八十八年度台上字第一三三三號｜民事：損害賠償｜裁判日期：88 年 06 月 17 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一三三三號上　訴　人　丙 ○ ○ 被　上訴　人　聯利建設股份有限公司設臺北市○○○路○段三四二號七樓之四兼法定代理人　甲 ○ ○ 被　上訴　人　丁○○○ 乙 ○ ○ 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年六月二十九日臺灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第一八三號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊於民國八十三年五月十四日分別與被上訴人簽訂房屋及土地預定買賣契約書，以總價新臺幣（下同）六百四十萬元向被上訴人購買坐落臺北縣中和市 ○○○○段一五三－四六一、四六二、四六三號土地應有部分及其上建物Ｃ１棟十二樓房屋一戶。系爭房屋興建事宜，被上訴人聯利建設股份有限公司（下稱聯利公司）係概括承受訴外人旭成開發股份有限公司（下稱旭成公司）及合庫建設股份有限公司（下稱合庫公司）之起造權利義務，被上訴人甲○○、丁○○○、乙○○（下稱甲○ ○等三人）則同意就聯利公司所應履行之義務負連帶責任。伊簽約後均按期繳付價金，詎聯利公司除未依約於八十五年三月底接通水電完工交屋外，且未按旭成公司及合庫公司之廣告圖示興建游泳池、雕塑廣場等公共設施，建造之房屋面積亦較約定面積四十點七七坪短少零點六九坪，顯然違反房屋買賣契約第六條、第十一條等約定，依同契約第十五條約定及民法第二百五十條第一項規定，應賠償伊已付之價金一百七十三萬一千元以為違約金等情，求為命被上訴人連帶如數給付並加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：上訴人原係向旭成公司及訴外人林士傑購買系爭房地，嗣因旭成公司等發生財務危機，工程陷於停頓，伊應承購戶所組成自救會之要求，由聯利公司承接工程繼續施工，土地所有人亦變更為甲○○等三人，而另以五百二十九萬元之價額與上訴人簽訂系爭房地買賣契約，伊係有條件接替旭成公司等建築事宜，並未概括承受該公司等起造房屋之權利義務。廣告非兩造間之契約內容，伊並無履行之義務。上訴人未按期繳交價金，亦未依約辦理房屋貸款，無要求伊交屋之權利。至房屋坪數縱有誤差，依約亦係價金相互補貼之問題，實與違約無涉等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：上訴人以總價六百四十萬元向訴外人旭成公司、合庫公司買受系爭房地，嗣再與被上訴人簽訂買賣契約，買受系爭房地，有買賣契約書可稽，並為兩造所不爭，堪信為真實。被上訴人否認概括承受旭成公司等興建系爭房屋之權利義務，依上訴人提出之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，形式上均由兩造簽立，除於房屋及土地買賣價款特別標明舊約（即旭成公司等與上訴人之契約）總價外，契約中並無隻字片語言及被上訴人概括承受旭成公司等之權利義務，更無特別言明被上訴人為何承接本件房地興建起造人之緣由。又旭成公司、合庫公司與被上訴人簽訂之轉讓協議書，亦僅約定旭成公司及合庫公司將案名「我家萬歲、龍泉天下」房屋之起造權利讓與被上訴人，而未將渠等與買受戶所定契約之權利義務概括讓與被上訴人。至於上訴人提出龍景天下興建案完工日期之說明，雖記載「與委員會達成協議依原會約權利、義務概括承受」等語，惟該說明語意不明，且未經發文者署名，又既稱概括承受旭成公司與上訴人間之權利義務，自當與旭成公司及上訴人訂約，如何與委員會協議而達成，亦不能證明被上訴人概括承受旭成公司與上訴人間買賣契約之權利義務。上訴人據以主張被上訴人未依旭成公司之廣告圖示興建游泳池、雕塑廣場等公共設施，係屬違約云云，即非可採。依系爭買賣契約付款明細表備註欄約定，上訴人須先付清買賣價金，始得請求被上訴人交屋。上訴人對於未簽發貸款撥款委託書一節，並不爭執，既未簽發貸款撥款委託書，被上訴人之買賣價金自無從由該項貸款獲得清償，上訴人未付清價金，尚不得請求被上訴人交屋，被上訴人自不負遲延交屋之責任。次查被上訴人已於八十五年五月二十二日取得系爭房屋之使用執照，足證其早已完成系爭房屋內部水電管線設施，且被上訴人在龍景天下社區之供水計劃，經臺北自來水事業處審查合格，並完成加壓站、蓄水池後，已於八十六年八月八日獲通知繳納接水費，有函、雜項執照及繳款通知單可稽，被上訴人辯稱其在上訴人起訴之前，已完成接水，自屬可信。上訴人主張系爭房屋有未接通民生用水之瑕疵，亦非可採。依兩造訂定之買賣契約第一條第三款約定，必須建物權狀面積及持分之公共設施面積（不論登記與否）合計誤差超過百分之一時，始有找補問題；且契約既約定找補之比例及其計算方法，則面積縱有出入亦僅係如何互相找補之問題，核與違約無關。從而上訴人本於買賣契約訴請求被上訴人給付違約賠償，自無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查系爭房屋買賣契約第六條關於施工期限，於第一項約定：「乙方（指聯利公司）應於民國八十五年三月底前完成交屋」，其第二項並載明：「……以建築物使用執照核發日期為完工日期，如逾期完工則每逾一日乙方應按甲方（指上訴人）已繳房價款千分之一支付甲方……」字樣。依此，該條約定之違約罰，似著重在「建築完成取得使用執照」。聯利公司迄八十五年五月二十二日始取得系爭房屋使用執照，為原審確定之事實，則上訴人指該公司未依限接通水電將系爭房屋建築完成，涉有違約情事，是否不足採取，即非無疑。原審未究明上開契約約定之真意，僅以被上訴人在上訴人起訴前已接通水電取得房屋使用執照，並上訴人未繳清房屋貸款，不能請求交屋，即謂被上訴人無違約情事，已嫌速斷。再者，系爭買賣契約特別標明舊約總價，所稱「舊約」係指旭成公司等與上訴人之契約而言，並為原審所是認。聯利公司與旭成公司、合庫公司簽訂之「轉讓協議書」第二條載明：「本轉讓合約書經雙方同意，以影本方式寄交承購戶週知」，有上訴人所提該轉讓協議書在卷足稽（見一審卷第四十頁、四一頁）。又「龍景天下興建案完工日期之說明」載有：「與委員會達成協議依原會約權利、義務概括承受」字樣，聯利公司法定代理人並於另件訴訟承認該說明為其公司所發出（同卷第一一六頁、一六二頁）。上訴人稱由互助委員會與聯利公司、旭成公司、合庫公司協議，亦據提出會議記錄為證（同卷第一六三頁）。則上訴人主張本件房屋興建事宜，聯利公司概括承受旭成公司、合庫公司之權利、義務一節，似非無據。原審未詳加調查勾稽，徒以前揭情詞，遽謂無概括承受之情，亦屬可議。究竟系爭房屋之興建，聯利公司是否概括承受權旭成公司、合庫公司之權利、義務？被上訴人應否負違約責任？攸關上訴人能否請求其連帶給付違約賠償問題。原審概未調查審認明晰，自難認無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十八年六月十七日最高法院民事第五庭審判長法官蕭亨國法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官吳麗女右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年七月八日

最高法院八十八年度台上字第一三三三號

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