將蔡冠峰之配偶陳麗燕列為起造人之一。嗣○○大廈於76年1月16 日取得使用執照，蔡冠峰76年3月間將其系爭土地所有權應有部分1/3移轉登記予大鼎公司，另以陳麗燕名義登記為○○大廈內243 號12樓房屋（下稱系爭建物）之所有權人，再移轉予上訴人與蔡冠炎共有，可見蔡家人曾獲配○○大廈區分所有建物，大鼎公司等起造人與上訴人等3兄弟有合建或使用借貸等債之關係存在，並據此有權占有系爭土地，渠等另依合建、買賣或使用借貸關係再將區分所有建物輾轉讓與他人，依占有連鎖關係，○○大廈全體區權人亦有權占有系爭土地。又○○大廈坐落系爭土地並將特定部分作為騎樓基地使用迄今約30年，上訴人遲於109年始主張不當得利，有違誠信原則，應屬權利濫用等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：上訴人基於程序選擇權，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當之法理，以被上訴人為被告提起本件訴訟，並無當事人不適格。次查上訴人等3兄弟於62年間因繼承而登記共有系爭土地（其母蔡林辣之遺產），應有部分各1/3；大鼎公司等起造人於72年間以系爭土地為部分建築基地，申請建造執照興建○○大廈；蔡冠峰之配偶陳麗燕為○○大廈起造人之一，蔡冠峰於76年3月27日（原判決誤載為75年6月17日）將其系爭土地所有權應有部分1/3移轉登記予大鼎公司，陳麗燕於76年4月10日登記為系爭建物所有權人，於同年7月8日以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予上訴人與蔡冠炎共有，應有部分各1/2；系爭土地位於○○大廈內247號前方騎樓走廊，臺北市稅捐稽徵處○○分處於97年7月22日發函通知上訴人，以系爭土地為○○大廈建築基地，原免徵地價稅有誤，改核按一般用地稅率課徵地價稅，須補徵92年至96年地價稅等情，為兩造所不爭。復查被上訴人就○○大廈全體區權人有權占有系爭應有部分作為建築基地及騎樓共用部分基地使用之事實，已提出○○大廈建造執照卷附上訴人等3兄弟出具之72年1月8日、73年6月20日、8月28日、10月8日、12月20 日、74年9月5日土地使用權同意書（下稱系爭同意書）為證，且蔡冠炎已證述系爭土地實際為蔡金樹所有，相關事務均由蔡金樹處理，及上訴人自承將包含系爭土地之母親遺產交給長輩處理，可認上訴人等3兄弟授權其父蔡金樹處理系爭土地作為○○大廈建築基地相關事宜，蔡金樹自得以上訴人名義為系爭同意書之意思表示，直接對上訴人發生效力。縱系爭同意書之字跡相仿，所蓋上訴人等3兄弟之印文字體各不相同，且所載上訴人等3兄弟之地址有非屬戶籍地址之情形，惟該地址為土地登記簿所載地址，符合不動產公示制度，難認不實，不能逕認係大鼎公司所偽造。觀之上訴人與蔡冠炎於78年3月間以系爭土地（應有部分共2/3）及系爭建物設定抵押權予銀行擔保借款，於81年9月8日將系爭建物所有權移轉登記予其兄弟蔡冠群、蔡冠峰、蔡冠青共有，再於86年12月18日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記為蔡冠炎單獨所有，於88年2月19日以買賣為原因，連同蔡冠炎之系爭土地應有部分1/3，移轉登記予訴外人宋鍾昭美，及上訴人自承因資助蔡金樹購屋款而至○○大廈內237號簽立借據貸款，於81年至8 6年間為子女就學方便而遷移戶籍至系爭建物等情，足認上訴人早知其有系爭建物所有權應有部分1/2，並同意設定上開抵押權及移轉房地所有權，且明知○○大廈坐落系爭土地之事實，並非97 年間收到補稅通知始知情。縱認上訴人因授權蔡金樹處理而不清楚系爭土地使用狀況，惟其於87年間蔡金樹死亡，該授權歸於消滅，並未將系爭土地相關文件及權限收回自行管理，且未向其兄弟究明及積極蒐集大鼎公司在系爭土地上興建○○大廈之相關證據，亦長達數十年未異議，堪信上訴人應有同意大鼎公司等起造人以系爭土地作為建築基地，並將特定部分作為騎樓共用部分。至於上訴人與大鼎公司等起造人具體成立何種法律關係，審酌年代久遠，上訴人為當事人，但被上訴人為87年間始成立之組織，並未參與○○大廈之建造經過，且大鼎公司已於80年間撤銷公司登記，其負責人宋銘鏞、上訴人之父蔡金樹及兄蔡冠群、蔡冠峰均已死亡，無從傳訊渠等為證，舉證甚為困難，酌予降低被上訴人之舉證程度，應認被上訴人已證明上訴人等3兄弟同意大鼎公司等起造人在系爭土地興建○○大廈，雙方有債之關係存在，無須再證明該債之關係為合建或使用借貸。又大鼎公司等起造人因系爭同意書而在系爭土地上興建○○大廈，合法取得占有權源，並基於該債之關係將○○大廈區分所有權輾轉讓與第三人，全體區權人和平、公然、繼續占有系爭土地約30年，不違反其使用目的，依占有連鎖關係有權占有系爭應有部分，並未構成不當得利。是上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人為上述給付，不應准許，為其判斷之基礎。按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人必先證明其為真正，始有形式上之證據力，此觀民事訴訟法第357條規定自明。查上訴人等3兄弟因繼承而登記共有系爭土地，應有部分各1/3，大鼎公司等起造人於72年間以系爭土地為部分建築基地，申請建造執照興建○○大廈，蔡冠峰之應有部分於76年間移轉登記予大鼎公司，蔡冠炎之應有部分於88年間移轉登記予宋鍾昭美，上訴人仍持有系爭應有部分，為原審認定之事實。而被上訴人執為○○ 大廈全體區權人有權占有系爭應有部分之系爭同意書（見一審卷㈠151至161頁，原審卷㈡367至377頁），迭經上訴人於事實審否認其真正，並主張：系爭同意書非伊蔡家人作成，其上簽章係屬偽造，所載上訴人等3兄弟之地址亦與戶籍地址不符，均係他人造假等語（見一審卷㈠119、203頁，卷㈡9、89至91頁；原審卷㈠35、 162頁，卷㈡5至7、71至73、99、157至161、345至355頁，卷㈢89 至95頁）。原審認系爭同意書之字跡相仿，所蓋上訴人等3兄弟之印文字體各不相同，所載上訴人等3兄弟之地址有非屬戶籍地址之情形（見原判決6頁），似見上訴人前揭主張，洵非無稽。乃原審未命被上訴人舉證證明系爭同意書之真正，徒以系爭同意書所載上訴人等3兄弟之地址為土地登記簿所載地址，及上訴人所述將包含系爭土地之母親遺產交給長輩處理，爰為不利上訴人之認定，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查系爭土地為○○大廈之部分建築基地，則系爭應有部分實際坐落何處，究屬○○大廈全體區權人以專有部分或共用部分為使用？攸關被上訴人是否為適格當事人之判斷，案經發回，宜併注意及之。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　10　　日最高法院民事第三庭審判長法官鄭雅萍法官王本源法官賴惠慈法官王怡雯法官張競文本件正本證明與原本無異書　記　官　吳依磷中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　19　　日

最高法院112年度台上字第2432號

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