八十六年度台上字第二三一九號｜民事：土地所有權移轉登記｜裁判日期：86 年 07 月 18 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二三一九號上　訴　人　甲○○ 被上訴人　丙○○ 乙○○ 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二十日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一二四三號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：被上訴人丙○○、乙○○分別於民國八十二年七月十二日及同月二十三日，向訴外人唐居建設股份有限公司（下稱唐居公司）購買坐落新竹市○○段第六一三之一三號土地（下稱系爭土地）上所興建「皇昱京都NO.8及原鄉NO.2」大廈編號Ｊ棟三樓或Ｇ棟二樓之預售房屋各一戶，並同時向伊購買各該預售房屋之基地應有部分。依約被上訴人應依伊通知之時間、地點備齊所需證件，交付伊代辦貸款之一切手續，有關手續須被上訴人親自會同辦理時，被上訴人不得藉任何理由拖延拒辦或拒絕補正不全之印信或證件，並應自接獲通知之日起一週內辦妥，逾期即以違約論。嗣唐居公司建造房屋完成，伊已將系爭土地應有部分一○萬分之四九六六、一○萬分之五一○二，分別移轉登記於被上訴人丙○○、乙○○。詎被上訴人拒不配合辦理貸款手續，迭經催告未果，爰於八十四年二月二十七日依約向被上訴人為解除契約之意思表示等情。本於回復原狀之法律關係，求為命被上訴人丙○○、乙○○分別將系爭土地之應有部分移轉登記於伊之判決。被上訴人則以：系爭土地上之建物，其公共設施比例高達百分之三一餘，超過一般交易標準；且停車位過小，車道狹窄，進出困難，況該停車位屬倉庫，竟違規使用；防火巷僅○點六五公尺間隔，不足法定二點五公尺或三公尺之間距，因屬重大瑕疵。又系爭土地應有部分與地上建物之買賣，合而為一，因建物有重大瑕疵，土地出賣人同負其責，伊依法行使瑕疵擔保請求權，業已解除土地與建物預定買賣契約，上訴人所為解除契約不生效力。復解除契約係因可歸責上訴人之事由所致，伊行使同時履行抗辯，上訴人應返還其所繳之款項等語。資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：查，被上訴人丙○○、乙○○於八十二年七月十二日及同月二十三日，分別向唐居公司購買上開大廈編號Ｊ棟三樓預售房屋與編號第三○號地下室停車位，或編號Ｇ棟二樓預售房屋與編號第二○號地下室停車位，並同時向上訴人購買各該預售房屋之基地應有部分，其中丙○○所購房屋，約定坪數為二八點四二坪，實際室內面積為一七點三三坪、陽台為二點○六坪，個人單獨使用面積合計一九點三九坪，小公共設施為三點○三坪，大公共設施為六坪，公共設施面積合計為九點○三坪，公共設施占總面積之百分之三一點七七；乙○○所購房屋，約定坪數為二八點八八坪，實際室內面積為一七點四七坪、陽台為二點三八坪，個人單獨使用面積合計為一九點八五坪，小公共設施為三點○三坪，大公共設施為六坪，公共設施面積合計為九點○三坪，公共設施占總面積之百分之三一點二七。兩造並約定登記面積與約定面積誤差不超過百分之二時，互不找補，此為兩造所不爭執，復有房屋及土地預定買賣契約書、土地登記簿謄本為憑。按房屋不能脫離土地而單獨存在，預售房屋與其基地有密不可分之關係。是以，系爭土地應有部分與地上預售房屋之買賣契約，屬契約之聯立，建商唐居公司所建造之房屋如有瑕疵，買主即被上訴人即得據以對抗土地出賣人即上訴人。經查，建築物之合理公共設施比例，在四、五層公寓，為百分之一二以下，在六、七層電梯大廈，為百分之一五至百分之一八點八，八、九層以上大樓，為百分之二○至百分之二五以上，此乃建築業界之常規（聯合晚報八十五年十月十六日第五版專題報導，摘錄自不動產「租售報導」），而唐居公司所建造之房屋，為地上五層之電梯公寓，被上訴人丙○○所購之三樓房屋，其公共設施實際比例為百分之三一點七七；被上訴人乙○○所購之二樓房屋，其公共設施實際比例為百分之三一點二七，依前說明，被上訴人房屋之公共設施比例過高，超過一般業界行情。是則，被上訴人可得單獨使用之面積，隨之減少，勢必減少各該房屋之效用及價值，應構成物之瑕疵。至上訴人辯稱：兩造所簽立之房屋預定買賣契約書，僅有總面積之約定，並無公共設施比例之約款，被上訴人不得主張公共設施比例問題云云，惟查，依社會經濟法則，一般購屋者所重視者，除價金外，包括房屋之地段、房屋之面積及室內可供使用之坪數，此於預售房屋之情形尤然，蓋預售房屋之買受人，在簽約購屋之時，房屋尚未建造或尚未完工，無從得知室內面積及公共設施之負擔比例，此際唯有以不動產業界之習慣為依據，始符合公平交易及誠信原則。本件房屋，非屬開放性空間建物，被上訴人個人得使用面積比例未達七成，公共設施比例超過業界行情，被上訴人自得依合理公共設施比例主張房屋有瑕疵。上訴人另辯稱：樓層住戶使用之樓梯間（俗稱「小公」），應併入個人「使用面積」，則本件公共設施比例未逾百分之三○等語。惟「使用面積」，應係指所有人單獨使用之面積，即指主建物及附屬建物而言。否則，地政機關即無將「公共設施」單獨計算，與主建物區分之必要。再觀本件房屋預定買賣契約書，其第二條將室內、陽（平）台與樓梯間、電梯間、屋頂突出物、地下室等公共設施併列，並未將樓梯間併入室內或陽（平）台，亦未將公共設施區分為「大公」、「小公」，是「小公」亦屬公共設施之一部，「小公」自不算入個人得單獨使用之面積內，上訴人上開所辯，即不足採。次查，物之瑕疵，不以物質上之瑕疵為限，即法律上之瑕疵亦包括在內。本件被上訴人分別購買之地下室停車位，建築主管機關核准用途為儲藏室，除依法令辦理用途變更外，如移作停車位，屬違規使用，有新竹市政府八十五年一月三十一日府工建字第九○六九三號函、八十五年十月四日府工建字第六九二 ○六號函可稽。因唐居公司迄未辦理地下室用途變更手續，被上訴人所購停車位，有遭主管機關取締及停止使用之危險，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低其經濟上之價值，自屬有瑕疵情事。再者，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條前段定有明文。是債務人之給付，與債務本旨不相符時，債權人得拒絕受領，即不負遲延責任。唐居公司所建造房屋既有如上瑕疵，在其補正前，被上訴人得拒絕給付價金，基於買賣契約之聯立，被上訴人不負遲延給付土地價款之責。上訴人以被上訴人給付遲延為由解除契約，不生解除效力。而被上訴人所購之預售房屋，業已建造完成，領有使用執照，屬合法之建物，其中被上訴人丙○○之三樓房屋，主建物及陽台面積，有一九點三九坪，乙○○之二樓房屋，主建物加上陽台，面積亦有一九點八五坪，依通常情事，適於人居住；關於地下室部分，不論有無停車位，不影響二、三樓之居家生活，頂多停車或出入不便而已。爰審酌一切情事，認被上訴人僅得依民法第三百五十九條規定，請求減少價金，其解除契約顯失公平，不應准許。被上訴人依瑕疵擔保法則，解除本件土地買賣契約，亦不生效力。綜上，兩造互相解除契約，俱不合法，本件買賣關係依然存在。從而，上訴人依契約解除回復原狀之法律關係，請求被上訴人將系爭土地應有部分移轉登記於伊，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。查，原審認定本件系爭土地應有部分與其上建物之買賣契約係契約之聯立，而未說明其法律上所憑之依據，自欠允洽。次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵（民法第三百五十四條第一項前段）。惟在危險移轉前如已發覺物有瑕疵，而其瑕疵之除去，於危險移轉時已屬不能，或出賣人確定的拒絕擔保時，買受人始得主張出賣人應負擔保之責。本件被上訴人對所購買之房屋，似尚未受領（見一審卷三八頁正面）。則上開房屋危險若尚未移轉於被上訴人，被上訴人是否有上開所述例外情形，而得於危險移轉前行使其瑕疵擔保請求權，原審並未詳加調查審認，即為不利於上訴人之判斷，即屬可議。再者，依新竹市政府工務局八十五年八月二十九日市工建字第一九四三九號函稱：「經查該建物地下室原核准用途為儲藏室，經現場勘查，目前亦作為停車空間使用，防火間隔有留設並供車輛進出，尚不影響其功能」等語（見原審卷一三七頁反面），是該函意旨真意為何，是否認本件地下室供停車位使用，並非不可，則有待事實審法院詳加調查，原審未遑詳查，即認被上訴人所購停車位，有遭主管機關取締及停止使用之危險，而屬於物之瑕疵，殊屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十六年七月十八日最高法院民事第三庭審判長法官范秉閣法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官顏南全右正本證明與原本無異書記官中華民國八十六年八月四日

最高法院八十六年度台上字第二三一九號

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