最高法院八十八年度台上字第一六九四號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一六九四號上　訴　人　丙○○○ 乙 ○ ○ 甲 ○ ○ 被上訴人　興業建設股份有限公司法定代理人　鄭銓泰訴訟代理人　周憲文律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年九月一日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第二八四號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人丙○○○、乙○○之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。上訴人甲○○之上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回上訴人甲○○之上訴部分，由上訴人甲○○負擔。理由本件上訴人主張：伊分別向被上訴人購買坐落台北縣淡水鎮○○○段一三一之一地號土地上之「海景園中園」預售Ａ壹棟第十一、十二樓、第十七、十八樓房屋及其基地之應有部分，訂約時，以廣告平面圖為買賣契約之一部分，伊已付清價金，被上訴人亦已交付房屋，並辦妥所有權移轉登記。惟被上訴人交付與伊之房屋，室內可供使用之私有面積，均較買賣契約所約定之私有面積短少約十一‧三四坪，自屬物之瑕疵及不完全給付，致伊受有損害等情，爰依民法第二百二十七條規定及契約第一條第二項約定，求為命被上訴人給付上訴人丙○○○、乙○○新台幣（下同）一百零八萬九千七百三十六元、給付上訴人甲○○一百零一萬四千三百六十三元，並均加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：丙○○○、乙○○係向訴外人戴金枝購買，伊於八十一年十月十六日與之辦理換約時「海景園中園」房屋已興建完成，該屋可供查看，室內隔間、面積均已確定，伊並未出示廣告平面圖予上訴人，且簽訂之買賣契約書亦無私有面積之約定；甲○○係就成屋簽訂買賣契約，並無所謂私有面積之約定，亦無廣告平面圖為契約附件，完全依照登記之主建物面積、附屬建物面積及共同使用部分應有部分為標註，並以建物權狀影本為附件，且依成屋現狀點交，而私有面積並非法定名詞，但將當層樓、電梯間登記為私有主建物面積之一部分，乃修正前土地登記規則第六十九條、地籍測量實施規則第二百九十六條所規定之登記方式，伊依法令規定將之登記於主建物中而出售予客戶，並無給付不完全之情事。況建築界確有將當層樓、電梯間登記為私有面積之交易習慣。乙○○、丙○○○於八十二年五月八日交屋時，亦經確認無坪數差額找補問題後，始簽立接管證明書，而甲○○知悉房屋坪數，並經事前查看確認後，始予訂購，伊依債之本旨給付等語，資為抗辯。原審以：上訴人主張之事實，固提出買賣契約、統一發票、匯款條及收據為證。惟查系爭Ａ壹棟第十一、十二樓房屋及其基地之應有部分係訴外人戴金枝向被上訴人購買後，再轉讓予丙○○○、乙○○等情，有戴金枝與被上訴人（原判決誤載為上訴人）訂立之買賣契約、銷售退回證明單、轉帳傳票、收款日報表、票據收入明細表、潤泰廣告事業股份有限公司（下稱潤泰廣告公司）請款表及簽收紀錄等影本可稽。是被上訴人所為丙○○○、乙○○向戴金枝洽購後，再與伊換約，另訂系爭買賣契約之抗辯，堪信為真實。又丙○○○、乙○○於八十一年十月十六日與被上訴人換約時，「海景園中園」房屋已興建完成，於同年十一月六日申報竣工，並向主管機關申請使用執照獲准核發，有使用執照申請書及使用執照可按。換約僅係被上訴人同意主體變更，並無以廣告圖說引誘丙○○○、乙○○訂約，當時「海景園中園」房屋已興建完成，雙方之權利義務，即應按換約時之交易狀況而受拘束，且換約時，房屋可供查看，室內隔間及面積均已確定，並非如丙○○○、乙○○之前手戴金枝向被上訴人購買預售屋時需賴廣告平面圖為房屋坪數及隔間之說明。又換約前，丙○○○、乙○○曾至現場查看，換約時，被上訴人無再使用廣告平面圖對客戶為銷售說明等情，亦經證人陳麗玉、黃生財證述屬實。是被上訴人辯稱換約時，並未出示廣告平面圖予上訴人云云，應可採信。丙○○○、乙○○之所以願向其前手戴金枝購買系爭Ａ壹棟第十一、十二樓房屋，應對於該屋狀況、格局、坪數、室內面積大小均感滿意，始生購買之決意，而與戴金枝訂約。是上訴人所為雙方以廣告平面圖為買賣契約之一部分之主張，即非可採。次查丙○○○、乙○○提出之廣告平面圖就房屋面積僅分為「私有面積」、「公共面積」二者，所謂「私有面積」迄未於系爭買賣契約書中界定其範圍，且「私有面積」一詞，並非法律用語，中華民國消費者文教基金會建築委員會於兩造簽約前之七十七年編著、消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」記載：「……有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，所謂私有面積，包括室內、陽台及當層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內」。另中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日八十四建投全聯字一五一八號函亦載：「不動產買賣契約日在八十年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電、樓梯間及走道」。按建物屬區分所有者，其共同使用部分，於申請建物所有權第一次勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內，修正前土地登記規則第六十九條前段、地籍測量實施規則第二百九十六條定有明文。以上參互以觀，將當層電梯間算入私有面積，已為當時建築業界從事不動產交易之習慣。況公平交易委員會關於廣告平面圖上「私有面積」表示之意見，認係建築業共通問題，因此要求業者自八十三年十一月一日起為全面之配合改正，並非溯及既往自八十一年二月四日起認定業者違法而逕予處分。系爭買賣契約既訂於該委員會要求改正前之八十一年十月十六日，且系爭廣告平面圖之制作使用，在公平交易法實施前之預售期間，上述結論之適用，自不因該契約於公平交易法實施後（原判決誤載為前）而受影響。且系爭買賣契約書第一條第一項載明房屋買賣面積包括陽台、平台、花台、露台、樓電梯間、門廳、屋頂突出物及各項公共設施之分擔合計一○八‧八坪，並無「私有面積」與「公共面積」之分。又丙○○○、乙○○於八十二年五月八日點交房屋時，如認坪數差額找補問題，豈會簽立接管證明書，且於同年十二月二十九日再由丙○○○之夫即乙○○之父甲○○購買同棟Ａ壹第十七、十八樓房屋？是丙○○○、乙○○謂系爭房屋面積坪數不足，要不足採。又查甲○○係於八十二年二月二日房屋興建完成辦妥所有權第一次保存登記後之同年十二月二十九日與被上訴人就該成屋簽訂買賣契約，該買賣契約就建物標示已明白記載建號、主建物面積、附屬建物面積及共同使用部分之應有部分，並以建物所有權狀影本為附件，而非如預售屋買賣契約之面積約定方式，兩造更無所謂「私有面積」、「公共面積」之約定。又丙○○○、乙○○自承於八十二年七月二日至同年九月間裝潢系爭Ａ壹棟第十一、十二樓房屋時，已質疑室內坪數不足，豈會任甲○○於同年十二月二十九日再購買系爭Ａ壹棟第十七、十八樓房屋，況斯時該屋已興建完成，甲○○有充分時間參觀，訂購與否，豈可以被上訴人片面說明所得左右，其對於該屋登記面積、結構、環境及公共設施必已了然於胸，並未以廣告平面圖為銷售說明或契約之一部分。則甲○○與被上訴人既係就成屋為買賣，而依現狀點交，自符合債之本旨，甲○○主張伊購買時，以廣告平面圖上公共、私有面積之約定作為契約之內容，即與事實不符，難謂被上訴人有故意不告知瑕疵，違反誠信原則之不完全給付。末按最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議決議：出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。丙○○○、乙○○於八十一年十月十六日與被上訴人訂約時，房屋已興建完成申報使用執照在即，而甲○○係就成屋為買賣訂約，倘有私有面積坪數不足之瑕疵，均於訂約時即已存在，並非訂約後始發生之瑕疵，依上說明，被上訴人依約交付房屋，亦不構成不完全給付。則上訴人依民法第二百二十七條規定之不完全給付請求損害賠償，即有未合。又丙○○○、乙○○係於八十二年五月八日受領房屋，於同年九月間裝潢完工時，已知悉有私有面積短少之瑕疵，歷經二、三年後之八十五年八月二十三日始提起本件訴訟，主張瑕疵擔保請求損害賠償，亦逾民法第三百六十五條第一項所定六個月除斥期間之規定，其請求損害賠償，於法亦有未合。綜上所述，上訴人之請求，即屬無據，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。原判決關於駁回丙○○○、乙○○之上訴部分：惟查丙○○○、乙○○一再主張，伊係直接向被上訴人購買預售系爭Ａ壹棟第十一、十二樓房屋及其基地之應有部分，並非向訴外人戴金枝購買，被上訴人提出其與戴金枝簽訂之買賣契約書、銷售退回證明單、轉帳傳票及票據收入明細表等（即一審卷被證一至被證三）與伊無關云云，並聲請訊問證人戴金枝（見一審卷一五五頁反面、一五六頁正面、二一五頁反面、二一六頁正面、二三六頁）。且證人即被上訴人委託銷售房屋之潤泰廣告公司職員陳麗玉在第一審證稱：……，原告（即丙○○○、乙○○ ）買十一、十二樓（房屋）沒有跟戴金枝見過面或電話連絡過，被證十八之收據沒有給原告（即丙○○○、乙○○）看過云云（見一審卷二一二頁反面），則丙○○○、乙○○究竟係向被上訴人購買，抑或向戴金枝購買？原審未調查審究，且未說明何以不訊問證人戴金枝之理由，遽以上開文件，認定丙○○○、乙○○係向戴金枝洽購，再與被上訴人辦理換約，換約僅係被上訴人同意主體變更，並未以廣告圖說引誘丙○ ○○、乙○○訂約云云，尚嫌速斷。又原審先謂「海景園中園」房屋於八十一年十月十六日被上訴人與丙○○○、乙○○換約時，已興建完成，後又謂「海景園中園」房屋於八十一年十一月六日竣工，不僅前後認定不一，且認定換約時，房屋已完成可供查看，室內隔間及面積均已確定，卻未說明其依據，亦有認定事實不憑證據之違法。末查丙○○○、乙○○在第一審主張本件係依民法二百二十七條之規定及契約第一條第二項之約定請求（見一審卷八頁反面、九頁正面），並未主張瑕疵擔保請求損害賠償（此部分業經三審另案判決上訴人敗訴確定－見一審卷二四頁至三七頁判決書影本），乃原審竟認丙○○○、乙○○提起本件訴訟主張瑕疵擔保請求損害賠償，已逾民法第三百六十五條第一項所定六個月除斥期間云云，亦有未洽。丙○○○、乙○○上訴論旨，指摘其敗訴部分原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。原判決關於駁回甲○○之上訴部分：經核於法並無違背。又甲○○在第一審主張本件係依民法第二百二十七條之規定請求，並未主張瑕疵擔保請求損害賠償（此部分業經三審另案判決確定，詳如前述），原審雖論述其明知瑕疵而買受，買受二、三年後之八十五年八月二十三日始提起本件訴訟主張瑕疵擔保請求損害賠償，顯逾六個月除斥期間之規定云云，乃屬贅述，惟與本判決結果不生影響。甲○○上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件丙○○○、乙○○之上訴為有理由，甲○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十八年七月三十日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年八月十一日

最高法院八十八年度台上字第一六九四號

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