八十五年度台上字第七四六號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：85 年 04 月 11 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第七四六號上　訴　人　乙 ○ ○ 訴訟代理人　陳進財被上訴人　福懋建設股份有限公司法定代理人　張簡榮星被上訴人　甲 ○ ○ 洪漢川右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十四年五月八日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第六四號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。理由本件被上訴人主張：上訴人於民國七十九年五月一日向被上訴人福懋建設股份有限公司（以下稱福懋公司）購買被上訴人甲○○、洪漢川所有坐落高雄縣鳳山市道○○段下菜園小段七一、七一－三號土地上興建之碧連天大樓三樓Ａ戶、四樓Ａ戶共二戶及地下室停車位一個，價款除部分由金融機構貸款支付外，自備款訂有分期付款辦法，並約定辦理貸款、所有權登記所生之契稅、代書費、火險保費各項規費、印花稅、監證費、代辦費等均由上訴人負擔，於接獲繳款通知後五日內繳付，逾期十五日，按日息千分之一加計違約金。該房屋已於八十年八月一日完工，同年十月十二日領取使用執照，伊於同年十二月十八、十九日將房屋所有權及基地應有部分移轉登記於上訴人，惟上訴人尚有自備款、契稅、代書費、規費、火險保費、追加減工程款、水電基本費未付，計欠福懋公司新台幣（下同）十五萬二千一百二十八元，甲○○、洪漢川二十四萬二千元。經伊於八十一年四月九日函知上訴人限期五日內繳清，上訴人仍置不理等情，求為命上訴人如數給付並加付法定遲延利息暨違約金之判決（超過上開金額之本息及違約金之請求部分，業經原法院更審前改判被上訴人敗訴確定）。上訴人則以：被上訴人將原應屬公眾使用並供進風排煙之通道加築一道水泥牆門，冒充約定之雙玄關，影響排煙功能，致消防設施不合格，顯為不完全給付，不得請求給付尾款。且因有此項瑕疵，伊可依民法第三百五十九條、第三百六十條規定，請求減少價金及損害賠償，核估超過一百萬元，足供抵銷。又被上訴人逾期完工，致伊受有相當於租金之損害，依約應賠償伊違約金，其金額亦足抵銷被上訴人之債權云云，資為抗辯。原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決（確定部分除外），駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張上訴人於前開時間分別向被上訴人購買上開房地，價款除部分由金融機構貸款支付外，餘為自備款，訂有分期付款辦法，房屋已於八十年八月一日完工，同年十月十二日領取使用執照，並於同年十二月十八日、十九日將房屋及基地應有部分之產權移轉登記與上訴人完畢，上訴人尚有自備款、契稅、代書費、規費、火險保費、追加減工程款、水電基本費等尚未繳納。兩造就四樓Ａ戶房屋之瑕疵問題已於上訴人另案請求減少價金之事件中成立訴訟上和解，減少價金七萬元，有原法院八十二年上字第四三號和解筆錄附卷可稽，此部分之房地價款，上訴人自有依和解後之價金為給付之義務，不得再主張系爭房屋有瑕疵而請求減少價金及賠償損害。況系爭房屋迄未交付，上訴人亦無從行使物之瑕疵擔保請求權。故上訴人不得為抵銷之主張。又購買停車位之價款部分，因停車位並無任何瑕疵存在，上訴人有依約給付之義務。至其餘辦理貸款、產權登記證所生之契稅、代書費、規費之差額、火險保費、追加工程款、水電基本費等，依兩造所訂房屋買賣合約書（以下稱合約書）第五條第四款、第十一條之約定，應於取得使用執照，辦理產權登記時付清，上訴人依約有給付該款之義務。上述款項合計應給付福懋公司十五萬二千一百二十八元，應給付甲○○、洪漢川二十四萬二千元，上訴人應於接獲被上訴人之通知五日內繳付，逾期十五日未繳付者，另再按每日日息千分之一加計違約金，為合約書第十七條第三款所明定，而被上訴人已於八十一年四月九日以存證信函催告上訴人限期五日內繳清，經上訴人於同年月十一日收受，有存證信函在卷可稽，且為上訴人所自認，則自八十一年四月十七日起，上訴人應負遲延責任，加付法定遲延利息，及自八十一年四月二十七日起按日息千分之一計付違約金。次查被上訴人已依約於系爭房屋設置雙玄關，經原法院八十三年度上字第二五號訴訟事件履勘甚明，有判決書可憑，該部分當無欠缺保證品質之問題存在。又查合約書第九條約定，完工日期以取得使用執照之日為準，被上訴人係於八十年十月十二日領取使用執照，則自是日起不生逾期完工之問題。上訴人主張自八十一年四月十一日起至八十二年六月十一日止，被上訴人逾期完工十四個月，應支付上訴人違約金一百三十九萬七千二百八十元，自屬無據。上訴人自不得為抵銷之主張。末查上訴人未向被上訴人給付上開費用，依合約書第十八、十九條約定，被上訴人尚無交付系爭房屋及土地之義務而無遲延責任，故上訴人主張被上訴人應賠償其相當於租金之損害五十六萬元，即非有據，其以該款抵銷被上訴人請求之金額，亦無從准許。綜上所述，被上訴人請求上訴人給付福懋公司十五萬二千一百二十八元，給付甲○○、洪漢川二十四萬二千元，及均自八十一年四月十七日起之法定遲延利息及均自八十一年四月二十七日起按日息千分之一計算之違約金，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查上訴人於原審辯謂：合約書明載每戶須有雙玄關，被上訴人竟將原屬公眾使用供排煙之通道加裝一道門，矇混充為約定之雙玄關，影響排煙功能，致消防設施不合格，不符約定保證品質，伊得依民法第三百六十條規定請求債務不履行之損害賠償，其金額為一百萬元，自得主張抵銷等情（見原審上字卷三○、一一頁），係重要防禦方法。原審未調查審認上訴人此項辯解是否真實可採，僅泛言被上訴人已依約設置雙玄關，經原法院另案八十三年度上字第二五一號履勘甚明，遽認系爭房屋無欠缺保證品質之問題存在，而為不利上訴人之論斷，已有未合。且縱兩造已就系爭四樓Ａ戶房屋之瑕疵問題，於另案成立訴訟上之和解，被上訴人同意減少價金七萬元。惟上訴人所購買者除該房屋外，尚包括三樓Ａ戶房屋，如被上訴人就此戶房屋欠缺保證之品質，上訴人對被上訴人仍有損害賠償債權存在，則上訴人非不得援以對被上訴人為抵銷之主張。乃原審竟以兩造已成立訴訟上之和解，就系爭四樓Ａ戶房屋之價金已有約定，即謂上訴人不得主張系爭三樓Ａ戶房屋有瑕疵而請求減少價金及賠償損害，不得為抵銷，亦有未洽。實情如何，猶待原法院調查審認，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十五年四月十一日最高法院民事第七庭審判長法官蕭亨國法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官劉延村右正本證明與原本無異書記官中華民國八十五年四月二十六日

最高法院八十五年度台上字第七四六號

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