最高法院八十六年度台上字第二六二五號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二六二五號上　訴　人　大屯育樂開發股份有限公司法定代理人　黃三益被上訴人　甲　　○ 乙 ○ ○ 張吳足闕張鵠盧張金英徐麗如吳生財劉廖素津吳三印右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十七日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈠字第四二號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊於民國六十六年十二月五日與被上訴人甲○、乙○○、張吳足、闕張鵠、盧張金英（下稱甲○等五人）之被繼承人張光輝及訴外人張順明、張順興訂立買賣契約，買受渠等所有坐落台北縣淡水鎮○○段第一一五一、一一五四、一一五四之二、一一五四之六、一一七七之一、一一七七之二、一一七七之三、一一七七之四、一一七七之五等地號土地應有部分（下稱系爭土地），已付清全部價金，張光輝等並將土地及所有權狀交付與伊，自有移轉土地所有權之義務。詎甲○等五人竟罔顧買賣契約及掩飾上開土地早經交付伊占有之事實，於張光輝死亡後，辦理繼承登記時，由張吳足、闕張鵠、盧張金英先行將所繼承之應有部分贈與移轉與甲○及乙○○，再分別轉賣與知情之被上訴人徐麗如、吳生財、劉廖素津、吳三印等人（下稱徐麗如等人），以訂立買賣契約並辦畢所有權移轉登記之方式，詐害伊上開土地移轉登記請求權等情。依民法第二百四十四條規定，求為撤銷被上訴人間之買賣、贈與及所有權移轉登記行為，並塗銷各該所有權移轉登記及命甲○等五人將其繼承所得土地之應有部分移轉登記與伊之判決。被上訴人則以：上訴人與張光輝、張順明、張順興間之系爭土地買賣關係並非實在，且上訴人不具備自耕能力，依土地法第三十條之規定其所訂立之買賣契約依法無效。縱認買賣契約有效，亦因伊等不知有買賣之情，上訴人不得主張撤銷。況上訴人之所有權移轉登記請求權早已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：上訴人主張向張順興、張順明及張光輝買受系爭土地，已付清價金，甲○等五人為張光輝之繼承人之事實，有被上訴人不爭之買賣契約書、戶籍謄本及支票影本為證，支票背面並經張順興等三人蓋章。甲○ 等五人於辦理繼承登記後，由張吳足、闕張鵠、盧張金英以贈與方式移轉系爭土地應有部分與乙○○、甲○，而後分別將土地出賣與徐麗如等人，並辦畢移轉登記，亦有不動產買賣契約書及土地登記簿謄本在卷足憑，均堪信為真實。查：㈠系爭土地中一一五一及一一五四之二地號土地地目於上訴人與張順明等簽訂買賣契約之六十六年十二月間，地目為旱，係屬農地，而私有農地之買賣，以買受人有自耕能力者為限，違反者其買賣契約書無效，此觀土地法第三十條第一項、第二項，民法第二百四十六條第一項前段之規定自明。上訴人係法人，並無自耕能力，上訴人主張買賣契約第九條約定「甲方於產權登記時得指定登記名義人」，訂約當時亦口頭約定登記於具自耕能力之謝式洲名下云云，謝式洲於一審證稱：「公司買土地時，我均在場，公司也有向地主表示登記在我名下，很多筆土地已過戶在我名下」等語。然該條約定，並未載明甲方得指定「具自耕能力之第三人為登記名義人」，並不符合民法第二百四十六條第一項但書「當事人訂約時預期於不能之情形除去後為給付」之規定；且證人謝式洲為上訴人前身「淡水育樂公司」臨時工，渠與上訴人關係密切，證詞難免偏頗，殊非可採。上開一一五一、一一五四之二地號土地買賣部分，違反土地法強制規定，應屬無效。㈡買賣契約中一一七七之一及一一七七之四號土地地目雖記載為旱，然於訂約前之六十四年九月十二日已變更為林；其餘一一五四地號土地為建地，一一五四之六、一一七七之二、之三、之五號各筆為林地，均無違反強制規定，是系爭買賣契約除一一五一、一一五四之二號土地部分外，應屬有效。㈢上訴人於八十一年十二月五日及十一日以存證信函向被上訴人甲○等五人請求移轉系爭土地所有權與上訴人，並於六個月內之八十二年六月四日提起本件訴訟，上訴人基於買賣關係之所有權移轉登記請求權尚未罹於時效而消滅。㈣系爭土地均在淡水新市鎮開發計劃實施範圍內，其開發係採用區段徵收方式，政府依法徵收時，按照徵收公告當期之土地公告現值補償其地價，但土地所有權人可就領取現金或以書面申請發給徵收後可建築之土地折付。徐麗如等人稱渠僅知淡水新市鎮開發將予重劃才買，未在意該土地使用現狀及是否點交土地供使用收益，尚屬可信。第一審法院曾二度赴現場勘驗，兩造對系爭土地坐落之正確位置及範圍均不清楚，顯見該地面積廣大，無法看出購買之土地有無分佈在上訴人球場範圍內。是徐麗如等人雖曾經由介紹人帶赴現場查看，亦不知土地為上訴人占有使用或知悉上訴人曾向張光輝買受系爭土地之情。擬定淡海新市鎮特定區其主要計畫書雖曾公開展覽一個月及舉行公開說明會，但徐麗如等人並非專業人士，衡情未必知悉而去閱覽，尚不能據此推定渠等因此可得知該計劃書之內容，及知悉系爭土地不在球場開發範圍或各該土地已與上訴人另訂立買賣契約。徐麗如等人委託代書洪清海辦理土地買賣及移轉事宜，不能僅因代書依慣例在土地登記申請書蓋上已通知共有人之註記，遽認渠等知悉上訴人已買受系爭土地。既無證據證明徐麗如等人有詐害債權情事，即與民法第二百四十四條第二項規定不合，上訴人訴請撤銷甲○、乙○○與徐麗如等人間之買賣及所有權移轉行為並塗銷所有權移轉登記，即非正當。本件既為二重買賣，徐麗如等人已登記取得所有權，張吳足、闕張鵠、盧張金英與甲○、乙○○間所為贈與及所有權移轉行為，業經台北縣淡水地政事務所辦畢登記手續，已無從撤銷或塗銷，上訴人請求撤銷該債權及所有權移轉行為，並塗銷所有權移轉登記，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬或其他利害關係，其證言亦非不可採信，本院著有五十三年台上字第二六七三號判例可循。查證人謝式洲於一審證稱：「公司買土地時，我均在場，公司也有向地主表示登記在我名下，很多筆土地已過戶在我名下」等語（見一審卷第一八五頁、二一七頁）。則證人謝式洲於上訴人訂約購買系爭土地時，有無在場聞見上訴人向地主表示將來要登記在有自耕能力之謝式洲名下，上訴人購得之多筆土地有否登記在謝式洲名下等情，此攸關一一五一、一一五四之二號土地買賣部分是否有效，原審未詳予調查審認，逕以證人謝式洲為上訴人前身「淡水育樂公司」臨時工，與上訴人關係密切，證詞難免偏頗，殊非可採云云，而為上訴人不利之認定，自嫌速斷。次查證人土地代書洪清海係專業人士，不僅為系爭土地買賣之介紹人，曾經帶徐麗如等人赴現場查看，且負責辦理系爭土地買賣及移轉事宜，其於一審並證稱「我是淡水人，知道有球場………我從土地謄本上看到大屯有持分」（見一審卷第二七六頁背面）；被上訴人劉廖素津稱「我們三人都有和洪代書一起去看球圃，從小路進去，持分多少我不知道」（見一審卷第二五○頁第九、十行）；徐麗如等人買受系爭土地時，既已知系爭土地位於淡水新市鎮開發計劃實施範圍內，該計畫書曾公開展覽一個月及舉行公開說明會，並由專業代書洪清海帶赴現場由小路進入球場查看，代書明知上訴人為土地共有人，依法有優先承購權，修正前之土地登記規則第七十七條並明定如未通知共有人其買賣情事而於產權移轉登記文件記載已通知者，應負法律責任。則上訴人主張被上訴人甲○、乙○○應知土地已賣與上訴人，被上訴人徐麗如等人亦應知土地已由上訴人本於債權占有使用；由擬定淡海新市鎮特定區之主要計劃書已載明高爾夫球場之使用狀況及坐落土地產權歸屬，且註明所有權人與上訴人訂有不動產買賣契約及淡海新市鎮開發範圍依計劃書所載不包括上訴人之高爾夫球場部分，被上訴人徐麗如等人亦應知悉上訴人有買賣關係等情，似非全無依據，本院前次發回意旨已予指明，詎原審仍以徐麗如等人非專業人士，無從知悉擬定淡海新市鎮特定區主要計劃書之內容，及代書洪清海係依慣例，逕於產權移轉登記文件蓋上已通知共有人之印戳，遽認徐麗如等人買受系爭土地時，不知上訴人已買受在先，無詐害債權情事，置代書洪清海係專業人士，不僅為系爭土地買賣之介紹人，曾經帶被上訴人赴現場由小路進入球場查看，且負責辦理系爭土地買賣及移轉事宜，故意違法不通知共有人之上訴人，及出賣土地時被上訴人甲○、乙○○均已成年，出賣人之一張順興尚生存，查證容易，加以土地所有權狀已交與上訴人保管，出賣人竟無所有權狀等情不論，而為上訴人不利之判斷，自與經驗法則有違，而難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十六年八月二十二日最高法院民事第一庭審判長法官李錦豐法官楊鼎章法官李慧兒法官蘇茂秋法官陳國禎右正本證明與原本無異書記官中華民國八十六年九月四日

最高法院八十六年度台上字第二六二五號

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