八十七年度台上字第二八七七號｜民事：請求返還保證金｜裁判日期：87 年 12 月 10 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二八七七號上　訴　人　中港紡織廠股份有限公司法定代理人　楊國宙被上訴人　祐群建法定代理人　呂清進訴訟代理人　呂福元律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十七年一月十九日臺灣高等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第一六九號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於命上訴人給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件被上訴人主張：兩造於民國八十一年十二月廿八日簽訂合建樓房契約書（下稱契約書），約定由上訴人提供重測前坐落苗栗縣竹南鎮○○○段營盤邊小段五一一－一五地號等十七筆土地，供伊規劃興建七層樓房及五層樓房，伊已交付保證金新台幣（下同）五千萬元，依約上訴人應至遲於八十二年六月三十日前將土地上之抵押權登記塗銷，並購買訴外人林金秋、林永富（下稱林金秋等二人）共有重測後坐落新生段五三一、五○八地號土地，作為公共設施及道路用地，以利伊開工建築及通行。詎上訴人未依約履行，屢經催告，均置不理，伊已解除契約，上訴人應返還保證金五千萬元、給付違約金五千萬元及賠償伊支出之工程款九千四百七十二萬三千五百七十一元，共一億九千四百七十二萬三千五百七十一元等情，求為命上訴人如數給付，及其中一千萬元自八十一年十二月二十九日起、其中二千萬元自八十二年二月廿八日起，其中二千萬元自八十二年三月三十一日起，其餘一億四千四百七十二萬三千五百七十一元自八十四年三月五日起，均至清償日止加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾此範圍之請求，業受敗訴判決確定）。上訴人則以：兩造所訂契約書並未約定抵押權塗銷之期限，伊嗣後改向中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）抵押借款，以塗銷原向世華聯合商業銀行（下稱世華銀行）借款所設定之抵押權，已獲被上訴人同意，該抵押借款之清償期限為八十四年九月十七日，被上訴人於期限屆滿前催告伊塗銷抵押權登記，自屬無據；且伊將土地交由被上訴人規劃建築，並未約定應購買他人土地以供道路使用，伊未違約，被上訴人解除契約，不生效力。況被上訴人未能如期開工及完工，伊已於八十四年三月二日解除契約，依契約書第十五條約定，伊得沒收被上訴人所交付之全部款項等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其上述聲明，係以：系爭十七筆土地上雖原有設定與世華銀行之抵押權，惟兩造所立契約書第八條，僅記載上訴人應向銀行清償債務及塗銷抵押權，並未約定塗銷抵押權登記之期限。而上訴人為清償世華銀行債務，並塗銷該行之抵押權，於八十二年十月八日以系爭十七筆土地向中聯公司抵押借款時，被上訴人之法定代理人及其餘董監事均為該筆借款之連帶保證人，且被上訴人亦在上訴人向中聯公司借款所簽發之本票上背書，有保證契約及本票等件在卷足稽，又中聯公司係向被上訴人查詢系爭合建工程可完工日期後，才定八十四年九月十七日為借款清償期限等情，亦據證人即中聯公司副理楊松年證述屬實，則被上訴人就上訴人向中聯公司借款乙事既有參與，可見兩造就系爭土地上之抵押權登記，縱約定有塗銷日期，亦於該筆借款所定清償期之後，被上訴人主張上訴人於八十二年六月三十日前即有塗銷抵押權登記之義務，及上訴人未依催告期限塗銷中聯公司之抵押權，伊於八十四年二月二十一日已為解除契約之意思表示云云，為無足取。又契約書第一條記載：「合建樓房之土地坐落……共十三筆……土地共四筆……以上土地全部乙方（即上訴人）情願提供與甲方作為合建房屋之基地」等語，上訴人既已提供上開十七筆土地供被上訴人建築，依法不可能將全部土地蓋滿房屋，必留有部分作為通行道路及公共設施，而該契約書第五條復約定「道路及公共設施用地歸由乙方負擔……」，自係另有所指。依契約所附土地複丈圖謄本所示，蓋七樓部分之左側有十五米計劃道路可以通行，蓋五樓部分，北側有八米計劃道路，其餘三邊則為他人之土地所包圍，該八米計劃道路絕大部分為林金秋等二人共有之五三一、五○八地號土地所構成，而上訴人提供合建土地，既分二區建築，樓層亦不同，購買五樓房屋者，不可能取得七樓部分之土地所有權，則如未取得上開二筆土地之通行權利，五樓住戶勢將無路對外通行，是被上訴人主張契約書第五條係指上訴人應取得上開二筆土地云云，應屬有據。依兩造與代理銷售之傑富廣告有限公司於八十二年九月二日所定銷售代理合約第十五條約定：「甲方（即兩造）應負責在開始銷售前完成雙方所協定之公共設施…… 」，而兩造有關公共設施之協定，即指契約書第五條之約定，系爭合建房屋係於八十三年三月二十九日開始銷售，則上訴人至遲應於是日以前取得五三一、五○八地號土地，且應於八十四年九月十七日前償清中聯公司之借款並塗銷抵押權，惟經被上訴人於八十四年十月十一日催告其應於同年月二十日前履行，否則視為解約，不另通知，上訴人未依限履行，合建契約應已合法解除。再者，上訴人應於八十三年三月二十九日前取得八米計劃道路，然其並未依約履行，且該八米計劃道路係供建築五樓部分之建築時及建築完成時之對外通道，理應於被上訴人開工前取得，上訴人有先為履行取得該地之義務，上訴人遲延違約在先，退步言，本件為雙務契約，上訴人有同時履行之義務，被上訴人執此抗辯，亦屬有據。上訴人抗辯被上訴人逾期開工及拒絕履約，其已於八十四年三月二日依契約書第十五條約定為解約之意思表示云云，難謂有據。綜上所述，被上訴人主張解除契約，請求上訴人返還保證金五千萬元、給付違約金五千萬元及賠償工程支出款九千四百七十二萬三千五百七十一元，共計一億九千四百七十二萬三千五百七十一元，及其中一千萬元自八十一年十二月二十九日起、其中二千萬元自八十二年二月廿八日起，其中二千萬元自八十二年三月三十一日起，其餘一億四千四百七十二萬三千五百七十一元自八十四年三月五日起，均至清償日止加付法定遲延之利息，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，惟其解釋，須合於經驗法則，否則即屬違背法令。兩造所立契約書第一條記載上訴人應提供與被上訴人負責規劃及興建房屋者，為系爭重測前坐落苗栗縣竹南鎮○○○段營盤邊小段五一一－一五地號等十七筆土地，倘契約書第五條所約定應由上訴人負擔之道路及公共設施用地係指除上開十七筆土地外，另包括應取得之他人所有土地而言，依一般經驗法則，似無不將此項義務明白記載於契約之理。且系爭契約書僅記載合建七樓、五樓房屋之高度，並未約定合建房屋之面積、形狀等，契約書所附之附圖中亦僅標示合建房屋之位置，則被上訴人在該情況下就上開面積多達二千一百餘坪之十七筆土地（見契約書第一條之記載），是否無法規劃出五樓房屋之對外聯絡道路，亦非無疑。原審徒以合建房屋五樓部分之住戶如就林金秋等二人共有之五三一、五○八號土地無通行權利，對外勢將無路可通，即解釋契約書第五條之約定為上訴人應取得該二筆土地供作道路及公共設施，非無可議。倘上訴人無取得該二筆土地之義務，則其抗辯因被上訴人逾期開工及拒絕履約，已於八十四年三月二日依契約書第十五條約定解除契約，是否毫無足取，及被上訴人可否復於八十四年十月十一日催告上訴人履約，並為解約之表示，即有再事研求之必要。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十七年十二月十日最高法院民事第四庭審判長法官林奇福法官許朝雄法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜右正本證明與原本無異書記官中華民國八十七年十二月二十四日Ｋ

最高法院八十七年度台上字第二八七七號

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