最高法院八十六年度台上字第一六一五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一六一五號

上訴人

蔡恩枝

被上訴人

林振隆

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年六月三日臺灣高等法院

第二審判決（八十四年度上字第一二一六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十二年九月六日與上訴人簽訂買賣契約，承購上訴人所有門牌號碼臺北市○○路○巷○○號五樓房屋乙戶及其基地應有部分。雙方雖於八十三年一月二十日完成交屋手續，惟伊於交屋時發現有整棟大樓建築因不均勻之沉陷、後傾現象，致地下室基礎產生裂紋、裂痕、滲漏水等瑕疵，上訴人顯屬不完全給付，並應負物之瑕疵擔保責任，計伊受有系爭建物因瑕疵減損價值新臺幣（下同）五十二萬五千三百三十六元之損失等情，依民法第二百二十七條及第三百五十九條規定，求為命上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。（被上訴人超過上開金額之請求，經第一審及原審判決駁回，未據聲明不服，已告確定。）上訴人則以：被上訴人縱非明知系爭房屋之瑕疵，亦係因重大過失而不知，則依民法第三百五十五條規定，伊無須負瑕疵擔保責任；又被上訴人所指之瑕疵於契約成立前即已存在，且非可歸責於伊之事由所造成，伊亦不負不完全給付之損害賠償責任。再者，財團法人中華經濟鑑定中心之鑑定報告（下稱中華鑑定報告）不實，尤不得資為請求減少價金之依據等語，資為抗辯。

原審將第一審駁回被上訴人之訴之判決部分廢棄，改判命上訴人給付五十二萬五千三百三十六元本息，無非以：被上訴人主張兩造間就系爭房地訂有買賣契約，雖已交屋，惟該整棟大樓建築有瑕疵，經提出不動產買賣契約書、台北市建築師公會鑑定報告各乙份為證，上訴人對上開建物有滲漏水、龜裂之事實亦不爭執，堪認被上訴人此部分主張為真實。查系爭房屋為新銳天下社區建築物，屬連棟式大樓，可分為Ａ、Ｂ、Ｃ三部分，Ａ、Ｂ均為地上八層、地下一層，Ｃ為地上五層、地下一層，地下室為連通式，供作防空避難室兼停車場，無隔牆分割，其面積甚廣，達六百八十二坪之多，若因地下室基礎之瑕疵，導致房屋即五樓或整棟建築有瑕疵，即難謂地下室之瑕疵，不影響系爭五樓房屋之價值。雖買賣契約書第六條特約事項約定「本買賣依現況交屋」，惟稽其真意應係指具有一般通常效用之現況而言。本件買賣契約係簽訂於八十二年九月六日，在此之前，新銳天下社區管理委員會（下稱新銳社區管委會）早於八十年五月十六日就前開Ａ、Ｂ、Ｃ大樓（含系爭建物）之瑕疵申請台北市建築師公會鑑定，結果發現標的物樓板、樑柱、壁體等發生多處龜裂、管路滲漏等現象，其原因乃在於標的物產生不均勻沉陷，Ｂ棟下陷較嚴重且有後傾現象，有前揭該公會鑑定報告可稽。足見系爭建物即五樓，公共設施、地下室確有多處瑕疵，且此項瑕疵，須經專業機構鑑定始能得知，而被上訴人買賣之對象為上訴人非新銳天下社區，殊難以其未向附近住戶或管理委員會洽詢有無瑕疵，即推論其有重大過失，是以被上訴人於買賣當時就系爭瑕疵應無明知或重大過失而不知之情事。況被上訴人倘因洽詢而得知系爭大樓有上開嚴重瑕疵，竟仍以九百十五萬元之高價買受系爭房地，亦與常情有違。再被上訴人買受系爭建物時，同時向天豪建設股份有限公司（下稱天豪公司）購買同棟大樓之地下室停車位，上訴人與天豪公司均委任訴外人林麗雪為代理人，而新銳社區管委會於八十一年三月十六日已將上開鑑定報告函送天豪公司負責人李玉泉，並副知社區各住戶（即業主），有該函件足憑。且早於七十九年間該管委會亦曾以存證信函通知天豪公司負責修復有關瑕疵，天豪公司並曾予回覆，俱見天豪公司已明知系爭瑕疵，則其代理人林麗雪代理上訴人及該公司與被上訴人簽訂買賣契約時，自有故意隱匿系爭瑕疵而不告知之情事，依民法第二百二十四條規定，上訴人亦應視同故意不告知，而應負物之瑕疵擔保責任。本件買賣既有前開瑕疵，被上訴人依民法第三百五十九條規定，請求減少買賣價金，即屬有據。查中華鑑定報告認折損比例為百分之十四‧三四，而系爭瑕疵僅為建物部分，所應計算之損害自僅及於建物，而不包括土地，是依該比率乘以建物部分之價值所得五十二萬五千三百三十六元，即為被上訴人因系爭建物有瑕疵減損價值之損失。從而被上訴人訴請上訴人給付該金額及其法定遲延利息部分為有理由等詞，為其判斷之基礎。

惟按民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。經查本件原審雖憑中華經濟鑑定中心鑑定之系爭建物市場價值，計算該物因有瑕疵所減損之價值數額，惟該鑑定報告並未載明其鑑定之「市場價值」是否為買賣當時之市價，倘為買賣時之市價，依兩造買賣契約之記載，被上訴人買受系爭房地之價金顯低於該市價，原審仍據鑑定所得計算其減損價值之數額，依前揭說明，即欠允洽。究竟買賣價金與市價是否相當？系爭建物因有瑕疵所減損之價額若干？其實際價值與買賣價金之差距為何？原審既未詳加調查審認明晰，本院即無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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