八十六年度台上字第三六五一號｜民事：確認買賣關係不存在｜裁判日期：86 年 12 月 05 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三六五一號上　訴　人　乙○○ 被上訴人　甲○○ 丙○○ 陶素華江黎明劉宜霖右當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月十七日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈣字第三七八號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊於民國七十七年四月二十七日以新臺幣（下同）二千萬元，向訴外人金登建設股份有限公司（下稱金登公司）買受該公司所有台北市○○街四六巷三二號地下室十三個停車位，及同街三○巷一號地下室商場所有權全部，暨訴外人金山鐵工廠股份有限公司（下稱金山鐵工廠）所有台北市○○區○○段四小段三○五地號土地應有部分一○○○○分之一四四，已付價金三百萬元。嗣金登公司為解決其與被上訴人之債務，經伊同意，由被上訴人、金登公司及台灣建築經理股份有限公司（下稱台灣建築經理公司），於七十七年六月二十九日共同簽訂「補充契約書」，約定將伊買受之上開不動產，由金登公司先行移轉登記於被上訴人甲○○名下，被上訴人應承受金登公司之出賣人之地位，依伊與金登公司簽訂之不動產買賣契約書之內容履行，不得將系爭建物轉讓他人。詎被上訴人取得系爭不動產所有權後，於七十八年八月一日，將之出售予第一審共同被告許玉雲，並辦妥所有權移轉登記，致伊無法取得系爭建物之所有權等情。爰本於債務不履行及侵權行為之法則，求為命被上訴人連帶給付一千五百萬元及其法定遲延利息之判決（上訴人另訴請確認被上訴人甲○○與許玉雲間買賣關係不存在，許玉雲塗銷所有權移轉登記及被上訴人移轉系爭建物所有權登記部分，業經發回前原審八十年度重上字第二十號判決上訴人敗訴確定）。被上訴人則以：上訴人並非補充契約書之當事人，雖於補充契約書之影本上蓋章，然僅蓋章之意義係使上訴人知悉契約之內容，其非契約之當事人，亦非利他契約之第三人，無權依補充契約為請求；且上訴人未依補充契約之規定換約，亦未與伊另訂新契約，兩造間無任何權利義務關係；況補充契約已失效，上訴人已不得為請求，被上訴人甲○○受託處理系爭不動產，依決議出售系爭不動產，並無不合，伊五人代表「台北第一城」一百四十八戶受害人，處理權益事宜，不負全額賠償之責；上訴人僅支付定金三百萬元予訴外人金登公司，並由台灣建築經理公司保管，茲要求伊賠償一千五百萬元，極不合理等語。資為抗辯。原審以：被上訴人及訴外人李洪麗花等共一四八人，自七十一年起，陸續向訴外人金登公司預購該公司於台北市○○區○○段四小段三○五地號土地上興建之台北第一城五樓住宅，並分別與金登公司簽訂預定房屋買賣契約及與地主金山鐵工廠，簽訂預定土地買賣契約，詎該房屋興建完成，被上訴人等全數繳交土地價款後，該土地卻因金山鐵工廠積欠他人債務未能清償，致為債權人查封，因而無法將土地移轉登記予被上訴人等人，被上訴人等住戶為保權益，乃組成「台北第一城受害戶委員會」，並由住戶推舉包括被上訴人在內之十五人為委員，代表住戶與金登公司、金山鐵工廠商討解決土地移轉事宜，幾經週旋，各受害戶咸認金登公司與金山鐵工廠有關人員洪金木、林洪源、洪林聰有詐欺嫌疑，乃於七十五年十月間向台灣台北地方法院提起自訴，訴訟中，金山鐵工廠之債權人竟向台灣台北地方法院聲請金山鐵工廠破產，台灣台北地方法院於七十七年二月二日裁定准予宣告破產，受害戶又於台灣高等法院審理該詐欺案中之七十七年三月十四日，由洪金木、林洪源、洪林聰與受害戶代表即被上訴人等五人訂立和解書，約定台北第一城部份已出售而未收取之房屋款及銀行怤款給予受害戶外，並將本件系爭不動產移轉過戶予被上訴人甲○○，以資受害戶向法院標購土地之用。詎金登公司、金山鐵工廠又違反前揭與被上訴人訂立之和解書，於七十七年四月二十七日將系爭不動產出售與上訴人，並由台灣建築經理公司為鑑證人，為解決此糾紛，金登公司、被上訴人與台灣建築經理公司三方乃進行協議，並於七十七年六月二十九日簽訂補充契約，約定金登公司仍須依七十七年三月十四日和解之內容，將系爭不動產過戶予被上訴人甲○○。此為兩造所不爭執之事實，並有和解書、不動產買賣契約書、契約鑑證委託書、補充契約書各一件附卷足憑。查房屋之買賣及所有權之移轉，係應慎重處理之事，而上訴人自承：契約之影本僅有一份蓋章，而其他之契約均無蓋章等語，與通常參加為契約當事人均詳閱契約內容，並在契約原本上簽名以留存證據之常情不符。且上訴人又未能舉證證明其確實參加為系爭補充契約之當事人，已難為其有利之認定。次查本件補充契約書第三條約定：「乙方（台灣建築經理公司）應予（於）丙方辦理移轉之同時，通知本約不動產承買人辦理換約手續，丙方（被上訴人五人）並應依承買人原簽定之不動產契約書內容履行。（丙方並不得另行轉售他人）」云云，上訴人亦自認：「所謂換約云云，必先解除原告（即上訴人）與金登公司間之買賣契約，再由原告與被告等（即被上訴人）訂定買賣契約或二者同時為之」等情。參以證人錢姈姈證稱：「乙○○是本於房子買方之立場蓋章，他不是契約當事人」等語，則在兩造換約簽訂買賣契約之前，上訴人並未加入為補充契約之當事人至明。惟被上訴人既於本件補充契約書第三條約定：應依承買人原簽定之不動產契約書內容為履行。依民法第二百六十九條第一項規定，上訴人本於第三人利益契約受益人之地位，於辦理換約手續後，請求被上訴人依承買人原簽定之不動產契約書內容履行，尚無不合。再者，本件補充契約書，未就有效存續期間為約定，其性質係「承做鑑證契約書」之補充條款，期限應與「承做鑑證契約書」記載相同，於七十七年六月三十日屆滿。惟被上訴人甲○○係於七十七年七月九日始向地政機關聲請，同年月十一日辦妥移轉登記，為兩造所不爭，則上訴人於七十七年六月三十日之前，既不可能辦竣系爭不動產移轉登記後，另備妥全部過戶登記必備文件交予台灣建築經理公司保管，台灣建築經理公司亦不可能於七十七年六月三十日前，通知上訴人辦理換約手續及依原定不動產買賣契約書內容履行。探求當事人之真意，應依補充契約書第三條之約定，解釋補充契約之期限為「被上訴人甲○○七十年七月十一日辦妥登記」之同時。又本件係因金登建設公司違反與被上訴人間之和解書約定，將系爭地下室及停車位出賣予上訴人，致生糾紛，金登建設公司為解決其對被上訴人之債務，原「承做契約鑑證契約」之當事人三方即金登建設公司，被上訴人及台灣建築經理公司，遂再行協議而訂定系爭之補充契約，為兩造所不爭；而上訴人於七十七年四月二十七日以二千萬元，向訴外人金登公司買受該公司所有十三個停車位，及地下室商場所有權全部，，暨訴外人金山鐵工廠股份有限公司之土地應有部分一○○○○分之一四四，僅付部分價金三百萬元，尚欠鉅額價款，復為上訴人所自承。則被上訴人衡情自無可能僅繼承金登公司移轉所有權予上訴人之義務，而無承受向上訴人請求價金之權利。上訴人主張：補充契約書所訂之「換約」，乃形式上將原訂之不動產買賣契約書，就「出賣人」金登公司，改換為上訴人，以保全證據而已云云，為無足採。另證人錢姈姈亦證稱：補充契約書第三條所謂之「換約」，乃指上訴人先與訴外人即原出賣人金登公司解約，再與被上訴人訂立買賣契約；如上訴人不換約，即不得向被上訴人甲○○要求移轉系爭建物，證人楊小仲證稱：所有金登公司客戶除上訴人乙○○外，均有換約，均完成過戶取得房子，僅乙○○乙人未換約各云云。且上訴人亦自認：「所謂換約云云，必先解除原告（即上訴人）與金登公司間之買賣契約，再由原告與被告等（即被上訴人）訂定買賣契約或二者同時為之」等情。參以補充契約書第三條將「辦理換約」手續列為「應辦」事項，並置於「丙方並應依承買人原簽定之不動產契約書內容履行」之前，顯見「辦理換約」手續為「丙方並應依承買人原簽定之不動產契約書內容履行」之停止條件。又上訴人始終未另換約，有兩造協調會議紀錄及證人錢姈姈證述可稽。則本件補充契約所定「辦理換約」之停止條件並未成就，亦足認定。被上訴人自無依承買人原簽定之不動產契約書內容履行之義務，上訴人亦無從依補充契約請求被上訴人承擔履行原出賣人即金登公司之義務。從而上訴人依債務不履行及侵權行為法則，請求賠償損害並加付利息，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。本件上訴人加蓋印章於系爭補充契約第三條之約定上，倘係出於補充契約各當事人及上訴人之合意，且就相關約定文義之內容，渠等意思表示亦確相合致時，能否謂上訴人非已加入該契約為當事人，即非無疑，前經本院迭次發回意旨予以指明，原審仍未傳訊各該當事人（即甲、乙二方公司之負責人，及丙方代表人全體）及上訴人等詳為究明，以利判斷。遽以上訴人僅在影本蓋章，與常情有違，認其非契約之當事人，尚嫌速斷。又證人錢姈姈於原審僅證稱：「（問：補充契約書上的「換約」所指為何﹖答：把原賣方改為甲○○（即被上訴人）」等語，（原審重上更㈠卷一三二頁），乃原審逕謂所證換約係指上訴人先與原出賣人金登公司解約，再與被上訴人訂立買賣契約云云，亦有未洽。次查上訴人於原審主張：「上訴人請求被上訴人辦理換約，係以請求其履行換約後之契約為最終目的，茲買賣標的物之不動產所有權既已由被上訴人移轉登記予許玉雲，其對於上訴人所負移轉所有權之義務，即陷於給付不能之狀態，縱經換約，亦僅得對其請求賠償損害。……被上訴人以上訴人未請求辦理換約，即不得請求其賠償之抗辯，顯不足採」等語（原審上更㈣卷二七頁正、背面），自屬其重要攻擊方法，原審恝置不論，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十六年十二月五日最高法院民事第三庭審判長法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山法官黃義豐右正本證明與原本無異書記官中華民國八十六年十二月十五日

最高法院八十六年度台上字第三六五一號

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