八十七年度台上字第一二一號｜民事：清償債務｜裁判日期：87 年 01 月 16 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一二一號上　訴　人　林麗雲被上訴人　中國人造纖維股份有限公司法定代理人　王朝慶右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十六年六月十日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第六三六號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：訴外人易正隆等九十餘人將其所有坐落台北縣新店市○○○段七張小段二一號等四十一筆土地，與訴外人瑞豐建設股份有限公司（下稱瑞豐公司）簽訂合建契約，瑞豐公司再與被上訴人簽訂次合建契約，由被上訴人負責興建地上十八層地下四層之美麗殿大樓工程。地上十八層由被上訴人負責出資，其所分得房屋則委由瑞豐公司以瑞豐公司名義銷售，事後由瑞豐公司扣除百分之五佣金，再將出賣人名義變更為被上訴人，被上訴人應給付之履約保證金則由預售房屋價款中扣抵，毋庸現實給付。伊於民國八十四年十一月二十七日與易正隆簽訂預售房屋買賣契約，購買上開大樓Ｅ棟八樓二號一戶，起造人名義為被上訴人，訂約人雖為易正隆，但實際出賣人應為被上訴人甚明，伊已付屋款新台幣（下同）三百二十三萬元，依前述合建契約，瑞豐公司可持此折抵作為被上訴人之興建履約保證金，故已成為被上訴人所得。嗣該買賣契約於八十五年一月九日解除，瑞豐公司除返還一百三十五萬元外，剩餘一百八十八萬元迄未返還，依解除契約、民法第五百四十六條第二項前段及前述買賣契約之真意，被上訴人自應返還該款項及利息等情。求為命被上訴人給付一百八十八萬元及加算其法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊與上訴人間並無買賣契約存在，亦未授權任何人與上訴人簽訂買賣契約，上訴人自不得向伊請求返還買賣價款等語。資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，上訴人主張易正隆、瑞豐公司與被上訴人間成立合建契約與次合建契約，及伊與易正隆簽訂買賣契約等事實，固有其提出之合建契約、買賣契約為證。惟查上訴人所提出易正隆、瑞豐公司與被上訴人所書立之合建契約，其第二條第五款約定：「乙方（即瑞豐公司）已售出之三五三七坪房屋視同丙方（即被上訴人）之售出，其客戶全部房地款由丙方收取（乙方收取之房地款則由保證金中扣除），但應扣除銷售佣金百分之五，乙方應於八十三年十一月三十日前將承購戶之買賣契約內容修訂為與新取得建築執照內容相符，並將出賣人變更為丙方」，及同條第七款約定：「甲方（即易正隆）、乙方同意丙方得房屋先行銷售，丙方房屋銷售率達百分之九十後，甲、乙方始得銷售，甲、乙方保證於簽約日起十個月內就丙方房屋銷售額至少達二十億二千五百萬元正，如出售率總額未達前述價款時，甲、乙雙方應連帶補足其餘部分，並按已售房屋平均單價計算補足該坪數」等語之記載，僅係約定房屋之如何出售，出售款如何扣除銷售佣金及收取，暨瑞豐公司將房屋銷售後如何視為被上訴人之銷售，並在如何之條件下始將出賣人名義變更為被上訴人等情，足見該契約應係地主易正隆、建商兼銷售人瑞豐公司與建商即被上訴人間之權利義務關係，銷售人瑞豐公司以其自己名義與房屋承購戶訂立買賣契約後，在出賣人未變更為被上訴人名義前，被上訴人自不能與承購戶直接發生權利義務關係。至上開合建契約所謂視同被上訴人之售出及客戶全部房地款由被上訴人收取云云，均係被上訴人與瑞豐公司間之內部問題，亦即在出賣人名義未變更被上訴人前，究竟以何人名義收取款項，收取款項後如何扣除佣金等項，均係被上訴人與瑞豐公司間之問題，與房屋承購戶無關。姑不論依上訴人所提出房屋暨基地買賣契約書之買方為上訴人，賣方為易正隆，亦即係上訴人與地主所書立，非但易正隆並非合建契約之承銷商即瑞豐公司，且該項買賣契約迄未變更出賣人名義為被上訴人，顯然尚不能認為被上訴人與上訴人已成立買賣關係。至系爭房屋之建築執照起造人名義人雖為被上訴人，但建築執照係行政機關管理都市建築之方法，並非原始取得房屋所有權之法定證據，易正隆並非不能依合建契約受分配取得該戶房屋，不能因此認定易正隆對之無處分權或給付不能；亦不能以之認定被上訴人即為出賣人或出賣人之委任人。又上訴人係與易正隆簽立買賣契約，在外觀上並無使人足認係為被上訴人所簽訂，被上訴人亦否認曾授與代理權與易正隆，上訴人主張被上訴人應負授權人或表見代理人責任，自有誤會。復上訴人提出之台灣台北地方法院八十五年度訴字第一二二七號民事判決，係上訴人與瑞豐公司間清償債務問題，其判決效力並不能拘束被上訴人。雖上訴人主張，該判決所載瑞豐公司之法定代理人易陳淑貞係錯誤，應為易正隆才正確等語，不論是否屬實，此乃前開判決之效力問題，且合建契約係被上訴人與易正隆、瑞豐公司間之內部問題，已如前述，自不能因之即認定易正隆係代瑞豐公司與上訴人簽立買賣契約，而命被上訴人應就其與瑞豐公司所訂合建契約之約定而負授權人責任。從而，上訴人主張依上開合建及買賣契約關係，或買賣契約既經解除，被上訴人應負回復原狀或負委任、代理之關係，返還其所繳尚未結清之價款及利息，於法無據等詞。為其判斷之基礎。按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實，聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敍明或補充之。此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務。故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。本件上訴人於原審主張：其法律關係，除了履行契約外，其他均包含在內等語（見原審卷五三頁反面、五四頁正面），而上訴人復主張：購屋契約所生之債，瑞豐公司或易正隆已作「債權之移轉」及「債務之承擔」與被上訴人等語（見原審卷三八頁反面、三九頁正面），而認被上訴人應履行返還退屋款之債務，則上訴人所主張之「債權之移轉」、「債務之承擔」陳述之事實未臻明確，且攸關該部分是否即為上訴人所謂除履行契約外之其他亦包含在內之法律關係，原審就此未盡其闡明義務，命上訴人為完備之陳述，即恝置未論，並為不利於上訴人之判斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十七年一月十六日最高法院民事第三庭審判長法官范秉閣法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異書記官中華民國八十七年二月九日

最高法院八十七年度台上字第一二一號

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