八十八年度台上字第二○四○號｜民事：返還保證金｜裁判日期：88 年 09 月 10 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二○四○號上　訴　人　張永田訴訟代理人　武燕琳律師複代理人　王正喜律師被上訴人　瑞群有限公司法定代理人　劉燕飛訴訟代理人　李勇三律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十七年四月二十七日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第四八號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：伊前向上訴人承租坐落台中市○○路○段○○號、二二號及二四號房屋，交付保證金新台幣（下同）三百萬元及支票六張。雙方已於民國八十一年六月十日合意終止租約，上訴人竟拒不退還保證金及支票等情，爰求為命上訴人給付二百六十六萬五千元及加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（被上訴人起訴請求上訴人給付三百萬元及其利息，暨給付如第一審判決附表所示三紙支票與同發票人、同付款人，面額均為三十九萬五千二百五十元，發票日分別為八十一年八月十五日、八十一年十一月十五日、八十二年二月十五日之另三紙支票。第一審判決上訴人應給付被上訴人二百六十六萬五千元，並加付利息，及將第一審判決附表所示之支票三張交還被上訴人，其餘部分則駁回被上訴人之請求；上訴人僅對命其給付二百六十六萬五千元及利息部分提起第二審上訴，其餘未聲明不服，被上訴人就其敗訴部分亦未聲明不服，該二部分均已確定）。上訴人則以：被上訴人未依約將租賃物交還予伊，且依原租約第五條約定，系爭房屋之原有設備及新增設備均屬伊所有，被上訴人竟將之轉售予第三人惠康股份有限公司（下稱惠康公司），已構成違約，不唯返還保證金之條件未成就，且伊已通知被上訴人沒收保證金。況被上訴人出售屬伊所有之物，獲得五百三十四萬四千七百三十元之不當利益，伊亦得主張抵銷等語，資為抗辯。原審依審理結果，以：查被上訴人向上訴人承租系爭房屋經營超級市場，雙方租約於八十一年六月十日合意終止，並約定被上訴人於八十一年七月十五日前遷讓交還予上訴人收回。又上訴人於與被上訴人終止租約後，於同日復將系爭房屋出租予惠康公司，約定租賃期限自八十一年七月十六日起。而被上訴人於與惠康公司簽訂買賣合約書，以一千二百八十萬元讓售其在系爭房屋所經營超級市場之生財設備後，於八十一年七月十五日之前即以現狀將系爭房屋交予惠康公司裝修繼續經營超級市場，上訴人迄未將所收取之保證金三百萬元返還被上訴人等事實，有兩造簽訂之房屋租賃附強制執行契約書、合約書、終止房屋租賃合約書、上訴人與惠康公司簽訂之房屋租賃附強制執行契約書、被上訴人與惠康公司簽訂之資產買賣合約書附卷可稽，並經證人陳維信（即惠康公司之經理）結證在卷，兩造亦不爭執，自無疑義。被上訴人於八十一年六月十日與上訴人終止兩造之租賃契約，依約應於八十一年七月十五日前將系爭房屋交還上訴人，然被上訴人屆期未直接交還上訴人，而在屆期之前即交由因被上訴人終止租約而向上訴人租得系爭房屋之惠康公司整修裝璜，有被上訴人與惠康公司所共同出具之證明書（附一審卷第二五頁）載明：被上訴人已於八十一年六月三十日將系爭房屋之資產點交予惠康公司之語可證。上訴人因而主張被上訴人違反兩造之租賃契約書第十一條「租期屆滿時乙方（即被上訴人）應以無條件將租賃物全部遷讓交還甲方（即上訴人）收回。」及第十四條「本契約未儘訂明事項依民法及土地法之規定辦理之（民法第四百五十五條：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物）。」之約定，被上訴人則抗辯伊係經上訴人之同意，始提前將系爭房屋交由惠康公司整修裝璜等語。經查：１按「定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。」民法第三百十六條定有明文。本件依兩造所簽訂之終止房屋租賃合約書第二條所載：「上開房屋承租人願於八十一年七月十五日前遷讓交還與出租人收回，如承租人逾期不為遷交願依前示公證租約書逕受強制執行。」之文義（見一審卷第二三頁），可見上訴人並未於該合約書中為反對被上訴人期前清償之意思表示。２證人陳維信（代理惠康公司與上訴人簽約）於另案台灣台中地方法院檢察署八十一年度偵字第一一四八二號偵查中證稱：「我與張永田（即上訴人）在簽約之前有說結構不能動，局部可改裝。」等語；於本件證稱：「從七月一日（指八十一年）開始裝璜，在之前與瑞群講過，說已取得張永田同意，我有初步跟張永田提過，張永田並沒有書面承諾，用口頭講只要與瑞群講好就可以動，結構房屋不能動，其他可以動。」（見一審卷第八六頁）「沒有訂約之前有向張永田講，房屋結構體不改變，店面店裡裝璜改變合理的，何者改變沒有明細約定。」「與張永田在公證之前談的（即指簽約前），公證之後，沒有再講不可以拆除。」（見原法院上字卷第一宗第六一頁正反面）「簽約以後，我們就直接交保證金三百萬元給張永田，並約定八十一年七月十六日開始營業交租金，我們是由瑞群公司直接依照買賣合約書點交給我們，沒有經過張永田的手，在我跟張永田簽訂契約前，有跟張永田說我們與瑞群公司談轉讓的事。」「我們跟張永田簽約前有跟張永田講必須在營業日（即七月十六日）前一個月就進去裝璜整修，最後一個月租金還是由瑞群來付。」「他（指張永田）有說你們做我會配合，只要跟瑞群講好就可以進去裝璜，但沒有說同意的字眼。」（見原法院上更㈠字卷第四五頁反面至第四七頁）「有口頭照會上訴人，惠康公司要去改裝賣場。」「我們向瑞群公司買所有資產設備之前，張永田已知悉。」「有向張永田表示惠康公司會提前進入裝璜。」（見原法院上更㈡字卷第一宗第七三頁反面、第二宗第七○頁正反面），由陳維信上開證言可知，陳維信之供述始終一致，即惠康公司在與上訴人簽約之前，陳維信即有告知上訴人，要向被上訴人購買超級市場之生財設備，並於八十一年七月十六日開始營業前一個月要進去系爭房屋整修裝璜，當場上訴人並未反對，並表示只要被上訴人同意即可，惠康公司著手裝璜之後，上訴人亦未制止，可見上訴人雖未允諾被上訴人可以將系爭房屋點交給惠康公司，但確己同意被上訴人將系爭房屋交由惠康公司整修裝璜。陳維信於前案偵查中，在檢察官問以：「你為何未向張永田說點交的事﹖」答稱：「我與劉燕飛（即被上訴人之法定代理人）約定由他與屋主（指上訴人）講，點交到開幕這段時間還是由劉燕飛負責。」（見偵查卷第四五頁），是陳維信係與劉燕飛約定點交之事由劉燕飛與上訴人洽談，此乃惠康公司之超級市場開幕前，仍係在被上訴人承租期間，租金須由被上訴人支付，故約定此段期間由被上訴人與上訴人洽談點交事宜，則陳維信此部分所述顯係針對與上訴人訂立租賃契約之後，應由何人負責與上訴人洽談點交事宜而言，此與前述簽約之前上訴人已同意惠康公司提前整修裝璜系爭房屋，並不衝突，上訴人以陳維信前揭偵查中所言，認其未同意被上訴人點交房屋給惠康公司云云，惟陳維信並未言及上訴人有反對被上訴人於租期屆滿前將系爭房屋交付予惠康公司裝璜，陳維信之證言自無法為有利於上訴人之認定。按本件乃被上訴人不願繼續經營超級市場，欲回收其向卜蜂超級市場股份有限公司（下稱卜蜂公司）購買超級市場生財設備所支付之一千一百八十四萬元，於覓得惠康公司欲接手，因惠康公司須先確定可以向上訴人租得系爭房屋經營超級市場，始有可能向被上訴人購買超級市場之生財設備，則在兩造與惠康公司洽談系爭房屋租賃事宜時，因惠康公司須提前整修裝璜系爭房屋，當然會事先徵求上訴人之意見，而因此段期間之租金仍由被上訴人支付，惠康公司能否提前整修裝璜系爭房屋，自須與被上訴人協商，足見陳維信於偵查中及一、二審所述，均與常情相符，上訴人指其所言前後矛盾，誠不足採。而兩造簽訂終止租約之日期，與上訴人和惠康公司簽訂租約之日期為同一天，均係八十一年六月十日（見一審卷第二四頁、第三一頁），又兩造租約期限之終止日期為八十一年七月十五日，上訴人與惠康公司之租賃期限則始於同年月十六日，已如前述，顯見兩者之日期銜接，對上訴人之租金收入無任何損失。再兩造及惠康公司就上開租約之終止與簽訂，至台灣台中地方法院公證時，代理被上訴人簽約之劉慶賀及上訴人暨代理惠康公司簽約之陳維信均同時在場，亦據劉慶賀、陳維信證述在卷，上訴人亦不爭執，復有認證書可稽，顯見上訴人於與被上訴人合意終止租約前，對被上訴人與惠康公司間就超級市場之頂讓事宜，業已知情，並曾商討過，應無疑義。３另證人即被上訴人承租系爭房屋經營超級市場之前手卜蜂公司之督導詹希文證稱：「我們不做超級市場直接交給劉慶賀。」（見原法院上字卷第二宗第三四頁反面）「當時三方人員均同意同時解約及同時訂立新租約，均是在張永田家中談的，之後即返回系爭房屋之賣場，再由卜蜂公司會同瑞群公司（即被上訴人）清點生財器具。」（見原審卷第二宗第六二頁正反面）可見被上訴人向上訴人承租系爭房屋經營超級市場時，亦是直接由前手卜蜂公司將系爭房屋之現狀點交給被上訴人，並未經由上訴人之手點交，而此種點交方式，上訴人並無任何異議，將系爭房屋直接交由新承租人，應為上訴人承認之交還租賃物方式，且交還租賃物之方式，本不限須直接交還上訴人。４被上訴人於與上訴人結束租賃關係，系爭房屋改由惠康公司承租，被上訴人與惠康公司另有頂讓超級市場之生財設備，則渠等自須清點超級市場內之生財設備，另惠康公司於租期開始之八十一年七月十六日即欲開幕營業，須提早整修裝璜系爭房屋，則被上訴人與惠康公司自會向上訴人要求由被上訴人將系爭房屋連同生財設備提早交由惠康公司，以利惠康公司之整修裝璜，若未經上訴人之同意，被上訴人退出由惠康公司接手之意願，即會受到影響，而上訴人於被上訴人退出由惠康公司接手，兩者之日期銜接，對租金之收入並無任何損失，反而租金收入由被上訴人承租之每月六十七萬元提高至每月七十二萬元，租期由八十二年二月二十八日屆滿延長至八十六年七月十五日（見兩造及上訴人與惠康公司之租賃契約書），上訴人之租金收入可以獲得確保，上訴人由此轉變已獲利良多，當然會配合被上訴人及惠康公司所為，而由被上訴人直接將系爭房屋交由惠康公司，上訴人不僅可以省下點交之手續，且可確定對惠康公司能履行出租人之義務，何樂而不為﹖上訴人辯稱依伊與惠康公司所訂之租賃契約書第五條約定，租賃物以現狀出租，故伊有親自接受點交再點交惠康公司之必要，被上訴人未依約將租賃物返還予伊，屬違約云云，為不可採。次查上訴人於惠康公司承租系爭房屋，並頂讓被上訴人所經營之超級市場時，並未向惠康公司表示須購買租賃物內之設備或裝璜，此業據證人陳維信結證屬實，並為上訴人所自認（見原法院上更㈠字卷第四七頁）。參以證人詹希文亦證稱：「賣給劉慶賀契約上都是我們裝璜，頂讓不包括房屋結構體，我們總共花了三千多萬元，頂讓給劉慶賀才一千多萬元，搬不動的無法頂讓」云云（見原法院上字卷第二宗第三四頁反面、第三五頁反面），且上訴人從未主張卜蜂公司出售予被上訴人之裝璜設備及生財器具，有其原有設備及依約應歸其所有之新增設備。由此可見，被上訴人頂讓卜蜂公司所經營之超級市場資產，其範圍並未包括上訴人原有之設備及系爭房屋結構體及固定不可拆除之設施無疑。之後被上訴人再將系爭房屋之裝璜設備及生財器具出售予惠康公司，據陳維信證述：「在還沒有簽訂資產買賣合約書前，瑞群有提供這份財產明細表，我們有到現場勘查，另外我們再製定八十一年六月三日的明細表做為資產買賣合約書的附件。」「被上訴人提出之生財設備明細表是卜蜂公司賣給瑞群公司之資料，當時我們在洽談買賣時有拿出來，但是惠康公司都是自行做評估……」（見原法院上更㈠字卷第四四頁、原審卷第一宗第七一頁反面），顯見被上訴人係以購自卜蜂公司之裝璜設備及生財器具，與惠康公司洽談頂讓事宜。陳維信再證稱：「本件由瑞群公司開價一千二百萬元（應為一千二百八十萬元）將店頂給我們，我們經評估後認有此價值」（見原審卷第二宗第七○頁反面至第七一頁），可證被上訴人係認為其自卜蜂公司購得之裝璜設備及生財器具仍值一千二百八十萬元，出此價格將超級市場頂讓給惠康公司，經惠康公司評估設置超級市場須此價格，乃同意以一千二百八十萬元頂讓超級市場，被上訴人無意將上訴人之原有設備及與房屋結構體不可分離依約應歸上訴人所有之新增設備，出售予惠康公司至明。至於惠康公司將部分固定設施列入生財設備明細表內，據陳維信於歷次開庭所為之以下證言：「結構體固定設施、廁所都交還他（即上訴人），電力設備永遠留在那裡，只要附著、固定都留著包括消防設備。」（見一審卷第八六頁反面）「終止租約後，裝璜固定不能拆除者、變電設備，屬張永田所有，那些設備我們只是向瑞群買使用權。」（見原法院上更㈠字卷第四六頁）「電力設備及不可移動之設備，我們係向瑞群公司買使用權非所有權。」（見原審卷第二宗第七○頁），顯見惠康公司將部分固定設施列入生財設備明細表內，目的在取得該固定設施之使用權，僅在使被上訴人讓售該固定設施之使用價值。查上訴人與惠康公司間及兩造間之租約第五條均同為約定：「租賃物以現狀出租……現狀以外之修理、增設，改造、裝飾……租賃期間屆滿或終止租約時乙方同意以無條件歸甲方所有，不論其費用係乙方付出，乙方願意拋棄一切權利並不得向甲方要求任何之補償。」陳維信承認於與被上訴人簽約之前，有看過兩造所訂的租約，其與上訴人終止租約後，裝璜及固定不能拆除者暨變電設備，依其與上訴人之租約第五條約定，應屬上訴人所有，則惠康公司在與被上訴人簽約之前，亦應知悉列入生財設備明細表內之固定設施，依兩造之租約應屬上訴人所有，惠康公司既然明知被上訴人對該固定設施無所有權，該固定設施又不能與房屋結構體分離，拆除後即會失去其價值，該固定設施僅能附著在系爭房屋上繼續使用，惠康公司自不可能向被上訴人購買該固定設施之所有權，且惠康公司於租賃關係消滅後，該固定設施應連同系爭房屋交還上訴人，惠康公司亦無意拆除帶走該固定設施，惠康公司無取得該固定設施所有權之意思，至為明顯，則陳維信所稱就租約第五條約定之設備，只是向被上訴人購買使用權，自屬有據。被上訴人與惠康公司雖均同意將惠康公司所製作之生財設備明細表列入資產買賣合約書內，但雙方皆明知明細表內有部分項目與被上訴人無關，且部分固定設施上訴人並有所有權，被上訴人無法使惠康公司取得所有權，顯然渠等就此部分無買賣所有權之意思，則被上訴人依該資產買賣合約書移轉所有權予惠康公司之義務，應僅限裝璜設備及生財器具中之可與房屋結構體分離之部分，上訴人主張被上訴人已依資產買賣合約書將其原有設備及新增設備之所有權出售予惠康公司，洵屬無據。依惠康公司所製作之生財設備明細表及陳維信之證言，惠康公司固有支付代價向被上訴人承買固定設施之使用權，但被上訴人僅於租賃期間有使用固定設施之權限，於兩造租約終止後該設備歸上訴人所有，被上訴人應已喪失其使用權限，自不能再將固定設施之使用權讓售惠康公司，而該固定設施惠康公司依其與上訴人所訂立之租約，即有使用權，無須再向被上訴人支付代價，則惠康公司製作生財設備明細表，主動將部分固定設施列入，主觀上已有誤認。據陳維信證稱：「如再轉讓給他人，租約第五條的設備，會再向受讓人收取代價。」「我們若不支付使用電力設備及裝璜之對價予瑞群公司，則瑞群公司就不會將店頂給我們經營，因上揭設備亦是瑞群公司向卜蜂公司頂過來的。」等語（見原法院上更㈠字卷第四六頁反面、原審卷第二宗第七一頁），顯然依惠康公司之估價結果，被上訴人所欲讓售之可與房屋結構體分離之生財設備，並不足一千二百八十萬元（惠康公司以六折計算），但惠康公司認為開設一家新的超級市場，亦須花費此代價，則被上訴人出價尚稱合理，依其評估方式，若固定設施之使用價值不支付被上訴人，被上訴人即不會將超級市場頂讓，且誤認就此部分固定設施，被上訴人已支付代價予卜蜂公司（固定設施並非被上訴人與卜蜂公司之買賣標的），使用權係歸被上訴人，於支付代價取得固定設施之使用權者，於租賃關係消滅後仍有使用權，此部分之使用權與上訴人無關，因此乃願意支付此部分固定設施之使用價值予被上訴人。則縱認被上訴人同意將惠康公司所製作之生財設備明細表列入資產買賣合約書內，與惠康公司有讓售固定設施使用價值之合意，則被上訴人無使用權卻讓售惠康公司，受有不當利得，惟此部分係惠康公司本不應支付，因誤以為須向被上訴人購買使用權及支付，則受有損害者係惠康公司，上訴人依約即應將固定設施交予惠康公司使用，於租金之外不得再向惠康公司要求支付使用代價，於租賃關係消滅後，該固定設施仍歸其所有，上訴人並不因被上訴人與惠康公司讓售使用權而受有損害，上訴人更無依不當得利之規定請求被上訴人返還不當得利之餘地。５被上訴人並未處分應歸上訴人所有之生財設備，上訴人以被上訴人違約，依債務不履行及侵權行為之規定，請求被上訴人賠償損害，並主張伊得以五百三十四萬四千七百三十元抵銷應返還被上訴人之保證金，均無理由。綜上所述，依兩造所簽訂之合約書約定，被上訴人所交付之保證金三百萬元，應於被上訴人完全履行時，無息退還被上訴人。茲被上訴人已依兩造簽立之終止房屋租賃合約書約定，於八十一年七月十五日前自系爭房屋遷出，並經上訴人同意，直接交付予新承租人惠康公司，自生清償之效力，此外亦無其他違約情事，則被上訴人依約自得請求上訴人返還該保證金三百萬元，惟被上訴人尚欠上訴人半個月租金三十三萬五千元，此為被上訴人所自認，因此上訴人就此部分為抵銷之主張，並無不合，應予扣除。從而被上訴人依原租賃契約，及終止租賃契約之約定，請求上訴人給付二百六十六萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十二年一月十日起至清償日止之法定遲延利息（送達證書附於一審卷第三九頁），洵屬正當，應予准許，並就上訴人之其餘抗辯逐一說明何以不足採取之理由，因而將第一審所為命上訴人給付二百六十六萬五千元及利息之判決，判予維持。經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，予以指摘，求予廢棄原判決，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十八年九月十日最高法院民事第一庭審判長法官李錦豐法官楊鼎章法官李慧兒法官王茂修法官蘇達志右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年十月四日Ｋ

最高法院八十八年度台上字第二○四○號

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