八十八年度台上字第一一四九號｜民事：移轉不動產所有權｜裁判日期：88 年 05 月 28 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一一四九號上　訴　人　甲○○ 被上訴人　金葉建設股份有限公司法定代理人　葉春雄被上訴人　乙○○ 右當事人間請求移轉不動產所有權事件，上訴人對於中華民國八十七年六月十日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第九三號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：訴外人王法禮於民國八十三年二月八日向伊分別購買坐落新竹市 ○○路○段一○八巷一四六弄八號八樓房屋連同基地即新竹市○○段七○七號土地應有部分一萬分之一○八（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）五百二十四萬元，約定於交屋前應繳清房屋款、辦妥貸款手續等，並於接到伊繳款通知五日內繳付價款，如逾期達十五日，經伊催告五日內仍未給付時，伊得解除契約。嗣王法禮於八十五年五月八日與伊協議，並經上訴人同意，將系爭房地買賣之權利義務移轉於上訴人，伊已於同年七月二十六日、二十七日辦妥房地所有權移轉登記於上訴人。惟上訴人尚欠自備尾款七萬六千元及土地貸款二百三十一萬八千五百元、房屋貸款一百二十五萬一千五百元，共計三百六十四萬六千元未付，伊乃於八十六年五月六日委託林思銘律師發函催告上訴人於五日內給付，逾期仍不給付，伊復於同年月二十日催告上訴人於函到五日內給付，上訴人仍置之不理。茲以訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示等情，爰依民法第二百五十九條規定，求為命上訴人將系爭房地移轉登記與伊之判決。上訴人則以：依約被上訴人應於八十五年九月三十日交屋，且將系爭房屋客廳之吊燈電源置於中央，惟該電源竟置至緊鄰牆壁旁邊，致無法安裝吊燈，伊及訴外人王法禮於八十六年五月十五日函告被上訴人有上開瑕疵及遲延交屋算至八十五年十二月三十日止，依約應給付伊違約金二百八十四萬四十元，抵銷後，尾款八十五萬六千四百六十元，並主張同時履行抗辯權，表示俟補正修復，交付房地完成驗收手續後，七日內付清。被上訴人既遲延給付，且有瑕疵，未依債務本旨給付，於補正瑕疵前，自無解除契約之權利，其主張解除契約，即屬無據等語，資為抗辯。原審依審理之結果，以：被上訴人主張訴外人王法禮與伊訂立系爭房地買賣契約，總價五百二十四萬元，嗣該買賣契約之權利義務移轉由上訴人承受，伊已依約將系爭房地所有權移轉登記予上訴人之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、切結書、使用執照、土地登記謄本、建物登記謄本各一件為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。按契約之聯立者，係數個契約具有相互結合之關係，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，相互間不具依存關係，一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字二二八七號解釋參照）。查被上訴人金葉建設股份有限公司（下稱金葉公司）與上訴人所訂立房屋預定買賣契約書第十七條約定：「甲方（即上訴人）未與地主併訂預定土地買賣契約時，本契約不生效力；反之，甲方與地主簽訂預定土地買賣契約如未併訂本契約時，亦同；前兩契約亦應完全履行，任何一部分不履行即視為違約。倘甲方委託乙方（即金葉公司）代辦貸款者，委託代辦貸款契約亦應併同履行。三項契約之任何一約定部份不履行時，視為全部違約，乙方得解除全部契約」等語；而被上訴人乙○○與上訴人簽訂土地預定買賣契約書第十二條亦為相同之約定，有各該契約書可稽；上開房屋坐落基地即乙○○所有系爭土地，而上開土地價金按房屋興建進度分期繳納，是上開土地與房屋買賣契約間，具有相互依存關係之結合，上訴人自得以房屋或土地買賣契約中之任一契約所生之抗辯事由，對抗另一契約當事人。又上開房屋預定買賣契約書第三條第二、三款約定：「甲方（即上訴人）如需辦理貸款充為本買賣價款之一部分時，應另行簽立代辦貸款委託書予乙方（即金葉公司），同意以本約房屋連同其持分土地提供擔保，設定抵押辦理貸款，並按金融機關及代辦委託書中之各項規定履行」「如甲方不辦貸款時，或自行洽辦貸款（視為不貸款），應於核發使用執照之日起三十日內以現金或即期支票繳清該項款項」等語，而訴外人王法禮雖填具房地貸款委託書，惟上訴人自認迄未辦理房地貸款，雖辯稱係因被上訴人未交付系爭房地及權狀，且客廳吊燈電源位置偏移，致無法辦理貸款云云。然訴外人王法禮於土地（房屋）貸款委託書載明：委託人應遵守下列規定「……２、委託人同意由受託人代辦申請貸款之一切手續，並於貸款核准後，由受託人直接向銀行領取，作為委託人購買受託人土地（房屋）應繳付之部分價金。３、本委辦貸款如需委託人補正有關證件或需委託人親自會同辦理時，委託人不得拖延拒絕」等語，茲王法禮既已委託被上訴人辦理貸款，上訴人僅補正戶籍謄本、印鑑證明等有關證件及親自會同至金融機關辦理，衡情辦理貸款時，被上訴人自會將系爭房地權狀交予代書辦理，殊無先交付予上訴人之必要。上訴人又未舉證證明金融機關將因吊燈位置偏移而拒絕貸款。是上訴人上開所為之抗辯，要不足採。上訴人既未配合被上訴人向金融機關辦理貸款，依約視為不辦貸款，應於核發使用執照之日起三十日內以現金或即期支票繳清貸款款項。而系爭房屋係於八十五年三月二十六日核發使用執照，有被上訴人提出之新竹市政府工務局使用執照影本一件可稽。上訴人自認於八十五年十二月三十日接獲被上訴人金葉公司通知交屋並催告繳款，自難謂其於彼時不知使用執照業已核發。是則上訴人至遲應於八十六年一月三十一日前繳清貸款款項。按所謂同時履行抗辯權，係指雙務契約之雙方當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付以前，得拒絕自己之給付之權利。故他方當事人已為對待給付，或為給付之提出，即無同時履行抗辯權可資行使。依上開房屋預定買賣契約書第七條第一款約定：「乙方（即金葉公司）應於本大樓領得房屋使用執照接通水電時，且甲方（即上訴人）全部履行左列各項義務後，通知甲方辦理交屋：⑴繳清本約房屋款以及與本約併同簽訂之土地買賣契約價款，以及其他應繳之稅費或規費。⑵繳清因逾期付款之滯納金。⑶辦妥貸款手續之貸款契約及對保手續（不辦貸款者，應按第三條第三款辦理）」等語，準此，上訴人原應於被上訴人金葉公司通知交屋前，繳清房地買賣價金及辦妥貸款手續或以現金或即期支票繳清貸款款項甚明。茲被上訴人上開八十五年十二月三十日通知書雖僅記載「辦理交屋手續繳納尾款」等語，但並未排除上開約定，乃客戶於辦理交屋手續同時繳清未繳之尾款之便利措施。被上訴人既將系爭房地所有權移轉登記與上訴人並通知交屋，上訴人自無同時履行抗辯權可言。是上訴人辯稱伊無先為給付之義務，得主張同時履行抗辯權云云，亦不足採。再按因契約互負債務者，如自己無先為給付之義務，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，此觀民法第二百六十四條規定自明。所謂「他方當事人已為部分之給付」，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付，亦有其適用，故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形，如一方拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者，亦不得拒絕自己之給付（最高法院七十六年台上字第二五○六號判決【原判決誤為判例】參照）。查上訴人辯稱系爭房屋客廳吊燈電源位置偏移牆邊云云，固為被上訴人所不爭，惟該吊燈電源位置偏移之瑕疵，對於總價五百二十四萬元整棟房屋而言，客觀上尚難認構成重大瑕疵，且以現代裝潢技術之進步，尚非無法予以移置改善，是上訴人執此拒絕給付三百餘萬元價金，依上開說明，自有違誠實及信用方法，其主張行使同時履行抗辯權，即有未合。次查上開房屋預定買賣契約書第六條第一、二項載明：「本大樓之工程應於開工日起七百五十個工作天完工，雙方同意以使用執照核准日期認定為完工日期。」、「如有逾期完工情事，每逾一日乙方（即金葉公司）應按甲方（即上訴人）依本約已繳付之價款百分之二計算違約金。」，此係指被上訴人金葉公司若未於約定之七百五十個工作天內完工，應每日罰款按上訴人給付價金百分之二計算之違約金甚明。該條「房屋完成期限」之下固加註：「完工日以八十五年九月三十日為交屋基準日」字樣，惟參酌同條第二項僅有逾期完工給付違約金之約定，並未約定逾期交屋給付違約金。而系爭房屋使用執照記載竣工日期係八十五年二月十日，發照日期為八十五年三月二十六日（見一審卷九六頁該使用執照），尚在上開特約之完工日八十五年九月三十日之前。是上訴人辯稱被上訴人遲延完工違約，應給付伊違約金二百八十四萬零四十元，主張抵銷云云，亦屬無據。上訴人另辯稱系爭房屋有外牆瓷磚已嚴重剝落、八樓樓梯走道嚴重龜裂、內外牆裂透，有結構安全之虞，依使用執照停車位為六十二輛，卻增為七十輛，致停車位空間不足，被上訴人均未補正云云，固提出現場照片五張為證，惟被上訴人否認通知交屋時有上開瑕疵存在，上訴人又不能舉證以實其說，而上開照片所示，上開瑕疵縱在通知交屋時或保固一年期間內即已存在，惟均非重大，不足以危及結構上之安全，且依上開房屋預定買賣契約書第九條約定：「乙方（即金葉公司）保證本大樓完工後，自通知約定辦理交屋之日起算，對本大樓建築物保固一年」等語，為兩造所不爭。準此，系爭房屋自八十五年十二月三十日通知交屋日起至今，已逾一年保固期間；況且上訴人未購買車位，停車位空間縱有不足，亦與上訴人無涉。其執此拒絕給付價金，亦不足取。又依上開第三條第一項約定：「甲方（即上訴人）接到乙方（即金葉公司）繳款通知五日內繳款，如逾期達十五日時，經乙方催告五日內仍未繳付時，即視為甲方違約，乙方得解除本契約」等語，而被上訴人金葉公司於八十五年十二月三十日通知上訴人交屋及給付價金之通知單，上訴人自認確曾收到，且知悉該通知單內容為催告其辦理交屋手續暨繳納尾款（見一審卷七七頁反面答辯狀）。則上訴人於收受該通知書後，超過十五日，仍未給付，被上訴人金葉公司乃於八十六年五月六日再委託林思銘律師函催告五日內繳款，逾期即解除契約，上訴人亦自認於同年五月十日收到上開律師函（見一審卷四二頁正面答辯狀），被上訴人金葉公司復於同年月二十日再委任律師催告於函到五日內交屋並繳清尾款，且表示逾期以該函為解除契約之意思表示，不另為解除契約之意思表示，有兩造提出該律師函各一件可稽（見一審卷二四、六六頁），上訴人逾期仍不給付，被上訴人依上開房屋預定買賣契約書第十五條、第十七條及土地預定買賣契約書第十二條約定，更以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示（見一審卷起訴狀事實及理由欄第三項），亦為上訴人所不爭，已生解約之效力。是上訴人辯稱被上訴人解除契約，並不合法云云，亦非可取。綜上所述，兩造間買賣契約既經被上訴人合法解除，則被上訴人本於解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人乙○○，及系爭房屋所有權移轉登記與被上訴人金葉公司，即屬正當，應予准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，核與本判決之結果不生影響，無庸逐一論述。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，於法核無違背。又查被上訴人在第一審雖自認八十五年九月三十日是交屋基準日，但完工日、交屋日均訂八十五年九月三十日兩造均不爭執乙語，係上訴人之訴訟代理人李國盛律師所陳述，有言詞辯論筆錄可稽（見一審卷一二二頁正、反面）。上訴人謂被上訴人已自認八十五年九月三十日為完工日，顯有誤會。上開房屋預定買賣契約第六條第二項係指逾期完工給付違約金之約定，而系爭房屋使用執照記載竣工日期係八十五年二月十日，發照日期為八十五年三月二十六日，尚在特約完工日八十五年九月三十日之前，為原審所認定之事實。則被上訴人金葉公司並未逾期完工。原判決不採信上訴人所為被上訴人金葉公司逾期交屋，依約應給付伊違約金之抗辯，並無違誤。上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人於上訴本院後始辯稱，就供人住居使用之建物，竟以定型化契約約定僅有一年保固期間，能否謂合於消費保護法第十一條之平等互惠原則云云，核屬新防禦方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項之規定，本院不得予以斟酌，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十八年五月二十八日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得法官陳國禎右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年六月七日

最高法院八十八年度台上字第一一四九號

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